COMO
INVESTIR
E
LUCRAR
COM
COMO INVESTIR E LUCRAR COM CONSÓRCIO IMOBÍLIARIO
Há diversas formas de lucrar através dos investimentos em consórcio. Vou explicar uma a uma em detalhes. Por enquanto, basta dizer que o investimento em consórcios é interessante para quem:
Possui um fluxo mensal de rendimentos que deseja aplicar de forma automática;
Possui uma boa reserva de dinheiro aplicado em algum investimento tradicional e seguro como a caderneta de poupança, fundos de renda fixa, DI, Tesouro Direto, etc e gostaria de obter rendimentos maiores mantendo a segurança do investimento;
Deseja investir em imóveis, mas não sabe como começar por não possuir
dinheiro suficiente para comprar seu primeiro imóvel para alugar;
Tem dinheiro para comprar um imóvel a vista, mas não quer ficar descapitalizado nem perder o benefício de poder negociar melhor o valor de compra do imóvel devido ao pagamento a vista;
Deseja adquirir a casa própria e não quer pagar os juros altíssimos dos financiamentos imobiliários;
Pretende planejar sua aposentadoria sem depender da previdência oficial;
Quer atingir a independência financeira, viver dos rendimentos dos seus investimentos;
Quer simplesmente ficar rico para poder comprar tudo que sempre desejou.
Se você se identifica com qualquer uma das situações acima, o investimento em consórcios é a melhor opção para atingir seus objetivos da maneira mais rápida e eficiente.
A maneira mais simples de lucrar através dos consórcios imobiliários é simplesmente utilizar o tempo e o dinheiro que temos para investir mensalmente a nosso favor. Vamos aproveitar que o tempo passa para todos, dia a dia, independente de agirmos ou não e então usar esse passar do tempo
de forma inteligente, investindo nosso dinheiro de maneira a obter o maior retorno possível.
Como iniciar o investimento
Você começa adquirindo uma ou várias cotas de consórcio que irá pagar mensalmente.
Enquanto sua cota não é contemplada, as coisas parecem andar devagar. Você recebe o boleto mensal de pagamento e olha o extrato onde há a indicação dos valores já pagos nos meses anteriores. Você não vê nenhum rendimento, apenas os valores já pagos.
Vamos supor que passaram 12 meses e sua cota ainda não foi contemplada. Neste momento ocorre a primeira correção do seu consórcio, utilizando o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Vamos supor uma correção de 7%. Então o valor do crédito a que você tem direito é corrigido nestes 7%, efetivamente corrigindo todos os valores que você pagou nos meses anteriores. A partir de então, a cada 12 meses seu crédito passará por uma correção destas, atualizando os valores que você pagou mensalmente. Suas prestações são atualizadas pelo mesmo índice, então você passará a economizar um pouco mais mensalmente.
Note que estes pagamentos não são feitos para terceiros, são feitos para você mesmo. Você está pagando
mensalmente para si próprio através do pagamento das prestações do consórcio.
Mas não é apenas a correção dos seus depósitos mensais que você espera. Você quer ver o lucro enorme que eu sempre falo ao explicar o investimento em consórcios. Vamos aos lucros então…
Contemplando e lucrando
Um determinado mês sua cota de consórcio é contemplada. Vamos supor, por exemplo, que esta contemplação ocorra no décimo oitavo mês, depois de um ano e meio de ter começado a investir. Você então coloca esta carta de crédito a venda no mercado e em poucos dias a vende obtendo um lucro de mais de 153% sobre o total das prestações pagas. O lucro real é bem maior, pois você levou 18 meses para atingir o valor total pago, mas você nem se interessa mais em calcular o percentual exato já que você ganhou mais do dobro do que havia investido nos 18 meses anteriores. Você agora possui 2,53 vezes mais dinheiro do que pagou nas prestações. E melhor, possui esse valor todo em dinheiro vivo, uma notinha em cima da outra.
Vamos comparar o que você teria se tivesse optado por investir os valores mensais pagos no consórcio em algum fundo de renda fixa que pagasse sistematicamente 1% ao mês: um saldo final apenas 7,82% maior em 18 meses. E isso calculando rendimentos de 1% ao mês, difíceis de conseguir no cenário atual. O consórcio lhe renderia muitas e muitas vezes mais.
Exemplo com números reais
Vamos então a um exemplo utilizando números reais para ver como tudo isso funciona na prática. Os números abaixo são de Janeiro de 2017, se você estiver lendo isso em alguma data futura e eu ainda não alterei os dados é porque o cálculo continua válido, bastando substituir os valores pelo plano mais atual.
Plano de consórcio de 180 meses com 500 participantes Carta de R$ 100.000 com prestações mensais de R$ 748,87 Atualização de 7% no décimo segundo mês
Carta de crédito corrigida de R$ 107.000 com prestações mensais de R$ 801,29
Supondo contemplação no décimo oitavo mês, como no exemplo anterior.
Você então pagará mensalmente o valor de R$ 748,87 durante 12 meses. No boleto seguinte você verá que a prestação mensal aumentou para R$ 801,29 e terá a grata surpresa de ver que o crédito a que tem direito aumentou na mesma proporção, ficando em R$ 107.000. Você ainda paga 6 prestações no valor já corrigido e então sua carta é contemplada. Até então você havia investido R$ 13.794,18 no total.
Você então vende sua carta de crédito contemplada de R$ 107.000 em poucos dias, cobrando por ela R$ 33.647,09 e obtendo um lucro de R$ 19.852,91 já livre de imposto de renda, pois este lucro é declarado para o leão como “lucro na alienação de bens de pequeno valor”, desde que o valor total da venda não ultrapasse R$ 35.000 no mês, o que não é o caso, já que o valor total é bem menor que este limite. Se tiver dúvidas, leia o manual do imposto de renda na página 21.
Para comparação, calcule quanto seu investimento mensal renderia se estivesse aplicado em um fundo de renda fixa, por exemplo. Calcule quanto renderia em um fundo de ações. Pegue o histórico dos últimos 18 meses de algum fundo destes no banco em que possui conta corrente.
Já consigo te escutar perguntando… Como assim? Como é possível obter tanto lucro na venda da carta de crédito contemplada? Vamos às explicações de como calcular o valor de venda da carta contemplada e os motivos que levam as pessoas a comprar essas cartas contempladas pagando tanto ágio sobre os valores já pagos. Mais que isso, vou demonstrar o porque disso ser um ótimo negócio para quem adquire esses créditos contemplados.
Como calcular o preço de venda da carta de crédito contemplada
Se eu fosse dar uma fórmula simples para ensinar a calcular o preço de venda da carta de crédito contemplada, essa fórmula seria a seguinte:
Valor de venda = (ValorDoCrédito / 2 + PrestaçõesPagas ) / 2
Estudando esta fórmula chegamos a conclusão de que ganhamos de lucro exatamente o mesmo valor que o comprador da carta contemplada economiza em relação à metade do valor do crédito. Na prática, arredondamos os valores para cima, para ganharmos um pouco mais. Tudo depende da oferta e da procura, mas como demonstrarei a seguir, a oferta é muito menor que a procura, então nossos lucros estão garantidos.
Porque as pessoas compram essas cartas de crédito com ágio tão alto?
A resposta para esta pergunta é muito simples: porque esta opção é mais barata, mais simples ou mais adequada para elas do que as outras opções disponíveis. Normalmente são as três coisas juntas, mais barata, mais simples e mais adequada.
Usando nosso exemplo anterior, o comprador da carta de crédito contemplada pagou R$ 33.647,09 para adquirir a carta e recebeu R$ 107.000 de crédito para comprar um imóvel. Em um financiamento semelhante ele poderia dar como entrada o valor que usou para adquirir a carta contemplada e financiar o restante, mais de R$ 73.000. Adquirindo o consórcio contemplado ele terá que pagar 162 prestações restantes no valor de R$ 801,29 cada uma.
Veja como ficaria um financiamento imobiliário onde daríamos de entrada o mesmo valor usado para a compra da carta de crédito contemplada (R$ 33.000), financiando o restante (R$ 74.000) para obtermos o valor final de R$ 107.000 pagando no mesmo prazo que restaria pagar o consórcio adquirido,
162 meses. Vá no site de seu banco e use o simulador de financiamento que eles possuem. A melhor taxa de juros que consegui foi de 11,5% + TR. Além disso há uma correção monetária mensal de 0,1840%. O CET, custo efetivo total foi de 13,76% ao ano.
O resultado que obtive nas simulações que fiz foram de prestações 40% mais altas do que as que obteria optando por adquirir um imóvel através da carta de crédito contemplada pelo consórcio, mesmo com um ágio de 153% sobre o valor pago pelo vendedor da carta.
ISSO MESMO!!!!
Um financiamento com o mesmo prazo restante paraquitar o consórcio implica em prestações 40% mais caras, permanecendo iguais todas as outras condições de entrada e valor financiado ou alavancado. Este é o motivo para ser tão fácil vender as cartas contempladas com ágio. Simplesmente porque quem as adquire pode comprar seu imóvel imediatamente pagando muito menos do que pagaria através de um financiamento.
Outros benefícios para quem compra a carta de crédito contemplada para aquisição de imóvel
Não bastasse pagar prestações 40% menores, quem compra uma carta de crédito contemplada para adquirir seu imóvel ainda possui outras vantagens:
Menos burocracia para aquisição do imóvel;
Seguro prestamista que quita o consórcio em caso de falecimento ou invalidez permanente;
Porque vender minha carta contemplada, se é tão bom assim para quem compra?
O título deste artigo é: “COMO INVESTIR E LUCRAR COM CONSÓRCIO IMOBÍLIARIO”, não é: “qual a maneira mais rápida e efetiva de enriquecer usando consórcios imobiliários”. Neste artigo eu explico como funciona o mercado de cartas contempladas através de exemplos. O maior lucro possível, porém, não é obtido desta maneira. O maior lucro é obtido ao usarmos o início da estratégia, ou seja, adquirir cartas de consórcio, aguardar a contemplação e após contemplarmos, usar a estratégia de quem normalmente compra as cartas contempladas, ou seja, adquirir imóveis usando o consórcio.
Comece a investir imediatamente
