CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS APLICADAS
DEPARTAMENTO DE ECONOMIA
Flavio Irineu Silva de Santana
Análise da Indústria de Fundos de Investimento
Imobiliário no Brasil
Natal (RN)
2020
Universidade Federal do Rio Grande do Norte - UFRN Sistema de Bibliotecas - SISBI
Catalogação de Publicação na Fonte. UFRN - Biblioteca Setorial do Centro Ciências Sociais Aplicadas - CCSA
Santana, Flavio Irineu Silva de.
Análise da indústria de fundos de investimento imobiliário no Brasil / Flavio Irineu Silva de Santana. - 2020.
74f.: il.
Monografia (Graduação em Ciências Econômicas) - Universidade Federal do Rio Grande do Norte, Centro Ciências Sociais Aplicadas, Departamento de Ciências Econômicas. Natal, RN, 2020.
Orientadora: Profa. Dra. Julia Rocha Araujo.
1. Fundos de Investimento Imobiliário - Monografia. 2. Mercado Financeiro - Monografia. 3. Rentabilidade - Monografia. I. Araujo, Julia Rocha. II. Universidade Federal do Rio Grande do Norte. III. Título.
Flavio Irineu Silva de Santana
Análise da Indústria de Fundos de Investimento
Imobiliário no Brasil
Monografia de Graduação apresentada
ao Departamento de Economia da UFRN
como requisito parcial para obtenção do
título de Bacharel em Ciências Econômicas
.Orientadora: Profa. Dra. Julia Rocha Araujo
Natal (RN)
2020
Flavio Irineu Silva de Santana
Análise da Indústria de Fundos de Investimento
Imobiliário no Brasil
Monografia de Graduação apresentada ao
DEPEC/UFRN como parte dos requisitos para
obtenção do título de Bacharel em Ciências
Econômicas.
Aprovado em: 11/12/2020
_________________________________________
Profa. Dra. Julia Rocha Araujo/DEPEC UFRN
(Orientadora)
__________________________________________
Prof. Dr. Igor Ezio Maciel Silva/DEPEC UFRN
Dedico esse trabalho ao meu avô José Barbosa da Silva (in memoriam), que para mim foi o maior exemplo de amor, sabedoria, honestidade e dedicação à família.
A minha Orientadora professora Julia Rocha Araujo pela paciência, orientação e ensinamentos, fundamentais para minha formação acadêmica.
A todos os professores, aos meus colegas de turma e todos os profissionais que fazem parte da Universidade Federal do Rio Grande do Norte.
A minha família e aos meus amigos que mesmo de longe sempre me apoiaram e acreditaram que esse objetivo podia ser alcançado.
Agradeço especialmente a minha esposa Aline Santana que esteve ao meu lado durante toda essa jornada, por seu amor, paciência e incentivo, sem os quais eu não teria chegado até aqui.
“Não importa o quão sereno o dia de hoje pode ser, o amanhã é
sempre incerto. Não deixe essa realidade assustar você”.
Este trabalho tem por objetivo fornecer uma ampla abordagem acerca da indústria de fundos de investimento imobiliário no Brasil. Lançando-se luz sobre o debate teórico em relação à economia real e o capital financeiro, destaca-se o importante papel exercido pelos fundos de investimento imobiliário na captação de recursos direcionados ao setor imobiliário, contribuindo para a geração de emprego e renda. Para tanto, foi feita uma revisão da literatura, a fim de fornecer ao leitor uma visão ampla sobre a criação, evolução, tipos e principais características dos fundos de investimento imobiliário. Por meio de uma linha do tempo abordou-se os principais pontos a serem observados na criação e aperfeiçoamento da legislação dos fundos de investimento imobiliário, assim como suas vantagens e riscos levando em conta a perspectiva do investidor. Por fim, foi feita uma análise de desempenho, comparando a rentabilidade dos fundos de investimento imobiliário a outros índices do mercado financeiro, dando condições para o investidor avaliar de forma clara e objetiva a inclusão dos fundos de investimento imobiliário em sua carteira de investimentos. Desta forma, conclui-se que os fundos de investimento imobiliário tem se mostrado uma boa opção de investimento, principalmente para o pequeno investidor pessoa física e um bom instrumento financeiro, capaz de mobilizar recursos de forma rápida e eficiente para investimentos no setor imobiliário.
Brazil. Shedding light on the theoretical debate related to the real economy and financial capital, we highlight the important role played by real estate investment funds in attracting resource directed to the real estate sector, contributing to the generation of jobs and income. To this end, a literature review was made in order to provide the reader with a broad view of the creation, evolution, types and main characteristics of real estate investment funds. Through a timeline, the main points to be observed in the creation and improvement of the legislation of real estate investment funds were addressed, as well as their advantages and risks considering the investor perspective. Finally, a performance analysis was carried out, comparing the profitability of real estate investment funds to other financial market indices, providing conditions for the investor to evaluate clearly and objectively the inclusion of real estate investment funds in their investment portfolio. Thus, it is concluded that real estate investment funds have proven to be a good investment option, mainly for small individual investors and a good financial instrument, capable of mobilizing resources quickly and efficiently for investments in the real estate sector.
Figura 1 – Evolução Mensal do IFIX a Partir de 2010 ... 34
Figura 2 – Evolução Anual no Número de Investidores. (mil) ... 35
Figura 3 – Prazo de Duração dos FII‟s Observados na Amostra... 37
Figura 4 – Participação na Posição em Custódia (R$) – Jul. 2020 ... 37
Figura 5 – Participação no Volume Negociado (R$) – Jul. 2020 ... 38
Figura 6 – Público Alvo dos FII‟s Observados na Amostra ... 39
Figura 7 – Classificação dos Tipos dos FII‟s Observados na Amostra ... 39
Figura 8 – Classificação do Segmento dos FII‟s Observados na Amostra ... 40
Figura 9 – Classificação das Estratégias de Investimento dos FII‟s Observados na Amostra . 41 Figura 10 - Concentração na Administração dos FII‟s Observados na amostra ... 41
Figura 11 – Negociação e rentabilidade da cota. ... 46
Figura 12 – Divisão de área e receita por tipologia. ... 47
Figura 13 – Receita por setor de atividade do inquilino. ... 47
Figura 14 – Cronograma de vencimento dos contratos. ... 48
Figura 15 – Portfólio imobiliário por localização geográfica... 48
Figura 16 – Portfólio de ativos do fundo por instrumento e por indexador. ... 51
Figura 17 – Negociação e rentabilidade da cota. ... 52
Figura 18 – Carteira de ativos... 53
Figura 19 – Histórico de Distribuição de Rendimentos por Cota. ... 55
Figura 20 – Distribuição dos Ativos do Fundo... 55
Figura 21 – Carteira de ativos, classe e segmento. ... 57
Figura 22 – Participação relativa dos ativos que integram o patrimônio líquido do fundo. ... 58
Figura 23 – Negociação e rentabilidade da cota. ... 57
Figura 24 – Carteira de ativos, classe e segmento. ... 60
Figura 25 – Participação relativa dos ativos que integram o patrimônio líquido do fundo. ... 61
Figura 26 – Negociação e rentabilidade da cota. ... 60
Figura 27 – DY + variação da cota em agosto e em 12 meses. ... 63
Figura 28 – Liquidez nos últimos 12 meses. ... 63
Figura 29 – Negociação e rentabilidade da cota. ... 64
Quadro 1 – Principais Ativos Mobiliários Permitidos aos FII‟s que Adotam a Estratégia
Financeira ... 22
Quadro 2 - Principais Vantagens dos FII‟s Tais Como: Acesso ao Mercado Imobiliário, Ganhos de Escala, Custos de Carregamento, entrada e saída, Diversificação, Liquidez, Fracionamento, Vantagem Fiscal e Diluição dos Riscos ... 23
Quadro 3 - Principais Riscos de Mercado Tais Como: Riscos Macroeconômicos, Risco de Crédito, e Risco de Alteração na Legislação Vigente ... 24
Quadro 4 - Principais Riscos do Mercado Imobiliário Tais Como: Taxa de Ocupação Imobiliária, Desvalorização dos Imóveis e Riscos do Setor Imobiliário e da Construção Civil ... 25
Quadro 5 - Principais Riscos Relativos ao Investimento no FII Tais como: Risco de Liquidez, Vacância, Prejuízos e Perdas da Aplicação Financeira. ... 26
Quadro 6 – Análise do KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FDO INV IMOB ... 45
Quadro 7 – Análise do TRX EDIFÍFIOS CORPORATIVOS FDO INV IMOB ... 49
Quadro 8 – Análise do KINEA RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS FDO INV IMOB ... 51
Quadro 9 – Análise do POLO FDO INV IMOB RECEBÍVEIS IMOB II ... 54
Quadro 10 – Análise do HEDGE TOP FOFII 3 FDO INV IMOB ... 56
Quadro 11 – Análise do FDO INV IMOB FOF INTERGAL BREI ... 59
Quadro 12 – Análise do FDO INV IMOB TG ATIVO REAL ... 62
Tabela 1 – Taxa Média de Crescimento do IFIX ... 34 Tabela 2 – Ofertas Públicas Autorizadas pela CVM, Número de FII‟s e Valor de Mercado .. 35 Tabela 3 – Evolução do Volume Médio Diário Negociado no Período dos FII‟s Listados na B3 ... 36
ANBIMA Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais B3 Brasil Bolsa Balcão
BACEN Banco Central do Brasil
CDB Certificado de Depósito Bancário CDI Certificado de Depósito Interbancário
CETIP Central de Custódia e Liquidação Financeira de Títulos CNPJ Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica
CPF Cadastro de Pessoa Física
CRI Certificado de Recebíveis Imobiliário CVM Comissão de Valores Mobiliário DDA Sistema de Distribuição de Ativos
DTVM Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliário DVP Delivery Versus Payment
DY Dividend Yield
FGC Fundo Garantidor de Crédito FII Fundo de Investimento Imobiliário
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística IBOVESPA Índice da Bolsa de Valores de São Paulo IFIX Índice de Fundos de Investimento Imobiliário IGPM Índice Geral de Preços do Mercado
IPCA Índice de Preços ao Consumidor Amplo IPO Initial Public Offer
ITBI Imposto de Transmissão de Bens Imóveis LCI Letra de Crédito Imobiliário
LH Letra Hipotecária
MDA Módulo de Distribuição de Ativos P/VPA Preço Valor Patrimonial
PIB Produto Interno Bruto REIT Real Estate Investment Trust
RFB Receita Federal do Brasil
SELIC Sistema Especial de Liquidação e Custódia SFH Sistema Financeiro da Habitação
1. INTRODUÇÃO ... 15
2. CARACTERISTICAS GERAIS DOS FII’S ... 18
2.1 O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ... 18
2.2 AS ESTRATÉGIAS DE INVESTIMENTO DOS FII‟S ... 19
2.2.1 A Estratégia de Renda ... 20
2.2.2 A Estratégia de Desenvolvimento para Venda e para Renda ... 20
2.2.3 A Estratégia de Títulos e Valores Mobiliários ... 21
2.2.4 A Estratégia dos Fundos de Fundos ... 21
2.2.5 A Estratégia Híbrida ... 22
2.3 VANTAGENS E RISCOS DOS FII‟S ... 22
2.4 ESTRUTURA DOS FII‟S ... 26
2.4.1 Regulamento ... 26
2.4.2 Prospecto ... 27
2.5 FUNCIONAMENTO DOS FII‟S ... 27
3. AMBIENTE DE NEGOCIAÇÃO DOS FII’S ... 29
3.1 REGISTRO DE DISTRIBUIÇÃO PRIMÁRIA, CUSTÓDIA E NEGOCIAÇÃO ... 29
3.2 IFIX – O ÍNDICE DE FII‟s DA B3 ... 30
3.2.1 Apuração do índice e Vigência das Carteiras ... 31
3.2.2 Critérios de Inclusão, Exclusão e Ponderação ... 31
3.3 PLATAFORMA IMOBILIÁRIA – GESTÃO DE GARANTIAS ... 32
4. METODOLOGIA E ANÁLISE DOS DADOS ... 33
4.1 O CRESCIMENTO DA INDÚSTRIA DE FII‟S ... 33
4.2 O PERFIL DA INDÚSTRIA DE FII‟S ... 36
4.3 CONCENTRAÇAO NA ADMINISTRAÇÃO DOS FII‟S ... 40
5. ANÁLISE DE DESEMPENHO ... 43
5.1 OBTENDO INFORMAÇÕES RELEVANTES ... 43
5.2 ANALISANDO INDICADORES ... 44
5.3 ANALISANDO FUNDOS IMOBILIÁRIOS ... 45
6. CONCLUSÃO ... 67
REFERÊNCIAS ... 69
1.
INTRODUÇÃO
Este trabalho tem por objetivo fornecer uma ampla abordagem acerca da indústria de Fundos de Investimento Imobiliário no Brasil, convencionalmente conhecidos no mercado financeiro como FII‟s. O termo indústria que será utilizado no decorrer deste trabalho refere-se ao conjunto de FII‟s listados na Brasil Bolsa Balcão (B3) antiga BM&FBOVESP, a Bolsa de Valores brasileira e registrados na Comissão de Valores Mobiliários – CVM.
Segundo relatório de produtos de captação da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais - ANBIMA (2014, p. 13) “os FII‟s foram criados sob a forma de condomínio fechado, como uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários”. Estes fundos são regulados pela CVM sob a instrução nº 472/08, que determina que os imóveis que compõem o seu portfólio devem ser divididos em cotas-partes não resgatáveis, que depois de adquiridas pelo cotista só podem ser vendidas a terceiros em mercado secundário de bolsa de valores ou mercado de balcão organizado, como se fossem ações de uma empresa (FORTUNA, 2011).
Formatado a partir do Real Estate Investment Trust - REIT, modelo norte americano de fundo de investimento imobiliário criado na década de 1960. Os FII‟s incorporaram algumas características da estrutura dos REITS, mas reservou algumas diferenças importantes. Apesar de os REITS e os FII‟s terem a mesma finalidade, gerar renda por meio de imóveis, a diferença fundamental esta em sua constituição. O REIT é uma empresa com obrigações e normas distintas a cumprir, enquanto o FII é um fundo, utilizando-se da personalidade jurídica do seu administrador (MOTA, 2013; MAIS RETORNO, 2019).
Tendo em vista a participação das atividades imobiliárias e da construção civil no Produto Interno Bruto - PIB, que juntas somaram cerca de 14,1% em 2017, segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE. Os FII‟s representam atualmente uma importante fonte de financiamento para o setor imobiliário, criando uma ponte entre o mercado de capitais e a economia real (ANBIMA, 2014).
A indústria brasileira de FII‟s demorou a ganhar expressão, somente após algumas inovações na regulamentação e na tributação em especial a publicação da Lei nº 9.779/99 que determina a distribuição aos cotistas de no mínimo 95% dos lucros auferidos apurados segundo regime de caixa, e da Lei nº 11.033/04 que isenta o investidor pessoa física do pagamento do imposto de renda sobre os rendimentos recebidos, para que o investidor
obtenha o beneficio da isenção fiscal os FII‟s devem seguir alguns critérios como ter no mínimo 50 cotistas e ter suas cotas negociadas em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado. Ademais, o cotista beneficiado pela isenção fiscal não pode possuir mais de 10% das cotas do fundo. Não obstante, com a edição da instrução CVM nº 472/08 que revogou a instrução CVM nº 205/94, a indústria brasileira de FII‟s começou a consolidar-se como um importante instrumento financeiro na captação de recursos e um produto de investimento promissor (ANBIMA, 2014).
Segundo relatório de produtos de captação da Anbima (2014, p. 14) “a trajetória declinante da taxa básica de juros da economia, somada às políticas de estímulo ao financiamento imobiliário e de recuperação da renda e emprego, alavancaram o mercado de imóveis, comerciais e residenciais, resultando em números crescentes de ofertas de fundos e demanda dos investidores”. Não obstante, a redução do patamar de juros, adicionalmente, aumentou a atratividade das cotas em relação a outros tipos de investimento, principalmente os investimentos de renda fixa, fortalecendo-o como alternativa na busca por maior diversificação e retorno (ANBIMA, 2014).
Segundo dados da Anbima (2014), o segmento atingiu R$ 54 bilhões em patrimônio líquido e contava com 101 mil cotistas em dezembro de 2013. Já segundo Boletim de Fundos Imobiliários da (B3) em julho de 2020 o segmento já contava com R$ 98 bilhões em patrimônio líquido e 901 mil cotistas. O que representa um aumento de 81,5% em patrimônio líquido e 684,2% no numero de cotistas entre dezembro de 2013 e julho de 2020.
Os FII‟s têm se apresentado como uma alternativa de investimento, pois, possibilitam ao pequeno investidor pessoa física diversificar seus investimentos, com lastro em grandes empreendimentos imobiliários como shoppings, galpões logísticos e lajes corporativas. Investimentos que estariam inacessíveis ao pequeno investidor sem esta modalidade de produto financeiro que são os FII‟s. Somando-se a isso, há uma inclinação do investidor brasileiro por imóveis, resultando em grande motivação da demanda por este segmento (GUIA CVM, 2015). Além disso, as vantagens tributárias que serão tratadas com maior profundidade mais adiante (capítulo 2) e as diferentes estratégias que podem ser adotas pelos FII‟s, desde, a aquisição de imóveis para exploração comercial, até a possibilidade de aplicações em ativos financeiros de renda fixa e renda variável, ligados ao setor imobiliário, justificam a crescente aderência a esta modalidade de investimento e apontam para o crescimento a médio e longo prazo da indústria de FII‟s.
Sendo assim, com o crescimento expressivo da indústria de FII‟s no Brasil, acompanhada pela também crescente demanda por esse produto financeiro, este trabalho tem
por objetivo fornecer uma ampla abordagem acerca desse mercado. A análise será baseada na revisão da literatura e na observação de informações e dados de fontes e instituições diretamente ligadas aos FII‟s. O trabalho esta dividido em quatro capítulos, além desta introdução e da conclusão. O segundo capítulo traz as características gerais dos FII‟s, os tipos, as estratégias de investimento e o seu funcionamento. Além das vantagens e riscos dos FII‟s pela perspectiva do investidor. O terceiro capítulo apresenta uma leitura do ambiente de negociação dos FII‟s, a bolsa de valores (B3). O quarto capítulo traz como propósito analisar as estruturas de mercado, observando os principais dados públicos disponíveis. O capítulo cinco traz uma análise dos principais FII‟s da indústria, observando cada tipo e suas características, e a conclusão traz as ponderações finais.
2.
CARACTERISTICAS GERAIS DOS FII’S
Neste capitulo serão apresentas as principais características dos FII‟s, além de um breve resumo dos primeiros FII‟s em funcionamento no Brasil em meados de 1994. Também serão abordados os principais tipos e suas estratégias, as inovações na regulamentação que permitiram o surgimento de novos tipos de fundos e novas estratégias. As vantagens e riscos dos FII‟s pela perspectiva do investidor. Além disso, serão abordados os principais documentos que tratam da estruturação dos fundos e o papel do administrador, principal integrante da indústria responsável pelo funcionamento dos FII‟s.
2.1
O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Segundo definição da Anbima (2014, p. 14) “os FII‟s foram criados sob a forma de condomínio fechado, como uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários”.
De acordo com a Bolsa de Valores os FII‟s são “uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. São constituídos sob a forma de condomínio fechado, em que não é permitido ao investidor resgatar as cotas antes de decorrido o prazo de duração do fundo” (B3, 2020).
A denominação condomínio implica que o domínio é exercido por mais de uma pessoa. Cada condômino tem a propriedade apenas de suas cotas partes, e não da totalidade do objeto. É importante ressaltar que o cotista não é proprietário dos imóveis adquiridos com os recursos do FII. O termo „fechado‟ fechado implica que, depois de adquiridas as cotas em uma primeira oferta pública de cotas, o cotista não pode resgatá-las junto ao FII, ou seja, só pode revendê-las a terceiros na bolsa de valores (FORTUNA, 2011; MOTA, 2013).
No Brasil os FII‟s foram instituídos em 1993, pela Lei nº 8.668. Formatados a partir do Real Estate Investment Trust (REIT), modelo norte americano de fundo de investimento imobiliário criado na década de 1960. Os FII‟s diferentemente dos REITS, não são empresas e sim fundos que utilizam a personalidade jurídica da instituição financeira administradora. Isso confere aos FII‟s vantagens fiscais, pois, a legislação tributaria a qual os FII‟s enquadram-se, é diferenciada (MOTA, 2013; MAIS RETORNO, 2019).
O primeiro FII brasileiro registrado na CVM foi o MEMORIAL OFFICE, proprietário do edifício Memorial Office Building. Registrado na CVM em janeiro de 1994, logo após a publicação da instrução CVM nº 205/94 (HIRAYAMA, 2014). Os recursos capitados com a
primeira oferta pública de cotas foram utilizados na construção do edifício, localizado na Rua. Júlio Gonzalez, 132 – São Paulo. A obra foi concluída em 1999 e as cotas foram adquiridas por 11 fundos de pensão (MOTA, 2013). A Caixa Econômica Federal iniciou sua participação no segmento de FII‟s por meio do fundo EDIFÍCIO ALMIRANTE BARROSO. Lançado, em 2003, o FII é constituído por um único ativo, o Edifício Almirante Barroso, localizado na Av. Rio Branco, 174 - Rio de Janeiro. O edifício que na ocasião foi avaliado em 100 milhões de reais foi vendido ao FII ALMIRANTE BARROSO e alugado à própria Caixa Econômica Federal pelo período de dez anos, renovável pelo mesmo período. A rentabilidade distribuída aos cotistas é proveniente da receita do aluguel pago pela Caixa Econômica Federal ao FII. À época da primeira oferta pública de cotas, o valor da cota era de R$ 1 mil reais com aplicação mínima de uma cota de R$ 1 mil reais por CPF/CNPJ, e máxima de 1% do patrimônio do FII, ou seja, R$ 1 milhão de reais por CPF/CNPJ (FORTUNA, 2011).
Conforme exposto a Caixa Econômica Federal iniciou sua participação no segmento de FII‟s por meio do fundo ALMIRANTE BARROSO. Essa iniciativa teve papel crucial na inclusão do pequeno investidor pessoa física nesta modalidade de investimento. Segundo Mota (2013), o FII lançado pela Caixa Econômica Federal, emitiu 104.800 cotas, capitando R$ 104,8 milhões de reais, em apenas 75 dias. Para tanto, a Caixa Econômica Federal utilizou-se de suas mais de 2.000 agências espalhas por todo o território nacional, captando aproximadamente 5.240 investidores, que investiram em média, R$ 20.000 reais.
2.2
AS ESTRATÉGIAS DE INVESTIMENTO DOS FII‟S
O objetivo fundamental dos FII‟s é gerar renda por meio de bens e direitos exclusivamente ligados ao setor imobiliário. Para tanto, os FII‟s podem investir na aquisição de terrenos, incorporação de empreendimentos imobiliários, compra ou locação de imóveis, títulos e valores mobiliários relacionados a setor imobiliário, além de poderem investir em cotas de outros FII‟s. Esses investimentos podem ser feitos em diversos segmentos do setor imobiliário, como industrial, residencial, corporativo e logístico, por exemplo. Desta forma, os FII‟s podem investir em edifícios industriais, edifícios residenciais, edifícios corporativos (escritórios), galpões para armazenagem e distribuição de produtos, shoppings centers, agências bancarias, instituições de ensino, hospitais, hotéis ou em complexos imobiliários que incorporem mais de um segmento. Dentro desse contexto, a deliberação nº 62 ANBIMA classifica cinco tipos de estratégias, quais sejam: Renda, Desenvolvimento para Venda e Renda, Títulos e Valores Mobiliários e Híbridos. Além dessas, há também a estratégia Fundo
de Fundos que é classificada como títulos e valores mobiliários. A seguir, essas estratégias serão explicadas.
2.2.1 A Estratégia de Renda
A estratégia de renda consiste em “fundos que conforme definido em seu regulamento objetivam investir acima de 2/3 (dois terços) do seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente, em empreendimentos imobiliários construídos, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento” (ANBIMA, 2015). Esses FII‟s são convencionalmente conhecidos no mercado financeiro como fundos do tipo tijolo, pois investem preponderantemente em imóveis já construídos para explorá-los comercialmente alugando-os ou arrendando-os. Dentro dessa categoria de fundo de tijolo existe o fundo mono-ativo que tem em seu portfólio apenas um imóvel, o multi-ativo que tem mais de um imóvel, existe o fundo mono-inquilino que tem apenas um inquilino que ocupa todo ou todos os imóveis que compõem o portfólio do fundo e o multi-inquilino que possui mais de um inquilino. Esses diferentes tipos de fundos com estratégia de renda, apresentam diferentes níveis de risco e rentabilidade.
2.2.2 A Estratégia de Desenvolvimento para Venda e para Renda
A estratégia de desenvolvimento consiste em “fundos que conforme definido em seu regulamento objetivam investir acima de 2/3 (dois terços) do seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente, em desenvolvimento/incorporação de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, para fins de geração de renda com locação, arrendamento ou para fins de alienação futura a terceiros” (ANBIMA, 2015). Dentro dessa categoria de fundo de desenvolvimento existe o fundo mono-ativo que atua no desenvolvimento de um único projeto imobiliário e o multi-ativo que atua no desenvolvimento de mais de um projeto imobiliário. Finalizado o projeto, caso o fundo tenha adotado a estratégia de desenvolvimento para venda, assim que o imóvel seja vendido o fundo pode ser extinto, ou, caso o fundo tenha adotado a estratégia de desenvolvimento para renda, finalizado o projeto o imóvel pode ser alugado e o fundo passa a adotar a estratégia de renda. Em ambos os casos, a estratégia de desenvolvimento necessita de um prazo mais longo para a maturação do investimento e a distribuição dos rendimentos aos cotistas desse tipo de fundo.
2.2.3 A Estratégia de Títulos e Valores Mobiliários
A estratégia títulos e valores mobiliários consiste em “fundos que conforme definido em seu regulamento objetivam investir acima de 2/3 (dois terços) do seu patrimônio liquido, direta ou indiretamente, em Títulos e Valores Mobiliários” (ANBIMA, 2015). Esses FII‟s são convencionalmente conhecidos no mercado financeiro como fundos de papel, pois investem preponderantemente em títulos e valores mobiliários lastreados por ativos imobiliários, tanto de renda fixa como de renda variável. A possibilidade dessa estratégia foi introduzida com a publicação da instrução CVM nº 472/08 que permitiu aos FII‟s aplicarem recursos também nesses ativos, já que antes, a instrução CVM nº 205/94 permitia apenas investimentos em imóveis prontos ou em construção.
Os FII‟s que adotam a estratégia financeira devem respeitar os limites de aplicação por emissor e por modalidade de ativos financeiros estabelecidos pela instrução CVM nº 409/2004. A publicação da Lei nº 12.024/09 que isenta os FII‟s do pagamento do imposto de renda sobre a remuneração recebida por Letras Hipotecárias - LHs, Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRIs e Letras de Crédito Imobiliário - LCIs permitiu a expansão dos fundos que utilizam a estratégia de títulos e valores mobiliários.
O quadro 1 apresenta a definição dos principais ativos mobiliários permitidos aos FII‟s que adotam a estratégia de títulos e valores mobiliários. O art. 45 da instrução CVM nº 472/08 apresenta a relação de todos os ativos permitidos aos FII‟s que adotam esta estratégia.
2.2.4 A Estratégia dos Fundos de Fundos
Apesar de não haver uma classificação ANBIMA exclusiva para a estratégia dos Fundos de Fundos, pois estes são classificados como Títulos e Valores Mobiliários, ou seja, são FII‟s do tipo papel que adotam a estratégia de títulos e valores mobiliários. As inovações introduzidas pela instrução CVM nº 472/08 permitiram a criação dessa nova categoria de fundo dentro da estratégia de títulos e valores mobiliários, os fundos de fundos, uma vez que permitiu que FII‟s investissem em cotas de outros FII‟s. Desta forma, foi possível aos investidores acessarem de forma indireta, fundos que antes eram destinados apenas a investidores qualificados.
Quadro 1 – Principais Ativos Mobiliários Permitidos aos FII’s que Adotam a Estratégia Financeira
LETRA HIPOTECÁRIA: São títulos emitidos por instituições financeiras autorizadas a
conceder créditos hipotecários com recursos do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, tem lastro em financiamentos habitacionais, podem ser emitidos com juros pré-fixados, flutuantes ou pós-fixados, com prazo mínimo de 180 dias (FORTUNA, 2011).
LETRA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO: São títulos emitidos por instituições financeiras
com a finalidade de captar recursos para financiamentos imobiliários. São muito semelhantes às Letras Hipotecárias com a diferença fundamental de que podem ser lastreados por créditos imobiliários ligados ao instituto jurídico tanto da hipoteca quanto da alienação fiduciária de um imóvel, enquanto que as Letras Hipotecárias são lastreadas somente por hipotecas, podem ser emitidos com juros fixos, flutuantes ou pelo seu valor nominal, podem ser atualizados por índices de preços setoriais ou gerais (FORTUNA, 2011).
CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS: São títulos nominativos
escriturais, emitidos exclusivamente por companhias securitizadoras de crédito imobiliário. Os Certificados de Recebíveis Imobiliários são instrumentos de antecipação de recursos destinados a financiar transações do mercado imobiliário, assim como as Letras de Crédito Imobiliário são lastreados por créditos imobiliários. Podem ser emitidos com taxa de juros fixa ou flutuante, podem ser atualizados por índices de preços regulares e de conhecimento público, o pagamento dos juros e do principal é feito por meio de amortizações periódicas, geralmente mensais, outras periodicidades são permitidas inclusive pagamento único na data de vencimento do titulo (FORTUNA, 2011).
Fonte: Elaboração própria com base em Fortuna (2011).
2.2.5 A Estratégia Híbrida
A estratégia híbrida consiste em “fundos cuja estratégia de investimento não observe nenhuma concentração das classificações acima mencionadas, conforme definido em seu regulamento” (ANBIMA, 2015). Ou seja, fundos que adotam a estratégia híbrida buscam gerar valor por meio da diversificação. Podem alternar a intensidade com que exploram cada estratégia conforme a necessidade, isso é possível devido à flexibilidade de que esses fundos dispõem.
2.3
VANTAGENS E RISCOS DOS FII‟S
Nesta subseção serão abordadas as principais vantagens e os riscos relativos aos FII‟s como alternativa de investimento. Do ponto de vista do investidor, pretende-se fornecer informações que contribuam para a tomada de decisão de investimento. O quadro 2 apresenta as principais vantagens dos FII‟s tais como: acesso ao mercado imobiliário, ganhos de escala, redução de custos, diversificação, liquidez, fracionamento, vantagem fiscal e diluição dos
riscos, em comparação com a aquisição de imóvel para o mesmo objetivo. Em relação aos riscos, serão apresentados os principais, divididos em três categorias: o quadro 3 apresenta os riscos de mercado, o quadro 4 apresenta os riscos do mercado imobiliário e o quadro 5 apresenta os riscos relativos ao investimento em FII‟s. Ainda em relação aos riscos, segundo a instrução CVM nº 472/08 os documentos prospecto e regulamento, que regem o funcionamento do fundo, devem conter seção especifica relativa a fatores de risco.
Quadro 2 - Principais Vantagens dos FII’s Tais Como: Acesso ao Mercado Imobiliário, Ganhos de Escala, Custos de Carregamento, entrada e saída, Diversificação, Liquidez, Fracionamento, Vantagem Fiscal e Diluição dos Riscos
Principais vantagens dos FII’s
Diversificação: Os FII‟s representam uma oportunidade de diversificação para a carteira do
pequeno investidor, permitindo a ele com baixo valor de aplicação, acessar por meio de valores mobiliário ativos com lastro imobiliário. Além disso, é possível ao investidor se expor a vários empreendimentos imobiliários de diversos segmentos aplicando-se em uma única cota.
Liquidez: A venda de um imóvel pelo seu valor de mercado não é uma tarefa trivial,
envolve tempo e custos relacionados à transação. Em alternativa, as cotas da maioria dos FII‟s são negociadas na Bolsa de Valores B3, que como será demonstrado (ver tabela 3) vem acumulando liquidez crescente. Nesse sentido, as chances de se obter sucesso na venda de cotas de um FII pelo seu valor de mercado são grandes. Além de estar livre das complicações burocráticas presentes na venda de um imóvel. como explicado anteriormente em custos de carregamento, estrada e saída.
Fracionamento: No caso de um investidor que possui um imóvel necessitar de recursos,
precisara liquidar todo o seu investimento com a venda do imóvel. Por outro lado, o investimento em FII‟s possibilita o fracionamento em quotas, o investidor pode vender parte de suas cotas em marcado secundário na bolsa de valores (B3), que sejam suficientes para suprir suas necessidades de curto prazo.
Vantagem Fiscal: Os aluguéis recebidos procedentes da propriedade direta de imóveis são
isentos do imposto de renda até o limite de R$ 1.903,38 de acordo com a Instrução Normativa RFB 1500/2014 Anexo II. No entanto, a Lei nº 11.196/05 isenta o investidor pessoa física do pagamento do imposto de renda sobre os rendimentos recebidos, sem limite de valor, atendidos os requisitos constantes na lei.
Diluição dos riscos: Alguns FII‟s possuem diferentes imóveis que constituem seu
patrimônio e inúmeros inquilinos, desta forma, diluem os riscos relacionados à vacância e inadimplência. Com efeito, o investidor que possui um único imóvel não pode desviar-se da exposição a esses riscos.
Fonte: Elaboração própria com base em (PROSPECTO BCFF, 2011; ANBIMA, 2014; GUIA CVM, 2015).
Quadro 3 - Principais Riscos de Mercado Tais Como: Riscos Macroeconômicos, Risco de Crédito, e Risco de Alteração na Legislação Vigente
Riscos de mercado
Riscos macroeconômicos: Os FII‟s são sensíveis aos diferentes níveis de dinamismo
macroeconômico, pois estão ligados diretamente a setores da economia submetidos ao crescimento econômico. Em momentos de recessão, por exemplo, o desemprego e a redução da renda disponível podem reduzir o consumo, impactando a receita de shoppings centers e consequentemente a de FII‟s que investem neste setor. A persistência de um cenário de recessão pode contribuir para o aumento da inadimplência dos contratos de locação e aumentar a taxa de vacância dos FII‟s afetando negativamente suas receitas. A taxa básica de juros da economia é outro fator macroeconômico que também pode impactar a indústria de FII‟s, pois esta afeta diretamente a atratividade das cotas de FII‟s em relação a outros ativos financeiros. Em um cenário de juros alto a relação risco-retorno tende a diminuir a atratividade das cotas dos FII‟s, uma vez que ativos com menor risco tornam-se relativamente mais rentáveis (ANBIMA, 2014).
Risco de crédito: Os FII‟s que adotam a estratégia financeira estão expostos ao risco de
crédito. Esse risco está associado à capacidade de pagamento do juro e do principal, pelas instituições emissoras dos títulos de divida que podem compor a carteira dos FII‟s que adotam a estratégia em questão. Eventos que perturbam a capacidade de pagamento dos emissores desses títulos, assim como alterações nas condições econômicas, podem comprometer sua capacidade de pagamento, impactando o preço e a liquidez dos títulos emitidos por essas instituições.
Risco de alterações na legislação vigente: A legislação aplicável aos FIIs está sujeita a
alterações por parte das autoridades governamentais e órgãos reguladores. Tais alterações poderão afetar o resultado dos fundos. Apesar de as regras tributárias referentes aos FII‟s estarem vigentes desde 1999, com a publicação da Lei nº 9.779, existe o risco de alteração da lei, no contexto de uma eventual reforma tributária. Desta forma, a criação de novos tributos ou a revogação de isenções vigentes, pode incorrer em perdas, submetendo o fundo e seus cotistas a recolhimentos não previstos inicialmente (PROSPECTO BCFF, 2011).
Fonte: Elaboração própria com base em (PROSPECTO BCFF, 2011; ANBIMA, 2014; GUIA CVM, 2015).
Quadro 4 - Principais Riscos do Mercado Imobiliário Tais Como: Taxa de Ocupação Imobiliária, Desvalorização dos Imóveis e Riscos do Setor Imobiliário e da Construção Civil
Riscos do mercado imobiliário
Taxa de ocupação imobiliária: A retração econômica pode ocasionar redução na ocupação
dos imóveis integrantes do portfólio do FII, esta redução pode impactar não só a sua receita no curto prazo, mas também pressionar o valor dos aluguéis para baixo em um horizonte de tempo mais longo. Desta forma, o FII pode não obter o sucesso pretendido, prejudicando o plano inicial de rentabilidade (GUIA CVM, 2015).
Desvalorização dos imóveis: O risco de desvalorização dos imóveis afeta os FII‟s que
adotam a estratégia de desenvolvimento de forma direta, e os que adotam a estratégia de renda de forma indireta, dado que, a redução no preço dos imóveis pressiona para baixo o preço dos aluguéis e consequentemente a receita do fundo. Diante do que foi exposto, é indispensável uma observação criteriosa sobre o potencial econômico das regiões onde estão inseridos os imóveis que compõem o portfólio do fundo.
Riscos do setor imobiliário e da construção civil: Alterações de normas e regulamentações
dos setores imobiliário e da construção civil podem impactar FII‟s que adotam as estratégias de desenvolvimento e renda. Dado que esses FII‟s investem em imóveis físicos, prontos ou em construção, estando esses imóveis sujeitos a uma extensa regulamentação nas esferas federais, estaduais e municipais. Essas regulamentações podem afetar as atividades de compra e venda, locação, alienação, reforma e ampliação desses imóveis. Nesse contexto, as atividades e a rentabilidade desses FII‟s poderão ser afetadas por essas normas e regulamentações (GUIA CVM, 2015).
Fonte: Elaboração própria com base em (PROSPECTO BCFF, 2011; ANBIMA, 2014; GUIA CVM, 2015).
Quadro 5 - Principais Riscos Relativos ao Investimento no FII Tais como: Risco de Liquidez, Vacância, Prejuízos e Perdas da Aplicação Financeira.
Riscos relativos ao investimento no FII
Risco de liquidez: Apesar de evidências apontarem para uma maior facilidade em se vender
cotas de um FII em relação a um imóvel, o risco de liquidez está sempre presente. Ou seja, o investidor poderá enfrentar dificuldades em vender suas cotas pelo valor de mercado ao decidir realizar o desinvestimento. Tendo em vista que os FII‟s são constituídos na forma de condomínio fechado, o resgate das cotas não é permitido, e o investidor só poderá vendê-las em mercado secundário. Uma forma de mitigar o risco de liquidez é verificar o histórico de negociação do FII que se pretender adquirir cotas.
Vacância: O risco de vacância consiste na dificuldade de se encontrar um locatário para
ocupar áreas disponíveis nos imóveis integrantes do patrimônio do FII, afeta preponderantemente fundos do tipo tijolo que adotam a estratégia de renda de aluguel. A vacância impacta negativamente a receita do fundo, além de interromper o fluxo de receita decorrente de áreas não ocupadas, geram custos, pois as despesas com impostos sobre a propriedade e as despesas de condomínio ficam a cargo da administração do fundo. Os riscos de vacância podem ser mitigados à medida que o investidor selecione fundos com imóveis modernos e localizados em regiões com alto potencial econômico. Outra forma de minimizar os riscos é selecionar fundos que tenham em seu portfólio diversos imóveis, os chamados multi-imóveis e diversos inquilinos chamados multi-inquilinos, é importante atentar-se também ao prazo de vencimento dos contratos de aluguel, contratos mais longos garantem que os imóveis permanecerão ocupados por mais tempo.
Prejuízos e perdas da aplicação financeira: O investimento em cotas de FII‟s como em
qualquer outro investimento em renda variável está sujeito a riscos como os já mencionados. Existem formas de mitigar esses riscos e potencializar o retorno do investimento, como a escolha por fundos multi-ativos e ou multi-inquilinos. De qualquer forma o investimento em cotas de FII‟s não conta com garantia do administrador, do gestor, de mecanismos de seguro, ou do Fundo Garantidor de Crédito – (FGC). Podendo ocorrer perda do capital investido. Não obstante, qualquer rentabilidade conseguida pelos FII‟s no passado não garante rentabilidade no futuro.
Fonte: Elaboração própria com base em (PROSPECTO BCFF, 2011; ANBIMA, 2014; GUIA CVM, 2015).
2.4
ESTRUTURA DOS FII‟S
Para a estruturação de um FII deve ser deliberado um administrador que preencha os requisitos estabelecidos na instrução CVM nº472/08. A política de investimento de um FII deve ser definida na estruturação, e deve constar de dois documentos obrigatórios, o regulamento e o prospecto, ambos exigidos e analisados pela CVM.
2.4.1 Regulamento
O regulamento é o documento que estabelece as regras básicas de funcionamento dos FII‟s, nele devem constar as principais características e as estratégias de investimento
adotadas pelo fundo, além de informações relativas aos ativos que irão compor o seu patrimônio, dado que estão diretamente relacionados ao risco do investimento.
Das disposições obrigatórias que devem constar no regulamento de um FII, destacam-se: o objetivo do fundo, sua política de investimento, o grau de liberdade do administrador no cumprimento da política de investimento, seção específica relativa a fatores de risco, prazo de duração, taxa de administração e performance se houver, possibilidade ou não de futuras emissões de cotas, política de distribuição de rendimentos e resultados, qualificação do administrador além de suas obrigações e responsabilidades, entre outras. Em resumo, o regulamento é um documento de leitura indispensável quando se avalia a possibilidade de investimento em um FII. O Art. 15 da instrução CVM nº 472/08 apresenta a lista completa de informações que devem constar no regulamento do FII.
De acordo com o Art. 17 da instrução CVM nº 472/08 “a alteração do regulamento somente produzirá efeitos a partir da data de protocolo na CVM da cópia da ata da assembleia geral, com o inteiro teor das deliberações, e do regulamento consolidado do fundo”.
2.4.2 Prospecto
O prospecto é o documento de apresentação obrigatória ao investidor, nele devem constar informações como política de investimentos, características da oferta, segmento de atuação, riscos envolvido, além das responsabilidades dos cotistas e do administrador. Em resumo, este documento deve conter informações que permitam uma tomada esclarecida de decisão por parte do investidor.
Das disposições obrigatórias que devem constar no prospecto de um FII, destacam-se: as características da oferta, uma visão geral do mercado de fundos imobiliários, fatores de risco, o público-alvo a que se destina o fundo, politica e estratégia de investimento, regime de tributação, remuneração dos prestadores de serviço e do administrador, entre outras. É importante observar que as informações constantes no regulamento e no prospecto são complementares, posto isto, a leitura desses documentos é indispensável quando se avalia a possibilidade de investimento em um FII. O anexo III-B da instrução CVM nº 472/08 apresenta a lista completa de informações que devem constar no prospecto do FII.
2.5
FUNCIONAMENTO DOS FII‟S
O administrador é a figura central no funcionamento dos FII‟s, atribui-se a ele diversas responsabilidades tais como gestão da carteira, divulgação das informações exigidas pela
legislação, elaboração do regulamento e prospecto, deliberações da assembleia geral de cotistas, entre outras. É obrigação do administrador a prestação de serviços necessários ao funcionamento e manutenção do FII como gestão de valores mobiliários, custódia de valores mobiliários, auditoria, supervisão de projetos imobiliários, escrituração de cotas, entre outras. Esses serviços podem ser fornecidos diretamente pelo administrador ou por terceiro contratado por ele para este fim. Caso o administrador opte pela contratação de terceiro para a prestação dos serviços ora citados, fica ele responsável por acompanhar e supervisionar todas as atividades, garantindo sempre o funcionamento e a manutenção do FII.
De acordo com o Art. 28 da instrução CVM 472/08 “a administração do fundo compete, exclusivamente, a bancos comerciais, bancos múltiplos com carteira de investimento ou carteira de crédito imobiliário, bancos de investimento, sociedades corretoras ou sociedades distribuidoras de valores mobiliários, sociedades de crédito imobiliário, caixas econômicas e companhias hipotecárias”, ou seja, instituições financeiras. Dada esta restrição, observa-se grande concentração de mercado no segmento de administração de FII‟s. Será dada maior atenção a esse tema mais adiante no capítulo 4 que trata de analisar as estruturas de mercado.
O administrador do FII é responsável por elaborar as estratégias de investimento e selecionar os bens e direitos que irão integrar o patrimônio do fundo, de acordo com a politica de investimento prevista no regulamento.
Conforme o Art. 7º da Lei nº 8.668/93 o administrador deve providenciar a averbação, no cartório de registro de imóveis das restrições determinadas, fazendo constar nas matrículas dos bens imóveis e direitos integrantes do patrimônio do fundo que tais ativos imobiliários não integram o ativo do administrador. Com efeito, tais ativos imobiliários não respondem, direta ou indiretamente, por qualquer obrigação do administrador, não compõem a lista de bens e direitos do administrador para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial, não podem ser dados em garantia de débito de operação do administrador, não são passíveis de execução por quaisquer credores do administrador por mais privilegiados que possam ser, e não podem ser objeto de constituição de quaisquer ônus reais. Em resumo, os ativos integrantes do patrimônio do fundo são mantidos sob a propriedade fiduciária da instituição administradora, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio do administrador (MOTA, 2013).
3.
AMBIENTE DE NEGOCIAÇÃO DOS FII’S
Neste capitulo será feita uma abordagem a cerca do ambiente de negociação das cotas dos FII‟s a Bolsa de Valores - B3 e a Central de Custódia e Liquidação Financeira de Títulos - CETIP. Ambas as instituições são prestadoras de serviços integrados de registro, custódia, negociação e liquidação das transações com cotas de FII‟s. Também será abordado o Índice de Fundos de Investimento Imobiliário da B3 (IFIX). O IFIX foi criado em 2010 e é o principal índice de referência para o setor, utilizado como parâmetro de desempenho para os FII‟s. Completando a infraestrutura desse mercado, será abordada a plataforma imobiliária desenvolvida pela CETIP para fornecer o serviço de automação e padronização de avaliação imobiliária.
3.1
REGISTRO
DE
DISTRIBUIÇÃO
PRIMÁRIA,
CUSTÓDIA
E
NEGOCIAÇÃO
A distribuição de cotas de FII‟s por meio de oferta pública inicial (Initial Public Offer, IPO) ou Follow-on (termo em inglês para oferta subsequente), pode ser feita pela plataforma da B3 intitulada Sistema de Distribuição de Ativos - DDA, ou da plataforma da CETIP intitulada Módulo de Distribuição de Ativos – MDA (ANBIMA, 2014).
Em ambas as plataformas de distribuição, as vendas das cotas aos investidores são feitas utilizando o sistema Delivery Versus Payment - DVP, em português, entrega contra pagamento. Este sistema é utilizado para mitigação dos riscos envolvidos nas operações, pois protege os participantes de eventuais falhas nas transações. Desta maneira, as operações somente são finalizadas se os títulos estiverem disponíveis na posição do vendedor, e os recursos integrais para o pagamento estiverem disponíveis na posição do comprador. Não obstante, a B3 utiliza o Sistema de Transferência de Reserva - STR, lançando débitos e créditos em contas de liquidação mantidas no Banco Central (B3, 2020).
Uma diferença a ser observada entre as plataformas são as instituições financeiras autorizadas a intermediar as transações, na B3 estão autorizadas apenas corretoras de valores credenciadas, já na CETIP, está autorizada qualquer instituição integrante do sistema financeiro de distribuição de valores mobiliários (ANBIMA, 2014).
A custódia das cotas de FII‟s é realizada por instituições financeiras tais como corretoras e distribuidoras de títulos e valores mobiliários, bancos de investimento, bancos comerciais e bancos múltiplos (B3, 2020). Essas instituições são responsáveis pela
administração de contas de custódia próprias e de seus clientes junto ao serviço de custódia da B3 ou da CETIP.
A negociação das cotas dos FII‟s acontece em ambiente de bolsa de valores ou mercado de balcão organizado. A transferência das cotas adquiridas em oferta pública inicial são transferidas para o mercado de negociação secundário de forma eletrônica e automática. Ou seja, após o cotista adquirir suas cotas diretamente do fundo por meio de um IPO (mercado primário), essas cotas já estarão disponíveis para negociação em (mercado secundário), entre investidores de forma automatizada. Não há restrição ao preço de negociação das cotas adquiridas em oferta pública inicial, podendo este ser logo em seguida diferente, tanto para mais quanto para menos, de acordo com as condições de oferta e demanda de mercado.
3.2
IFIX – O ÍNDICE DE FII‟s DA B3
De acordo com a metodologia do índice de fundos de investimento imobiliário da B3 (2020), “o IFIX é o resultado de uma carteira teórica de ativos, elaborada de acordo com os critérios estabelecidos em metodologia própria”. Ainda segundo a metodologia do índice de fundos de investimento imobiliário da B3 (2020), “o objetivo do IFIX é ser o indicador de desempenho médio das cotações dos FII‟s negociados nos mercados de bolsa e balcão organizado da B3”. Segundo o histórico de adequações metodológicas dos índices da B3 (2020), “a base do IFIX foi fixada em 1.000 pontos para a data de 30/12/2010, e sua divulgação teve início em 03/09/2012”.
O IFIX é um índice do tipo retorno total isso significa que este indicador reflete não apenas as variações nos preços das cotas dos FII‟s integrantes do índice, mas também o impacto da distribuição de rendimentos desses FII‟s (MANUAL DE DEFINIÇÕES E PROCEDIMENTOS DOS ÍNDICES DA B3, 2018). Atualmente o IFIX é o benchmark (referência) mais utilizado pelo mercado neste segmento, por meio dele é possível comparar não só o retorno das cotas de um determinado fundo, mas também a volatilidade em relação ao índice (ANBIMA, 2014).
Segundo a Anbima (2014), com o desenvolvimento do mercado de FII‟s novos índices podem ser criados, por exemplo, por segmento como logístico, comercial, shoppings, ativos mobiliários, entre outros. No capitulo 5, onde será feita a análise de alguns FII‟s, o índice IFIX voltara a ser utilizado como benchmark na comparação com outros índices de mercado.
3.2.1 Apuração do índice e Vigência das Carteiras
De acordo com o Manual de Definições e Procedimentos dos Índices da B3 (2018) “o cálculo do índice é feito ao longo do período regular de negociação, a cada intervalo de 30 (trinta) segundos, considerando os preços dos últimos negócios efetuados no mercado a vista (lote-padrão) com ativos componentes de sua carteira”. Para os FII‟s o lote padrão é igual a uma cota. A carteira teórica do IFIX é rebalanceada a cada quadrimestre, utilizando-se os critérios e procedimentos que serão tratados mais adiante (seção 3.2.2). Compreende-se o primeiro quadrimestre o período de janeiro a abril, o segundo de maio a agosto e o terceiro de setembro a dezembro. Cada quadrimestre entra em vigor na primeira segunda-feira do mês inicial de sua vigência, ou no próximo dia útil no caso de na primeira segunda-feira não haver pregão na B3 (MANUAL DE DEFINIÇÕES E PROCEDIMENTOS DOS ÍNDICES DA B3, 2018).
A tabela contendo a carteira teórica do IFIX composta por 118 FII‟s classificados em ordem decrescente de participação relativa no índice, referente ao segundo quadrimestre de 2020, utilizada em todas as análises realizadas neste trabalho, está disponível na seção Anexos.
3.2.2 Critérios de Inclusão, Exclusão e Ponderação
De acordo com o a metodologia do Índice de Fundos de Investimento Imobiliário da B3 (2020), para serem selecionadas a integrar o IFIX as cotas dos FII‟s precisam atender a alguns critérios de forma cumulativa tais como: estar entre os ativos elegíveis no período de vigências das três últimas carteiras, em ordem decrescente, de Índice de Negociabilidade, representem em conjunto 95% do somatório total desses indicadores e não ser classificado como Penny Stock (ativos cuja cotação seja inferior a R$ 1,00).
Ativos que tiveram sua oferta pública realizada durante o período de vigência das três ultimas carteiras imediatamente anteriores ao rebalanceamento serão elegíveis, mesmo não estando listados em todo o período, contanto que a oferta pública de distribuição de cotas tenha sido realizada antes do rebalanceamento anterior e possua 95% de presença desde seu início de negociação.
Serão excluídas da carteira as cotas dos FII‟s que deixarem de atender os critérios de inclusão ou se durante a vigência da carteira for objeto de resgate total pelo fundo emissor.
Os FII‟s que compõem a carteira teórica do IFIX são ponderados por seu valor de mercado total, isso significa que, multiplica-se a quantidade total de cotas emitas pelo FII pelo
valor da última cotação. É importante ressaltar que a participação de um FII no índice não deve ultrapassar 20%, caso isso ocorra ajustes estão previstos na Metodologia do Índice de Fundos de Investimento Imobiliário da B3 para adequar o peso do FII a esse limite. Neste caso, o excedente é redistribuído proporcionalmente aos demais FII‟s que compõem a carteira teórica do IFIX.
3.3
PLATAFORMA IMOBILIÁRIA – GESTÃO DE GARANTIAS
A plataforma imobiliária é uma ferramenta criada para integrar instituições financeiras e avaliadores de imóveis em uma operação única, com o objetivo de aumentar a eficiência e reduzir o custo das operações. Criada em parceria com a FNC/CoreLogic, empresa norte americana especializada em tecnologia de dados para o setor imobiliário, a ferramenta entrega processos organizados e automatizados, desde o pedido de um laudo de avaliação de imóvel e seu preenchimento, até a conclusão e a entrega do documento. A ferramenta permite acompanhamento em tempo real, aumentando a velocidade de resposta na liberação do crédito e maior capacidade de gestão na cadeia. A ferramenta pode ser personalizada conforme as necessidades das instituições financeiras, além de permitir a criação de gráficos, índices e relatórios operacionais CETIP (2020).
4.
METODOLOGIA E ANÁLISE DOS DADOS
Este capítulo trata de analisar as estruturas de mercado, por meio da metodologia de análise dos dados, pretende-se traçar um perfil da indústria de FII‟s no Brasil no período de 2010 a 2020. Dada a diversidade de estratégias disponíveis, este trabalho pretende mapear e evidenciar quais são as mais utilizadas. Para tanto, foram analisadas informações públicas disponibilizadas pela CVM, pela B3 e em documentos denominados relatórios gerencias disponíveis nos sites dos administradores dos FII‟s. Esses relatórios gerenciais são documentos ricos em informações, porém as informações não são padronizadas, logo, a análise desses documentos e a condensação dessas informações demandaram tempo e trabalho consideráveis. Além das fontes já mencionadas, também se utilizou de consulta a informações adicionais disponíveis em sites especializados na indústria de FII‟s, tais como: funds explorer,
club fii e mundo fii.
Segundo dados da CVM, atualmente existem 517 FII‟s registrados, que juntos somam R$ 155,5 bilhões em patrimônio líquido - PL e aproximadamente 14 bilhões de cotas emitidas. No entanto, para as análises presentes neste trabalho, foi utilizada uma amostra composta por 118 FII‟s que compõem a carteira teórica do IFIX referente ao segundo quadrimestre de 2020. As análises concentram-se no período de 2010 a 2020, como dito anteriormente, pois o IFIX que é a base da amostra utilizada foi estabelecido a partir do ano de 2010. Por meio dessas análises pretende-se fornecer uma visão ampla, englobando aspectos relacionados ao crescimento da indústria, o prazo médio de duração dos fundos, o perfil do investidor médio, as estratégias mais utilizadas, a administração, entre outros.
4.1
O CRESCIMENTO DA INDÚSTRIA DE FII‟S
A tabela 1 apresenta a taxa média anual de crescimento do IFIX a partir de 2010, com destaque para os anos de 2012, 2016 e 2019, onde o crescimento anual foi superior a 30%. Em 2012 e 2014 houve queda de 12,6% e 2,8% respectivamente, reflexo da crise financeira de 2008 que teve impacto no mercado imobiliário brasileiro nos anos seguintes. Já em 2020 a queda de 14,5% é reflexo da recessão causada pela pandemia da COVID-19 que teve impacto na economia global e brasileira.
Tabela 1 – Taxa Média de Crescimento do IFIX
Ano IFIX Anual Variação %
2010 1.000,00 2011 1.165,09 16,5 2012 1.573,34 35,0 2013 1.374,70 -12,6 2014 1.336,72 -2,8 2015 1.409,01 5,4 2016 1.864,61 32,3 2017 2.226,46 19,4 2018 2.351,59 5,6 2019 3.197,58 36,0 2020* 2.733,12 -14,5 (*) Até Jul.
Fonte: Elaborada a partir de dados da (B3).
A figura 1 apresenta a evolução mensal do IFIX desde quando sua base foi fixada em 1.000 pontos, em dezembro de 2010 até julho de 2020. Observa-se o crescimento acelerado dos pontos a partir de maio de 2016. A popularidade dos FII‟s e a política monetária expansionista com cortes na taxa de juros podem a explicar essa mudança de trajetória.
Figura 1 – Evolução Mensal do IFIX a Partir de 2010
Fonte: B3.
A tabela 2 apresenta o número de ofertas públicas autorizadas pela CVM, o número de FII‟s que compunham o IFIX e o valor de mercado no fechamento de cada ano. O valor de mercado é obtido pela multiplicação da quantidade de cotas emitidas pela sua respectiva cotação de mercado.
Tabela 2 – Ofertas Públicas Autorizadas pela CVM, Número de FII’s e Valor de Mercado Ano Nº de Registros de Ofertas Públicas Autorizadas pela CVM
Nº FII’s Valor de Mercado em R$ Bilhões
2010 39 50 R$ 7.757.021.562,00 2011 39 69 R$ 16.314.446.886,26 2012 48 44 R$ 14.750.581.716,01 2013 34 61 R$ 19.800.044.279,96 2014 16 66 R$ 18.567.814.811,29 2015 10 69 R$ 17.630.845.782,74 2016 13 70 R$ 22.494.862.939,87 2017 26 72 R$ 28.828.515.802,99 2018 40 83 R$ 34.539.792.505,02 2019 70 100 R$ 72.730.651.115,44 2020* 43 119 R$ 82.192.932.182,85 (*) Até Jul.
Fonte: Elaborada a partir de dados da B3 e da CVM.
A figura 2 apresenta a evolução no número de investidores com posição em custódia.
Figura 2 – Evolução Anual no Número de Investidores. (mil)
Fonte: Boletim Mensal de Fundos Imobiliários da B3 - Jul. 2020.
A partir de 2017 observa-se um aumento significativo no número de investidores, em maioria pessoa física, como será apresentado mais adiante na figura 4. Algumas evidências apontam para este aumento acelerado no número de investidores, como os FII‟s possuem características de produto de renda fixa, já que, a maioria dos FII‟s distribuem rendimentos mensais, são negociados em bolsa, mas apresentam menor volatilidade em comparação com
as ações, por exemplo, além disso, a partir de outubro de 2016 iniciou-se uma redução na taxa básica de juros da economia - SELIC, que de acordo com dados do Banco Central do Brasil - BACEN, era de 14,25% a.a. chegando a atuais 2% a.a. Essa queda na taxa de juros contribuiu para o crescimento da demanda por FII‟s, pois estes apresentaram rendimentos superiores ao CDI. Não obstante, foi observado que o valor médio de uma cota entre os 118 FII‟s contemplados na amostra utilizada para as análises realizadas neste trabalho é de R$ 233,13, o que aproxima os investimentos em FII‟s aos investimentos mais tradicionais como o Tesouro Direto, CDBs, LCIs, entre outros.
A tabela 3 apresenta a evolução do volume médio diário negociado a partir de 2010 em milhões de reais, exceto 2014, todos os outros anos apresentaram crescimento. Isso demonstra que a liquidez da indústria de FII‟s é crescente, corroborando com o crescimento no número de participantes desse mercado.
Tabela 3 – Evolução do Volume Médio Diário Negociado no Período dos FII’s Listados na B3
Ano Volume médio diário Variação %
2010 R$ 2.000.000,00 2011 R$ 4.000.000,00 100 2012 R$ 15.000.000,00 275 2013 R$ 32.000.000,00 113,3 2014 R$ 21.000.000,00 -34,4 2015 R$ 23.000.000,00 9,5 2016 R$ 29.000.000,00 26,1 2017 R$ 38.000.000,00 31 2018 R$ 45.000.000,00 18,4 2019 R$ 130.000.000,00 188,9 2020* R$ 214.000.000,00 64,6 (*) Até Jul.
Fonte: Tabela Elaborada a partir de dados do Boletim Mensal de Fundos Imobiliários da B3, Março de 2018 e Julho de 2020.
Até aqui foram apresentados dados que demonstram o crescimento da indústria de FII‟s na ultima década, no tópico seguinte 4.2 serão apresentados dados no intuito de traçar um perfil da indústria de FII‟s no Brasil.
4.2
O PERFIL DA INDÚSTRIA DE FII‟S
A fim de entender qual o comportamento da indústria de FII‟s no período observado de dezembro de 2010 a julho de 2020, foi feita uma análise observando o prazo de duração dos FII‟s da amostra, constatou-se que 98% possuem prazo de duração indeterminado, e apenas 2% com prazo de duração determinado, conforme figura 3. Isso está relacionado à
estratégia de investimento, pois, foi observado que apenas fundos que adotam a estratégia de desenvolvimento (ver seção 2.2.2) possuem prazo de duração determinado. Logo, observa-se que essa estratégia ainda é pouco explorada, como será demonstrado mais adiante na figura 9.
Figura 3 – Prazo de Duração dos FII’s Observados na Amostra
Fonte: Gráfico Elaborado a partir de dados obtidos nos relatórios gerenciais dos FII’s (2020).
A figura 4 demonstra que quase três quartos dos investidores detentores de cotas são pessoas físicas. O baixo valor de entrada, a crescente liquidez da indústria de FII‟s e a isenção fiscal para pessoa física sobre os rendimentos distribuídos podem explicar este fenômeno.
Figura 4 – Participação na Posição em Custódia (R$) – Jul. 2020
A figura 5 demonstra que aproximadamente dois terços dos participantes desse mercado também são pessoas físicas. Como mencionado anteriormente o baixo valor de entrada, a crescente liquidez da indústria de FII‟s e a isenção fiscal para pessoa física sobre os rendimentos distribuídos podem explicar este fenômeno.
Figura 5 – Participação no Volume Negociado (R$) – Jul. 2020
Fonte: Boletim Mensal de Fundos Imobiliário da B3 – Jul. 2020.
As figuras 4 e 5 demonstram que ainda é baixa a participação de investidores institucionais, 20,2% de participação na posição em custódia e 22,9% de participação no volume negociado. É interessante observar que os fundos que investem em fundos, os FoF‟s, são qualificados como investidores institucionais, porém, os cotistas dos FoF's são pessoas físicas, o que aumenta ainda mais a participação desses investidores no mercado de FII‟s.
Com o objetivo de entender qual é o público alvo da indústria de FII‟s foi feita uma análise observando as informações de público alvo de cada fundo observado na amostra. Como demonstrado na figura 6 constatou-se que 93% destinam-se aos investidores em geral, e apenas 7% a investidores qualificados. Isso está relacionado à demanda por FII‟s, que em sua maioria é de pessoa física como já demonstrado nas figuras 4 e 5.
Devido à diversidade de tipos, segmentos e estratégias de que os FII‟s dispõem na aplicação dos recursos captados, uma análise foi feita utilizando informações extraídas dos relatórios gerenciais dos 118 FII‟s que compõem a amostra, com o objetivo de identificar quais são os tipos, segmentos e as estratégias mais utilizadas pelos FII‟s na aplicação dos recursos.
Figura 6 – Público-alvo dos FII’s Observados na Amostra
Fonte: Elaborado a partir de dados obtidos nos relatórios gerenciais dos FII’s (2020).
A figura 7 demonstra que o tipo predominante de FII observado na amostra é o tipo tijolo. Dado que, 67% dos FII‟s observados são desse tipo, 20% são do tipo papel, 10% do tipo fundo de fundo e 3% do tipo híbrido. Os fundos do tipo tijolo adquirem imóveis para geração de renda por meio de aluguel, como explicado anteriormente na (seção 2.2.1).
Figura 7 – Classificação dos Tipos dos FII’s Observados na Amostra
Fonte: Elaborado a partir de dados obtidos nos relatórios gerenciais dos FII’s (2020).
A figura 8 demonstra que o segmento mais explorado pelos FII‟s observados na amostra é o segmento títulos e valores mobiliários. São fundos que adquirem ativos mobiliários com lastro imobiliário para geração de renda por meio dos juros pagos por esses títulos, conforme a (seção 2.2.3).
