Processo 8985/2008-1 Data do documento 12 de março de 2009 Relator Antas De Barros
TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA | CÍVEL
Acórdão
DESCRITORES
Usucapião > Contrato-promessa > Posse titulada > Posse de boa
fé > Posse de má fé
SUMÁRIO
1. O contrato-promessa é um contrato que obriga à celebração de um outro, de compra e venda, de nenhum modo se adequa a transmitir a propriedade, ainda que acompanhado de entrega da fracção e de pagamento de parte do preço, pelo que nunca poderá conferir posse titulada.
2. Não sendo a posse titulada não beneficia da presunção de se tratar de posse de boa fé, estabelecida na 1ª parte do nº 2 do art. 1260º do C. Civil.
3. Facultar o promitente-vendedor o acesso do promitente comprador ao apartamento, seja para a realização de trabalhos de decoração ou semelhante, seja para utilização, é um procedimento que ocorre com alguma frequência, que se justifica pela obrigação que as partes assumiram de celebrar o contrato prometido.
4. Como tal, em si não revela a intenção das partes de que o direito de propriedade se transmita desde logo, pelo que não se pode ter como demonstrado que os autores não sabiam que lesavam o interesse da proprietária.
contrato-promessa de compra e venda com entrega da coisa mas, neste caso, isso deverá demonstrar-se por circunstâncias que revelem a intenção das partes em transmitirem desde logo o direito, designadamente com o pagamento integral do preço.
(F.G.)
TEXTO INTEGRAL Acordam na Relação de Lisboa
H e C, instauraram acção de processo comum na forma ordinária contra E, L.ª, e R, L.ª, pedindo que se declare o autor marido proprietário da fracção autónoma A de um prédio em propriedade horizontal, correspondente ao r/c direito do lote, sito na Rua José, Alverca do Ribatejo, descrito no Registo Predial, e que se determine o cancelamento da inscrição registral G- 2, efectuada a favor da 2ª ré.
Alegam, em resumo, que em 5 de Janeiro de 1984 a autora celebrou com a 1ª ré um contrato-promessa de compra e venda da mencionada fracção, tendo a partir dessa data, e durante mais de 15 anos, exercido a posse em nome próprio sobre tal imóvel, tendo desse modo, por usucapião, adquirido o direito de propriedade sobre o mesmo.
A 2ª ré contestou, excepcionando a litispendência, dado pender já uma acção idêntica, e contrariando a versão constante da p.i., donde conclui pela improcedência da acção.
Replicaram os AA., impugnando a matéria de facto constitutiva da defesa por excepção deduzida pela ré contestante e defendendo que deve improceder. No despacho saneador, foi julgada improcedente a referida excepção.
Organizados os factos assentes e os controversos considerados relevantes para a decisão da causa, procedeu-se a julgamento, constando de fls. 448 e 449 a
decisão sobre os últimos, posto o que foi proferida a sentença em que se julgou a acção improcedente. Foi de tal decisão que os autores recorreram.
Nas suas alegações, formulam as seguintes conclusões:
1ª A decisão recorrida considerou que, não obstante a posse dos autores sobre o imóvel identificado nos autos, ser uma posse correspondente ao exercício do direito de propriedade, dotada de “ corpus” e “ animus”, desde o seu início, 5/1/84, foi adquirida de forma originária,
2ª não sendo a mesma titulada, nem de boa-fé, à data da interposição da acção ainda não tinha decorrido prazo de 20 anos para a aquisição do imóvel por usucapião.
3ª Salvo melhor opinião, a posse foi adquirida por tradição material da coisa -artgº 1263 alínea b) do C.Civil - feita pelo anterior possuidor, dado que contemporaneamente com a entrega das chaves, a celebração do contrato-promessa e pagamento de parte do preço, os autores iniciaram, de imediato a sua posse, como se apurou em d), e), g), e n) dos factos provados, podendo afirmar-se que ambas as partes tinham como líquido a venda do imóvel .
4ª Não fazendo, assim, sentido qualificar esta posse como de má-fé.
5ª Sem prejuízo do exposto, com a entrega do imóvel pela proprietária do mesmo aos autores, em antecipação à sua venda, como resulta dos factos dados como provados em d), e), g), m) e n) , o título de posse resulta já dessa entrega, sendo, assim, uma posse titulada.
6 ª Por outro lado e, contrariamente à decisão recorrida, face à matéria dada como provada , pode extrair-se a conclusão que a posse dos autores é , seguramente, uma posse de boa –fé.
7ª Com efeito, a entrega do imóvel foi foi-lhes feito pela proprietária do mesmo, antecipando a venda do mesmo.
8ª Como decorre da realização de contrato-promessa de compra e venda em que a proprietária prometia vendê-lo e a autora mulher comprá-lo, tendo existido princípio de pagamento de cerca de 20% do preço total , por parte dos
autores.
9ª Sendo certo que os autores actuam, como donos do imóvel desde a realização do contrato-promessa, tendo como seguro a sua aquisição, sem que se tenha apurado qualquer oposição por parte da 1ª ré.
10ª O que é demonstrativo que os autores actuaram ignorando, em absoluto, estarem a lesar o direito de outrem.
11ª Consequentemente, a sentença recorrida ao considerar que a posse dos autores é não titulada , não tendo logrado ilidir a presunção de má-fé, violou o disposto nos artgsº 1259 nº 1 , 1260 nº 1 e 1263 alínea b) do C.Civil.
12ª Sendo , no caso concreto, aplicável o prazo de 15 anos para a aquisição , por parte do autor marido, nos termos do artgº 1296 do C.Civil e verificando-se preenchidos todos os requisitos da posse, deveria a acção ter sido julgada procedente e declarado o autor marido como proprietário do imóvel, por via de usucapião,
pelo que deverá ser dado provimento ao presente recurso e , por via do mesmo, revogar-se a decisão recorrida, declarando-se os autores como proprietários do imóvel supra-identificado, por usucapião.
A ré Imobiliária R L.ª contra-alegou, defendendo que se mantenha o decidido. Colhidos os vistos dos Ex.mos Srs. Adjuntos, cumpre conhecer do recurso. *
Vêm provados os seguintes factos:
a) Por escritura pública, a ré R Lda., declarou comprar e a ré E declarou vender a fracção autónoma designada pela letra “A”, a que corresponde o rés-do-chão direito do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, situado na Urbanização, freguesia de Alverca do Ribatejo, da comarca de Vila Franca de Xira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira, e inscrito na respectiva matriz, cuja constituição da propriedade horizontal
se encontra registada pela inscrição F-1, tendo a respectiva escritura de compra e venda sido celebrada em 30 de Novembro de 1994 no 2º Cartório Notarial de Vila Franca de Xira – al. a) da matéria assente;
b) Encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira, a favor da R. R, Lda., a aquisição da fracção descrita em a) – al. b) da m.a.; c) Os AA. são casados conforme certidão de casamento, desde 1969.07.26 – al. c) da m.a.;
d) Em 05/01/1984, a A. mulher e a primeira R. E, Lda., celebraram um contrato-promessa de compra e venda em que a A. mulher prometia comprar e a 1ª R. prometia vender a fracção autónoma identificada em a) – resposta ao artigo 1º da base instrutória;
e) Nessa data, a 1ª R. já havia entregue à A. a chave do imóvel – r. ao a. 2º; f) Os AA. passaram a residir na fracção juntamente com os filhos – r. ao a. 3º; g) Os AA., desde essa data, actuam como donos do imóvel – r. ao a. 4º;
h) Assim, nessa convicção, mobilaram toda a casa e colocaram na varanda marquises que a beneficiaram – r. ao a. 5º;
i) Também nessa qualidade, celebraram contratos para fornecimento de luz e água – r. ao a. 6º;
j) Os AA. são conhecidos entre amigos e família como donos do imóvel – r. ao a. 7º;
k) As assinaturas apostas no doc. de fls. 9 são do punho de F e M – r. ao a. 10º; l) Na qualidade de representantes legais da R. E, Lda. – r. ao a. 11º;
m) Por escrito datado de 05 de Janeiro de 1984, a primeira R., E, Lda., declarou prometer vender à A. C, e esta declarou prometer comprar, o apartamento referido em a), pelo preço de Esc.: 2.860.000$00 – documento de fls. 9;
n) Declararam ainda acordar que o preço da transacção era de Esc.: 2.860.000$00, a ser liquidado da seguinte modalidade: a) Como sinal e princípio de pagamento a quantia de Esc.: 550.000$00, pagos na data do contrato – doc. de fls. 9.
*
Como resulta das conclusões da alegação dos recorrentes, a única questão colocada no recurso consiste em se considerar se a posse dos autores é de boa fé.
Na decisão recorrida, entendeu-se que, tratando-se de posse não titulada, conforme o disposto no artº 1259º nº 1 do C. Civil, é de se presumir ser a mesma de má fé, nos termos do art. 1260º nº 1 do mesmo código, presunção essa não ilidida.
Os recorrentes sustentam, porém, não só que a sua posse sobre a fracção em questão é titulada, mas até que se demonstrou tratar-se de posse de boa fé. Assim, os apelantes defendem tratar-se de posse de boa fé sem necessidade de recurso à presunção estabelecida na primeira parte do nº 2 do artº 1260º do C. Civil.
Quanto ao primeiro ponto, ser a posse titulada, baseiam-se em a fracção lhes ter sido entregue «em antecipação à venda».
Contudo, nos termos do art. 1259º do C. Civil, diz-se titulada a posse fundada em qualquer modo legítimo de adquirir, independentemente, quer do direito do transmitente, quer da validade substancial do negócio jurídico, não se presumindo o título, cuja existência deve ser provada por aquele que o invoca. Assim, os autores teriam de demonstrar que beneficiam de um meio de aquisição do direito de propriedade, ainda que a idoneidade do mesmo para a transferência desse direito seja meramente abstracta, porquanto a lei prescinde da existência do direito na esfera jurídica do que intervenha como transmitente, como consente que o negócio esteja inquinado de vício que afecte a respectiva substância, como no caso de erro, violação de lei imperativa, e semelhante. Esta solução legal, bem se entende, por, relevando esta modalidade de classificação da posse,- titulada ou não titulada-, directa ou indirectamente, unicamente na duração da mesma para usucapião, se exigir só que fortaleça a
confiança na titularidade do direito real que lhe corresponda.
Porém, no caso, os autores demonstraram só que a autora-mulher interveio como promitente-compradora num contrato-promessa de compra e venda celebrado com a referida ré.
Sendo certo que é um contrato que obriga à celebração de um outro, de compra e venda, de nenhum modo se adequa a transmitir a propriedade, ainda que acompanhado de entrega da fracção e de pagamento de parte do preço, factos legalmente irrelevantes neste âmbito, pelo que nunca poderá conferir posse titulada.
Assim, não sendo a posse dos autores titulada, fica desde já assente que os mesmos não beneficiam da presunção de se tratar de posse de boa fé, estabelecida na 1ª parte do nº 2 do artº 1260º do C. Civil.
Porém, a boa fé na posse pode ser directamente demonstrada ou evidenciada, e os recorrentes sustentam que isso se verifica no caso, dado a proprietária do imóvel ter entregue à autora mulher a chave do mesmo e terem pago como sinal e princípio de pagamento a quantia de 550.000$00 ou seja, cerca de 20% do preço total, passando desde então a actuar como donos do imóvel.
Nos termos do art. 1260º nº 1 do C. Civil, a posse diz-se de boa fé, quando o possuidor ignorava, ao adquiri-la, que lesava o direito de outrem.
Como não contempla qualquer referência moral ou ética, o conceito de boa fé na posse reveste só natureza psicológica, quer dizer, consiste só em o possuidor saber, ou não, que, ao adquirir a posse, lesa o direito de outrem. Na situação que aqui se aprecia, vem provado que a autora prometeu comprar e a ré E, L.ª, prometeu vender àquela a fracção que se vem referindo, entregando-lhe a chave e passando os autores e os filhos a residir na mesma e actuando como seus donos.
Assim, a autora obteve só da referida ré a promessa de lhe vender a fracção, e a entrega da chave, com a implícita autorização de aí residir com a família
apartamento, seja para a realização de trabalhos de decoração ou semelhante, seja para utilização, é um procedimento que ocorre com alguma frequência, como é do conhecimento comum, que se justifica pela obrigação que as partes assumiram de celebrar o contrato prometido.
Como tal, em si não revela a intenção das partes de que o direito de propriedade se transmita desde logo, pelo que não se pode ter como demonstrado que os autores não sabiam que lesavam o interesse da proprietária.
Em algumas decisões dos tribunais superiores verifica-se certa admissibilidade da boa fé na posse em nome próprio face ao mero contrato-promessa de compra e venda com entrega da coisa mas, mesmo em tais decisões, como se faz ver no recente ac. do S.T.J. de 11.12.2008, procº 08B3743, in www.dgsi.pt, isso deverá demonstrar-se por circunstâncias que revelem a intenção das partes em transmitirem desde logo o direito, designadamente com o pagamento integral do preço.
Ora, no presente caso, os recorrentes reconhecem que só pagaram cerca de 20% do preço estipulado, pelo que não há factos que levem no sentido de que ignoravam que, ao arvorarem-se em possuidores como proprietários, lesassem o direito do verdadeiro dono do apartamento.
Pelo exposto, decide-se julgar a apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Lisboa, 12 de Março de 2009. (Antas de Barros)
(Eduardo Folque Magalhães) (Alexandrina Branquinho)
