ECLI:PT:TRL:2011:1924.08.2YXLSB.L1.7.93
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Relator Nº do Documento
Luís Espírito Santo rl
Apenso Data do Acordão
05/04/2011
Data de decisão sumária Votação
unanimidade
Tribunal de recurso Processo de recurso
Data Recurso
Referência de processo de recurso Nivel de acesso
Público
Meio Processual Decisão
Apelação procedente
Indicações eventuais Área Temática
Referencias Internacionais Jurisprudência Nacional Legislação Comunitária Legislação Estrangeira Descritores
Sumário:
I – A atribuição do direito potestativo ao locador de operar a extinção, por resolução, do contrato de arrendamento, radica sempre num acto de incumprimento censurável imputável ao inquilino que, pela sua gravidade, torna inexigível ao senhorio a manutenção da relação locatícia.
II - Impunha-se, com vista à exigibilidade da prestação de pagamento de renda - oferecida pela devedora e frontalmente recusada pela maioria dos credores, seus filhos - um acto concreto, claro e individualizado de interpelação por parte do ora A., na sequência do qual se poderia então
eventualmente concluir pelo incumprimento culposo da obrigação da inquilina, susceptível de ocasionar o seu despejo.
III - Sendo a utilização do locado praticamente idêntica à que a Ré e o locador, que viveram, entre si, em comunhão de vida durante quarenta e quatro anos, lhe destinavam, nada se tendo alterado de relevante, não é possível afirmar-se, com a segurança exigível, que a arrendatária ( que após o decesso daquele continuou a deslocar-se a Portugal, uma vez por mês ou de 2 em 2 meses, permanecendo no locado - e aí dormindo, tomando as refeições e recebendo os amigos e familiares -, de cada vez, cerca de 3/4 dias ) deixou de dar-lhe a utilização habitacional que o locador livre e espontaneamente lhe consentia.
IV - Não se verifica, portanto, in casu o fundamento de despejo previsto na alínea d), do artº 1083º, do Código Civil.
(Sumário do Relator)
Decisão Integral:
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa ( 7ª Secção ).
I – RELATÓRIO.
Intentou J., com domicílio na Rua, Lisboa, a presente acção declarativa, sob a forma de processo sumário, contra M., com domicílio em L., Espanha.
Alegou, essencialmente que :
É comproprietário e legítimo possuidor do andar que identifica, o qual foi dado de arrendamento à Ré, pelo comproprietário Jos., em 12 de Novembro de 2001, exclusivamente para habitação desta e pelo prazo de cinco anos.
Antes de 2005, há mais de 3 anos, a Ré deixou de habitar o locado, passando a residir permanentemente em Espanha.
Por outro lado,
A Ré não pagou a renda vencida no dia 1 de Janeiro de 2007, nem as vencidas nos meses subsequentes.
O não uso do locado pela inquilino e a falta de pagamento da renda por um prazo superior a três meses, constituem fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, nos termos do artº 1083º, nº 2, alínea a) e nº 3, do Código Civil.
Conclui pedindo que se decrete a resolução do contrato de arrendamento vigente; que se condene a Ré a despejar de imediato o arrendado, entregando-o ao A. livre e devoluto de pessoas e bens; que se condene a Ré a pagar as rendas vencidas até à propositura da acção, que totalizam € 7.182,72, assim como as vincendas até à entrega efectiva do locado ; que se condene a Ré a pagar juros de mora, à taxa legal anual de 4%, sobre as rendas vencidas e vincendas não pagas,
contados desde as datas dos respectivos vencimentos, perfazendo os juros vencidos o montante de € 228,02 ; que se condene a Ré a pagar ao A. o montante correspondente ao dobro da renda desde o trânsito em julgado da sentença até à efectiva entrega do locado.
Regularmente citada, apresentou a Ré contestação na qual essencialmente alegou que :
O contrato de arrendamento em causa foi celebrado entre Jos. e a Ré, sendo que ambos viveram como marido e mulher durante quarenta e quatro anos, tendo Jos. falecido em 31 de Dezembro de 2006.
Os oito herdeiros do falecido Jos., por um lado, e os restantes comproprietários inscritos do prédio arrendado, por outro, nunca acordaram sobre quem recaía a administração do prédio, sendo que o A. - que é seu filho - pretendeu receber a renda na proporcionalidade.
A renda é indivisível, pelo que a Ré não aceitou pagar essa proporção ao A., além de que M. e C. -comproprietários do prédio em causa e herdeiros de Jos. - e outros herdeiros do falecido Jos. disseram à Ré que esta estava dispensada do pagamento da renda do locado até à partilha aberta por morte do aludido Jos., sendo que, em reciprocidade, a Ré deixou de instaurar acção de
alimentos contra a herança indivisa e, em consequência, aqueles comproprietários do locado e outros herdeiros de Jos. recusaram-se a receber quaisquer rendas da A..
Aquando da celebração do contrato, já vivia em Espanha e em Lisboa, constituindo o locado residência permanente alternada, tendo concretizado que passa, em Lisboa, a semana, de 2ª a 6ª feira, alternadamente com Espanha.
Concluiu pedindo a absolvição do peticionado. O A. apresentou a resposta de fls. 37 e 38.
Na sequência do esclarecimento da Ré de fls. 50, pediu ainda o A. a condenação da Ré como litigante de má fé, no pagamento de uma multa nunca inferior a € 2.500,00, bem como ao pagamento de uma indemnização ao A. de igual montante e ao pagamento dos honorários do mandatário do A..
A Ré apresentou a resposta de fls. 62.
Procedeu-se ao saneamento dos autos conforme fls. 84.
Realizou-se audiência final, tendo sido proferida decisão de facto conforme fls. 129 a 131. Foi proferida sentença que julgou a presente acção parcialmente procedente, declarando-se resolvido o contrato de arrendamento relativo à fracção autónoma correspondente ao 3º andar do prédio urbano sito na C. Lisboa, condenando-se a Ré a despejar imediatamente a dita fracção, entregando-a ao A. livre e devoluta de pessoas e bens; a pagar ao A. a parte da renda mensal que lhe assiste - enquanto compropietário da fracção autónoma e herdeiro da parte da fracção que pertencia ao falecido Jos. -, desde a vencida em 1 de Janeiro de 2007 e até ao trânsito em julgado da sentença, acrescendo a essa parte da renda juros de mora, à taxa legal de juros civis, desde o dia seguinte ao do respectivo vencimento e até integral pagamento; a pagar ao A. indemnização correspondente ao dobro da parte da renda que lhe cabe desde o dia seguinte ao do trânsito em julgado da sentença e até efectiva entrega do locado; absolvendo-se a Ré do pedido de
condenação como litigante de má fé ( cfr. 132 a 139 ).
Apresentou a R. recurso desta decisão, o qual foi admitido como de apelação ( cfr. fls. 151 ). Juntas as competentes alegações, a fls. 143 a 146, formulou a apelante as seguintes conclusões : 1ª - O A. não é administrador do prédio ajuizado.
2ª - Os proprietários do prédio, inscritos e não inscritos, estes herdeiros do falecido Jos., dispensaram a Ré do pagamento da renda até à partilha.
4ª - A Ré continua a residir, quando está em Lisboa, no locado.
5ª - O contrato de arrendamento não foi dado nem tomado para residência permanente da Ré. 6ª - A Ré nunca deixou de utilizar o locado.
7ª - A sentença violou os comandos contidos nos artsº 1407º e 985º, 1072º, nº 1, 1083º, nºs 1 e 2, todos do Código Civil, este último na redacção que lhe foi dada pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro.
Não houve resposta. II – FACTOS PROVADOS.
Foi dado como provado em 1ª instância :
1 - O A. é comproprietário e legítimo possuidor do 3º andar do prédio urbano sito na C., concelho de Lisboa, …
2 - Por contrato de arrendamento de duração limitada, no regime de renda livre, celebrado em 12 de Fevereiro de 2001, o comproprietário Jos. deu de arrendamento à Ré a fracção autónoma identificada supra.
3 - O arrendamento destinava-se a habitação exclusiva da Ré, tendo sido feito pelo prazo de cinco anos, com início no dia 15 de Fevereiro de 2001 e termo final em 15 de Fevereiro de 2006.
4 - Foi acordada a renda mensal de 80.000$00.
5 - Desde, pelo menos, o ano de 2005, a Ré passou a ter residência no L. Espanha, aí tomando as suas refeições, aí dormindo e recebendo os seus amigos e familiares, sendo que, até à morte de Jos. - ocorrida em 31 de Dezembro de 2006 -, vinha a Portugal com aquele cada 2/3 meses,
permanecendo, de cada vez, 3/4 dias no locado e, após a morte de Jos., continuou a deslocar-se a Portugal, uma vez por mês ou de 2 em 2 meses, permanecendo no locado - e aí dormindo,
tomando as refeições e recebendo os amigos e familiares -, de cada vez, cerca de 3/4 dias, com o esclarecimento de que a vinda da Ré a Portugal se prende com os negócios que esta tem neste país.
6 - A Ré não paga a renda do locado desde a vencida em 1 de Janeiro de 2007.
7 - M. e C. são comproprietários do prédio em causa e também herdeiros de Jos., sendo que estes e outros herdeiros do falecido disseram à Ré que a mesma estava dispensada do pagamento da renda do locado até à partilha da herança, recusando-se a receber a renda.
8 - Jos. e a Ré viveram, como se de marido e mulher se tratasse, durante quarenta e quatro anos e desta união nasceram oito filhos, sendo um deles o A..
9 - A herança de Jos. ainda não foi partilhada. Não houve resposta.
III – QUESTÕES JURÍDICAS ESSENCIAIS.
São as seguintes as questões jurídicas que importa dilucidar :
Fundamentos do direito de resolução do contrato de arrendamento sub judice : 1 - Falta de pagamento de rendas.
2 - Não uso do locado. Passemos à sua análise :
1 - Falta de pagamento da renda
Alega, essencialmente, a apelante a este propósito :
Não sendo o A. administrador do prédio ajuizado - inexistindo acordo quanto a este ponto - outros comproprietários e herdeiros do falecido Jos. dispensaram a Ré do pagamento da renda até à
partilha, sendo certo que a herança de Jos. ainda não foi partilhada. Apreciando :
O A. J. assume a dupla qualidade de comproprietário do imóvel objecto do contrato de locação e de herdeiro de outro comproprietário - o seu pai Jos., o qual viveu durante quarenta e quatro anos em união de facto com a Ré ( mãe do A. ) e que precisamente lhe havia dado de arrendamento a fracção em causa.
A sua qualidade de comproprietário confere-lhe a necessária legitimidade para o exercício da competente acção de despejo, o que poderá fazer isoladamente[1].
Por outro lado,
É absolutamente irrecusável o dever que, à partida, impende sobre a locatária de proceder ao pontual pagamento da renda estipulada, constituindo esta, de resto, a obrigação principal e típica do contrato de arrendamento, nos termos gerais do artº 1038º, alínea a), do Código Civil.
Estribado nesta linear realidade - existência de rendas em dívida - avançou o A. para a presente acção de despejo, tendo obtido ganho de causa em 1ª instância.
Contudo,
Encontra-se provado que :
Embora a Ré não tenha pago a renda do locado desde a que se venceu em 1 de Janeiro de 2007, o certo é que
M. e C., comproprietários do prédio em causa e também herdeiros de Jos., bem como outros herdeiros do falecido disseram à Ré que a mesma estava dispensada do pagamento da renda do locado até à partilha da herança, recusando-se a receber a dita renda.
Vejamos :
Não subsistem dúvidas de que a obrigação de pagamento da renda tinha prazo certo : nos termos da clausula 6ª do contrato de arrendamento junto a fls. 13 a 18 vencia-se “ no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito e será paga em casa do senhorio ou no local e a quem este por escrito indicar ao inquilino. “.
Outrossim é inegável que,
Tendo o comproprietário que celebrou o contrato de arrendamento sub judice - e companheiro da Ré durante quarenta e quatro anos - falecido no dia 31 de Dezembro de 2006, a partir daí, não houve lugar ao pagamento de qualquer outra renda.
Igualmente se não discute que
Enquanto o contrato de locação se encontrar vigente existe a obrigação de realizar mesmo pagamento - que se encontra actualmente em falta.
Porém,
Visando a presente acção o exercício do direito de resolução do contrato de arrendamento, o mesmo pressupõe a prova da violação culposa dos deveres da arrendatária.
Isto é,
A atribuição ao locador do direito potestativo de operar a extinção do contrato de arrendamento radica sempre num acto de incumprimento contratual censurável e imputável ao inquilino que, pela sua gravidade, torna inexigível ao senhorio a manutenção da relação locatícia.
Conforme salienta, a este propósito, Pinto Furtado, in “ Manual do Arrendamento Urbano “, pag. 748 : “ Inteiramente outro ( que não a justa conveniência ) tem que ser o princípio justificativo da resolução. Aqui, há um rompimento unilateral, imediato e sem aviso prévio, do contrato, afrontando o princípio pacta sund servanda - o que só pode conceber-se em contraponto com a natureza de contrato sinalagmático, em que a prestação de um dos contraentes tem por causa e depende da
prestação do outro.
( … ) dessa natureza resulta a legitimidade do direito de resolução com base no incumprimento da outra parte. A resolução do arrendamento urbano assentará, pois, no princípio geral dos contratos bilaterais de reacção ao incumprimento da outra parte e que recebeu consagração expressa no nosso artigo 801º, nº 2, do Código Civil,…”.
Assim sendo,
Importará determinar se tal falta de pagamento de renda constatável objectivamente
-consubstanciará, ou não, um verdadeiro incumprimento culposo do contrato susceptível de conferir ao comproprietário/locador o direito ao despejo.
In casu,
Os outros comproprietários do imóvel e herdeiros do falecido companheiro da Ré não só lhe
comunicaram que “ estava dispensada do pagamento da renda do locado até à partilha da herança “, como inclusivamente recusaram-se a receber a renda - o que significa que a Ré lhes ofereceu tal pagamento.
Perante este quadro factual muito peculiar[2] - envolvendo relações familiares entre mãe e filhos, sendo o pai destes a dar o locado de arrendamento àquela, sua companheira duma vida - deverá entender-se que, para aferir da situação de incumprimento culposo da locatária, não basta o formalista e automático vencimento da obrigação de pagamento de renda, previsto - em moldes tabelares - no escrito que titula a relação jurídica.
Ao invés,
É necessário concluir, com inteira segurança, que a Ré inquilina, através desta sua omissão, violou efectivamente, com culpa, os deveres contratuais a que se encontrava adstrita.
Neste mesmo sentido,
Impunha-se, com vista à exigibilidade dessa prestação - oferecida pela devedora e frontalmente recusada pela maioria dos seus credores - um acto concreto, claro e individualizado de
interpelação, na sequência do qual se poderia então, eventualmente, concluir pelo incumprimento culposo da obrigação da inquilina, susceptível de ocasionar o seu despejo.
Ora,
Tendo a acção de despejo dado entrada em juízo em 27 de Junho de 2008[3], limitou-se o A. a invocar a falta de pagamento das rendas[4], enquanto fundamento do direito à resolução do contrato, sem nunca haver alegado ( nem mesmo em sede de resposta à contestação ) que -perante a inevitável indefinição gerada pela recusa dos seus irmãos em receber da mãe/inquilina o montante das rendas que esta lhes ofereceu - a havia interpelado para, ainda nessas
circunstâncias, realizar tal prestação[5]. Ou seja,
Se é seguro que há lugar ao pagamento da renda devida pela arrendatária desde a vencida em Janeiro de 2007 até ao presente[6],
Já não pode, por outro lado, afirmar-se que tal falta de pagamento, neste nebuloso e especial contexto, corresponda a um efectivo incumprimento culposo dos deveres da locatária que, pela sua gravidade, legitime sem mais a cessação por resolução do contrato de arrendamento, com o
inapelável despejo da inquilina.
Existindo, pelos vistos, absoluta discordância entre os vários credores do direito às rendas quanto ao desejo de as receber, não é suficiente ao A., com vista a fundamentar esta sua acção de
despejo, limitar-se a invocar o facto objectivo da sua falta de pagamento ; teria que ter demonstrado que havia pessoalmente exigido da Ré, sua mãe, a realização da prestação de que os seus irmãos
a haviam[7] dispensado.
Sem a prática desse acto interpelativo não é possível aqui, nesta situação muito particular, tomar em consideração a existência de mora por parte da devedora, nos termos gerais do artº 805º, nº 1, do Código Civil.
Note-se, ainda, que
os fundamentos da presente acção de despejo teriam de constar, de forma completa, da petição inicial, não valendo como actos interpelativos - relativamente à obrigação de pagamento das rendas - a citação da Ré, bem como os sucessivos requerimentos de despejo imediato de fls. 46 e 70 a 71, a que o tribunal a quo não deu seguimento - tendo-se o A. conformado, por inércia, com tal
omissão.
Soçobra a acção neste ponto. 2 - Não uso do locado. Provou-se, a este propósito :
Desde, pelo menos, 2005, a Ré passou a ter residência no L., Espanha, aí tomando as suas refeições, aí dormindo e recebendo os seus amigos e familiares, sendo que, até à morte de Jos. -ocorrida em 31 de Dezembro de 2006 -, vinha a Portugal com aquele cada 2/3 meses,
permanecendo, de cada vez, 3/4 dias no locado e, após a morte de J…, continuou a deslocar-se a Portugal, uma vez por mês ou de 2 em 2 meses, permanecendo no locado - e aí dormindo,
tomando as refeições e recebendo os amigos e familiares -, de cada vez, cerca de 3/4 dias, com o esclarecimento de que a vinda da Ré a Portugal se prende com os negócios que esta tem neste país.
Jos. e a Ré viveram, como se de marido e mulher se tratasse, durante 44 anos e desta união nasceram oito filhos, sendo um deles o A..
Será tal factualidade suficiente para se concluir pela verificação do fundamento previsto no artº 1083º, alínea d), do Código Civil, isto é, o não uso do locado por mais de um ano ?
A resposta terá que ser, a nosso ver, forçosamente negativa. Com efeito,
O contrato de arrendamento foi celebrado em 15 de Fevereiro de 2001, entre duas pessoas que viviam, entre si, em união de facto.
Foi realizado pelo prazo de cinco anos, renovando-se por períodos anuais enquanto não fosse denunciado por qualquer dos contraentes, sendo que o senhorio poderia denunciá-lo, mediante notificação judicial avulsa, feita com um ano de antecedência sobre o fim do prazo do contrato ou renovação em curso ( cfr. cláusulas 3ª e 4ª ).
O local arrendado destinava-se exclusivamente a habitação do inquilina ( cfr. cláusula 9ª ). Ainda durante a vigência do prazo estipulado no contrato, a Ré passou a ter residência no L., Espanha, aí tomando as suas refeições, aí dormindo e recebendo os seus amigos e familiares. Resulta dos autos que a inquilina centrou a sua residência permanente em Espanha, no âmbito da vida análoga à conjugal que mantinha com o próprio locador, vindo com este a Portugal cada 2/3 meses, permanecendo, de cada vez, 3/4 dias no locado.
Ou seja,
Esta utilização do locado, nestes precisos termos e com a cadência temporal assinalada, foi
directamente querida pelas partes e dela não resultava, como nunca resultou, qualquer situação de incumprimento dos deveres da locatária.
Acontece que,
em 2 meses, permanecendo no locado - e aí dormindo, tomando as refeições e recebendo os amigos e familiares -, de cada vez, cerca de 3/4 dias, prendendo-se a vinda da Ré a Portugal com os seus negócios.
Tal equivale a dizer
Que a presente utilização do locado é praticamente idêntica à que a Ré e o locador, em comunhão de vida, anteriormente, lhe destinavam.
Nessa matéria, nada se alterou de relevante no sentido de poder afirmar-se, com a segurança exigível, que a arrendatária deixou de dar ao arrendado a utilização habitacional que o próprio locador livre e espontaneamente lhe consentia.
Não há assim fundamento para o exercício do direito de resolução deste contrato de arrendamento, o qual, de resto, poderá cessar livremente por denúncia, observados que sejam os trâmites
consignados na cláusula 4ª do documento junto a fls. 13 a 18. A apelação procede.
IV - DECISÃO :
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida, absolvendo-se a Ré do pedido.
Custas pelo apelado.
V - Sumário elaborado nos termos do artº 713º, nº 7, do Cod. Proc. Civil.
I – A atribuição do direito potestativo ao locador de operar a extinção, por resolução, do contrato de arrendamento, radica sempre num acto de incumprimento censurável imputável ao inquilino que, pela sua gravidade, torna inexigível ao senhorio a manutenção da relação locatícia.
II - Impunha-se, com vista à exigibilidade da prestação de pagamento de renda - oferecida pela devedora e frontalmente recusada pela maioria dos credores, seus filhos - um acto concreto, claro e individualizado de interpelação por parte do ora A., na sequência do qual se poderia então
eventualmente concluir pelo incumprimento culposo da obrigação da inquilina, susceptível de ocasionar o seu despejo.
III - Sendo a utilização do locado praticamente idêntica à que a Ré e o locador, que viveram, entre si, em comunhão de vida durante quarenta e quatro anos, lhe destinavam, nada se tendo alterado de relevante, não é possível afirmar-se, com a segurança exigível, que a arrendatária ( que após o decesso daquele continuou a deslocar-se a Portugal, uma vez por mês ou de 2 em 2 meses, permanecendo no locado - e aí dormindo, tomando as refeições e recebendo os amigos e familiares -, de cada vez, cerca de 3/4 dias ) deixou de dar-lhe a utilização habitacional que o locador livre e espontaneamente lhe consentia.
IV - Não se verifica, portanto, in casu o fundamento de despejo previsto na alínea d), do artº 1083º, do Código Civil.
Lisboa, 5 de Abril de 2011. Luís Espírito Santo
Gouveia Barros Maria João Areias
---[1] Sobre este ponto, vide Aragão Seia, in “ Arrendamento Urbano “, pags. 340 a 341 ; acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 18 de Novembro de 2004 ( relator Ferreira de Almeida ), publicado in dgsi.pt.
[2] E, diga-se, completamente fora do comum. [3] Já as rendas estavam por pagar há ano e meio.
[4] Consta apenas do artº14º, da petição inicial : “ A Ré não pagou a renda vencida no dia 01 de Janeiro de 2007, nem pagou as rendas vencidas nos meses subsequentes “.
[5] Tornando-se, então, claras e inequívocas as consequências sancionatórias associadas à falta do pagamento nestes termos exigido.
[6] E que, mais tarde ou mais cedo, terá que ser entregue aos respectivos credores. [7] Por razões que humanamente se compreendem.
