N.ª Ref.ª: I/(…)/13/CMP V.ª Ref.ª: (…)/13/CMP Data: 08-05-2013
Assunto: responsabilidade do arrendatário na limpeza e conservação do logradouro pertencente à fração arrendada no prédio sito na Rua de S(…), n.º (…), no Porto.
Enquadramento:
Pretende-se saber se a responsabilidade de proceder à limpeza e conservação de logradouro nas traseiras da cave do prédio sito na Rua de S(…), com entrada pelo nº (…), é do proprietário da fração ou do arrendatário.
Análise
Tal como resulta do artigo C-1/17, nº1, do Código Regulamentar do Município do Porto, os proprietários ou detentores de terrenos não edificados, logradouros ou prédios não habitados, devem manter os mesmos em condições de salubridade, sem resíduos, sem espécies vegetais que proporcionem condições de insalubridade ou risco de incêndio, ou qualquer outro fator com prejuízo para a saúde humana e ou para os componentes ambientais, sob pena de incorrer em contraordenação, sendo a punição com coima, nos termos do supranormativo e do H/18º do mesmo código.
Vejamos agora o que resulta no caso em concreto.
Trata-se de um prédio sito na Rua de S(…), (…), constituído em propriedade horizontal.
De acordo com título constitutivo de propriedade horizontal, o requerente, F(…), é proprietário da fração autónoma “(…)” composta pelo 1º andar esquerdo e cave constituída por arrecadação e dois arrumos, logradouro nas traseiras, com entrada pelo (…), destinado a habitação.
Por contrato celebrado em 22 de Março de 1966, entre J(…), na qualidade de proprietário do prédio urbano sito na Rua s(…), (…) e Rua S(…)I(…), e A(…) e L(…), na qualidade de sócios gerentes e em representação da sociedade comercial por quotas “B(…), Lda”, o primeiro deu de arrendamento à referida sociedade, a cave do indicado prédio nº(…), com entrada também pelo portão da Rua de S(…) I(…), nº(…), a qual se destina a armazém de retém, para guarda e armazenamento dos artigos e ou produtos do comércio a que a arrendatária se dedica: artigos de ciclismo normal e a motor, e de desporto.
O contrato foi celebrado pelo prazo de 1 ano, sucessivamente prorrogável por iguais períodos de tempo nos termos da lei.
Da cláusula quarta do referido contrato resulta que todas as obras de que o local arrendado interiormente carecer, ficam a cargo da inquilina, que responderá por qualquer deterioração nele verificada por sua culpa ou negligência, resultando da cláusula quinta que o consumo da água e luz são da conta da arrendatária, que permitirá, periodicamente, que se proceda à limpeza das caixas de esgoto e saneamento, que existem na cave arrendada.
A Divisão Municipal de Fiscalização Geral deste Município é chamada a intervir na sequência de uma reclamação efetuada pela administração de condomínio do prédio em causa, a qual reclama que a parte de trás do edifício (logradouro) encontra-se com ervas já crescidas e que os outros condóminos reclamam dos bichos que se encontram nesse sítio.
Nessa sequência, foi realizada uma ação de fiscalização no dia (…) de Agosto, pelas (…) horas, ao logradouro supra identificado, tendo o agente fiscalizador verificado que o mesmo possui área exígua, e que é do uso exclusivo do requerente, F(…).
Seguiu-se uma nova ação de fiscalização, no dia (…)/11/2012, pelas (…) horas, ao logradouro do prédio urbano sito à Rua de S(…), n.º (…) no sentido de avaliar a situação, tendo o gestor do processo informado:
…”O presente processo administrativo teve início em (…)/08/2012, mediante solicitação da entidade requerente supracitada, a qual informa que os condóminos residentes no prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito à Rua de S(…), n.º (…) receiam de animais nocivos à saúde humana e dos perigos inerentes às condições de insalubridade do logradouro….”
….”No local, encontrava-se o Sr. C(…) (representante da empresa de Administração do Condomínio) e um representante do arrendatário, cuja fração tem único e exclusivo acesso ao logradouro em questão (o sublinhado é nosso).
Cedido o acesso pelo representante do arrendatário, constatou-se que o logradouro apresenta más condições de salubridade, que se caraterizam por vegetação abundante (ver registo fotográfico em anexo), verificando-se alguns arbustos de pequeno porte com os ramos partidos e a deposição de resíduos, concretamente, sacas plásticas, um pneu e tecidos (farrapos).
O logradouro em apreço consiste num pavimento em argamassa, sendo a vegetação proveniente de uma floreira e de fendas existentes no mesmo.
No logradouro desaguam também águas pluviais canalizadas da caleira existente na cobertoura, apresentando-se as caixas escoamento cobertas pela vegetação.
Verificou-se na floreira uma espécie de “toca”, depreendendo-se a existência de roedores no local, pelo que desde logo se alertou os presentes (Sr. C(…) e representante do arrendatário) que também puderam constar a existência da mesma.
Denota-se assim que, a falta de manutenção no logradouro associada às espécies vegetais que subsistem no mesmo, proporcionam condições favoráveis à proliferação de animais nocivos para a saúde e higiene pública e potenciam riscos para as componentes ambientais.
Conclui que esta situação consubstancia infração ao disposto no artigo C-1/17.º do Código Regulamentar do Município do Porto, sendo punível nos termos do disposto no artigo H/18.º do mesmo diploma.
Procedeu-se ao registo da Participação Interna n.º (…)-2012, de modo a que a Divisão Municipal de Contraordenações e Execuções Fiscais possa dar início ao respetivo processo de contraordenação.”… Em 10 de Janeiro de 2013, os serviços de fiscalização remeteram ofício ao proprietário da fração, F(…), aqui requerente, para o efeito de no prazo de 45 dias, efetuar os trabalhos de limpeza, corte de vegetação e remoção dos resíduos sob pena de, em caso de incumprimento, este Município proceder à respetiva limpeza e vedação coercivas, constituindo neste caso encargo do proprietário todas as despesas efetuadas, conforme dispõem os artigos C-1/17.º, n.º 3, H/13º e H/14.º do Código Regulamentar do Município do Porto”;
Em resposta, veio o proprietário informar da existência do contrato de arrendamento da cave (constituída por logradouro nas traseiras), á Sociedade B(…), Lda, responsabilizando esta pelo estado de conservação e limpeza do mesmo, juntando para o efeito cópia do contrato de arrendamento.
Com vista a aferir se o logradouro em causa é parte comum do prédio ou se faz parte integrante de uma das suas frações, solicitamos e procedemos à análise do título constitutivo da propriedade horizontal do prédio urbano sito na Rua S(…), nº(…) e Rua S(…), nº(…), inscrito na matriz da freguesia do B(…) sob o artigo (…).
Exposta toda a factualidade, importa reter aquela que nos irá permitir concluir sobre quem impende a responsabilidade pela limpeza do logradouro objeto da fiscalização municipal e, por consequência, pela prática do facto ilícito que constitui uma contraordenação nos termos previstos no Código Regulamentar do Município do Porto:
1.Analisadas as certidões prediais de todas as frações autónomas, verifica-se que o prédio em causa é composto por casa de cave, rés-do-chão e dois andares, com logradouro.
2.Por uma área descoberta de 52,40m2, e que essa mesma área integra o logradouro da descrição da fração autónoma com a letra “(…)” (aliás, a única fração que tem área descoberta!), correspondente ao 1º andar esquerdo e cave.
3.A fração autónoma “(…)” é propriedade de F(…).
5. A cave que faz parte integrante da fração “(…)”, constituída por arrecadação e dois arrumos, e logradouro nas traseiras, encontra-se arrendada à sociedade comercial “B(…), Lda “ desde 1966.
6. Decorrendo do título constitutivo da propriedade horizontal, neste caso, que a cave (constituída também pelo logradouro) pertence a uma fração específica, não pode aquele ser considerado parte comum.
7. Da ação de fiscalização realizada ao logradouro em (…)/11/2012, resulta que o mesmo apresenta más condições de salubridade, que se caraterizam por vegetação abundante verificando-se alguns arbustos de pequeno porte com os ramos partidos e a deposição de resíduos, concretamente, sacas plásticas, um pneu e tecidos (farrapos), proporcionando condições favoráveis à proliferação de animais nocivos para a saúde e higiene pública e potenciam riscos para as componentes ambientais.
8. Tal como resulta do artigo C-1/17, nº1, do Código Regulamentar do Município do Porto, a responsabilidade pela falta de condições de salubridade dos terrenos não edificados, logradouros ou prédios não habitados, é dos respetivos proprietários ou detentores.
9. Neste caso, e muito embora a propriedade da fração ”(…)”, composta como já se disse, pelo 1º andar esquerdo e cave, pertença a F(…), encontrando-se a última arrendada há já muitos anos, não pode o mesmo ser responsabilizado pelo crescimento de eventual vegetação e/ou deposição de resíduos, uma vez que não detém o gozo da coisa arrendada, nem do respetivo logradouro situado nas traseiras da mesma.
10. Pois que, pelo contrato de arrendamento, está obrigado a proporcionar à arrendatária o gozo temporário da coisa arrendada, sendo certo que os cuidados de manutenção inerentes a uma prudente utilização da coisa arrendada estão a cargo da arrendatária.
11. Nestes termos não pode o proprietário, F(…), ser responsabilizado pelas más condições de salubridade do logradouro, descritas na Participação Interna n.º 2156-2012 e, por consequência, pela limpeza do mesmo.
Conclusões:
A responsabilidade de proceder à limpeza e conservação de logradouro nas traseiras da cave do prédio sito na Rua de S(…), com entrada pelo nº(…), é da arrendatária.
Assim sendo, propõe-se que:
a) Os serviços de Fiscalização procedam ao arquivamento do processo administrativo no que respeita ao proprietário supraidentificado e o notifiquem do respetivo despacho;
b) Procedam à notificação da arrendatária B(…), Lda., para o efeito de efetuar os trabalhos de limpeza, corte de vegetação e remoção dos resíduos, nos termos e condições previstos no Código Regulamentar em vigor.
c) Se dê conhecimento à instrutora do processo de contraordenação instaurado na sequência da instauração da Participação Interna n.º (…)-2012, A(…), da presente informação, para os efeitos devidos, designadamente, para que a acusação seja instaurada à arrendatária da cave.
A Técnica Superior,
(Marina Azevedo)
Concordo com a presente informação. Ao DMFiscalização/DMFAIVP.
2013.05.20
A Chefe da Divisão Municipal de Estudos e Assessoria Jurídica
(Ana Leite)
