P.º R. P. 266/2008 SJC-CT: Registabilidade da acção em que a autora, alegadamente proprietária de um prédio urbano, constituído por dois blocos/edifícios, implantado num terreno para construção, descrito na conservatória – com aquisição registada a seu favor - peticiona, além da declaração de ser dona e legítima proprietária do citado edifício, o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre o mesmo (parcialmente ocupado pela Ré), bem como a condenação desta última à correspondente restituição.
DELIBERAÇÃO Relatório
1 – A presente impugnação vem deduzida do despacho de recusa de que foi alvo
o pedido de registo de uma acção judicial interposta pela Santa Casa da Misericórdia de … contra o Instituto…, apresentado no dia 1 de Outubro de 2008 (Ap. 4) na Conservatória do Registo Predial de….
Decorre do respectivo articulado, além da expressa qualificação da mesma como acção declarativa de condenação, a afirmação de que a autora é proprietária do prédio urbano sito na Avenida …n.ºs … a…, o qual torneja para a Rua …n.ºs…, freguesia do …em L…, descrito sob o n.º 13…, a fls. 182v do livro B-…, o qual adveio ao domínio da A. por escritura outorgada, em 15/06/1983, no….º Cartório Notarial de…, em que figurou como vendedor o seu anterior proprietário, o Instituto …, bem como o esclarecimento de que o id. prédio urbano é constituído por dois blocos/edifícios, um com frente e entrada para a Rua …e outro com frente e entrada para a Av…., sendo que Este edifício com frente e entrada para a Av. …é composto por uma sobreloja no rés-do-chão, 9 pisos e 3 caves ao nível do subsolo, pisos esses ocupados pelo Réu, bem como 73 dos 81 lugares de garagem das referidas caves do bloco/edifício com frente e entrada para a dita Avenida.
Tal ocupação, iniciada em Março de 1991, mantém-se, posto que sem qualquer título, por parte do Réu, a legitimá-la, e não obstante as várias diligências empreendidas pela A. no sentido de obter a restituição da área assim indevidamente utilizada, bem como o ressarcimento dos prejuízos correspondentes ao valor do uso de tais pisos e lugares de garagem, ao longo de todos estes anos. Situação relativamente à qual constitui excepção a sobreloja do rés-do-chão do referido bloco/edifício, pela qual o Réu paga uma renda mensal, a cuja actualização anual, segundo os sucessivos coeficientes
Réu dos aludidos pisos/andares, a A. tenha levado a efeito a contabilização do dano global por si sofrido, pedindo, a final, que o Réu seja condenado a pagar-lhe tal quantia, a título de indemnização.
Inscrevem-se ainda como pedidos da acção registanda, formulados com prioridade sobre aquele, os relativos a:
- Declaração da A. como dona e legítima proprietária do id. prédio urbano, sito nas identificadas avenida e rua, constituído por dois blocos/edifícios, um com frente e entrada para a referenciada Rua e outro com frente e entrada para a dita Avenida;
- Condenação do Réu ao reconhecimento à Autora do direito de propriedade sobre o imóvel em causa, por aquele parcialmente ocupado; e
- Condenação do Réu a restituir à Autora a parte do imóvel que ocupa ilicitamente e que corresponde aos mencionados 9 pisos e 73 lugares de garagem do bloco/edifício com frente e entrada pela Av…., n.ºs….
2 – O despacho de qualificação – recusa – de que ora se recorre encontrou
suporte legal nos artigos 3.º e 69.º, n.º 1, alínea c), ambos do Código do Registo Predial. Às razões que lhe serviram de fundamento foi dada literal expressão nos termos seguintes: “O que está em causa é a ocupação/restituição do prédio e possível indemnização, e não a reivindicação do direito de propriedade do prédio (terreno para construção onde parece ter sido implantado o edifício em causa). E mesmo que assim fosse, sempre haveria desnecessidade desse registo, uma vez que a Autora é a titular inscrita do prédio e a Ré não consta propor-se elidir a respectiva presunção.”.
3 – Em sede de impugnação, a recorrente acentua que na acção em causa pediu,
entre outras coisas, que fosse reconhecido não só o seu direito de propriedade, mas também o seu direito à restituição do prédio urbano e um dos dois edifícios implantados nesse prédio, sito nas referenciadas Rua e Avenida e descrito sob o referido n.º 13….
Contestando o despacho de qualificação, mormente quando refere ser desnecessário o registo solicitado, face à circunstância da Autora ser a titular inscrita do prédio, a impugnante chama a atenção para a falta de precisão do mesmo, designadamente, no que respeita aos conceitos de prédio/edifício e prédio/terreno para construção, reiterando que possui, efectivamente, a seu favor, o registo de propriedade do prédio urbano - terreno, sendo que, no que se refere ao edifício construído nesse prédio urbano – terreno, o qual tem entrada e frente para a Av…., o mesmo não se encontra descrito, nem sobre ele existe qualquer registo de propriedade ou inscrição de aquisição a favor da A., ora recorrente.
Invocando, então, o disposto no artigo 1344.º do Código Civil, a recorrente conclui que é proprietária legítima do terreno, bem como do edifício com frente e entrada para a dita Avenida, implementado e construído nesse prédio urbano – terreno, descrito sob o acima mencionado número. Assim, pretendendo a autora (recorrente) o reconhecimento de que, sendo proprietária do terreno, é também proprietária do edifício /prédio, que se acha edificado no seu terreno – deste modo se explicando o pedido formulado na acção registanda no sentido do reconhecimento desse direito de propriedade – o que se está a fazer na dita acção é reivindicar a propriedade em causa, tanto mais que, simultaneamente, se pede a restituição desse mesmo edifício, detido pelo Réu.
Donde, a ilação necessária de que a acção em causa está sujeita a registo, o qual deve ser efectuado, a fim de que seja registralmente reconhecido o seu direito de propriedade do edifício em causa.
Questiona ainda a impugnante a aparente confusão que, em seu entender, se fez no despacho de recusa em apreço entre acção de restituição e acção de reivindicação, considerando a referência dele constante ao facto de estar em causa a restituição do prédio (edifício?) e não a reivindicação do direito de propriedade do prédio (terreno?). Para, de seguida, asseverar que a questão não se prende com a reivindicação do prédio urbano – imóvel/terreno, o qual já se encontra registado a favor da S…, mas com a reivindicação da propriedade sobre a id. construção edificada nesse terreno da S…, frisando que o que ela recorrente pretende é o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre o aludido edifício, com entrada e frente para a Avenida, reclamando, ademais, a restituição do mesmo, indevidamente ocupado pelo Réu.
Deste modo e, em conclusão, demanda a recorrente a revogação do despacho impugnado e a sua substituição por outro que conduza à efectivação do registo da acção de reivindicação, na qual é pedido não só o reconhecimento do direito de propriedade, mas também a restituição do id. edifício, a favor da S…, o qual tem frente e entrada pela Av. …e está implantado no prédio urbano descrito sob o n.º 13…, a fls. 182v do livro B-40.
4 – O despacho proferido, em termos de sustentação, limitou-se a remeter para o
emitido no âmbito da qualificação, dando-o por integralmente reproduzido.
5 – O processo é o próprio e válido, as partes são legítimas e capazes, o recurso
foi interposto no tempo devido, e não se verificam nulidades, excepções ou questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito, pelo que a posição do Conselho vai
Deliberação
1 – Nos termos da previsão contida na alínea a) do n.º 1 do artigo 3.º do Código
do Registo Predial, estão sujeitas a registo as acções que tenham por fim, principal ou acessório, o reconhecimento, a constituição, a modificação ou a extinção de algum dos direitos referidos no artigo 2.º do mesmo Código.
2 – Sendo o reconhecimento do direito de propriedade um dos pedidos que, a par
do de restituição do bem a que respeita1, integra o esquema legal da acção de reivindicação (art.º 1311.º, C. Civil), esta apresenta-se, em abstracto, incluída na categoria das acções registáveis2; verificados como se mostram, na situação concreta,
1 Tem vindo a ser entendido na doutrina como na jurisprudência nacionais que o fundamental na acção de
reivindicação é o pedido de entrega da coisa, pedido que deverá até ser o principal da acção, ainda que tenha de fundar-se na propriedade. A pretensão verdadeiramente real é a da entrega da coisa, intervindo a propriedade apenas para justificar as razões absolutas daquela petição. Daí o entendimento de que “… o direito de propriedade na acção de reivindicação paradigmática não compõe processualmente o pedido, mas sim a causa de pedir. Não se integra na pretensão substantiva que se actua em juízo, é o fundamento do pedido característico da acção: a entrega da coisa.”.- José de Oliveira Ascensão, “Acção de Reivindicação”, in R.O.A, Ano 57, Abril 1987.
2 O facto de a acção em causa preencher os requisitos da realidade exigidos pelo mencionado artigo 3.º, n.º 1,
alínea a) não significa que, por tal razão, a mesma se encontre necessariamente sujeita a registo, já que isso sucederá apenas quando dele dependa o cumprimento da função e a produção dos efeitos nos quais assentou o imperativo legal da respectiva registabilidade, neles se contando, o de promover a publicidade e assegurar a oponibilidade a terceiros dos direitos validamente adquiridos (arts. 1.º e 5.º, C.R.P.). Ora, através do registo das acções antecipa-se esta oponibilidade a terceiros de factos que ainda hão-de ocorrer na ordem jurídica, pelo que a registabilidade das ditas só se justifica quando o registo se puder assumir como condição dessa oponibilidade. Assim, o registo da acção só encontra justificação no quadro da resolução de conflitos de interesses a resolver pela prioridade do registo, pelo que, quando ele não possa cumprir esse papel, também a acção não estará sujeita a registo, ainda que preencha os requisitos da registabilidade contidos no citado normativo. Daí que se venha entendendo não ser registável a acção de reivindicação na qual o reivindicante é o próprio titular inscrito, uma vez que a mesma não antecipa uma situação de conflito de interesses, susceptível de resolução mediante a prioridade do seu registo, pois, não tendo em vista elidir a presunção resultante do anterior registo de aquisição, do qual adveio a oponibilidade a terceiros do direito do autor, será sempre em função da prioridade deste registo de aquisição que hão-de ser dirimidos os conflitos que porventura venham a surgir entre aquele direito e os de terceiros. – Silva Pereira, in “Do registo das acções”, comunicação efectuada em 29/11/2003 no Congresso dos Direitos Reais, realizado pela Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra.
Esta questão da sujeição ou não a registo da acção de reivindicação quando o prédio dela objecto se mostre inscrito a favor do autor tem sido muito discutida no plano doutrinal e jurisprudencial, tendo o Conselho Técnico
estes dois requisitos, não sobram dúvidas que a acção ora trazida a registo configura uma acção deste tipo.
Ora, como acção real que é, a respectiva causa de pedir reside, consoante o disposto no n.º 4 do artigo 498.º do Código de Processo Civil, no facto jurídico de que deriva o direito de propriedade, facto este que, no caso “sub judice” não se traduziu na invocação pelo autor de uma forma originária de aquisição da propriedade (usucapião, ocupação ou acessão) – cujos factos constitutivos teria o ónus de provar (art.º 342.º, C. Civil) - , mas antes na presunção do registo (art.º 7.º, C. Registo Predial e art.º 1268.º, C. Civil) já efectuado a seu favor (com fundamento numa causa translativa – compra e venda - do referido direito) – incidente sobre um terreno para construção com 900m2 - destarte beneficiando da inversão do dito ónus da prova (art.º 344.º, C. Civil), que passará a caber ao réu, caso a pretenda elidir.
3 – Não decorre dos direitos e factos invocados como causa de pedir, à luz dos
quais deve ser feito o enquadramento dos pedidos formulados no contexto da petição inicial, a possibilidade da coexistência de dois direitos de propriedade distintos, um sobre o solo e outro sobre a construção nele incorporada, por forma a que a decisão final se venha a reflectir na titularidade inscrita do prédio, modificando-a. Antes, dos factos alegados, resulta a inexistência de qualquer litígio relativamente à propriedade das aludidas edificações que, nos termos da definição plasmada no n.º 1 do artigo 1344.º do Código Civil, se mostram contidas dentro dos limites materiais ou extensão do prédio
já defendido a tese da sua subordinação a registo – ressaltando a importância de lhe dar publicidade, levando-a ao conhecimento de terceiros, com vista a alertar para a situação litigiosa do prédio quem eventualmente tenha interesse nalguma transacção sobre ele -, perfilhando hoje, na esteira da posição sustentada por Seabra de Magalhães, a tese contrária que vai no sentido de que, constituindo o registo das acções pressuposto da oponibilidade a terceiros, não está certo encará-lo apenas através da finalidade de tornar conhecida do público a pretensão do autor, pelo que, não obstante o seu carácter real, o seu registo só deve efectuar-se quando puder constituir verdadeira condição dessa oponibilidade – o que não sucederá quando sobre o prédio exista registo de aquisição a favor do sujeito que se arroga e pede para ser reconhecido como dono do prédio, pois de tal registo já decorre essa oponibilidade.
Entendimento este que, como bem foi sublinhado num dos últimos pareceres em que a questão foi abordada – concretamente, a deliberação emitida no P.º R. P. 149/2008 SJC-CT, homologada em 21/11/2008 – o Conselho tem vindo, muito cautelosamente, a afastar em particulares situações, nomeadamente, quando seja invocado título aquisitivo diverso do patenteado nas tábuas (cfr. parecer emitido no P.º 105/97 DSJ-CT, in BRN, II, n.º 6/98, e P.º R. P. 309/2007 DSJ-CT, homologado em 30/07/08) ou quando nos pedidos esteja incluído, explícita ou implicitamente, o de rectificação da área do mesmo prédio (cfr. parecer emitido no P.º R. P.
sujeito do direito de propriedade inscrito3, ficando a falta de coincidência entre a composição material daquele cuja entrega se reivindica e a descrição tabular sobre que incide o registo de aquisição a favor da autora da acção, a dever-se apenas à falta de aproveitamento, por parte desta, da legitimidade de que desfruta, enquanto proprietária inscrita, de averbar à descrição em causa as alterações decorrentes das construções entretanto implantadas no terreno a que aquela respeita 4.
4 – Face ao antes exposto e não obstante a inquestionável natureza real da
presente acção de reivindicação, porque o prédio a que respeita integra a composição actual – por virtude de construção, todavia não averbada - do já registado em nome da autora, dentro de cujos limites materiais se contém, não tendo o registo da acção em vista elidir a presunção deste registo de aquisição (do qual resulta a oponibilidade a terceiros do direito da autora), deve o mesmo ser recusado [art.º 69.º, n.º 1, alínea c),
3 Cfr., a propósito, a petição inicial junta aos autos e, nomeadamente, os artigos 1 a 16 das respectivas
alegações, dos quais consta que: “A A. é proprietária do prédio urbano sito na Avenida …n.ºs…, o qual torneja para a Rua …n.ºs …… o qual se encontra descrito sob o n.º 13…, a fls. 182v do livro B-4…… o identificado prédio veio ao domínio da A. por escritura … através da qual o seu anterior proprietário, o Instituto …declarou vender à A. e esta decidiu comprar o referido prédio… O id. prédio urbano é constituído por dois blocos/edifícios, um com frente e entrada para a R. …e outro com frente e entrada para a Av. …… Este edifício com frente e entrada para a Av. da …é composto por sobreloja no rés-do-chão, 9 pisos e ainda 3 caves ao nível do subsolo, correspondentes aos pisos -1, -2 e -4, as quais são afectas ao parqueamento de viaturas, detendo cada uma 27 lugares de garagem … sucede que a Ré não só ocupa esses 9 pisos, mas também 73 dos 81 lugares de garagem das referidas caves do bloco/edifício com frente e entrada para a Av. …… ocupação iniciou-se em Março de 1991 e ainda hoje se mantém… sem que a Ré detenha qualquer título que a justifique… bem sabendo que não tem qualquer direito a ocupar esses 9 pisos e 73 lugares de garagem … ocupação nunca autorizada pela A…., de todo abusiva… a A. tudo tem feito para que a Ré lhe restitua tal área indevidamente ocupada … e lhe pague os prejuízos que correspondem ao valor do uso que a Ré tem vindo a fazer desses 9 pisos e lugares de garagem … a Ré, injustificadamente, nem restitui tais pisos e lugares de garagem, nem indemniza a A. … essa ocupação tem impedido a A. de poder usar, fruir e dispor dos referidos pisos/andares.”.
4 Face ao acima transcrito teor da petição, tais construções mais não serão do que benfeitorias, ou sejam,
melhoramentos feitos por quem está ligado à coisa em consequência de uma relação ou vínculo jurídico (no caso, a propriedade), relativamente às quais, do ponto de vista registral, nenhum impedimento existe ao respectivo averbamento à descrição em apreço, atenta a inseparabilidade das mesmas do solo, e a irrecusável legitimidade para tal do proprietário inscrito. – Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, vol. III, 2.ª ed., pág. 163; e parecer do CT, emitido no P.º C. P. 88/99 DSJ-CT.
Tanto mais quando, da respectiva certidão de teor matricial junta aos autos – segundo a qual foi atribuído ao edifício em causa o artigo provisório 895 – resulta que a respectiva área de implantação é a mesma que consta do terreno para construção a que respeita a mencionada descrição predial – 900m2 – e que a proprietária é a titular inscrita no registo, ora autora na acção – Santa Casa da Misericórdia de Lisboa.
C. R. P.]5, considerando, ademais, que na dita acção não foi invocado modo de aquisição diverso daquele que figura na inscrição do facto aquisitivo.
Nestes termos, entende o Conselho que o recurso não merece provimento.
Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 26 de Maio de 2009. Maria Eugénia Cruz Pires dos Reis Moreira, relatora.
Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em 02.06.2009.
5 Tendo em consideração que o fundamento para alteração da posição deste Conselho – no sentido de a acção
de reivindicação não estar sujeita a registo quando o autor tenha o direito sobre o prédio daquela objecto inscrito em seu nome – não teve a ver com a natureza do pedido [já que este se acha, como vimos, incluído na previsão do art.º 3.º, n.º 1, a), C. R. P.], mas com a situação registral – donde se extraiu um argumento de desnecessidade, por inutilidade, defendeu-se no já citado parecer emitido no P.º R. P. 10/2007 DSJ-CT, que “…
