Simone Righi de Souza Perita Judicial

(1)

Para o Fator de Garagem (FG), foi calculado através da relação entre os acréscimos de

área provocado pelas vagas de garagens (12m

2

_{por vaga) na área privativa dos imóveis,}

com um decréscimo de 50% devido aos custos menores de acabamento.

A avaliação está de acordo com as Normas NBR 14653-1 “Avaliação de Bens – Parte

1: Procedimentos Gerais” e NBR 14653-2 “Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis

Urbanos”, da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.

3.2 Cálculo do Valor do Imóvel Avaliado

Tabela 2 – Cálculo do valor do m2

Imóvel Valor (R$) Área (m2) Valor Unitário (R$/m2) Fator de Oferta (FO) Cálculo do Fator de Localização (FL) Cálculo do Fator de Obsolescência e Conservação (FOC) Cálculo do Fator de

Garagem (FG) _UnitárioValor Final (R$/m2) Planta

Genérica (R$/m2)

FL Fator k FOC Vagas FG

Avaliado - 66 - - R$ 231,31 - 0,750 - 1 - - Amostra 1 R$ 250.000,00 80 R$ 3.125,00 0,90 R$ 231,31 1,0000 0,750 1,0000 1 1,0142 R$ 2.852,51 Amostra 2 R$ 160.000,00 58 R$ 2.758,62 0,90 R$ 231,31 1,0000 0,750 1,0000 1 0,9881 R$ 2.453,16 Amostra 3 R$ 200.000,00 60 R$ 3.333,33 0,90 R$ 231,31 1,0000 0,750 1,0000 1 0,9912 R$ 2.973,53 Amostra 4 R$ 220.000,00 80 R$ 2.750,00 0,90 R$ 231,31 1,0000 0,750 1,0000 1 1,0142 R$ 2.510,21 Amostra 5 R$ 220.000,00 70 R$ 3.142,86 0,90 R$ 231,31 1,0000 0,750 1,0000 1 1,0042 R$ 2.840,50 Amostra 6 R$ 190.000,00 60 R$ 3.166,67 0,90 R$ 231,31 1,0000 0,750 1,0000 1 0,9912 R$ 2.824,85 Média R$ 2.742,46 Limite superior +30% R$ 3.565,20 Limite inferior -30% R$ 1.919,72 Amostras fora da média: 0 Desvio Padrão R$ 209,54

(2)

Através da tabela acima, obtemos o valor unitário de R$ 2.742,46/m², considerando

todos os fatores de ajuste das amostras.

Sendo o Intervalo de confiança para o valor estimado (80%):

Mínimo: R$ 2.632,83/m²

Máximo: R$ 2.852,09/m²

Será adotado o valor médio estimado: Vu = R$ 2.742,46/m².

O valor do imóvel, calculado pelo Método Comparativo Direto com Tratamento de

Fatores, será dado pela multiplicação da área privativa do imóvel avaliado pelo valor

unitário médio padrão descrito no item anterior.

Sendo assim:

V = 66,45m² x R$ 2.742,46/m²

V = R$ 182.236,46

Será adotado, em números arredondados:

Valor imóvel

(Método Comparativo Direto)

= R$ 182.000,00

(cento e oitenta e dois mil reais)

A avaliação ora efetuada, por conta do número de elementos coletados, se enquadra

no Grau II de especificação da ABNT NBR 14.653-2.

(3)

3.3 Especificação da Avaliação

De acordo com a ABNT NBR 14653-2 item 9:

“A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, das disponibilidades de dados de mercado, da natureza do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponíveis. Podem ser definidas quanto à fundamentação e precisão.

A fundamentação de uma avaliação está relacionada tanto com o aprofundamento do trabalho avaliatório quanto com as informações que possam ser extraídas do mercado e determina o empenho no trabalho.

O grau de precisão é aplicável apenas no método comparativo direto e mede o grau de incerteza que a amostra permite a avaliação. Depende das características do mercado e da amostra coletada e não é passível de fixação a priori.”

Pelo fato do presente trabalho ter atendido aos requisitos relacionados no item 9.2.2 da

ABNT NBR 14653-2, o mesmo se caracteriza como Parecer Técnico Fundamentado no

Grau II.

Quanto à Precisão, segundo o item 9.2.3 e tabela 5 da ABNT NBR 14653-2, pela

amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa, a

presente avaliação se enquadra no Grau máximo III.

(4)

4 CONCLUSÃO

A signatária conclui o valor de mercado de venda do apartamento n

0

_{41-B, situado no}

Edifício Granville, Bloco B, localizado na Rua Major Manoel Fernandes Neto n

0

_195,

considerando sua condição como livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos

e gravames de qualquer natureza, despesas de registro no respectivo Cartório de

Registro de Imóveis, bem como eventuais contaminações do solo, pelo valor estimado

em

R$ 182.000,00 (cento e oitenta e dois mil reais)

válido para o mês de julho

de 2020.

Para efeito de complementação do presente Parecer Técnico, a signatária estima o

intervalo de eventual negociação do imóvel variando de R$ 175.000,00 (cento e setenta

e cinco mil reais) a R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais), para a mesma data.

De acordo com a ABNT NBR 14653-1, valor de mercado é a “Quantia mais provável

pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de

referência, dentro das condições do mercado vigente”.

(5)

5 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

(6)

Figura 8 – Sala

Figura 7 – Sacada

(7)

(8)

6 TERMO DE ENCERRAMENTO

A Perita dá por encerrado o presente Parecer técnico, que possui 17 (dezessete) folhas

impressas de apenas um parecer técnico, estando as mesmas rubricadas e a última

datada e assinada e o Anexo I – Elementos Comparativos, com 02 (duas) folhas – pág.

18 e 19;

Santos, 29 de julho de 2020.

______________________

Simone Righi de Souza

Perita Judicial

(9)

ANEXO I - ELEMENTOS COMPARATIVOS

Elemento 1

Local: Rua Major Manoel Fernandes Neto

Fonte: Guaruja Beach Imóveis – tel. (13) 98812-8284 Cód. E1468 Data: 28/07/2020 Valor: R$ 250.000,00 Área Útil: 80 m2

Idade: 25 anos Nota: regular Vagas: 1

Característica do anúncio: Apartamento recém pintado, oportunidade contendo 2 dormitórios sendo 1 suíte + 1 reversível, sala com sacada, cozinha, área de serviço, wc social e de empregada. Edifício bem localizado a 500 metros da praia da Enseada.

Elemento 2

Fonte: Freitas Imobiliária – tel. (13) 99168-5697 Cód. APGJ150 Data: 28/07/2020 Valor: R$ 160.000,00 Área Útil: 58 m2

Característica do anúncio: O apartamento tem 58 metros quadrados com 1 espaçoso dormitório e sala em L para dois ambientes com varanda de frente para a rua. Cozinha, e banheiro social com box de vidro. Área de serviço com banheiro de empregada. Uma vaga de garagem demarcada.

Elemento 3

Característica do anúncio: Aconchegante apartamento, com tamanho ideal, possuindo sala espaçosa para 2 ambientes com sacada, cozinha, área de serviço, 1 dormitório, wc social e lavabo. Edifício com 2 churrasqueiras, salão de jogos e piscina, além de 1 vaga de garagem!

(10)

Elemento 4

Fonte: Factual Negócios – tel. (13) 2191-1800 Cód. AP10031 Data: 28/07/2020 Valor: R$ 220.000,00 Área Útil: 80 m2

Característica do anúncio: Apartamento diferenciado na Praia da Enseada. Sala grande, bem iluminada, com boa varanda e ar-condicionado. Os quartos são amplos e ambos com armários. Cozinha bem montada, área e banheiro de serviço. Uma vaga de garagem.

Elemento 5

Fonte: Patrícia Almeida Avila – tel. (13) 99605-3040 Cód. 1IF2MBN Data: 28/07/2020 Valor: R$ 220.000,00 Área Útil: 70 m2

Característica do anúncio: Apartamento 2 dormitórios mais dependência de empregada, sala com sacada, amplo e confortável, cozinha, wc social e wc de empregada, prédio familiar, com portaria 24 horas, câmeras de segurança, o prédio possui uma linda piscina e churrasqueira um amplo espaço para lazer

Elemento 6

Característica do anúncio: Ótimo apartamento com 1 dormitório amplo, sala para 2 ambientes, 2 banheiros, cozinha, área de serviço, vaga de garagem demarcada.