Parcelamento do Solo Urbano
Loteamento, desmembramento e desdobro; vila e loteamento fechado
Copyright, 1998 © Luiz Antonio Scavone Junior.
DEFINIÇÕES
Loteamento: "subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes."
Desmembramento: "subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes”.
(Art. 2° e §§ da Lei n. 6.766/79)
Não confunda:
Gleba: porção de terra maior que o limite máximo de lote ou que não sofreu parcelamento de solo urbano.
Lote: Resultado de parcelamento ou desmembramento de acordo com a Lei n. 6.766/79, atualmente, com a infraestrutura determinada nos
§§ do art. 2º (redação da Lei n. 9.785/99);
Desdobro: divisão de um lote ou gleba, sem alteração de sua natureza:
Se é lote, continua sendo lote Se é gleba, continua sendo gleba
Legislação municipal nada dispõe acerca do limite máximo do lote ou da forma de desmembramento de glebas.
O parcelamento de uma gleba, seja lá qual for o tamanho, será desmembramento ou loteamento.
Haverá gleba se a área não sofreu, anteriormente, loteamento na vigência da Lei n. 6.766/79 ou não atende os requisitos para ser lote.
A divisão de um lote será desdobro.
Haverá lote se já houve o parcelamento de acordo com a Lei n. 6.766/79 ou se a área contar com os requisitos legais.
Legislação:
a)Básica:
Lei n. 6.766/79 - Loteamentos e Desmembramentos urbanos.
b)Complementar:
b.1)Federal:
Constituição Federal - Artigos 182, 183 e 225, § 4°.
Código Florestal - Lei n. 4.771/65.
Decreto-lei n. 58/37 - Quanto ao compromisso de compra e venda.
Decreto n. 750/93 - Mata atlântica.
Resolução n. 001/86 CONAMA.
Resolução n. 2/94 - IBAMA/ SEMA.
b.2)Estadual:
Decreto n. 9.714/77 - Uso do solo em área de proteção de mananciais.
Decreto n. 13.069/78 - Normas técnicas para loteamentos urbanos ou para fins urbanos.
Decreto n. 33.499/91 - Instituição do Graprohab.
Decreto n. 34542/92 - Competência da Secretaria da Habitação.
Resolução n. 42/94 SEMA.
b.3)Municipal (São Paulo);
Lei n. 9.413/81 - Parcelamento de solo no município de São Paulo.
Parcelamento do solo como alternativa
Problema dos “sem terra”;
IPTU;
Manutenção de cercas e divisas;
Vigias e caseiros; e,
Custo de ações de reintegração de
posse.
Roteiro:
Existência de gleba: decisão acerca do parcelamento (loteamento ou desmembramento).
Intenção de adquirir: decisão acerca da aquisição.
A conseqüência contratual do loteamento irregular:
APELAÇÃO - Loteamento irregular -Compra e venda - Pretendida rescisão ante o alegado inadimplemento do adquirente -Indeferimento da petição inicial ante ao disposto no artigo 23 do Decreto 58/37 - Impossibilidade de ajuizamento de ação referente a loteamento sem registro - Recurso desprovido (TJSP - Apelação cível n° 319.327.4/8-00 – 9ª Câm de Dir. Privado. Relator: Desembargador Sérgio Gomes).
Decreto- Lei 58/37, art. 23: "Nenhuma ação ou defesa se admitirá, fundada nos dispositivos desta lei, sem apresentação de documento comprobatório do registro por
ela instituido."
Lei 6.766/79, art. 46: "o loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na presente lei sem apresentação
dos registros e contratos a que ela se refere"
Primeira etapa - viabilidade legal e técnica (especialmente quanto as restrições do art. 3°)
Verificação técnica - constatação acerca da localização da área.
Cautelas e documentos para a aquisição de qualquer imóvel, mais aqueles do art. 18.
Consultas:
àPrefeitura Municipalsobre diretrizes.(arts. 5 ° 7°)
aoórgão de abastecimento de águae coleta de esgotos.
(fornecimento ou exigências).
àSecretaria Estadual do Meio Ambiente. (se ZUPI ou área de interesse ambiental)
àPetrobrás e Concessionárias de Serviço Público (água e esgotos; eletricidade; ferrovias; gás; rodovias) sobre existência de faixasnon aedificandi.
ao Órgão de controle dopatrimônio histórico e artístico.
Segunda etapa - viabilidade econômica e comercial
Definição do tipo de projeto que se pretende (loteamento popular, de médio ou alto padrão);
demanda e poder aquisitivo do público alvo;
concorrência.
Planilha dos custos.
cronograma de custos .
Cronograma de expectativa de vendas .
comparação com o cronograma de custos .
Etapa intermediária
*tomada de decisão*
Primeira hipótese: não existe a área.
Adquirir ou não?
Segunda hipótese: já existe a área Levar a cabo o empreendimento?
Se o fizer, haverá loteamento, desdobro ou dembembramento?
Evitando:
Surpresas no curso da aprovação;
Ações civis e penais (art. 50);
Prejuízos.
Terceira Etapa - obtenção de diretrizes para o projeto (especialmente da Prefeitura
- Art 6° da lei 6.766/79).
Diretrizes da Prefeitura (arts. 6 ° e 7° da Lei n° 6.766/79) (validade de 4 anos) requerimento contendo a planta do imóvel com os requisitos do artigo 6° da Lei n°
6.766/79. (podem ser dispensadas em municípios com menos de 50.000 habitantes - art. 8).
Diretrizes do órgão de abastecimento de água e coleta de esgotos requerimento solicitando informações acerca da possibilidade de fornecer o serviço ou, na impossibilidade, as diretrizes.
Diretrizes da Secretaria Estadual do Meio Ambiente.
Glebas com mais de 1.000.000 m2 (Art 13, III) ou, de
acordo com o IBAMA, órgãos estaduais e municipais de
interesse ambiental. requerimento de certidão de
localização e categoria (interesse ambiental ou ZUPI) e
diretrizes para licenciamento ambiental.
Quarta etapa - aprovação do projeto de loteamento
Aprovação prévia na Prefeitura (Art 9° da Lei n.
6.766/79);
Aprovação do projeto no GRAPROHAB;
Aprovação final pela Prefeitura (art. 12 da Lei n.
6.766/79);
Observação segundo Toshio Mukai, Alaor C. Alves e Paulo V. Lomar, a aprovação (licença - art 50, II) é ato administrativo vinculado, ou seja, cumpridas as exigências não há discricionariedade e o Poder Público deve aprovar. (Contra: Cordeiro Guerra Rev. de Dir. da Proc. Geral, v. 13, p. 116). Por outro lado, não cumpridas as exigências, tais como as do artigo 3°, não poderá haver aprovação.
Quinta etapa - início das obras.
Somente após: Alvará expedido depois da aprovação definitiva pela Prefeitura (arts. 37 e 50, I) com oferta de garantia (art 18, V) e prazo de 4 anos (art. 9).
Vendas: só após o registro (art.
50, Parágrafo único, I)
Sexta etapa - registro do loteamento.
O registro, no prazo improrrogável de 180 dias da aprovação, deve atender as exigências de apresentação de documentos do artigo 18, da Lei n. 6.766/79.
GRAPROHAB - Grupo de Análise e Aprovação de Projetos
Habitacionais.
Instituído pelo Decreto Estadual 33.499/91, foi reestruturado através do Decreto Estadual nº. 52.053, de 13 de agosto de 2007, e tem por
objetivo centralizar e agilizar os procedimentos administrativos de aprovação do Estado, para implantação de empreendimentos de
parcelamentos do solo para fins residenciais, conjuntos e condomínios habitacionais, públicos ou privados, centralizando os
seguintes órgãos:
I - Secretaria da Habitação; II - Secretaria do Meio Ambiente; III - Procuradoria Geral do Estado; IV - Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental - CETESB; V - Companhia de Saneamento Básico
do Estado de São Paulo - SABESP; VI - Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano S.A. - EMPLASA; VII - Departamento de
Águas e Energia Elétrica - DAEE.
Artigo 5º - Caberá ao GRAPROHAB analisar e deliberar sobre os seguintes projetos de parcelamento do solo e de núcleos habitacionais urbanos a serem implantados:
I - projetos de loteamentos para fins habitacionais;
II - projetos de conjuntos habitacionais com abertura ou prolongamento de vias públicas existentes;
III - projetos de desmembramentos para fins habitacionais que resultem em mais de 10 (dez) lotes não servidos por redes de água e de coleta de esgotos, guias e sarjetas, energia e iluminação pública;
IV - projetos de condomínios residenciaisque se enquadrem em uma das seguintes situações:
a) condomínios horizontais e mistos (horizontais e verticais), com mais de 200 unidadesou com área de terreno superior a 50.000,00m2;
b) condomínios verticais, com mais de 200 unidadesou com área de terreno superior a 50.000,00m2, que não sejam servidos por redes de água e de coleta de esgotos, guias e sarjetas, energia e iluminação pública;
c) condomínios horizontais, verticais ou mistos (horizontais e verticais) localizados em área especialmente protegidas pela legislação ambiental com área de terreno igual ou superior a 10.000,00m2.
Parágrafo único - Os projetos não enquadrados nas hipóteses previstas neste artigo deverão, do mesmo modo, atender às disposições da legislação vigente, facultando-se ao interessado requerer a apreciação e aprovação por parte do GRAPROHAB.
Loteamento Fechado
Aprovação seguindo o mesmo roteiro da Lei n.
6.766/79, acrescido das seguintes peculiaridades:
Criação de Associação pelo loteador;
Lei Municipal autorizando a CONCESSÃO
DE USO (contrato administrativo);
Assinatura do contrato de concessão previamente autorizado por LEI;
Vias e logradouros públicos, que são do
Município – art 22, passam ao uso
exclusivo dos moradores;
Logradouros Públicos, que são bens de uso comum do povo (CC., art 99, I), podem ser afetados à categoria de bens de uso especial (CC., art. 99, II), mediante autorização e interesse público;
Interesse Público: Segurança do cidadão e possibilidade do município aplicar recursos em outras áreas de interesse, ante a obrigatória conservação, pelos moradores, dos bens concedidos.
Associação como Órgão Administrativo;
Registro, juntamente com os documentos do art. 18, dos seguintes documentos:
a) Regulamento análogo à Convenção de Condomínio (que com ela não se
confunde);
b) Ato administrativo de concessão de uso;
C) Contrato padrão mencionando a concessão e o regulamento.
DESPESAS NO LOTEAMENTO FECHADO:
Loteamento. Associação civil administradora.
COBRANÇA DE TAXA DE CONTRIBUIÇÃO.
EXIGÊNCIA DE PROPRIETÁRIO QUE NÃO É ASSOCIADO. ADMISSIBILIDADE. Hipótese de efetiva prestação de serviços no interesse comum dos proprietários dos lotes. Observância do princípio da vedação do enriquecimento sem causa. Juros de mora devidos a partir da citação.
Verba devida. Recurso da autora provido.
Prejudicado o exame daquele da ré. (TJSP - Apelação Cível N° 239.812.4/9-00 – Relator:
Desembargador Vito Guglielmi – 25/10/2006).
O STJ decidiu poucas vezes, de forma não uniforme:
Civil. Loteamento. Associação de moradores. Cobrança de contribuição por serviços prestados.O proprietário de lote não está obrigado a concorrer para o custeio de serviços prestados por associação de moradores, se não os solicitou. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 444.931/SP, Rel. Ministro Ari Pargendler, Terceira Turma, julgado em 12.08.2003, DJ 06.10.2003 p. 269).
Embargos de divergência. Recurso especial. Associação de moradores. Taxas de manutenção do loteamento.Imposição a quem não é associado. Impossibilidade.
As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo(EREsp 444.931/SP, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, Rel.
p/ Acórdão Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2005, DJ 01/02/2006 p. 427)
Civil. Agravo no recurso especial. Loteamento aberto ou fechado. Condomínio atípico. Sociedade prestadora de serviços. Despesas. Obrigatoriedade de pagamento. O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes. (AgRg no REsp 490.419/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10.06.2003, DJ 30.06.2003 p. 248)
LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES QUE COBRA CONTRIBUIÇÃO COMPULSÓRIA POR SERVIÇOS PRESTADOS.
ALEGAÇÃO DE QUE A OBRIGAÇÃO FOI ASSUMIDA QUANDO DA AQUISIÇÃO DO TERRENO. RECURSO ESPECIAL COM BASE NA ALÍNEA “C”.
(...)
- NÃO OBSTANTE A POLÊMICA EM TORNO DA MATÉRIA, COM JURISPRUDÊNCIA OSCILANTE DESTA CORTE, A POSIÇÃO MAIS CORRETA É A QUE RECOMENDA O EXAME DO CASO CONCRETO. PARA ENSEJAR A COBRANÇA DA COTA-PARTE DAS DESPESAS COMUNS, NA HIPÓTESE DE CONDOMÍNIO DE FATO, MISTER A COMPROVAÇÃO DE QUE OS SERVIÇOS SÃO PRESTADOS E O RÉU DELES SE BENEFICIA. NO CASO, O EXAME DESSA MATÉRIA SIGNIFICA REVOLVER OS SUBSTRATOS FÁTICOS DA CAUSA DECIDIDA, INCIDINDO, PORTANTO, AS SÚMULAS 5 E 7/STJ.
- RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
(REsp 302.538/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/08/2008, DJe 18/08/2008)
PRESCRIÇÃO
Apelação n. 0005747-11.2012.8.26.0292 - Relator: Alexandre Lazzarini - Comarca: Jacareí - Órgão julgador: 6ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 15/08/2013 - Data de registro: 22/08/2013 - Outros números: 57471120128260292 - Ementa: Cobrança. Taxa de conservação.
Loteamento. Associação de moradores. Recurso exclusivo quanto ao prazo de prescrição. Vedação do enriquecimento sem causa. Prescrição trienal. Art. 206,
§3º, IV, CC. Apelação da ré provida. 1. Sentença que julgou parcialmente procedente a ação de cobrança de taxas de conservação movida pela apelada, associação de moradores, para condenar a ré ao pagamento das prestações vencidas a partir de maio/2002. 2. Insurgência da ré, exclusivamente quanto ao prazo prescricional aplicável. 3. As prestações exigidas pelas associações mantenedoras de imóveis em loteamento efetivamente não se confundem com débitos de condomínio, e sua exigibilidade deve ser analisada com base na vedação do enriquecimento ilícito. 4. Por tal razão é que deve ser aplicado o prazo trienal de prescrição estabelecido no art. 206,§3º, IV, do Código Civil.Precedentes. 5. Recurso provido, para o fim de se reconhecer a prescrição das prestações vencidas até 25/04/2009. 6. Apelação da ré provida.
Fórmulas Mirabolantes no ato de parcelar o solo urbano:
Condomínio da Lei n. 4.591/64 – art. 28, veda a incorporação não vinculada à construção;
Condomínio Geral;
Normas da Corregedoria Geral da Justiça - Item 151.
