Data do documento 29 de outubro de 2009

(1)

Processo

6882/03.7TVLSB.L1-2

Relator

Maria José Mouro TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA | CÍVEL

Acórdão

DESCRITORES

Contrato-promessa de compra e venda > Incumprimento > Culpa

SUMÁRIO

I - Quando a Relação anula a decisão, nos termos previstos no nº 4 do art. 712 do CPC, o recurso é julgado de acordo com o sistema de cassação. O tribunal de 1ª instância cumpriu o que havia sido decidido pelo acórdão desta Relação anteriormente proferido, respondendo de novo aos factos então apontados e, na sequência, proferiu nova sentença: com a anulação a anterior sentença ﬁcara “inquinada” ou “prejudicada”

não podendo subsistir.

II - A perda do interesse na outorga do contrato de compra e venda pelo promitente comprador em consequência da mora do promitente vendedor com correspondência ao incumprimento deﬁnitivo por parte deste, deverá ser apreciada objectivamente, podendo advir de factores vários e não operando de modo imediato e automático - não poderá basear-se numa simples mudança da vontade do credor, desacompanhada de qualquer circunstância além da mora, não bastando, igualmente para fundamentar a resolução qualquer circunstância que justifique a extinção do contrato na perspectiva do credor.

III - O conjunto de soluções previstas no art. 442 do CC visa o incumprimento deﬁnitivo unilateral não contemplando propriamente o incumprimento produzido por um concurso de actuações de ambos os promitentes, caso em que o tribunal deverá considerar a gravidade das culpas de ambas as partes e as consequências que delas resultaram, tendo em conta o princípio contido no art. 570 do CC.

IV – Não resultando dos autos que uma actuação culposa do promitente vendedor tenha contribuído relevantemente para o incumprimento deﬁnitivo por parte do promitente comprador tem aquele, á luz do disposto no art. 442 do CC, direito a fazer seu o sinal entregue.

(Sumário da Relatora)

TEXTO INTEGRAL Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:

*

(2)

I – B.... e C..., residentes em Malásia, intentaram a presente acção declarativa com processo ordinário contra D... e E..., residentes em Lisboa.

Alegaram os AA., em resumo:

Em 25-07-2000 AA. e RR. celebraram contrato-promessa de compra e venda de uma moradia - prédio urbano identiﬁcado por lote 13, n° 13, do ... da Quinta da ..., na freguesia de Alcabideche, concelho de Cascais, descrito na ...Conservatória do Registo Predial ... sob o n° ... – moradia que os RR. prometeram vender aos AA. por 120.000.000$00 (598.557,47 €). Decorreram mais de 2 anos e três meses sem que os RR. concluíssem os acabamentos da moradia e devido a essa situação, os AA. desinteressaram-se e abandonaram a ideia de viver em Portugal, como tinham projectado fazer, perdendo o interesse que tinham na prestação a que os RR. estavam vinculados. Deram conhecimento de tais factos aos promitentes-vendedores, considerando o contrato-promessa de compra e venda não cumprido por culpa exclusiva destes e exigiram o pagamento do dobro do sinal prestado.

Pediram os AA.:

a) Que seja declarado incumprido o contrato-... da Quinta ..., na freguesia de Alcabideche, concelho de Cascais, descrito na ...Conservatória do Registo Predial ... sob o n.° ..., fracção "EN" da dita freguesia, inscrito na matriz sob o artigo ...., celebrado entre o autor marido e os réus, em 25-07-2000, por culpa exclusiva dos réus;

b) Que os réus sejam condenados a pagarem aos autores a quantia de € 239.422,98, correspondente ao dobro do sinal que lhes prestaram, acrescido dos juros legais, à taxa de 4 % ao ano, contados desde a data da citação para os termos da presente acção até ao efectivo pagamento e

c) Que seja declarado resolvido o contrato-promessa referido em a) com todas as consequências legais.

Os RR. contestaram e deduziram pedido reconvencional.

Defenderam que não ocorreu mora da sua parte, uma vez que, nos termos da cláusula 4a al. c) in ﬁne, do contrato foi estabelecido o prazo de 75 dias para a conclusão dos acabamentos e para a realização da escritura com a possibilidade de este ser prorrogado até à obtenção da licença de habitação. Os RR.

ﬁzeram todos os acabamentos enumerados no Anexo e ﬁzeram as diligências necessárias para a obtenção da licença de habitação junto da Câmara Municipal de Cascais e junto do Parque Nacional da Serra de Sintra e em Janeiro de 2003, a Câmara Municipal de Cascais ainda não tinha emitido a licença de habitação.

Em reconvenção, alegaram que introduziram na estrutura da casa as alterações especíﬁcas pretendidas pelos autores, as quais não coincidiam com as da generalidade das pessoas, que a retenção do reforço do sinal por parte dos AA. causou aos RR. sérios problemas e que o incumprimento culposo do contrato- promessa pelos AA., permite que os réus tenham o direito de fazer seu o sinal entregue.

Concluíram pela improcedência da acção e pela procedência da reconvenção, e, em consequência, pela sua absolvição do pedido e pela condenação dos AA. no pedido do sinal a favor dos RR., por incumprimento do contrato.

O processo prosseguiu, vindo a ser proferida sentença que julgou a acção improcedente e procedente a reconvenção, absolvendo os RR. do pedido e condenando os AA. a ver revertido a favor dos RR. o sinal prestado.

(3)

De tal sentença foi interposto recurso, tendo o Tribunal da Relação de Lisboa anulado o julgamento de modo a proceder-se de novo a julgamento da matéria de facto constante dos artigos 5°, 6° e 7° da base instrutória e a proceder-se a julgamento da matéria de facto constante dos artigos 14°, 15°, 16° e 17° da petição inicial, a ser aditada à base instrutória.

Procedeu-se a julgamento em conformidade com o decidido tendo sido proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, declarando resolvido o contrato-promessa de compra e venda e condenando os RR. a pagarem aos AA. a quantia de € 119.711,49, acrescida de juros de mora, bem como julgou a reconvenção improcedente, absolvendo os AA. do pedido.

Desta sentença apelaram os RR., apelando também, mas subordinadamente, os AA..

Concluíram os RR. nos seguintes termos a respectiva alegação de recurso:

A) A douta Decisão Apelada enferma de nulidade nos termos do artigo 688°, n° 1, alínea d), 2ª parte do C.P.C.

B) Com efeito, sendo proferida em repetição de julgamento de determinada matéria de facto (quesitos 52, 62 e 72 da Base Instrutória e inclusão de novos quesitos – factos constantes dos art°s 149 a 172 da Petição Inicial) para apurar em que medida tais factos poderiam traduzir incumprimento dos Apelantes do Contrato-Promessa, a prova veio apenas trazer de novo um facto irrelevante para aquele objectivo (falta de um electrodoméstico e portadas das janelas de alumínio verde no 1º andar). Facto este veriﬁcado em Outubro de 2000, sendo certo que só em Janeiro de 2003 os Apelados manifestaram desinteresse no negócio.

C ) A factualidade assente e essencial à decisão da causa manteve-se tal como estava ﬁxada no 1º Julgamento.

D) A decisão de mérito não poderia consequentemente ser diferente da do 1º Julgamento.

E) Devendo essa reapreciação ser necessariamente objecto de recurso e de análise do Tribunal Superior.

F ) Os Tribunais inferiores têm o dever de acatamento das decisões proferidas, em via de recurso, pelos Tribunais superiores (art° 4º, do Estatuto dos Magistrados Judiciais, Lei n° 21/85, com as alterações introduzidas pela Lei 10/94, de 05.05, Lei 81/98, de 3/12, Lei 143/99, de 31/08 e Lei 3-B/2000, de 04/04), pelo que a douta Decisão Apelada viola este normativo.

G ) Como viola o n° 4 do art° 712º do C.P.C., uma vez que não pretendeu o Acórdão da Relação que o Tribunal inferior com a mesma matéria de facto proferisse Decisão de Direito diferente.

H) Se assim pudesse ter sido o Tribunal de Recurso podê-lo-ia ter feito, ou seja, poderia ter reapreciado a questão de mérito.

1) O Tribunal a quo excedeu os limites da decisão superior, exerceu actividade exorbitante e excessiva devendo, por isso, ser declarada nula na parte em que vai para além do Julgamento da matéria de facto.

Para além desta nulidade de outros males padece também a decisão apelada.

J) Com efeito, parte de factos que não foram alegados pelas Partes, mormente pelos AA., ou seja:

L ) Estes não alegaram que os RR tenham negligenciado ou omitido actos para obtenção da licença de utilização do prédio, sempre centrando o seu descontentamento nos pequenos defeitos ou deteriorações da obra.

M) Os factos de que a Sra. Juiz partiu para lançar mão da disposição do art° 570°, C.C., foram os alegados

(4)

pelos RR., para demonstrarem que não poderia ainda ser realizada a escritura, por factos que não lhe eram imputáveis.

N ) Ou seja, que houve motivos de ordem burocrática relacionados com o facto de, "não obstante não constar do projecto, os ﬁscais da Câmara Municipal de Cascais considerarem ser necessário o corrimão das escadas do r/c para o 1º andar, bem como o ﬁltro de saída de ar para o exterior de uma das casas de banho. Os RR. mandaram fazer tais trabalhos, pediram nova vistoria ...."

O) Os AA. nunca alegaram que, p, ex.:, os RR. se atrasaram a elaborar o novo projecto, a mandar fazer as obras, ou que era previsível a necessidade das escadas.

P) O recurso ao art. 570, do C.C., pressupõe "um facto culposo do lesado", que tenha concorrido para produção ou agravamento dos danos.

Q) Ora no que a factos concerne o que ﬁcou provado foi o que consta da conclusão N) e ainda que os RR.

mandaram fazer a alteração do projecto em consequência da alteração exigida pela Câmara Municipal de Cascais; ﬁzeram as obras; pediram nova vistoria, deram conhecimento aos AA.; a Câmara Municipal demorou sete meses a enviar o processo do seu Departamento de Urbanismo e Licenciamento para o Parque Natural de Sintra com vista à obtenção do Parecer obrigatório.

R ) Foram apenas estes os factos assentes e levados ao processo pelos RR. para demonstrarem a sua diligência e o cumprimento pela sua parte das obrigações contratuais.

S ) Tais factos não só não revelam omissão, negligência ou culpa na não obtenção da licença, como evidenciam o seu contrário, sendo certo que para relevar para efeitos de obrigação de indemnizar pelos RR. ao abrigo do art° 570°, do C.C. sempre seria necessário provar

- factos e - culpa e

- nexo causal entre os factos e o dano.

T) Assim, entende o S.T.J. (Ac. 15/06/1989, in BMJ 388-495):

"A aplicação do disposto no art. 570º, C.C. reclama que o facto seja causa de dano, o que signiﬁca haver necessidade de se estabelecer o nexo causal em termos de causalidade adequada, mas também que o procedimento do lesado seja "culposo", no entendimento já expresso de que por procedimento culposo se quis significar um comportamento "censurável" ou "reprovável".

U) Ou ainda a jurisprudência da Relação do Porto em que sumariamente se diz:

... V. Se, mais tarde, o promitente-comprador se vem a desinteressar do negócio por razões subjectivas ligadas ao falecimento do seu ex-cônjuge e a possibilidade de passar a viver com as ﬁlhas naquela que fora a casa de morada de família, não há lugar à aplicação do disposto no art. 809, nem do art. 570º, nº 1, mas sim à primeira parte do art° 442º, nº 2 do C.C. na redacção do Decreto-Lei 236/80, de 18 de Julho" (in BMJ, nº 403, pág. 481).

V) Da mesma forma a doutrina, cfr. Prof. Inocêncio Gaivão Teles em "Direito das Obrigações", pág. 356, 6ª Edição, Coimbra Editora, onde escreve:

"Ocorrendo a impossibilidade sem culpa do devedor, este não se constitui em responsabilidade pelo não cumprimento deﬁnitivo ou pelo atraso no cumprimento e nenhuma indemnização lhe é exigível"..."se a prestação se impossibilitar transitoriamente, a obrigação ﬁca paralisada ou suspensa e enquanto o

(5)

impedimento subsistir o credor não pode pretender o seu cumprimento até o obstáculo cessar e tão-pouco pode reclamar o ressarcimento dos danos que o atraso lhe tenha causado".

X) Do mesmo jeito o Prof. Antunes Varela em "Das Obrigações em Geral", 1 Vol. pág. 517:

"O elemento básico da responsabilidade é o facto do agente – um facto dominável ou controlável pela vontade, um comportamento ou uma forma de conduta humana, pois só quanto a factos dessa índole têm cabimento a ideia de ilicitude, o requisito da culpa e a obrigação de reparar os danos nos termos em que a lei a impõe"

Z ) À luz desta doutrina, desta jurisprudência e do teor da disposição legal (art° 570º, n° 1, C.C.) não se pode considerar o comportamento dos RR. culposo, nem negligente nem sequer omissivo.

AA) Os RR foram confrontados após a obra concluída e já em fase de vistoria para emissão da licença de utilização com exigências camarárias para além do projecto inicialmente licenciado que nada fazia prever.

AB) Resulta dos autos que os RR. tomaram de imediato as providências adequadas à satisfação de tais exigências; resulta dos autos que os AA sabiam o que se estava a passar (cfr. docs. juntos com a Petição Inicial); resulta dos autos que a falta de licença de utilização não foi o motivo pelo qual pretenderam resolver o contrato;

AD) Mas também consta dos autos que o comportamento dos RR no âmbito deste Contrato foi mais além do que actuar diligentemente para a obtenção do documento necessário para a realização da escritura.

AE) Os AA. fizeram os contratos de água e luz para que os RR. testassem os electrodomésticos.

AF) O R. marido disse aos AA. em Maio de 2002 que face ao tipo de problemas que sistematicamente inventariavam e dado que não era possível ainda a escritura em consequência da falta da licença de habitação ou iam viver para a casa e faziam-se as reparações todas de uma vez ou então aguardavam pela escritura e, nessa altura, fazia todas as reparações que se mostrassem necessárias, uma vez que a casa desabitada se degradava.

AG) Os AA. recusaram porque obviamente já se preparavam para não manter o negócio.

AH) Todos estes actos dos RR demonstram que agiram sempre de boa-fé, diligentemente, bem longe do comportamento culposo que a aplicação do arte 570º, n° 1 do C.C. exige.

AI) Não foi nem o comportamento dos RR. nem o atraso na obtenção da licença de habitação que causou o desinteresse dos AA. na compra mas tão só motivos pessoais apenas a eles atinentes.

AJ) A douta Decisão Apelada além de partir de um enquadramento factual inexistente nos autos, violando por esta via o princípio do dispositivo (arte 264º, nº 2, C.P.C.), afasta-se da boa apreciação dos factos integrando-os exactamente em sentido oposto ao que eles evidenciam em ﬂagrante erro de análise e integração jurídica.

AL) As disposições aplicáveis à questão dos autos são, sem margem para dúvida, as do arte 442º, do C.C., referentes ao contrato-promessa.

AM) Mas a par desta inapropriada aplicação da norma a douta Decisão desatendeu ainda aos factos relevantes para apreciar, mesmo na sua óptica, o comportamento dos RR.. Desatendeu por ex.: que foram obrigados a fazer alteração na estrutura da casa em função dos gostos dos AA. que diminuíram a vendabilidade desta; desatendeu ao factos dos RR. não terem recebido qualquer outra parte do sinal e terem tido problemas ﬁnanceiros em consequência deste facto, tendo consequentemente sofrido danos

(6)

muito superiores aos dos AA.

AN) A Decisão Apelada postergou também e ainda o princípio da equidade que a aplicação do arte 570º, n°

1 do C.C., lhe imporia, proferindo por isso uma decisão ilegal e injusta.

Já os AA. terminaram a sua alegação com as seguintes conclusões:

1. Como consta da douta sentença recorrida, ocorreu mora dos Réus quanto ao cumprimento da sua promessa de venda e os Autores, em consequência de tal mora, perderam o interesse na prestação.

2. Entendeu a Mª Juiz a quo que a perda de interesse dos Autores não pode considerar-se objectivamente justiﬁcada para o efeito de considerar-se não cumprida a obrigação, nos termos do disposto no artigo 808°, n.°s 1 e 2 do Código Civil.

3. É neste particular que os Autores põem em causa a douta sentença recorrida porque, sendo eles cidadãos estrangeiros, no início do ano 2000, resolveram comprar uma casa em Portugal para nela passarem parte do ano e, tendo-lhes sido apresentada a casa dos Réus que se encontrava em fase de acabamento, criaram a expectativa legítima de nela se instalarem a curto prazo, ou seja, decorridos, no máximo, 75 dias, o que ﬁcou expressamente estipulado no contrato promessa de compra e venda (cfr.

alínea c) da cláusula quarta).

4 . Os Réus foram ao encontro das expectativas dos Autores, tendo-lhes prometido vender a moradia mediante a outorga da respectiva escritura a realizar, após a conclusão da obra de construção, no referido prazo máximo de 75 dias, ou seja, até 10 de Outubro de 2000.

5 . Foi prevista uma eventual prorrogação do prazo para outorga da escritura de compra e venda até à obtenção da licença de habitação, possibilidade de prorrogação que sempre terá de ser apreciada, e o respectivo período quantiﬁcado, de forma adequada ao caso concreto e em função do prazo inicial de 75 dias, não sendo sustentável que o prazo pudesse ser prorrogado por tempo indeterminado ou mesmo por mais de 365 dias.

6 . Os Autores aceitaram, quer expressa quer tacitamente, a prorrogação do prazo pelo tempo que lhes pareceu razoável e compatível com o seu objectivo de instalação imediata em Portugal.

7. Entretanto, havia ainda trabalhos por concluir na moradia, razão pela qual os Réus nunca notiﬁcaram os Autores da conclusão da obra nas condições acordadas entre as partes, como estavam contratualmente obrigados a fazer por carta registada com aviso de recepção, 10 dias após a conclusão dos trabalhos.

8 . Os Autores foram constatando que a obra não estava concluída e insistindo com os Réus, de várias formas e por diversas vezes, pela sua conclusão.

9. Decorreram 2 anos e 3 meses sem que os Réus notiﬁcassem os Autores de que estavam concluídos quer os trabalhos do interior da casa, quer a obra na sua totalidade e nunca pediram aos Autores o pagamento do reforço do sinal nem do remanescente do preço em dívida.

10. Os Autores aborreceram-se e abandonaram a ideia de viver em Portugal na altura que lhes interessava e como tinham projectado fazer, pelo que, perderam, naturalmente, o interesse na prestação a que os Réus estavam vinculados (art. 808° do C.C.).

11. Perda de interesse que, além de natural, não pode deixar de se considerar objectivamente justiﬁcada, não só porque os Autores nunca consideraram a moradia concluída, nem os Réus os notiﬁcaram de que o estava, como também porque a licença de utilização – documento indispensável à realização da escritura –

(7)

não tinha sido ainda emitido por culpa exclusiva dos Réus, que não observaram o disposto imperativamente na lei, nem cumpriram o projecto aprovado. A licença só veio a ser emitida em 23 de Abril de 2004 (4 anos depois de ter sido assinado o contrato promessa), sendo aos Réus que competia diligenciar para que a licença fosse emitida em tempo útil, em função do prazo que eles próprios ajustaram para realização da escritura, e construir a moradia no respeito integral pela lei e pelo projecto aprovado, o que, manifestamente, não fizeram, como ficou provado nos autos.

12. Além disso, quando finalmente, em 4 de Abril de 2002, os fiscais da Câmara Municipal fizeram a vistoria à casa para efeito de emissão da licença de utilização, detectaram omissões, defeitos de construção e a ampliação da área do rés-do-chão, exclusivamente imputáveis aos Réus, que obrigaram à alteração do projecto e à subsequente realização dos trabalhos de alteração; concluídos os quais foi necessário pedir nova vistoria para, verificada a conformidade da construção com o projecto e com a Regulamentação de Edificação Urbana, finalmente ser emitida a licença de construção.

13. Assim, a prorrogação por 2 anos e 3 meses – que agora se sabe seria por 4 anos – de um prazo inicialmente ﬁxado em 75 dias, não pode deixar de constituir, objectivamente, motivo justiﬁcativo para a perda do interesse dos Autores na prestação dos Réus.

14. O que, face ao disposto no n.° 1 do artigo 808° do Código Civil, se traduz "para todos os efeitos" no não cumprimento da obrigação por parte dos R.R.

15. Porque o não cumprimento contratual ﬁcou a dever-se exclusivamente a causa imputável aos Réus, os Autores têm a faculdade de exigir-lhes o dobro do que lhes prestaram a título de sinal (art. 442°, n° 2, do Código Civil).

16. Foi feita errada interpretação do disposto no n.° 2 do artigo 808° do Código Civil, quando se considerou que a perda de interesse dos Autores na prestação dos Réus não se encontra objectivamente justificada.

Os AA. contra alegaram nos termos de fls. 794 e seguintes.

*

II - O Tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos:

1. Os réus são donos e legítimos possuidores do prédio urbano identiﬁcado por lote 13, n.° 13, do .... da Quinta ...., na freguesia de Alcabideche, concelho de Cascais, descrito na ...Conservatória Registo Predial ...

sob o n.° ..., fracção "EN" da dita freguesia, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ... [alínea A) dos factos assentes].

2. No lote de terreno identiﬁcado no artigo anterior, os réus construíram uma moradia de 2 pisos, com jardim, piscina, pérgula/garagem, pátio de entrada e terraços [alínea B) dos factos assentes].

3. No início do ano de 2000, os autores resolveram adquirir, em Portugal, uma moradia, para nela habitarem, durante, pelo menos, parte do ano [alínea C) dos factos assentes].

4. Por escrito particular de 25 de Julho de 2000, os réus prometeram vender ao autor marido a moradia supra identiﬁcada em 1., que o mesmo, reciprocamente, lhes prometeu comprar [alínea D) dos factos assentes].

5. Pelo preço de 120.000.000$00, correspondente a 598.557,47 euros, pagável da seguinte forma:

a) 24.000.000$00, correspondente a 119.711, 49 €, a título de sinal e princípio de pagamento do preço, na data da assinatura do contrato promessa;

(8)

b) 48.000.000$00, correspondente a 239.422,99 €, a título de reforço de sinal e pagamento de preço, até 30.09.2000, "devendo estar concluídos todos os trabalhos do interior da casa";

c) 48.000.000$00, correspondente a 239.422,99 €, "restante valor'", na data da outorga da escritura que

"deverá ser realizada após conclusão da obra de construção e no prazo máximo de 75 dias a contar da assinatura do presente contrato promessa de compra e venda, com eventual prorrogação até à obtenção da licença de habitação" (v. doc. 2) [alínea E) dos factos assentes].

6. Foi ainda estipulado que: «1 ° A marcação da escritura é da responsabilidade do segundo outorgante (ora autor marido) comprometendo-se o mesmo a avisar os primeiros outorgantes (ora réus), através de carta registada com aviso de recepção, com pelo menos 15 (quinze) dias de antecedência quanto ao dia, hora e local da sua realização; 2.- Para cumprimento do estipulado no número anterior ... os primeiros outorgantes (ora réus) comprometem-se no prazo de 10 (dez) (dias) dias após a data da conclusão da obra, a notiﬁcar o segundo outorgante (ora autor marido) por carta registada com aviso de recepção, que a citada obra se encontra nas condições acordadas entre os outorgantes, uma vez que do seu termino está dependente a marcação da escritura definitiva de compra e venda... » [alínea F) dos factos assentes].

7. Ficou ainda estipulado, no contrato-promessa de compra e venda, que foi deﬁnida e faz parte integrante do mesmo contrato uma relação de acabamentos da moradia seu objecto (v. doc. 2) [alínea C) dos factos assentes].

8. Os acabamentos ajustados foram os seguintes:

a) Jardim relvado com cerca de rede verde e arbustos de um lado e do outro;

b) Piscina com acabamentos azul claro rectangular com escadaria conforme a 2.ª do catálogo;

c) Divisão na cozinha, parede em pladur e porta de correr do lado interior;

d ) Electrodomésticos, placa eléctrica e a gás, forno, exaustor, micro-ondas de bom tamanho, frigoriﬁco (freezer) e máquina da louça - Whirlpool;

e) Casa-de-banho da suite do 1.° andar - chuveiro grande afastado da parede com hidromassagem e vidro em volta em vez de cortina;

f) Portadas em alumínio verde em todas as janelas e portas como estão nas outras casas do loteamento [alínea H) dos factos assentes].

9. Por mero lapso de escrita, no contrato promessa referido no anterior artigo 4°, foi o prédio seu objecto identiﬁcado como estando descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o n.° ..., quando, na verdade, o seu número da descrição é o ... [alínea I) dos factos assentes].

10. Em 25 de Julho de 2000, o autor marido entregou aos réus 24.000.000$00, correspondentes a 119.711,49 €, a título de sinal e princípio de pagamento do preço da prometida compra e venda (v. doc. 2) [alínea J) dos factos assentes].

11. A 28-09-2000, os réus e o autor marido acordaram numa prorrogação de prazo para entrega do reforço de sinal e continuação do pagamento do preço, por documento que faz ﬂs. 60 [alínea L) dos factos assentes]

12. Em 04-10-2000, os réus, a autora, o procurador dos autores e os Sr. F..., G..., H..., representante da mediadora, e o empreiteiro responsável pelos trabalhos, senhor Pinheiro, efectuaram uma visita à moradia [alínea M) dos factos assentes]

(9)

13. Em 29-05-2002 , o procurador dos autores efectuou, em representação dos autores, uma nova visita à moradia, desta feita com a presença dos réus da representante e da Advogada da empresa mediadora imobiliária [alínea O) dos factos assentes].

14. Em 20-01-2003, o procurador dos autores comunicou aos réus por carta que sob registo e com a/r lhes dirigiu, o seguinte:

"Pelo presente informo V. Exas que considero resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado em 25/7/2000 e respectivo aditamento celebrado em 28/9/2000, relativos à moradia n° 13 sita no ..., lote 13, Quinta ..., da vossa propriedade, em virtude de incumprimento reiterado da vossa parte, que se prolonga há cerca de dois anos e meio, apesar das diversas insistências do meu cliente, Sr. B..., no sentido de V. Exas criarem condições para a realização da escritura deﬁnitiva do negócio em apreço, o que não sucedeu, apesar de todo o tempo decorrido até hoje.

Assim sendo, não nos resta outra alternativa que não seja a resolução do supra mencionado contrato promessa, o que se faz desde já, nos termos da cláusula 5a in ﬁne do mesmo e do n° 2 do art° 442° do C.

Civil, tendo nestes termos o meu cliente direito à restituição em dobro do montante em dobro do montante de 119.711,50 €, equivalente aos 24.000.000$00, que lhe foram pagos por transferência bancária, em 25/7/2000, como sinal e princípio de pagamento" (alínea P) dos Factos Assentes).

15. A carta supra referida em 14. foi recebida pelos réus em 23-01-2003 [alínea Q dos factos assentes].

16. Deste modo, o autor marido declarou resolvido o contrato promessa supra referido em 4., e exigiu aos réus a devolução em dobro do sinal que lhes prestara [alínea R) dos factos assentes].

17. Em resposta, os réus aceitaram haver da sua parte mora no cumprimento e invocaram "motivos de ordem burocrática" para a não realização da escritura de compra e venda [alínea S) dos factos assentes].

18. O procurador dos autores, em resposta à referida carta dos réus, comunicou-lhes por carta registada com a/r de 27-01-2003, o seguinte: "Ao contrário do aﬁrmado na vossa missiva acima referenciada, existe efectivamente incumprimento culposo e deﬁnitivo do contrato promessa de compra e venda da moradia n°

13, sita no ..., lote 13, Quinta ..., que, face ao meu cliente, Sr. B..., é imputável totalmente a V Exas. Basta veriﬁcar os inúmeros problemas detectados ao longo dos últimos dois anos e meio que vos foram relatados, verbalmente e por escrito, tanto directamente como através da imobiliária Farmhouse (intermediária no negócio) que provocaram até que a vistoria efectuada ao imóvel pela Câmara Municipal de Cascais fosse desfavorável e, até hoje, ainda não fosse efectuada nova vistoria.

(...) o reforço do sinal que deveria ser efectuado pelo meu cliente em 30-9-2000 - portanto há mais e 2 anos - não foi realizado até hoje porque V.Exas incumpriram sempre reiteradamente com as vossas obrigações, tanto no que respeita à questão burocrática da vossa responsabilidade, como no que concerne à correcção de defeitos e não realização de acabamentos da casa, atempada e correctamente, de forma a que a moradia fosse entregue ao meu cliente totalmente acabada e sem quaisquer vícios de construção.

Ainda hoje a moradia padece como bem sabem de determinados vícios, nomeadamente, entre outros que vos têm sido constantemente relatados: a porta principal de entrada continua sem poder ser utilizada visto não se poder abrir totalmente; há inﬁltrações graves a nível da sala de estar, o que se nota a nível da parede da sala ao canto, junto à lareira e está a provocar o levantamento do soalho flutuante etc..

Assim pelos motivos acima invocados e outros que, se for caso disso, se aduzirão atempadamente,

(10)

mantenho integralmente o conteúdo da minha carta de 20 de Janeiro de 2003, designadamente quanto à resolução do contrato em apreço ... “ (alínea T) dos Factos Assentes).

19. Nessa carta, o representante dos autores notiﬁcou os réus para no prazo de 15 dias lhe entregarem a quantia de 239.423,00 € correspondente ao dobro do sinal [alínea U) dos factos assentes].

20. A carta supra referida em 19. foi recebida pelos réus em 10-02-2003 [alínea V) dos factos assentes].

21. Em Abril de 2001, a autora mulher deslocou-se da Malásia a Portugal, e esteve na casa (resposta dada ao artigo 8° da base instrutória).

22. Os autores, em Setembro de 2001, vieram da Malásia a Portugal e estiveram na casa (resposta dada ao artigo 100 da base instrutória).

2 3 . Em 06-05-2002, o então procurador dos autores, o Sr. Dr. H..., efectuou, em representação dos mesmos, uma nova vistoria à moradia, de novo com a presença de uma representante da empresa mediadora (resposta dada ao artigo 13° da base instrutória).

24. Na sequência, o Sr. Dr. H..., procurador dos autores, enviou à Empresa Mediadora, que mediava o negócio, o fax de ﬂs. 65 e bem assim a listagem de ﬂs. 66, a qual recebeu (resposta dada aos artigos 15°, 16° e 17° da base instrutória).

25. A mediadora enviou a mesma relação aos réus, com ref. a ﬂs. 67 (resposta dada ao artigo 18° da base instrutória).

26. Os réus confessaram que haviam pedido à CM de Cascais a realização de uma nova vistoria, visto a anterior ter concluído pela falta de um corrimão na escada e um ﬁltro na saída de ar para o exterior de uma das casas de banho; - com ref ao doc. de fls. 68 e 69 (resposta dada ao artigo 20° da base instrutória).

2 7 . Os réus jamais procederam à notificação formal do autor, "no prazo de 10 dias após a data da conclusão da obra (...) por carta registada com a/r, de que a obra se encontra concluída nas condições acordadas" como se obrigou no n.° da cláusula 9.º do contrato que faz fls. 57, sendo certo que dessa notificação estava dependente a marcação da escritura definitiva de compra e venda prevista na al. c) da cláusula 4 á do mesmo contrato (resposta dada aos artigos 23° e 24° da base instrutória).

28. Os autores abandonaram a ideia de comprar casa em Portugal (resposta dada ao artigo 25° da base instrutória).

29. Os autores abandonaram a ideia de comprar a casa dos autos (resposta dada ao artigo 26° da base instrutória).

30. Quando em 20-06-2003, os autores obtiveram junto da ... Conservatória do Registo Predial ... uma certidão do teor da descrição e das inscrições em vigor relativas ao prédio causa, foram surpreendidos com o facto do mesmo prédio estar inscrito provisoriamente favor de J....- inscrição correspondente à cota G-7 Ap. ... A 03-03-2003 foi registada aquisição provisória a favor desse senhor por lho ter sido prometido vender pelos réus. Os autores tomaram conhecimento em 20-06-2003 , com ref. aos documentos de ﬂs. 25 a 53 (resposta dada aos artigos 27°, 28°, 29° e 30° da base instrutória).

31. O supra descrito em 11. resultou da iniciativa do réu marido, que, não obstante as faltas que a casa objecto da promessa de compra e venda serem de pouca monta, disse ao autor marido que preferia que a 2.ª tranche do sinal fosse só efectuada quando as alterações e correcções estivessem totalmente realizadas (resposta dada ao artigo 31° da base instrutória).

(11)

32. Todos os trabalhos a que os réus se obrigaram a levar a cabo na cozinha estavam concluídos em 28-09- 2000, com excepção da colocação da máquina de loiça que foi colocada dias depois (resposta dada ao artigo 39° da base instrutória).

33. Na sala de visitas, os réus não se obrigaram a fazer qualquer alteração ou remodelação (resposta dada ao artigo 40° da base instrutória).

3 4 . Os réus não se obrigaram a dar garantias suplementares sobre a construção para além das que receberam do construtor, que são as da lei (resposta dada ao artigo 41° da base instrutória).

35. Os autores, que desde a data da assinatura do contrato-promessa tinham ﬁcado com uma chave da moradia, que mantiveram até ao início do julgamento nos autos, e nela entravam e saíam quando entendiam, iam solicitando aos réus novos trabalhos e/ou alterações do estado da casa (resposta dada ao artigo 43° da base instrutória).

36. Afora as pequenas reparações e eventuais pequenas aﬁnações e a demão na pintura, as reparações que os réus se tinham obrigado a fazer pela acta 1 de ﬂs. 61 e 62, estavam feitas em Outubro de 2000;

especifique-se que as limpezas finais da obra foram dadas por findas em Livro de Obra pelo Técnico Responsável em 10-12-1999 (ver fls. 244) e a instalação eléctrica foi certificada pela "Certiel" em 02-04- 2001 (como se vê de fls. 276) (resposta dada ao artigo 45° da base instrutória).

31. Por outro lado, a Câmara Municipal de Cascais não tinha ainda emitido a licença de habitação (resposta dada ao artigo 46° da base instrutória).

38. Sendo que a casa estava pronta a habitar, e o seu não uso provocava degradação (resposta dada ao artigo 47° da base instrutória).

3 9 . Os réus chegaram a fazer os contratos de água e luz em nome deles réus, para que os autores testassem o bom funcionamento dos electrodomésticos (resposta dada ao artigo 48° da base instrutória).

40. A Câmara Municipal, a solicitação dos réus fez vistoria à casa (resposta dada ao artigo 49° da base instrutória).

41. Não obstante não constar do projecto, o corrimão das escadas do rés-do-chão para o 1 ° andar, os fiscais consideraram-no necessário (resposta dada ao artigo 50° da base instrutória).

42. Bem como um ﬁltro de saída de ar para o exterior de uma das casas de banho (resposta dada ao artigo 51° da base instrutória).

43. Posto isto, os réus mandaram fazer estes trabalhos e consequentemente alteração do projecto nesta parte (resposta dada ao artigo 52° da base instrutória).

44. Concluídos os quais, foi necessário pedir nova vistoria para, veriﬁcada a conformidade da construção com o projecto e com a Regulamentação da Ediﬁcação Urbana, ser emitida a licença de utilização (resposta dada ao artigo 53° da base instrutória).

45. Foi esta última que foi explicada aos autores, e não a conﬁssão de qualquer pecado (resposta dada ao artigo 54° da base instrutória).

4 6 . Os autores continuavam a inventar e inventariar pretensos defeitos, directamente ou através de terceiros de tal modo que em Maio de 2002 o réu marido disse aos autores que face ao face ao tipo de problemas que sistematicamente inventariavam e dado que não era possível ainda fazer-se a escritura em consequência da falta de licença de habitação, ou iam residir para a casa, fazendo-se as pequenas

(12)

reparações todas de uma vez, ou então, não pretendendo estar por esta via, quando a escritura estivesse mareada, na semana anterior, mandaria ultimar os pormenores que se veriﬁcassem na altura (resposta ao artigo 55° da base Instrutória).

47. Os autores não aceitaram nem uma coisa nem outra (resposta dada ao artigo 56° da base instrutória).

48. A Câmara Municipal de Cascais - edilidade competente - demorou 7 meses para remeter processo para o Parque Natural da Serra de Sintra - Cascais, entidade com parecer obrigatório - com ref. a ﬂs. 221 a 223 (resposta dada ao artigo 57° da base instrutória).

49. Por sua vez, os réus introduziram na estrutura da casa as alterações especíﬁcas pretendidas pelos autores (resposta dada ao artigo 58° da base instrutória).

50. Essas alterações correspondiam a um gosto especíﬁco, que não é coincidente com o da generalidade das pessoas (resposta dada ao artigo 59° da base instrutória).

51. Por outro lado, os autores retiveram o pagamento do reforço do sinal, o que causou sérios problemas aos réus (resposta dada ao artigo 60° da base instrutória).

52. Com efeito, tal quantia destinava-se em parte a cumprir o acordo com o anterior promitente-comprador (resposta dada ao artigo 61 ° da base instrutória).

53. A falta de pagamento da 2.ª parte do sinal causou também diﬁculdades ﬁnanceiras aos réus, porquanto contavam com essa quantia para fazer face aos seus compromissos e viram-se privados dela, tendo que contrair empréstimos bancários (resposta dada ao artigo 62° da base instrutória).

5 4 . A respectiva licença de utilização não foi entretanto emitida. Só recentemente já no decurso do processo tal veio a acontecer, em 23-04-2004, conforme doe. de ﬂs. 28 (resposta dada ao artigo 64° da base instrutória).

55. Os réus não procederam à marcação da escritura (resposta dada ao artigo 65° da base instrutória).

56. Aquando da visita aludida na alínea M) dos Factos Assentes, as pessoas ali referidas veriﬁcaram que na cozinha não se encontrava instalada a máquina de lavar loiça Whirlpool e que não se encontravam colocadas as portadas em alumínio verde nas janelas do 1° andar (resposta ao artigo 67° da Base Instrutória).

*

III - Deﬁnindo as conclusões de recurso o objecto deste, conforme decorre dos arts. 684, nº 3, e 690, nº 1, do CPC, as questões que essencialmente se nos colocam, atentas as conclusões apresentadas pelos apelantes RR. e AA. – acima reproduzidas – face à sentença recorrida são as seguintes:

- nulidade da sentença recorrida (atento o disposto no art. 668, nº 1-d), 2ª parte, do CPC);

- se existe uma perda de interesse dos AA. na prestação dos RR., objectivamente justiﬁcada, determinante do seu direito à resolução do contrato-promessa e ao recebimento em dobro do sinal prestado;

- se, tendo os AA. incumprido o contrato-promessa, os RR. contribuíram com o seu comportamento para tal e respectivas consequências no que concerne ao sinal prestado.

*

IV – 1 - Invocam os apelantes/RR. a nulidade da sentença, nos termos do art. 688, nº 1-d) (2ª parte) do CPC por, tendo sido proferida após repetição do julgamento de determinada matéria de facto, a prova ter trazido, apenas, um facto irrelevante, mantendo-se a factualidade essencial tal como estava ﬁxada no 1º

(13)

julgamento, pelo que a decisão de mérito não poderia ser diferente da primeiramente proferida.

Assim, na perspectiva dos apelantes, o Tribunal de 1ª instância teria exercido actividade exorbitante e excessiva.

Vejamos.

De acordo com o art. 660, nº 2, do CPC na sentença, devendo o juiz resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oﬁcioso de outras. Em correlação com aquela norma, a segunda parte do nº 1 – d) do art. 668 do CPC, dispõe ser nula a sentença quando o juiz conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.

Se o juiz conheceu de questão que nenhuma das partes lhe submeteu, procedendo assim apesar de nem a lei processual nem a lei substantiva lhe permitirem o poder de apreciação oﬁciosa, cometeu aquela nulidade, exercendo actividade exorbitante ou excessiva ([1]). As aludidas questões reportam-se, aqui, aos pedidos deduzidos, às causas de pedir e excepções invocadas (e a todas as excepções de que oficiosamente cabia conhecer).

Neste contexto, a nulidade em causa não foi cometida no caso dos autos.

Sucede que o acórdão desta Relação de 18-9-2007 havia determinado a anulação do julgamento da matéria de facto, com vista a que se procedesse de novo ao julgamento da matéria constante de alguns artigos da Base Instrutória, bem como se aditasse matéria de facto que se entendeu absolutamente necessária à decisão.

Na sequência daquela anulação foi realizado novo julgamento – com referência à aludida factualidade – e, de novo, proferida sentença. Nesta sentença foi elencado um facto anteriormente não constante dos factos provados, resultante da resposta ao artigo 67 da Base Instrutória (que «aquando da visita aludida na alínea M) dos Factos Assentes, as pessoas ali referidas veriﬁcaram que na cozinha não se encontrava instalada a máquina de lavar loiça Whirlpool e que não se encontravam colocadas as portadas em alumínio verde nas janelas do 1° andar») e deixados de considerar os factos que anteriormente resultavam das respostas aos artigos 5, 6 e 7 da Base Instrutória, agora julgados não provados e que anteriormente haviam obtido uma resposta então considerada restritiva.

Aquele acórdão desta Relação igualmente determinara a eliminação da alínea N) dos Factos Assentes e da parte final da alínea M) dos mesmos Factos.

Foi com toda esta factualidade que o julgador de 1ª instância decidiu, fazendo-o como achou correcto face à factualidade de que agora dispunha ([2]), não estando obrigado a veriﬁcar da maior ou menor proximidade desses factos com os que anteriormente se encontravam apurados para face à também maior ou menor divergência adoptar a mesma solução ou ser-lhe permitida solução diferente, mais ou menos próxima.

Quando a Relação anula a decisão, nos termos previstos no nº 4 do art. 712 do CPC, o recurso é julgado de acordo com o sistema de cassação - o tribunal ad quem «limita-se a cassar ou anular a decisão recorrida, para que o tribunal a quo decida de novo» ([3]).

Foi isso que sucedeu – o tribunal de 1ª instância respondeu de novo, embora parcialmente, aos factos e, na sequência, proferiu nova sentença: com a anulação a anterior sentença ﬁcara “inquinada” ou

(14)

“prejudicada” não podendo subsistir.

O tribunal de 1ª instância cumpriu o que havia sido decidido pelo acórdão desta Relação de 18- 9-2007 ([4]).

Não se verifica, pois, a suscitada nulidade da sentença.

*

IV – 2 - Não está em dúvida que entre o A. e os RR. tenha sido celebrado um contrato-promessa de compra e venda bilateral – uma convenção pela qual ambas as partes se obrigaram a celebrar um contrato de compra e venda, prometendo o A. comprar e prometendo os RR. vender um prédio urbano, moradia, identiﬁcado por lote 13, n.° 13, do ... da Quinta ..., na freguesia de Alcabideche, concelho de Cascais - art.

410 do CC.

Ora, enquanto os AA. defenderam que os RR. incumpriram aquele contrato, que dados os sistemáticos atrasos na conclusão da moradia perderam o interesse na sua compra, tendo lugar a resolução do mesmo e os AA. direito ao recebimento em dobro do sinal que havia sido prestado, os RR. entenderam que houve incumprimento culposo por parte do A. que recusou injustiﬁcadamente manter a promessa o que lhes permitiria fazer seu o sinal entregue.

Na sentença recorrida considerou-se que os RR. se encontravam em mora que não em circunstâncias de incumprimento deﬁnitivo, que os factos provados não permitiam concluir pela ocorrência de uma perda de interesse, objectivamente justiﬁcada, por parte dos AA. e que a declaração de resolução destes consubstanciava uma manifestação da vontade de não cumprir; considerou-se, ainda, que os RR.

contribuíram para o incumprimento «sendo-lhes imputável a não obtenção da licença de utilização em prazo razoável», concorrendo para o resultado que se veio a veriﬁcar, concluindo-se que as culpas de ambas as partes são iguais.

Nas apelações interpostas enquanto os RR. defendem que não houve qualquer comportamento culposo da sua parte, pelo que, sendo aplicável o nº 2 do art. 442 do CC, a acção improcederia e a reconvenção procederia, os AA. continuam a pugnar por verificar-se uma perda do seu interesse na compra prometida objectivamente justificada em consequência da mora dos RR. ficando o não cumprimento contratual a dever-se, exclusivamente, a causa imputável aos RR., pelo que os AA. têm a faculdade de lhes exigir o dobro do que prestaram.

Vejamos.

Dispõe o nº 2 do art. 442 do CC: «Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houver tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor...determinado objectivamente à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago.»

A aplicação destas sanções previstas no art. 442 do CC pressupõe o incumprimento deﬁnitivo do contrato- promessa, não bastando a simples mora – é esse o entendimento dominante quer na doutrina quer na jurisprudência ([5]).

Decorre do art. 432 do CC que é admitida a resolução do contrato fundada, designadamente, na lei. Este

(15)

direito de resolução do contrato será um direito potestativo, extintivo e dependente de um fundamento – terá de verificar-se o facto ou situação a que a lei liga como consequência surgir esse direito potestativo.

A simples mora do devedor não confere ao credor o direito a resolver o contrato – tal resolução só é consentida quando houver incumprimento definitivo imputável ao devedor.

Efectivamente, o direito de resolução de um contrato promessa (contrato bilateral) fundamentar-se-á na impossibilidade culposa da prestação – arts. 801 e 802 do CC.

A regra do CC é a de que «a mora do devedor não faculta imediatamente ao credor a resolução do contrato donde nasce a obrigação que não foi pontualmente cumprida. Para que, tendo a obrigação não cumprida por fonte um contrato bilateral, o credor possa resolver o contrato desonerando-se da sua contraprestação, torna-se necessário, em princípio, que a prestação da outra parte se tenha tornado impossível, por causa imputável ao devedor - art. 801º, nº 1, do CC ([6]).

Todavia, existem situações em que a mora culposa do devedor é equiparada pela lei ao não cumprimento deﬁnitivo: ter o credor, em consequência da mora, perdido o interesse que tinha na prestação, perda de interesse essa a ser apreciada objectivamente; não ser a prestação efectuada dentro do prazo razoavelmente ﬁxado pelo credor (art. 808 do CC). Uma terceira situação a ser perspectivada é a de um dos promitentes declarar ao outro, inequívoca e categoricamente, que não cumprirá o contrato.

*

IV – 3 - Tecidas estas considerações genéricas, com o objectivo de nos enquadrarmos, atentemos ao caso dos autos.

Alicerçam-se os AA., como resulta do que acima expusemos, na perda do seu interesse na outorga do contrato de compra e venda, em consequência da mora dos RR., o que corresponderia ao incumprimento definitivo por parte destes, nos termos previstos no art. 808, nº 1 do CC.

Esta perda de interesse é apreciada objectivamente (nº 2 do art. 808), pode advir de factores vários e não opera de modo imediato e automático, mostrando-se para o efeito necessária uma declaração resolutiva dirigida ao devedor ([7]).

Como salienta Romano Martinez ([8]) «se o credor perder o interesse na prestação, não se justifica que o solvens a pretenda realizar, na medida em que, sendo a satisfação do interesse do accipiens o fim para o qual a obrigação foi constituída, se este fim não se pode obter por culpa do devedor, estar-se-á perante um caso de incumprimento definitivo». É ao credor que incumbe a prova da perda de interesse (art. 342 do CC), havendo ela que concretizar-se através de circunstâncias que provem, de modo indiscutível o não cumprimento definitivo, aferindo-se em função da utilidade concreta que a prestação teria para o credor, não se determinando de acordo com o seu juízo arbitrário, mas considerando elementos susceptíveis de valoração pelo comum das pessoas ([9]). Efectivamente, a lei não se contenta, apenas, com a perda subjectiva do interesse, que não poderá basear-se numa simples mudança da vontade do credor, desacompanhada de qualquer circunstância além da mora, não bastando, igualmente para fundamentar a resolução qualquer circunstância que justifique a extinção do contrato na perspectiva do credor. A perda do interesse há-de ser justificada segundo o critério de razoabilidade próprio do comum das pessoas, havendo que ver se, em face das circunstâncias, a perda do interesse corresponde à realidade das coisas.

(16)

Sabemos que em 20-1-2003, o procurador dos AA. comunicou aos RR. por carta que sob registo e com a/r lhes foi dirigida que considerava resolvido o contrato-promessa de compra e venda «…em virtude de incumprimento reiterado da vossa parte, que se prolonga há cerca de dois anos e meio, apesar das diversas insistências do meu cliente, Sr. B...., no sentido de V. Exas criarem condições para a realização da escritura deﬁnitiva do negócio em apreço, o que não sucedeu, apesar de todo o tempo decorrido até hoje.»

Concluiu que não restava aos AA. «outra alternativa que não seja a resolução do supra mencionado contrato promessa, o que se faz desde já», tendo direito «à restituição em dobro do montante de 119.711,50 €», pagos como sinal e princípio de pagamento.

Sendo através desta carta que os AA. procederam à resolução do contrato, na mesma não fazem qualquer alusão à perda objectiva de interesse entretanto invocado, mas, apenas ao «incumprimento reiterado da vossa parte, que se prolonga há cerca de dois anos e meio» - o que se reconduziria à mora dos RR..

Por outro lado, no que à invocada perda de interesse concerne, nos autos apenas se provou que em início de 2000 os AA. resolveram adquirir em Portugal uma moradia, para nela habitarem durante, pelo menos, parte do ano, tendo as partes celebrado o contrato-promessa de compra e venda em 25-7-2000, e que os AA. abandonaram a ideia de comprar casa em Portugal e que abandonaram a ideia de comprar a casa dos autos, o que é manifestamente escasso para podermos concluir pela perda de interesse - objectivamente apreciada – nos termos acima caracterizados. Saliente-se que os AA. nem demonstraram que foi devido aos por si invocados atrasos na conclusão da moradia e ao protelar na realização da escritura de compra e venda que abandonaram a ideia de viver em Portugal, mas, apenas, que abandonaram a ideia de comprar casa em Portugal e que abandonaram a ideia de comprar a casa dos autos; de qualquer modo, recordemos que a perda do interesse não se poderá basear na simples mudança da vontade do credor, desacompanhada de qualquer circunstância além da mora.

Pelo que não se verifica a perda de interesse nos termos em que a lei a caracteriza.

Assim, mesmo que existisse mora dos RR., nas concretas circunstâncias apuradas não resulta que aos AA. assistia o direito de resolver o contrato.

Deste modo, não lhes cabia o recebimento do sinal em dobro, como por si pretendido, atento o disposto no nº 2 do art. 442 do CC..

*

IV – 4 - Neste contexto, na sentença recorrida entendeu-se que a «declaração de resolução feita pelos AA.

consubstancia uma manifestação clara de vontade de não cumprir» o que, aliás, não foi refutado por qualquer das partes em alegações de recurso.

Em idêntico sentido escreveu Gravato de Morais ([10]) que a «inexistência ou a mera aparência de motivo válido para resolver o contrato, invocado por um dos contraentes, determina a ilegitimidade da própria resolução efectuada» e que tal comportamento «importa consequências especíﬁcas: corresponde a uma recusa de execução do contrato, devendo entender-se que se trata de “declaração séria e ﬁrme de não cumprir”» ([11]).

Contendo a carta dos AA. datada de 20-1-2003 uma clara e inequívoca manifestação de vontade de não celebração do contrato prometido ([12]) o que se reconduzirá a um incumprimento deﬁnitivo por parte daqueles ([13]), discute-se se os RR. contribuíram para aquele incumprimento e em que termos.

(17)

Na sentença recorrida entendeu-se que os RR. contribuíram para o incumprimento do A., sendo-lhes imputável a não obtenção da licença de utilização em prazo razoável, sendo as culpas dos contraentes iguais, pelo que os RR. deveriam restituir aos AA. o valor recebido a título de sinal (em singelo).

Vejamos.

A constituição do sinal representará, em caso de não cumprimento do contrato, uma sanção contra o faltoso – a sua perda ou restituição em dobro representa a prévia liquidação dos danos resultantes do não cumprimento.

O conjunto de soluções previstas no art. 442 visará o incumprimento definitivo unilateral não contemplando propriamente o incumprimento produzido por um concurso de actuações de ambos os promitentes.

Todavia, a possibilidade de o incumprimento do contrato ser imputável a ambos os contraentes tem sido muitas vezes equacionada.

Calvão da Silva ([14]) diz-nos que «o caso de não cumprimento bilateralmente imputável do contrato deve ser resolvido, tendo por base as normas gerais, pela compensação de culpas concorrentes, veriﬁcados os respectivos pressupostos (art. 570º). Assim, a indemnização poderá ser totalmente concedida, reduzida ou mesmo excluída, consoante a gravidade das culpas de ambas as partes e as consequências que delas resultaram. Se as culpas dos dois contraentes forem iguais, a indemnização deve ser excluída, devendo o accipiens, porém, restituir o sinal em singelo…O facto de o não cumprimento ser imputável, em igual medida, a ambas as partes, não deve precludir o direito de resolução de uma delas nos contratos com prestações correspectivas».

Brandão Proença ([15]) salienta que a problemática do incumprimento bilateral «tem a ver com o chamado

“tu quoque” contratual, ou seja, com a regra de que a parte “inﬁel ao contrato não pode, em princípio, derivar direitos da violação praticada pela contraparte ao mesmo contrato”», acrescentando que «o incumprimento bilateral é produzido por um concurso de actuações de ambos os promitentes (em regra de sinal omissivo), imputando-se igualmente ao promitente lesado uma comparticipação nos danos sofridos»;

não afastando, igualmente, a aplicação da “ideia” contida no art. 570, considera que o tribunal terá de proceder, sobretudo, «à indagação do grau de culpas concorrentes (normalmente terá que se presumir uma igualdade) e às repercussões da frustração contratual (que pode ter beneﬁciado uma das partes em detrimento da outra), em ordem à ﬁxação ou não da indemnização ou à sua maior ou menor extensão (haja sinal ou não, tenha havido tradição ou não)».

No caso dos autos convencionaram as partes que «1 – A marcação da escritura é da responsabilidade do segundo outorgante [ora A.] comprometendo-se o mesmo a avisar os primeiros outorgantes [ora RR.], através de carta registada com aviso de recepção, com pelo menos 15 (quinze) dias de antecedência quanto ao dia, hora e local da sua realização; 2.- Para cumprimento do estipulado no número anterior ... os primeiros outorgantes [ora RR.] comprometem-se no prazo de 10 (dez) (dias) dias após a data da conclusão da obra, a notiﬁcar o segundo outorgante [ora A.] por carta registada com aviso de recepção, que a citada obra se encontra nas condições acordadas entre os outorgantes, uma vez que do seu termino está dependente a marcação da escritura definitiva de compra e venda... ».

Mais convencionaram que a escritura «deverá ser realizada após conclusão da obra de construção e no prazo máximo de 75 dias a contar da assinatura do presente contrato promessa de compra e venda, com

(18)

eventual prorrogação até à obtenção da licença de habitação».

A previsão das partes era a de que a escritura se realizaria num prazo máximo de 75 dias a contar de 25 de Julho de 2000, mas após conclusão da obra de construção – obra que, assim, deveria estar terminada antes daquele prazo de 75 dias ([16]). Todavia, tal prazo poderia ser prorrogado até à obtenção da licença de habitação: a possibilidade de prorrogação foi expressamente admitida, na circunstância de ainda não ter sido obtida a licença de habitação.

A outorga do contrato deﬁnitivo dependeria, pois, quer da conclusão da obra, quer da obtenção da licença de habitação.

No que concerne ao primeiro aspecto, fora ajustada, quando do contrato-promessa de compra e venda, uma relação de acabamentos da moradia: jardim relvado com cerca de rede verde e arbustos de um lado e do outro; piscina com acabamentos azul claro rectangular com escadaria conforme a 2.ª do catálogo;

divisão na cozinha, parede em pladur e porta de correr do lado interior; electrodomésticos, placa eléctrica e a gás, forno, exaustor, micro-ondas de bom tamanho, frigoriﬁco (freezer) e máquina da louça - Whirlpool;

casa-de-banho da suite do 1.° andar - chuveiro grande afastado da parede com hidromassagem e vidro em volta em vez de cortina; portadas em alumínio verde em todas as janelas e portas como estão nas outras casas do loteamento.

Ora, provou-se que todos os trabalhos que os RR. se obrigaram a levar a cabo na cozinha estavam concluídos em 28-09-2000, com excepção da colocação da máquina de loiça que foi colocada dias depois;

provou-se, igualmente, que quando de uma visita à moradia em 4-10-2000 foi veriﬁcado que na cozinha não se encontrava instalada a máquina de lavar loiça Whirlpool e que não se encontravam colocadas as portadas em alumínio verde nas janelas do 1° andar.

Assim, nesta ocasião – em 4-10-2000 – dos trabalhos acima elencados faltaria colocar a máquina de lavar loiça na cozinha (a qual foi, entretanto, colocada) bem como colocar as portadas em alumínio verde nas janelas do primeiro andar, não resultando dos autos, quanto a estas últimas, que na ocasião da resolução (dois anos depois) não se encontrassem, ainda colocadas.

De acordo com os factos provados, o que sucedera fora que os AA., que desde a data da assinatura do contrato-promessa tinham ficado com uma chave da moradia, nela entrando e saindo quando entendiam, iam solicitando aos RR. novos trabalhos e/ou alterações do estado da casa. Deste modo, afora as pequenas reparações e eventuais pequenas afinações e a demão na pintura, as reparações que os RR. se haviam obrigado a fazer pela acta 1 de fls. 61 e 62 (datada de 4-10-2000) estavam feitas em Outubro de 2000.

Mas, os AA. continuaram a inventar e inventariar pretensos defeitos, directamente ou através de terceiros de tal modo que em Maio de 2002 o R. disse aos AA. que face ao tipo de problemas que sistematicamente inventariavam e dado que não era possível ainda fazer-se a escritura em consequência da falta de licença de habitação, ou iam residir para a casa, fazendo-se as pequenas reparações todas de uma vez, ou então, não pretendendo estar por esta via, quando a escritura estivesse marcada, na semana anterior, mandaria ultimar os pormenores que se verificassem na altura.

Deste acervo de factos aﬁgura-se não podermos concluir que à data em que os AA. pretenderam resolver o contrato (pela carta datada de 20-1-2003), os RR. não haviam concluído os trabalhos que se haviam obrigado a realizar na moradia quando da celebração do contrato-promessa.