PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA: REFLEXÕES ACERCA DA PRODUÇÃO E APROPRIAÇÃO DO ESPAÇO URBANO DO MUNICÍPIO
DE SERRA - ES
Flávio Hertel Magris Universidade Federal do Espírito Santo – UFES flaviohertel@hotmail.com
Estágio da pesquisa: Preliminar
1INTRODUÇÃO
A proposta deste trabalho é realizar uma reflexão acerca dos efeitos territoriais produzidos pelo Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) sobre o tecido urbano de Serra-ES, município que integra a região metropolitana da Grande Vitória (RMGV).
Este estudo adquire sentido a partir do entendimento de que o espaço é simultaneamente produto, meio e condição das relações sociais (CARLOS, 2007). Neste sentido, as transformações do espaço urbano ensejada pela produção imobiliária realizada pelo PMCMV em Serra se estendem para além de simples alterações na paisagem urbana do município, elas participam diretamente da vida cotidiana de seus habitantes, redefinindo também o trabalho, o ócio, o lazer e o morar.
O lançamento do PMCMV insere-se em um contexto de redefinição do papel do urbano na contemporaneidade. Cresce o entendimento de que as cidades, mais do que em qualquer outro momento, constituem-se também como um produto social da valorização capitalista. Neste sentido, “Além de viabilizar as outras produções econômicas, a urbanização define uma nova produção” (DAMIANI, 2001, p.120). Nesta perspectiva as possibilidades de reprodução do capital para além da indústria ganham relevância, particularmente a partir da produção imobiliária apoiada no setor financeiro.
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Embora todo o mapeamento da produção existente já tenha sido realizado, este estudo só assumirá
um caráter mais definitivo quando as habitações destinadas à faixa I forem finalmente entregues e
mapeadas.
É no bojo destas transformações e redefinições que nos dispusemos a estudar e problematizar a produção imobiliária ensejada pelo Programa Minha Casa Minha Vida em Serra.
OBJETIVOS
● Mapear os empreendimentos imobiliários realizados pelo PMVMV em Serra-ES.
● Identificar e problematizar a forma particular de produção e apropriação do espaço urbano de Serra-ES empreendida pelo PMCMV.
METODOLOGIA
Este estudo foi realizado em duas etapas. A primeira delas consistiu em realizar a espacialização dos empreendimentos realizados por meio do PMCMV no Munício de Serra. Para tanto fizemos uso do software ArcGis em sua versão 9.3, inserindo nos mapas os empreendimentos que encontramos através dos levantamentos realizados nos endereços eletrônicos das construtoras que atuam pelo Programa no município, bem como dos empreendimentos (de menor porte) que encontramos in loco através de nossos trabalhos de campo e entrevistas com profissionais que constroem ou comercializam estas habitações em Serra. Vale ressaltar a importância dos programas Google Earth e Street View para a correta inserção espacial de parte dos empreendimentos nos mapas, cujas reais localizações muitas vezes não correspondiam com as informações presentes nos endereços eletrônicos das construtoras. Não foram raras as vezes que ao usarmos Google Earth e Street View para confirmarmos a localização dos empreendimentos (a partir dos endereços disponibilizados nos sites das construtoras), que constatamos que os mesmos haviam sido virtualmente
“aproximados” das áreas mais valorizadas do município, como o Bairro Parque Residencial Laranjeiras.
Outro importante recurso para o apuramento do mapeamento foi o uso da ferramenta
Internet Archive (https://www. archive .org/), disponibilizada por uma organização sem
fins lucrativos que dedica-se a preservar a memória da internet, mantendo cópias
arquivadas de páginas da mesma, que podem ser acessadas em seu portal online ao se digitar o endereço eletrônico e a data na qual deseja visitar uma determinada página.
Com esta ferramenta pudemos “voltar no tempo” e encontrar alguns empreendimentos que já haviam saído dos catálogos das construtoras, refinando assim nosso mapeamento e tornando-o mais fidedigno à realidade.
A segunda etapa do estudo foi fazer uma leitura da espacialização dos empreendimentos a partir da racionalidade própria da produção empresarial de habitações (única forma de produção pelo Programa no município) realizadas pelo Minha Casa Minha Vida no município de Serra. Para tanto foi necessário estudar as regras particulares para a produção de habitações para cada uma das faixas de renda do PMCMV, uma vez que a faixa I operacionaliza-se de forma distintas das demais (II e III). Nossa intenção nesta etapa do trabalho foi tentar assumir o ponto de vista do construtor/incorporador em sua constante busca pela produção e reprodução do capital. É a partir desta perspectiva que buscamos compreender e explicar as diferentes espacializações e formas assumidas pelos empreendimentos realizados pelo PMCMV no Município de Serra.
A “PRODUÇÃO” IMOBILIÁRIA DESTINADA A FAIXA I DO PMCMV
A produção imobiliária realizada pelo Programa Minha Casa Minha Vida no município de Serra revela contrastes. Por um lado temos uma significativa profusão de empreendimentos destinados às faixas de renda mais elevada do Programa (II e III), enquanto por outo nenhuma residência foi efetivamente entregue para a faixa I, justamente aquela onde se concentra o déficit habitacional brasileiro e na qual o PMCMV apoiou-se para buscar legitimação (FIX, 2011).
A situação descrita (fata de habitações para a faixa I) não é uma particularidade do
município de Serra. Inúmeros trabalhos realizados pelo Brasil tem revelado o desafio de
se construir habitações para o Programa, principalmente nos grandes centros urbanos
onde os custos de construção e (sobretudo) dos terrenos têm se colocado como
obstáculos à realização das habitações pelo PMCMV, especialmente para a faixa I que
opera sob um teto de produção significativamente mais baixo que as demais. No município de Serra, contudo, esta situação tem se mostrado muito mais aguda. Passados cinco anos desde o lançamento do Minha Casa Minha Vida, nenhum imóvel destinado à faixa I foi efetivamente entregue a qualquer uma das cerca de 17 mil famílias que se cadastraram (ainda em 2012) junto à prefeitura municipal.
Contraditoriamente como revelou Maricato (2011), a forma como se deu o lançamento do PMCMV por si só constituiu um obstáculo à produção de habitações pelo Programa, particularmente pela contribuição para a elevação dos custos relativos à aquisição de terrenos nos grandes centros urbanos do país.
O aumento dos investimentos em habitação sem a necessária mudança da base fundiária tem acarretado, de forma espetacular, o aumento dos preços de terras e imóveis desde o lançamento do PMCMV... Nas periferias de São Paulo, Rio de janeiro, Salvador, Brasília e fortaleza, os preços de terrenos dobraram após o lançamento do PMCMV (p.70 e 71).
Em virtude da particularidade do setor imobiliário, em que “a terra integra necessariamente o próprio produto” (PEREIRA, 2006, p.95), a elevação dos preços dos terrenos coloca-se como um importante obstáculo à produção imobiliária, sobretudo para a faixa I do MCMV que operacionaliza-se sob um teto de produção bem mais baixo que as demais. No município de Serra, onde o teto de produção para a Faixa I é de 60 mil reais, tem sido um desafio para construtores/incorporadores encontrar terrenos em situação regular (escriturados, dotados de infraestrutura mínima e sem entraves ambientais) com preços considerados adequados para a produção. Foi o que nos revelou um dos funcionários da prefeitura municipal de Serra responsável direto pela aprovação dos projetos apresentados à prefeitura.
A dificuldade é área. Nos últimos anos houve, acho que você deve saber, um
grande Boom imobiliário no mercado, o que esta dificultando a compra de
terrenos[...] O empresário faz aquela continha simples, vê quanto custa o terreno e
avalia se é ou não é viável construir [...] O custo da terra na Serra ficou muito alto
mesmo. As vezes você encontra terras baratas, mas é sem titularidade e ai não
serve. O pessoal da Caixa, do Programa, exige a titularidade para dar liberação [...]
A competição que se instalou dentro do próprio Minha Casa Minha Vida parece ter agravado ainda mais a situação descrita. Como nos relatou uma outra funcionária da prefeitura municipal, os empreendimentos destinados à faixa I do MCMV tem sofrido competição interna na disputa por terrenos com os empreendimentos destinados as faixas de renda mais elevada, cujo teto para produção em Serra é de 145 mil reais, significativamente mais elevado que os 60 mil da faixa I. Assim os empreendimentos para a faixas II e III tendem a ganhar a disputa pelos terrenos, uma vez que comercializam imóveis com valor mais elevado.
Outra causa aparente para a falta de habitações para a Faixa I é o desinteresse dos empresários da construção civil pela mesma. O tamanho compacto e a “simplicidade”
das habitações construídas para as faixas de renda II e III, bem como as demais estratégias para a redução de custos destes empreendimentos (como veremos mais adiante), nos levam crer que a construção destas habitações não excedem em muito os custos para realização das moradias destinadas à faixa I (com requisitos mínimos previstos em lei). Isto sugere que a produção para a faixa I esteja sendo preterida em favor da produção voltada às faixas de renda mais elevadas, cuja margem de lucro provavelmente são mais significativas devido ao maior teto para comercialização destes imóveis.
As dificuldades aqui brevemente apresentadas, explicam, ainda que em parte, não
apenas a falta de moradias construídas para a faixa I em Serra, como também o padrão
absolutamente periférico dos terrenos sondados para a construção das habitações
destinadas à faixa I (mapa 1). São nestas regiões mais afastadas das áreas mais
valorizadas do município, menos dotadas de infraestrutura e demais equipamentos
públicos e privados (escolas, hospitais, postos de trabalho e etc.) que os empresários da
construção civil tem se articulado junto à prefeitura para tentar viabilizar seus
empreendimentos voltados à faixa I. Interessante notar, que sequer o criticado BNH dos
militares ousou imprimir em Serra um padrão tão periférico de ocupação quanto o que o
PMCMV ensaia realizar por meio dos empreendimentos destinados à referida faixa.
Durante a atuação do BNH no município (1968 a 1985), o mesmo se preocupou em alocar as famílias que migravam do interior do estado (que sofria um processo de desestruturação da base agrária em função da erradicação dos cafezais) junto as grandes plantas industriais 2 que se instalaram no município a partir da segunda metade da década de 1970 3 . Em termos relativos, portanto, as habitações construídas pelo extinto BNH por meio de seus agentes operadores (COHAB-ES e INOCOOP-ES) mantiveram uma certa centralidade, sobretudo em relação aos loteamentos (regulares ou não) e invasões que se multiplicavam pelo município, através dos quais a população migrante com menos rendimentos buscou formas de se reproduzir (GOLÇALVES 2010).
Outra diferença marcante em relação a atuação do BNH e do PMCMV no município de Serra, está no perfil das famílias atendidas. Enquanto o primeiro priorizou no município a construção de habitações para as famílias com menos rendimentos 4 (atendidas pela COHAB-ES), o segundo praticamente tem ignorado as famílias mais pobres. Passados cinco anos desde o lançamento do Minha Casa Minha Vida, nada foi efetivamente construído e entregue para a faixa I no município.
MAPA 1 – Produção Imobiliária e terrenos sondados para construção das habitações para a faixa I do PMCMV.
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Destacam-se a implantação da Companhia Vale do Rio Doce (maior parte localizada no município de Vitória), da Companhia Siderúrgica de Tubarão (antiga CST e atual Arcelor Mittal) e dos Centros Industriais de Vitória (CIVIT) I e II, que apesar dos nomes estão localizados em Serra.
3
A construção das habitações junto as indústrias que chegavam a Serra se dava em atendimento as Condições Gerais de Produção (rebaixamento do custo da mão-de-obra), bem como da tentativa de diminuir as tenções sociais em um momento de forte êxodo rural. Dados de Rocha e Morandi (1991) estimam que somente durante a década de 1960, cerca de 240 mil pessoas deixaram o campo Capixaba em razão da erradicação dos cafezais e sua substituição por atividades menos dependentes de mão-de- obra.
4
Em Serra entre os anos de 1968 a 1986 foram construídas 28.848 habitações pelo extinto BNH. Destas
15.092 foram realizadas pela COHAB-ES, responsável pelo atendimento às famílias com rendimento de
até 3 salários mínimos (valor posteriormente estendido até cinco salários). O INOCOOP-ES, responsável
pelo atendimento às famílias com rendimentos superiores a cinco salários, construiu um número um
menor de habitações: 13.756. Fonte: COHAB-ES e INOCOOP-ES.
PRODUÇÃO PARA AS FAIXAS II E III DO MINHA CASA MINHA VIDA Se a produção para a faixa I do Programa Minha Casa Minha Vida em Serra
“engatinha”, a produção para as faixas de renda mais elevadas é muito expressiva, tendo significativa importância na composição total do mercado imobiliário do município.
Em nosso mapeamento encontramos 38 empreendimentos realizados para as faixas de renda II e III (tabela I). A maioria destes empreendimentos (22) foram ou estão sendo realizados por empresas de capital aberto de fora do estado, com destaque para a mineira MRV Engenharia que sozinha abarca 44,73% dos empreendimentos mapeados.
Note que nem todos os empreendimentos são exclusivos do MCMV, parte dos mesmos são mistos. Este é o caso, por exemplo, do Recreio das Laranjeiras realizado pela Morar Construtora, no bairro Colina de Laranjeiras, onde apenas os apartamentos de 2 quartos (46 m²) são vendidos pelo Minha Casa Minha Vida. Os apartamentos maiores, de 3 quartos, cujo o preço excede os 145 mil reais (teto do Programa), não são comercializados pelo MCMV.
Embora tenhamos encontrados alguns empreendimentos de menor porte, localizados em áreas mais periféricas do município (caso das casinhas dispersas que encontramos no bairro Vista da Serra I), a grande maioria dos empreendimentos mapeados foi de grande porte, contendo mais de uma centena de habitações. Alguns destes empreendimentos, como o Portal Mestre Álvaro 5 localizado no bairro Colina de Laranjeiras, são verdadeiros complexos que destoam de seu entorno, agrupando vários condomínios fechados que por definição impõem à cidade uma organização espacial caracterizada pela fragmentação (SALGUEIRO 1998).
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O portal Mestre Álvaro abarca os condomínios Parque Colombo, Parque Pelicano, Parque Fragata,
Parque Gama e Parque Albatroz. Ao todo são mais de 1200 apartamentos.
A disposição dos empreendimentos mapeados também revelou um padrão espacial de distribuição sobre o tecido urbano de Serra distinto daquele ensaiado para a faixa I (mapa I). A maior parte dos empreendimentos realizados para a Faixa II e III concentram-se nas áreas mais tradicionais do mercado imobiliário do município, reforçando-os enquanto eixo de expansão imobiliária. Este é o caso das “regiões” de Manguinhos, Jacaraípe e, sobretudo, do entorno do valorizado bairro Parque Residencial Laranjeiras, que desde meados da década de 1990 vem se consolidando como importante subcentro terciário (REIS 2007).
TABELA 1 - RELAÇÃO DOS EMPREENDIMENTOS CONSTRUÍDOS NO MUNICÍPIO DE SERRA PARA AS FAIXAS II E III DO PMCMV
Nomes dos empreendimentos Bairros Construtoras/Incorporadoras Apresentação do empreendimento
Exclusivo do PMCMV
Top Life Serra Cancun São Diogo II MRV Engenharia -MG Cond. Vertical Sim
Top Life Serra Malhorca São Diogo II MRV Engenharia -MG Cond. Vertical Sim
Top Life Serra Aruba São Diogo II MRV Engenharia -MG Cond. Vertical Sim
Spazio Vanguarda Santa Luzia MRV Engenharia -MG Cond. Vertical Sim
Spazio Vila da Costa Jardim Limoeiro MRV Engenharia -MG Cond. Vertical Sim
Spazio Vila Aurora Jardim Limoeiro MRV Engenharia -MG Cond. Vertical Sim
Spazio Vivaldi Eurico Salles MRV Engenharia -MG Cond. Vertical Sim
Parque Viva Jacaraípe Estância Monazítica MRV Engenharia -MG Cond. Vertical Sim
Parque Vila Verde Planície da Serra MRV Engenharia -MG Cond. Vertical Sim
Paque Vila da Serra Jardim Limoeiro MRV Engenharia -MG Cond. Vertical Sim
Parque Vila Florata Jardim Limoeiro MRV Engenharia -MG Cond. Vertical Sim
Parque Viva Juara Estância Monazítica MRV Engenharia -MG Cond. Vertical Sim
Portal Mestre Álvaro - Parque
Colombo Colina de Laranjeiras MRV Engenharia -MG Cond. Vertical Sim
Portal Mestre Álvaro - Parque
Pelicano Colina de Laranjeiras MRV Engenharia -MG Cond. Vertical Sim
Portal Mestre Álvaro - Parque
Fragata Colina de Laranjeiras MRV Engenharia -MG Cond. Vertical Sim
Portal Mestre Álvaro - Parque Gama Colina de Laranjeiras MRV Engenharia -MG Cond. Vertical Sim Portal Mestre Álvaro - Parque
Albatroz Colina de Laranjeiras MRV Engenharia -MG Cond. Vertical Sim
Recreio das Laranjeiras Condomínio
Clube Colina de Laranjeiras Morar Construtora - ES Cond. Vertical Não
Recreio das Palmeiras Condomínio
Clube Colina de Laranjeiras Morar Construtora - ES Cond. Vertical Não
Vista de Laranjeiras Condomínio Clube
Residencial Vista do
Mestre Morar Construtora - ES Cond. Vertical Não
Viver Serra Jardim Limoeiro Tibério Construtora - SP Cond. Vertical Não
Via Laranjeiras Morada de
Laranjeiras Metron Engenharia - ES Cond. Vertical Não
Via Parque Laranjeiras Morada de
Laranjeiras Metron Engenharia - ES Cond. Vertical Não
Solar de Jacaraípe Jardim Atlântico Metron Engenharia - ES Cond. Vertical Não Rossi Ideal Vila Geribá Praia da Baleira Rossi Residencial - SP Cond. Vertical Não Rossi Ideal Vila Itacaré Praia da Baleira Rossi Residencial - SP Cond. Vertical Não Rossi Praças Sauípe Praia da Baleira Rossi Residencial - SP Cond. Vertical Não Residencial Centro da Serra Etapa 1 Centro da Serra Macafé Empreendimentos - ES Residencial de
Casas Sim
Residencial Centro da Serra Etapa 2 Centro da Serra Macafé Empreendimentos - ES Residencial de
Casas Sim
Residencial Parque da Lagoa Centro da Serra Macafé Empreendimentos - ES Residencial de
Casas Sim
─ Vista da Serra I Desconhecida Casas Dispersas Sim
Village das Alterosas Auterosas FB Engenharia - ES Casas Dispersas Sim
Riviera Azul São Patrício INOCOOPES-ES Cond. Vertical Sim
Alameda Verde Empreendimentos Guaraciaba Comprofar Empreendimentos/
D’Angelo construtora - ES Cond. Vertical Não Alta Vista Condomínio Clube Serra Centro Comprofar Empreendimentos/
Construtora Marcelhia - ES Cond. Vertical Não Mestre Alavaro Condomínio Club Campinho da Serra II WL Empreendimentos - ES Cond. Horizontal Não Residencial Caminho do Mar Jardim Limoeiro PDG Realty - RJ Cond. Vertical Sim
Recanto da Serra Colina de Laranjeiras PDG Realty - RJ Cond. Vertical Sim
Fonte: Pesquisa de campo e sites das construtoras. Dados relativos à setembro de 2013.
Nenhum empreendimento realizado pelo PMCMV conseguiu se inserir no valorizado bairro Parque residencial Laranjeiras, muito provavelmente devido ao teto de produção para o Programa no município (145 mil reais). Interessante notar, contudo, que os anúncios publicitários “aproximam” virtualmente os empreendimentos do bairro, assim como tentam vender suas amenidades (praças, supermercados, academias, shopping centers e etc.) junto com os empreendimentos. Esta concentração junto ao bairro, bem como as características dos anúncios publicitários, sugere que o PMCMV possa estar contribuindo para reforçar Laranjeiras enquanto importante subcentro terciário.
As analises das plantas e dos empreendimentos in loco também revelaram um significativo distanciamento entre as promessas publicitárias e a realidade.
Pouquíssimos empreendimentos tem mais de 50 m², a grande maioria tem cerca de 44m², mas há casos de apartamentos com apenas 38 m² sendo vendidos em condomínios nomeados como “Top Life”. Neste mesmo condomínio os prédios têm cinco pavimentos, mas não contam com elevador.
As estratégias de Marketing, no entanto, são “criativas”. As propagandas publicitárias
focam na produção de um imaginário de estilo de vida diferenciado, evocando a suposta
segurança e lazer (enquanto raridades) oferecido pelo condomínio fechado (figura I).
Não à toa estes empreendimentos de maneira geral contam com área de lazer 6 com vários itens para a recreação, funcionando, como nos confidenciou um corretor, como uma cortina de fumaça para o tamanho diminuto dos apartamentos, bem como para as demais deficiências do imóvel.
Evidentemente que estas estratégias de Marketing/venda não são uma exclusividade do PMCMV. Isto é realizado também em empreendimentos comercializados fora do Programa. No caso do Minha Casa Minha Vida, contudo, o distanciamento entre a promessa e a realidade é maior. Em alguns casos beira o cinismo.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
CARLOS, A. F. A. O espaço Urbano: Novos Escritos sobre a Cidade. São Paulo. Labur Edições, 2007. Disponível em: http://pt.scribd.com/doc/7375832/ESPACO-URBANO-Novos-Escritos- Sobre-a-Cidade Acesso em: 06 Ago. 2012
DAMIANI, A. A Crise da Cidade: os termos da urbanização in: DAMIANI, A. L., CARLOS, A. F. A. e SEABRA, O. C. DE L. O espaço no fim do século: A nova raridade. 2 ed. São Paulo: Contexto, 2001.
FIX, Mariana de Azevedo Barretto. Financerização e transformações recentes no circuito imobiliário no Brasil. (2011). (Doutorado) – Instituto de Economia da UNICANP, São Paulo, 2011.
GONÇALVES, T. M. Novas Estratégias da Produção Imobiliária na Grande Vitória: um Estudo Sobre as Recentes Transformações do Espaço Urbano da Serra-es. (2010). 177 f. Dissertação (Mestrado em Geografia) – Universidade Federal do Espírito Santo, Centro de Ciências Humanas e Naturais, Vitória, 2010.
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