Supremo Tribunal de Justiça Processo nº 63/10.0TJLSB.L1.S1 Relator: ALVES VELHO
Sessão: 04 Julho 2013 Votação: UNANIMIDADE Meio Processual: REVISTA Decisão: NEGADA A REVISTA
PROPRIEDADE HORIZONTAL PARTES COMUNS
TÍTULO CONSTITUTIVO
Sumário
I- O vão de telhado não é identificável com os conceitos de telhado ou terraço de cobertura, pois que não representa a estrutura de cobertura em si mesma e com a específica função de tapagem superior do edifício, mas um espaço ou área a que é possível dar determinadas utilizações, usualmente de
armazenamento, mas sem que se exclua o próprio alojamento habitacional.
II- Em edifício submetido ao regime de propriedade horizontal, o sótão ou vão de telhado não é de considerar parte imperativamente comum, mas apenas presuntivamente comum.
Texto Integral
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1. - A “Administração do Condomínio Sito na Rua ..., nº …, em Lisboa”, intentou acção declarativa contra AA, pedindo a condenação deste a desocupar os vãos do telhado do referido prédio.
Alegou, em resumo, que sendo o R. condómino do 4º andar do prédio, está a utilizar os vãos do telhado e que no dia 29 de Novembro de 2007, em
assembleia de condóminos, foi deliberado não autorizar essa utilização por qualquer condómino, por serem partes comuns do prédio do edifício.
O R. contestou, alegando, designadamente, que adquiriu a fracção autónoma correspondente ao 4º andar do prédio tendo em conta a existência de uma divisão assoalhada que ocupa parte do vão do telhado e que é utilizada como quarto de dormir, bem como a utilização do vão do telhado para arrumos, sendo que aquela divisão assoalhada é utilizada pelo R. e pelos anteriores donos do andar há mais de 40 anos, de forma ininterrupta, na convicção de que a mesma faz parte da fracção, sendo a mesma e o vão do telhado
considerados como afectos ao seu uso exclusivo.
Concluiu que o vão do telhado que o A. pretende ver desocupado não é parte comum, pelo que a acção deve ser julgada improcedente.
O processo prosseguiu e, a final, foi proferida sentença que julgou a acção procedente, “reconhecendo-se os vãos do telhado/sótãos como partes comuns do prédio urbano sito na Rua ..., nº …, em Lisboa, condena(ndo)-se o réu a desocupar os mesmos”.
Apelou o R., com êxito parcial, pois que a Relação, alterando a sentença recorrida, condenou-o apenas “a desocupar o vão do telhado utilizado como arrumos do prédio sito na Rua ..., nº …, em Lisboa”, absolvendo-o “da
desocupação do outro vão”.
Agora é a Autora que pede revista, reclamando a revogação do acórdão e a sua substituição por “uma decisão que declare os vãos do telhado como
parte obrigatoriamente comum, a obra efectuada no 4º andar como uma inovação ilegal por não ter sido autorizada e, finalmente, um abuso de direito a actuação do proprietário do 4º andar, ao apropriar-se de um espaço comum, trazendo riscos acrescidos de segurança para o prédio.
Para tanto, levou às conclusões da respectiva alegação:
“I. A decisão proferida pela Relação viola a lei, designadamente os artigos 1421° e 1425° do Código Civil;
II. Com efeito, atenta a função por eles desempenhada, os vãos do telhado devem ser considerados partes imperativamente comuns por serem parte integrante do telhado;
III. Não são, portanto, presumivelmente comuns e logo não admitem prova em contrário;
IV. Mas a decisão da Relação viola a lei também quanto ignora a ilegalidade da obra efectuada no 4° andar;
V. Na verdade, o prédio foi licenciado sem que existisse qualquer ligação entre o 4° andar e o vão do telhado, a não ser um pequeno orifício situado no terraço do prédio por onde se efectuaria o acesso ao vão, para as devidas fiscalizações do estado de conservação do telhado e eventuais reparações;
VI. A obra ali realizada, independentemente do momento, é e deverá ser qualificada como uma inovação;
VII. Os restantes condóminos só tiveram conhecimento da realização da referida obra em 2007, daí terem proposto a competente acção judicial face à recusa do proprietário do 4° andar em cessar a utilização do vão e repor o seu estado original;
VIII. Não tendo tal obra sido objecto de autorização, tem que ser
considerada ilegal e o dono da obra obrigado a repor o estado original do prédio;
IX. Mas a Relação também não se debruçou sobre o perigo que representa para o prédio a ligação material entre a fracção do 4° andar e o vão do
telhado;
X. Como refere a jurisprudência, a realização dessa ligação aumenta os riscos de incêndio e de danos para o telhado do prédio;
XI. De resto, a utilização dos vãos do telhado é proibida pelo RGEU e pelo RMUEL, aprovado pela Câmara Municipal de Lisboa, considerando as
sobrecargas que nele são colocadas sem a devida compensação ou reforço;
XII. Por fim, a Relação deveria também ter ponderado a natureza abusiva com que o proprietário exerce o seu direito de usar uma coisa comum (admitindo que esse direito existe), ao colocar em causa os direitos de terceiros e fazendo perigar o prédio, aumentando os riscos de danos e incêndio;
O Recorrido apresentou contra-alegação em que invocou a novidade do alegado quanto à ilegalidade das obras e, no mais, defendeu a manutenção do julgado.
2. - Aferidas, como são, pelo conteúdo das conclusões da alegação do Recorrente, vêm suscitadas as seguintes questões:
- Os vãos de telhado são partes obrigatoriamente comuns do edifício constituído em propriedade horizontal;
- Ilegalidade da obra efectuada no 4º andar/vão do telhado, como inovação não autorizada; e,
- Abuso de direito de uso de coisa comum.
3. - Vem definitivamente provada a factualidade que segue.
1- O réu é proprietário do 4º andar do prédio na Rua ..., nº …, em Lisboa, correspondente à fracção autónoma designada pela letra "….", aquisição que se encontra registada pela apresentação nº 7 de 07.10.1998, convertida em definitiva pela apresentação nº 4 de 06.01.1999;
2- Na escritura de constituição de regime de propriedade horizontal do prédio urbano sito na Rua ..., nº …, em Lisboa, outorgada em 28.09.1988, cuja cópia consta a fls. 225 e segs. dos autos, consta, para além do mais,"(...). Que o referido prédio se compõe de rés-do-chão, primeiro, segundo e terceiro
andares, cada um com dois fogos, e piso de cobertura, (quarto andar), com um fogo - todos com saída própria para uma parte comum do prédio, e de
logradouro ao nível do rés-do-chão; (...). (...)
Fracção …: Quarto andar, composto por três divisões assoalhadas, vestíbulo, cozinha e uma casa de banho, e usufruindo dos dois terraços, que servem de cobertura do prédio (...).
3- Na Conservatória do Registo predial encontra-se registada a constituição de propriedade horizontal sob a ap. 29 de 18.10.1988, fazendo-se menção de
"Direito dos condóminos: a fracção "…" usufrui dos dois terraços, que servem de cobertura do prédio. (...)”, conforme documento de fls. 8 e segs. dos autos.
4- O Réu utiliza os vãos do telhado (sótão), um como quarto de dormir e o outro como arrumos. (Facto assente D);
5- A habitação do 4º andar é, e sempre foi, o único acesso aos vãos do telhado referidos em D). (Facto assente E).
6- O 4º andar do prédio referido em A) foi casa de porteira até 1986. (Resp.
facto controv. 1º);
7- Pelo menos desde 1970, um dos vãos de telhado referidos em D) é utilizado de forma exclusiva como assoalhada para dormir pela porteira e restantes
"possuidores" do 4º andar do prédio (Resp. 2º)
8- O R., e anteriormente a porteira, fizeram pequenas obras de reparação e procederam à manutenção e limpeza do vão do telhado referido no facto 2º da base instrutória desde que o passaram a utilizar (Resp.9º).
4. - Mérito do recurso.
4. 1. 1. - O vão de telhado ou sótão como parte imperativamente comum.
A Recorrente insiste na tese de que o vão de telhado ocupado pelo Réu é imperativamente parte comum do edifício, nos termos previstos no art. 1421º C. Civil, pois que, alega, esses espaços têm a função específica de
assentamento do telhado e respectivo arejamento, não sendo concebidos para serem objecto de utilização, pelo que devem ser considerados parte integrante do telhado
No acórdão impugnado, embora reconhecendo-se que a matéria não é isenta de controvérsia, entendeu-se, diferentemente, que tais vãos não correspondem a uma parte do prédio imperativamente comum, embora se presumam partes comuns, mais se julgando encontrar-se, no caso, ilidida a presunção de
compropriedade.
Reposta, pois, a questão de a natureza comum do vão de escada ou sótão ser imperativa ou apenas presumida, não questionando, agora, a Recorrente a ilisão da presunção, que vem declarada.
Sobre a matéria, rege o art. 1421º C. Civil, que especifica em seu nº 1 as partes do edifício necessariamente comuns e descreve no n.º 2 as partes
presumidamente comuns, dispondo o nº 3 sobre a possibilidade de, no título constitutivo da propriedade horizontal, se afectarem ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
Ao que aqui importa pôr em evidência, o n.º 1 do citado preceito identifica como necessariamente comuns “b) O telhado ou os terraços de cobertura ainda que destinados ao uso de qualquer fracção”, do mesmo passo
que o nº 2 declara que se presumem comuns “e) Em geral, as coisa que não sejam afectas ao uso exclusivo de um dos condóminos”.
A introdução no preceito desta cláusula geral residual determina que, diferentemente do que sucede em relação às partes imperativamente comuns, a enumeração constante do n.º 2 deva considerar-se meramente
exemplificativa, de sorte que por ela podem ser abrangidos, como
pertencentes em compropriedade aos condóminos, partes do edifício ou bens não especificamente destinados ou afectados pelo título constitutivo, mediante a especificação prevista no art. 1418º Civil.
No caso sob apreciação, perante a absoluta omissão do título
constitutivo relativamente ao sótão ou vão de telhado (a cuja existência nem sequer se alude), sua natureza e afectação, coloca-se, então o problema de saber se, apenas por isso, ou seja, por falta dessa especificação, deve
considerar-se parte necessariamente comum, esteja ou não no gozo exclusivo de um dos condóminos.
Como se viu, a Recorrente sustenta que os vãos de telhado, com a função de assentamento e arejamento dessa cobertura, devem ser considerados parte integrante do mesmo, e, como tais, partes imperativamente comuns, a
integrar na previsão da al. b) transcrita.
O vão de telhado ou sótão é constituído pelo espaço, de pé-direito mais ou menos reduzido, compreendido entre o tecto do último andar de um edifício e a cobertura, constituída por telhas, com as respectivas estruturas de apoio, ou por outros materiais com idêntica função, apresentando-se, ou não, como terraço.
Assim sendo, desde logo por definição, o vão de telhado não é naturalisticamente identificável com os conceitos de telhado ou terraço de cobertura, pois que não representa a estrutura de cobertura em si mesma e com a específica função de tapagem superior do edifício, mas um espaço ou área a que é possível dar determinadas utilizações, usualmente de
armazenamento, mas sem que se exclua o próprio alojamento habitacional.
Em consonância, a jurisprudência e doutrina dominantes, vêm entendendo que os sótãos ou vãos de telhado, não integram a estrutura do edifício nem são, pela função que desempenham, partes do mesmo relativamente às quais seja de exigir a afectação ao gozo de todos os condóminos, para caberem na
previsão da al. b) do nº 1 do art. 1421º, como coisa obrigatoriamente comum (cfr. acs. RC, de 9-12-86 (CJ XI-5-83), STJ, de 28-9-1999 (proc. 98B703), de 08-02-2000 (BMJ 494-338) e de 16-12-2004 (proc. 04B3814); RUI V. MILLER, “ A Propriedade Horizontal No Código Civil”, 3ª ed., 163 e F. RODRIGUES
PARDAL e M. B. DIAS DA FONSECA, “da propriedade horizontal”, 5ª ed., 213).
Com efeito, como, em sede argumentativa, tem sido convocado, a inclusão desse espaço do edifício entre as partes obrigatoriamente comuns tornaria impossível, em contradição com a realidade conhecida, a individualização e afectação exclusiva do sótão, ou de parte dele, com a inerente consequência de vedar qualquer especificação com esse sentido ou conteúdo, ou de adoptar qualquer cláusula tendente a excluir a comunhão, no título constitutivo da propriedade horizontal, sob pena de violação do seu próprio regime
imperativo.
Acresce que, exigindo-se a inclusão da afectação no título constitutivo, resultaria inútil a admissão das presunções de comunhão, especificadas ou residualmente previstas, contempladas no n.º 2 do artigo, pois que haveriam de se considerar obrigatoriamente comuns todas as partes sem destino fixado no título.
Em suma, a natureza e utilidade dos sótãos ou vãos de telhado não impõem, em sede interpretativa, a sua obrigatória qualificação como “instrumentos de uso comum do prédio”.
Conclui-se, no seguimento do expendido, que, embora presuntivamente deva ser, como efectivamente é, considerado parte comum do edifício, o sótão ou vão de escada não é de considerar parte imperativamente comum.
4. 1. 2. - Dado que a Recorrente se limitou a impugnar a qualificação atribuída ao vão de escada como parte comum, abrangida pela presunção da al. e) do nº 2 do art. 1421º, pugnando apenas pela qualificação como parte necessariamente comum, o recurso encontra-se correspondentemente limitado a essa questão/decisão, não havendo, consequentemente, lugar à reapreciação da questão da ilisão da presunção.
4. 2. - Ilegalidade da obra efectuada no 4º andar/vão do telhado, como inovação não autorizada.
A Recorrente diz haver que considerar “a questão da legalidade da obra ali efectuada, que a Relação não ponderou na sua decisão, podendo tê--lo feto por ser de conhecimento oficioso”.
Alude a Recorrente à não previsão do espaço no projecto licenciado pela Câmara Municipal e ao derrube da parede que delimitava a fracção do 4º andar, inovações que a Relação desconsiderou, designadamente quanto à necessária autorização da Assembleia de Condóminos, nos termos do art.
1425º C. Civil.
Está-se perante uma questão inteiramente nova, nunca antes colocada pelas Partes nem abordada na pronúncia das Instâncias.
Apesar disso, como invoca a Recorrente, na medida em que a matéria alegada será susceptível de integrar a violação de normas de direito público, nomeadamente sobre requisitos de direito administrativo relativas às
Edificações Urbanas enquanto pressupostos da regularidade de alterações introduzidas no edifício, a novidade da matéria não impediria o respectivo conhecimento (arts. 676º - 1 e 685º-A – 1 CPC).
Sucede, porém, que, analisada a matéria de facto, nela apenas se dá conta de que foram feitas “pequenas obras de reparação … no vão do telhado”
que é “utilizado como assoalhada para dormir”.
Nenhuma indicação ou elemento existe sobre que concretas “pequenas obras de reparação” foram efectuadas, parecendo, desde logo pela sua
identificação, apesar de conclusiva, como obras de reparação, estar afastada a ideia de se estar perante obras qualificáveis como inovações, cujo conceito remete para alterações na substância ou na forma do imóvel ou para
modificação da alteração ou destino (n.ºs 1 e 2, respectivamente, do art.
1425º).
Depois, a A. não alegou a realização de quaisquer obras. Limitou-se a
sua recusa em abandoná-la, em cumprimento de deliberação da Assembleia de Condóminos.
Apresentam-se, deste modo, como manifestamente infundadas, por total ausência de suporte factual, as alegadas ilegalidades das obras, ditas de
inovação, designadamente à luz da proibição constante do art. 1425º C. Civil e do eventual também alegado incumprimento de normas dos regime
regulamentador das edificações urbanas, designadamente do RGEU e do RMUEL.
4. 3. - Abuso de direito.
Finalmente a Recorrente acusa o Tribunal da Relação de, tendo em conta o fim económico e social do direito, se ter abstido de ponderar a
natureza abusiva com que o R. exerce o seu direito de usar uma coisa comum, a colocar em causa direitos de terceiros e fazer perigar o prédio, aumentando os riscos de danos e incêndio.
O abuso de direito pressupõe, por definição – art.º 334º CCiv. -, a existência do direito e o excesso manifesto do seu titular no exercício dos poderes para que esse direito está teleologicamente vocacionado, nisso consistindo o seu
exercício de forma abusiva.
No caso, o direito abusivamente exercido e, como tal a paralisar em parte ou limitar, será o direito de gozo exclusivo ou propriedade, do Réu, sobre a parte do sótão ou vão do telhado relativamente à qual viu reconhecido ter ilidido a presunção legal de compropriedade com os demais condóminos, na medida em que viole, de forma intolerável pela ordem jurídica, os
respectivos fins económico ou social.
Relevará, então, averiguar se, o direito reconhecido e em exercício, e
justamente reconhecido por causa desse exercício – a afectação prática, por destinação objectiva, à data da constituição da propriedade horizontal - , apesar da sua validade formal, se revela, em razão de particularidades ou circunstâncias concorrentes no caso concreto, exercitado em termos ofensivos do sentimento comum de justiça e contradição com o fim a que os poderes correspondentes ao conteúdo do direito e o modo de exercício se encontra adstrito, à luz dos valores ético jurídicos dominantes.
Dada a natureza do direito alegadamente ferido de abuso, deverá ponderar-se se, segundo critério de proporcionalidade, a actuação correspondente ao
exercício do direito de gozo exclusivo se concretiza ou resolve na não
realização de interesses pessoais de que o direito reconhecido é instrumento e na negação de interesses relevantes dos outros condóminos, assim se
mostrando ultrapassados os limites, inerentes à intersubjectividade dos direitos reais, seja nos seus direitos dos condóminos de proprietários
singulares das respectivas fracções, seja como comproprietários das partes comuns, com o direito de gozo exclusivo da parte do sótão pelo Réu afectada à sua fracção autónoma.
De notar que em causa não está, in casu, nenhum problema relativo à função social da propriedade, como não estão relações de vizinhança entre
proprietários ou conflitos resultantes do exercício de direitos reais limitados de gozo. Está apenas a função individual do direito de propriedade e extensão do respectivo conteúdo material.
Ora, uma vez mais, mau grado o quadro (só) agora alegado pela Recorrente – prejuízos para os direitos de terceiros e perigos para o prédio, nomeadamente de incêndio e outros danos -, certo é que, da factualidade provada e, antes disso, a articulada, nada consta donde se possam extrair tais valorações susceptíveis de consubstanciarem a falada negação de interesses dos
Condóminos e de serem postas em confronto com os interesses reconhecidos (pela lei e declarados na decisão recorrida) ao Recorrido.
Nada, portanto, permite sustentar que ocorra utilização excessiva no exercício do fim próprio do direito.
4. 4. - Em síntese final, sobre a questão principal colocada no recurso poderá dizer-se que:
- O vão de telhado não é identificável com os conceitos de telhado ou terraço de cobertura, pois que não representa a estrutura de cobertura em si mesma e com a específica função de tapagem superior do edifício, mas um espaço ou área a que é possível dar determinadas utilizações, usualmente de armazenamento, mas sem que se exclua o próprio alojamento habitacional.
- Em edifício submetido ao regime de propriedade horizontal, o sótão ou vão de telhado não é de considerar parte imperativamente comum, mas apenas presuntivamente comum.
5. - Decisão.
Em conformidade com o exposto, acorda-se em:
- Negar a revista;
- Manter o decidido no acórdão impugnado; e, - Condenar a Recorrente nas custas.
Lisboa, 4 Julho 2013 Alves Velho (relator) Paulo Sá
Garcia Calejo
