Prospecto Resumido de Distribuição Pública de Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras do Empreendimento

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CONDOMÍNIO SETIN MIDTOWN CAMPINAS – COMERCIAL E HOTEL Sei Novo Negócio 1 Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.

CNPJ/MF nº 13.350.349/0001-03 e

Hotelaria Accor Brasil S.A. CNPJ/MF nº 09.967.852/0001-27

Distribuição pública de unidades autônomas imobiliárias hoteleiras do Condomínio Setin Midtown Campinas – Comercial e Hotel (“Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras”), a ser conduzida pela Sei Novo Negócio 1 Empreendimento Imobiliário SPE Ltda., sociedade limitada com sede na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, nº 1.830, 5º andar, Torre III, Itaim Bibi, CEP 04543-900, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 13.350.349/0001-03 (“Incorporadora”), em conjunto com a Hotelaria Accor Brasil S.A., sociedade por ações com sede na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida das Nações Unidas, nº 7.815, Torre 2, 9º, 10º e 11º andares, Bairro Pinheiros, CEP 05425-070, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 09.967.852/0001-27 (“Operadora Hoteleira”), por meio de oferta pública realizada com dispensa de registro e de determinados requisitos, nos termos do artigo 4º da Instrução CVM nº 400/03 e da Deliberação CVM nº 734/15 (“Oferta”).

Na data deste Prospecto Resumido, encontram-se em estoque 10 Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras afiliadas à marca “IBIS BUDGET”, conforme quadro abaixo, considerando-se os valores de tabela das unidades em maio de 2016, totalizando a oferta dessas unidades o valor de R$3.667.480,00 (com base no preço de venda mencionado abaixo). A quantidade de unidades objeto da Oferta poderá ser aumentada, caso venham a ser devolvidas ao estoque da Incorporadora, por meio de distrato das respectivas promessas de compra e venda, unidades que tenham sido previamente comercializadas.

A tabela abaixo apresenta informações detalhadas sobre: (i) as Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras objeto da Oferta (correspondentes àquelas que, na data deste Prospecto Resumido, encontram-se no estoque da Incorporadora, disponíveis, portanto, para venda imediata), e (ii) as Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras compromissadas à venda anteriormente ao pedido de dispensa de registro da Oferta perante a CVM:

IBIS BUDGET (unidade menor)

IBIS BUDGET (unidade

maior) Total de Unidades Valor Total das Unidades*

Unidades em Estoque 10 - 10 R$3.667.480,00

Unidades Previamente

Comercializadas 245 17 262 R$97.767.780,00**

Valor da Unidade

(data base: maio/2016) R$366.748,00 R$465.560,00 - -

Metragem da Unidade 13,762m2 _{a 14,473m}2 _22,221m2 _- _-

Observações unidades standard

unidades standard ou adaptadas para portadores

de necessidades especiais

- -

*Calculado com base nos valores de tabela para cada tipo de unidade (data base: maio de 2016), conforme indicados nesta tabela.

**Calculado, para fins ilustrativos, considerando-se: (i) a quantidade de unidades comercializadas, conforme o tipo, e (ii) os valores atribuídos às unidades de cada um dos referidos tipos no âmbito da Oferta, com base nos valores de tabela das unidades em maio de 2016.

Com relação às 262 unidades comprometidas à venda anteriormente ao pedido de dispensa de registro da Oferta perante a CVM, 20 unidades encontram-se integralmente quitadas por seus adquirentes e 242 ainda estão sendo pagas de forma parcelada.

O número de unidades que serão objeto da presente Oferta corresponderá à quantidade de Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras disponíveis em estoque para venda imediata pela Incorporadora, na data deste Prospecto Resumido (10), acrescida daquelas que, anteriormente à lavratura da escritura de compra e venda definitiva vierem a ser devolvidas para a Incorporadora em razão do inadimplemento do adquirente e de distrato, conforme previsto na Promessa de Compra e Venda celebrada com cada adquirente e nos termos da Lei de Condomínio e Incorporações, tornando-se, então, disponíveis para serem novamente comercializadas pela Incorporadora. Desta forma, a quantidade máxima de unidades objeto da Oferta será de 252 (considerando-se, para fins deste cálculo, o eventual distrato de todas as 242 unidades ainda não quitadas).

A Oferta foi dispensada de registro perante a CVM, bem como do cumprimento de determinados requisitos das ofertas públicas de valores mobiliários, por meio do Ofício nº 775/2016/CVM/SRE/GER-2, de 1 de novembro de 2016. A Oferta é destinada exclusivamente a investidores que tenham conhecimento e experiência em finanças, negócios e no mercado imobiliário suficientes para avaliar os riscos que envolvem a participação na Oferta, sendo capazes de assumir tais riscos. Esta condição deverá ser atestada por escrito pelo investidor no ato da aquisição de uma ou mais Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras. O investimento na Oferta em valor inferior a R$300.000,00 está condicionado à comprovação, pelo investidor, de patrimônio mínimo de R$1.000.000,00.

Este Prospecto Resumido não deve, em nenhuma circunstância, ser considerado como recomendação de compra das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras. O investimento no empreendimento apresenta riscos para o investidor. Ao decidir por adquirir as Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras, potenciais investidores deverão realizar sua própria análise e avaliação dos riscos decorrentes do investimento. É recomendada a leitura cuidadosa deste Prospecto Resumido, com especial atenção à seção “Fatores de Risco”, nas páginas 44 e seguintes deste Prospecto Resumido.

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ÍNDICE

Definições ... 3

Características Principais da Oferta ... 8

Identificação da Incorporadora, da Construtora, da Operadora Hoteleira e da Mandatária ... 13

Incorporadora ... 13

Construtora ... 13

Operadora Hoteleira ... 13

Mandatária ... 13

Características Principais do Empreendimento ... 14

Localização ... 14

Descrição do Empreendimento ... 14

Individualização das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras ... 15

Tamanho e Especificações das Unidades ... 15

Informações sobre as unidades ofertadas e comprometidas ... 15

Status da Construção do Empreendimento e Principais Datas Marco ... 17

Regime Jurídico do Empreendimento... 18

Financiamento à Construção e Hipoteca do Empreendimento ... 18

Operação Hoteleira... 18

Estudo de Viabilidade do Hotel ... 18

Informações Financeiras e Operacionais do Hotel... 19

Custo Total dos Adquirentes com a aquisição das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras ... 20

Resumo dos Custos com a Aquisição das Unidades ... 21

Contratos do Hotel ... 23

Promessa de Compra e Venda ... 23

Contrato de Locação ... 27

Contrato de Mandato Civil ... 31

Contrato de Afiliação à Marca “IBIS BUDGET” ... 33

Convenção de Condomínio ... 35

Remuneração dos Adquirentes com o Hotel e Despesas ... 37

Remuneração dos Adquirentes com o Hotel ... 37

Despesas do Hotel ... 38

Quadro Resumo da Remuneração dos Adquirentes, das Ofertantes e da Mandatária ... 42

Fluxo real e financeiro durante a Fase Operacional do Hotel ... 43

Fatores de Risco ... 44

Anexo I – Declaração das Ofertantes ... 51

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DEFINIÇÕES

Para fins deste Prospecto Resumido, os termos indicados abaixo terão os significados a eles a seguir atribuídos:

Adquirente Cada uma das pessoas físicas ou jurídicas, ou outras entidades, que

invista no Hotel por meio da aquisição de Unidade Autônoma Imobiliária Hoteleira no âmbito da Oferta.

Brasil ou País República Federativa do Brasil.

Código Civil Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.

COFINS Contribuição Financeira para a Seguridade Social.

Condômino Titular de cada uma das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras.

Construtora Toledo Ferrari Construtora e Incorporadora Ltda., responsável pela

execução das obras do edifício onde se localizará o Empreendimento, em conformidade com o Memorial de Incorporação.

Contrato de Afiliação à Marca “IBIS BUDGET”

Contrato de Afiliação à Marca “IBIS BUDGET”, celebrado entre a Incorporadora e a Operadora Hoteleira, em 10 de outubro de 2013,

cuja cópia encontra-se disponível no website do Hotel

(www.midtownaquidaban.com.br/documentos).

Contrato de Locação Contrato de Locação e Outras Avenças, celebrado entre a

Incorporadora e a Operadora Hoteleira, com anuência da Mandatária, em 10 de outubro de 2013, aditado em 10 de maio de 2016 e em 11 de julho de 2016, cuja cópia encontra-se disponível no website do Hotel (www.midtownaquidaban.com.br/documentos).

Contrato de Mandato Civil Contrato de Mandato Civil, celebrado entre a Incorporadora e a

Mandatária, com anuência da Operadora Hoteleira, em 10 de outubro de 2013, cuja cópia encontra-se disponível no website do Hotel (www.midtownaquidaban.com.br/documentos).

CPMF Contribuição Provisória sobre Movimentação ou Transmissão de

Valores e de Créditos e Direitos de Natureza Financeira.

Convenção de Condomínio Instrumento que regulamenta os direitos e as relações de propriedade entre os Condôminos, fixando normas de convivência e a forma de administrar o patrimônio, cuja minuta encontra-se disponível no website do Hotel (www.midtownaquidaban.com.br/documentos).

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Declaração do Investidor Declaração, com conteúdo previsto no Anexo I da Deliberação CVM 734, a ser assinada por cada Adquirente quando da aquisição de uma ou mais Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras no âmbito da Oferta.

Deliberação CVM 734 Deliberação CVM nº 734, de 17 de março de 2015, alterada pela

Deliberação CVM nº 752, de 15 de abril de 2016.

Empreendimento O empreendimento imobiliário de natureza mista “Condomínio Setin

Midtown Campinas – Comercial e Hotel”, incluindo o Subcondomínio Hotel e o Subcondomínio Comercial.

Estudo de Viabilidade do Hotel

Relatório intitulado “Estudo de Mercado, Análises Financeiras e Viabilidade Econômica”, acerca da viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento hoteleiro em Campinas– SP, elaborado pela Jones Lang Lasalle Hotels S.A. e datado de maio de 2016, e suas atualizações posteriores.

Fase Operacional Período que terá início com a abertura do Hotel ao público, ou seja,

quando começa a exploração hoteleira, o que deverá ocorrer no prazo máximo de 10 dias, contados da assinatura do Termo de Entrega e Recebimento Definitivo.

Fase Pré-Operacional Período em que a Operadora Hoteleira executará a montagem

hoteleira do Hotel, bem como os serviços necessários ao início da operação hoteleira, com duração prevista de até 90 dias, após a assinatura do Termo de Entrega e Recebimento Provisório.

Grupo Accor A Accor S.A., uma empresa francesa, com escritório estabelecido em

Evry, França, e/ou qualquer sociedade na qual esta detenha, direta ou indiretamente, capital ou direitos de voto.

Grupo SETIN Grupo econômico que detém a totalidade das quotas da

Incorporadora.

Habite-se Auto de Conclusão de Obra.

IGP-DI Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna, publicado pela

Fundação Getúlio Vargas (FGV).

IGPM Índice Geral de Preços – Mercado (IGPM), publicado pela Fundação

Getúlio Vargas (FGV).

Implantadora SEI Prestação de Serviços Ltda., sociedade integrante do Grupo SETIN,

contratada para realizar a decoração, montagem e equipagem do Hotel.

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INCC-DI Índice Nacional de Custo da Construção – Disponibilidade Interna.

Incorporadora Sei Novo Negócio 1 Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.

Instrução CVM 400 Instrução CVM nº 400, de 29 de dezembro de 2003.

IPC Índice de Preços ao Consumidor, publicado pela Fundação Instituto de

Pesquisas Econômicas (FIPE) da Universidade de São Paulo.

IPTU Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana.

Lei das Sociedades por Ações Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976.

Lei de Arbitragem Lei nº 9.307, de 23 de setembro de 1996.

Lei de Condomínio e Incorporações

Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Lei dos Corretores de Imóveis

Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978.

Mandatária Jones Lang Lasalle Hotels S.A.

Memorial de Incorporação Memorial de Incorporação do Empreendimento, arquivado em 18 de

novembro de 2013 no 3º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas – SP, juntamente com os demais documentos conforme rol elencado no art. 32 da Lei de Condomínios e Incorporações, cuja cópia

encontra-se disponível no website do Hotel

Oferta A presente oferta pública de distribuição de Unidades Autônomas

Imobiliárias Hoteleiras do Empreendimento.

Ofertantes Sei Novo Negócio 1 Empreendimento Imobiliário SPE Ltda., na

qualidade de Incorporadora, e Hotelaria Accor Brasil S.A., na qualidade de Operadora Hoteleira, consideradas conjuntamente.

Operadora Hoteleira Hotelaria Accor Brasil S.A.

PIS Programa de Integração Social.

Prazo de Carência Prazo de dois meses, contado do início da Fase Operacional, conforme

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Preço da Unidade Preço unitário de cada Unidade Autônoma Imobiliária Hoteleira objeto da Oferta. Os preços constantes deste Prospecto Resumido correspondem aos valores de tabela do Hotel em maio de 2016 e não levam em consideração variações decorrentes das condições de pagamento acordadas com cada Adquirente.

Promessa de Compra e Venda

Contrato de Promessa de Compra e Venda de Fração Ideal do Terreno e de Acessões Correspondentes à Unidade Autônoma Condominial deste Contrato, com Cláusula Suspensiva e Outras Avenças, a ser celebrado entre a Incorporadora e cada Adquirente, para a aquisição de Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras, cuja minuta

encontra-se disponível no website do Hotel

Prospecto Resumido Este Prospecto Resumido de Distribuição Pública de Unidades

Autônomas Imobiliárias Hoteleiras do Empreendimento “Condomínio Setin Midtown Campinas – Comercial e Hotel”, datado de 1 de novembro de 2016, e suas atualizações posteriores.

Real A moeda corrente no Brasil.

Subcondomínio Comercial Subcondomínio do Empreendimento composto por salas comerciais e

loja(s), e respectivas áreas comuns, com destinação comercial. Subcondomínio Hotel ou

Hotel

Subcondomínio do Empreendimento composto por 272 Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras, respectivas áreas comuns, com direito de estacionar 136 (cento e trinta e seis) automóveis de passeio nas vagas de uso comum do Subcondomínio Comercial e, ainda, parte da propriedade de uso comum com o Subcondomínio Comercial. Termo de Entrega e

Recebimento Definitivo

Documento que será firmado entre a Operadora Hoteleira e os Condôminos, representados pela Mandatária, no momento da entrega definitiva do Hotel em locação, o que deverá se dar após a elaboração do Laudo de Vistoria Definitivo do Hotel. O Hotel será entregue à Operadora Hoteleira, devidamente pronto e acabado, com suas instalações, equipamentos e materiais, bem como com todas as pendências relacionadas no Laudo de Vistoria Provisório já sanadas, observadas as ressalvas previstas no item “j” da cláusula 4.2 do Contrato de Locação. A partir da data da assinatura deste Termo, terá início a Fase Operacional.

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Termo de Entrega e Recebimento Provisório

Documento que será firmado entre a Operadora Hoteleira e os Condôminos, representados pela Mandatária, no momento da entrega provisória do Hotel em locação, devidamente pronto e acabado, com suas instalações, equipamentos e materiais operacionais, o que deverá se dar após a elaboração do Laudo de Vistoria Provisório do Hotel. Para a lavratura deste Termo, a Incorporadora deverá entregar à Operadora Hoteleira, por meio da Mandatária, o Auto de Conclusão de Obras (Habite-se), o Alvará do Corpo de Bombeiros, o Alvará de Funcionamento dos Elevadores, o Auto de Vistoria de Segurança (AVS) e a Certidão Negativa de Débitos do INSS relativa à mão-de-obra empregada na construção do Hotel. A partir da assinatura deste Termo, terá início a Fase Pré-Operacional.

Unidade Autônoma Imobiliária Hoteleira

Cada uma das 272 Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras que compõem o Subcondomínio Hotel.

Vistoriadora Sociedade a ser contratada para fazer a vistoria das Unidades

Autônomas Imobiliárias Hoteleiras e das áreas comuns do Subcondomínio Hotel, nos momentos de entrega provisória e de entrega definitiva do Hotel em locação.

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CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DA OFERTA

Nome do Empreendimento Condomínio Setin Midtown Campinas – Comercial e Hotel

Incorporadora Sei Novo Negócio 1 Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.

Operadora Hoteleira/Locatária Hotelaria Accor Brasil S.A.

Ofertantes A Incorporadora e a Operadora Hoteleira, em conjunto.

Mandatária Jones Lang Lasalle Hotels S.A.

Número de Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras a serem vendidas

Apesar de o Hotel contar com 272 Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras afiliadas à marca “IBIS BUDGET”, na data deste Prospecto Resumido apenas 10 encontram-se disponíveis no estoque da Incorporadora para venda imediata, com preço unitário de R$366.748,00.

O número de unidades que serão objeto da presente Oferta corresponde à quantidade de Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras disponíveis em estoque para venda imediata pela Incorporadora, na data deste Prospecto Resumido (10), acrescida daquelas que, anteriormente à lavratura da escritura de compra e venda definitiva vierem a ser devolvidas para a Incorporadora em razão do inadimplemento do adquirente e de distrato, conforme previsto na Promessa de Compra e Venda celebrada com cada adquirente e nos termos da Lei de Condomínio e Incorporações, tornando-se, então, disponíveis para serem novamente comercializadas pela Incorporadora.

A quantidade máxima de Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras a ser comercializada no âmbito da Oferta corresponde a 252, considerando-se neste cálculo o eventual distrato de todas as unidades ainda não integralmente quitadas por seus adquirentes.

Para mais informações sobre as Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras objeto da Oferta, assim como aquelas que foram comprometidas à venda anteriormente à Oferta, o Adquirente deve consultar a seção “Características do Empreendimento – Informações sobre as unidades ofertadas e comprometidas”, na página 15 deste Prospecto Resumido.

Preço da Unidade O preço unitário de cada Unidade Autônoma Imobiliária Hoteleira

atualmente disponível no estoque da Incorporadora é de R$366.748,00, considerando os valores de tabela do Hotel em maio de 2016, valor este que será corrigido, mensalmente, pela

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variação do INCC-DI. A partir da entrega das chaves, o saldo devedor passará a ser reajustado pelo IGPM, calculado pro rata die, bem como acrescido de juros de 12% ao ano, por fração de mês, de acordo com a Tabela Price.

Forma de Pagamento O Adquirente poderá efetuar o pagamento à vista ou em parcelas,

conforme estipulado na respectiva Promessa de Compra e Venda.

Valor Total da Oferta Aproximadamente R$3.667.480,00, considerando a venda das

Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras atualmente no estoque da Incorporadora, conforme indicadas neste Prospecto Resumido, ao Preço da Unidade. Caso, anteriormente à lavratura da escritura de compra e venda definitiva, Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras vierem a ser devolvidas para a Incorporadora, em razão do inadimplemento do adquirente e de distrato, conforme previsto na Promessa de Compra e Venda celebrada com cada adquirente e nos termos da Lei de Condomínio e Incorporações, estas Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras estarão disponíveis para serem novamente comercializadas pela Incorporadora no âmbito da Oferta, aumentando o valor total da Oferta.

Público Alvo A Oferta é destinada a investidores que tenham conhecimento e

experiência em finanças, negócios e no mercado imobiliário suficientes para avaliar os riscos envolvidos na Oferta e que desejem investir nos mercados imobiliário e hoteleiro, por meio da aquisição de uma ou mais Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras, sendo que, em atendimento ao item III, “a”, da Deliberação CVM 734, o público alvo da Oferta está limitado exclusivamente a investidores que: (i) invistam ao menos

R$300.000,00 na Oferta; ou (ii) possuam ao menos

R$1.000.000,00 de patrimônio, o que deverá ser comprovado por meio da apresentação de (a) extrato ou comprovante emitido por instituições integrantes do sistema financeiro nacional, (b) declaração de imposto de renda, ou (c) escritura de imóvel registrada no Registro Geral de Imóveis (RGI). O enquadramento do investidor ao público alvo da Oferta deverá ser atestado por escrito, por meio da assinatura de Declaração do Investidor,

conforme modelo disponível no website do Hotel

Inadequação da Oferta A Oferta não é adequada a Adquirentes que: (i) não tenham

conhecimento dos riscos envolvidos no investimento em imóveis; (ii) necessitem de liquidez com relação às Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras a serem adquiridas, tendo em vista a

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natureza das negociações no setor imobiliário em geral, que podem demandar um longo prazo para a concretização das transações; e/ou (iii) não estejam dispostos a correr os riscos inerentes às atividades do setor hoteleiro ou de imóveis. A aquisição das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras apresenta certos riscos e possibilidades de perdas patrimoniais, em especial no que se refere à desvalorização do investimento, que devem ser cuidadosamente considerados antes da tomada de decisão de investimento. Para maiores informações sobre os riscos envolvidos, o Adquirente deve consultar a seção “Fatores de Risco”, nas páginas 44 e seguintes deste Prospecto Resumido.

Data de Início da Oferta 5 dias úteis após a concessão da dispensa de registro perante a

CVM.

Prazo de Duração da Oferta As Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras serão

comercializadas por prazo indeterminado, finalizando-se a distribuição com a venda da totalidade das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras que compõem o Hotel, ou a qualquer tempo, por decisão da Incorporadora.

Intermediação A Oferta será conduzida por meio de corretores de imóveis e

sociedades de corretores de imóveis, devidamente inscritos no CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis, como ocorre em aquisições de propriedades de imóveis em geral, tendo em vista (i) as características eminentemente imobiliárias da Oferta e (ii) a dispensa de contratação de instituição integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários para a Oferta, concedida pela CVM. Na hipótese de as Ofertantes tomarem conhecimento de qualquer descumprimento ou de indícios de descumprimento, por parte de quaisquer dos corretores de imóveis que estejam participando da Oferta, de quaisquer das normas previstas na regulamentação aplicável à Oferta, especialmente no que tange a utilização de material publicitário irregular, o corretor deverá ser excluído, pela Incorporadora, da Oferta.

Remuneração Cada Adquirente das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras

fará jus ao recebimento de sua remuneração decorrente do Hotel, calculada conforme o descrito na seção “Remuneração dos Adquirentes com o Hotel e Despesas”, nas páginas 37 e seguintes deste Prospecto Resumido.

Custos dos Adquirentes Os custos a serem suportados pelos Adquirentes com a aquisição

das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras encontram-se discriminados na seção “Custo Total dos Adquirentes com a aquisição das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras”, na

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página 20 deste Prospecto Resumido.

Regime Jurídico A incorporação imobiliária do Empreendimento está sendo

realizada nos termos das seguintes normas: (i) Lei de Condomínio e Incorporações; (ii) Código Civil; e (iii) Lei dos Corretores de Imóveis. Adicionalmente, o investimento no Hotel é regido pelos seguintes contratos/documentos: (a) Promessa de Compra e Venda; (b) Contrato de Locação e seus aditivos; (c) Contrato de Mandato Civil; (d) Contrato de Afiliação à Marca “IBIS BUDGET”; (e) minuta da Convenção de Condomínio do Empreendimento; e (f) Memorial de Incorporação, todos disponíveis para consulta no website do Hotel (www.midtownaquidaban.com.br/documentos). A Oferta das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras foi dispensada de registro perante a CVM e do cumprimento de determinados requisitos previstos na Instrução CVM 400, nos termos do artigo 4º da referida Instrução e da Deliberação CVM 734.

Informações sobre o Empreendimento

As principais características do Empreendimento e, em especial, do Subcondomínio Hotel, encontram-se descritas na seção “Características Principais do Empreendimento”, nas páginas 14 e seguintes deste Prospecto Resumido.

Obrigação das Ofertantes durante a Oferta

Enquanto a Oferta estiver em curso, as Ofertantes irão: (i) manter

à disposição do público, no website do Hotel

(www.midtownaquidaban.com.br/documentos), este Prospecto Resumido, o Estudo de Viabilidade do Hotel, o modelo da Declaração do Investidor, a Declaração das Ofertantes e os modelos ou cópias dos contratos/documentos que regem o investimento no Hotel, conforme listados nos subitens “a” a “f” do item “Regime Jurídico” acima; (ii) obter dos Adquirentes a Declaração do Investidor; (iii) fornecer cópia deste Prospecto Resumido aos corretores de imóveis que participem da intermediação da Oferta; (iv) verificar que os Adquirentes cumprem as condições de enquadramento no público alvo da Oferta, conforme especificado no item “Público Alvo” acima; (v) providenciar a atualização, no mínimo anual, do Estudo de Viabilidade do Hotel e deste Prospecto Resumido, colocando as versões atualizadas à disposição do público no website do Hotel (www.midtownaquidaban.com.br/documentos).

Informações Complementares Quaisquer informações complementares ou esclarecimentos

sobre o Empreendimento e a Oferta poderão ser obtidos com a Incorporadora, no endereço constante da seção “Identificação da Incorporadora, da Construtora, da Operadora Hoteleira e da

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Mandatária”, na página 13 deste Prospecto Resumido, ou por

meio do website do Hotel

(www.midtownaquidaban.com.br/documentos). As informações constantes dos websites do Grupo SETIN (www.setin.com.br) e da Operadora Hoteleira (www.accorhotels.com) não são parte integrante e nem se encontram incorporadas por referência a este Prospecto Resumido.

Declarações O modelo da Declaração do Investidor e a declaração das

Ofertantes, nos termos do item IV, “a.5”, da Deliberação CVM 734, assinada pelos representantes legais das Ofertantes,

encontram-se disponíveis no website do Hotel

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IDENTIFICAÇÃO DA INCORPORADORA, DA CONSTRUTORA, DA OPERADORA HOTELEIRA E DA MANDATÁRIA

Incorporadora

Sei Novo Negócio 1 Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.

CNPJ/MF: 13.350.349/0001-03

Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, nº 1.830 5º andar, Torre III, Itaim Bibi

São Paulo – SP, CEP: 04543-900

At.: Sra. Márcia Giangiacomo Bonilha Novo Tel.: (11) 3041.9230

E-mail: marcia@setin.com.br

Construtora

Toledo Ferrari Construtora e Incorporadora Ltda. CNPJ/MF: 04.485.016/0001-92

Rua Hungria, nº 620, 10º andar, Jardim Europa São Paulo – SP, CEP: 01455-0001

Operadora Hoteleira

Hotelaria Accor Brasil S.A. CNPJ/MF: 09.967.852/0001-27

Avenida das Nações Unidas, nº 7.815 Torre 2 – 9º, 10º e 11º andares, Pinheiros São Paulo – SP, CEP: 05425-070

At.: Sr. Eduardo Camargo Tel: (11) 3818.6432

E-mail: comunicacao@accor.com.br Website: www.accorhotels.com Mandatária

Jones Lang Lasalle Hotels S.A. CNPJ/MF: 10.014.847/0001-89

Rua Joaquim Floriano, nº 72, cj. 97 e 98, Itaim Bibi São Paulo – SP, CEP: 04534-000

At.: Sr. Pedro Freire Tel.: (11) 3071.0747

E-mail: pedro.freire@am.jll.com Website: www.jll.com/hospitality

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CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DO EMPREENDIMENTO

Localização

O imóvel sobre o qual se localizará o Empreendimento, objeto da matrícula nº 205.560 do 3º Registro de Imóveis de Campinas-SP, situa-se na Rua José Paulino, nº 229, Centro, na cidade de Campinas, Estado de São Paulo.

Descrição do Empreendimento

O Empreendimento, objeto da incorporação realizada nos termos da Lei de Condomínio e Incorporações, para constituição de um empreendimento imobiliário de natureza mista e construção deste em conformidade com o Alvará de Construção nº 782/2013, emitido em 12 de setembro de 2013, no protocolo nº 20131105062 pela Prefeitura do Município de Campinas/SP, que receberá a denominação de “Condomínio Setin Midtown Campinas – Comercial e Hotel”.

Será constituído por uma única torre, sendo parte destinada à atividade hoteleira e parte destinada à finalidade comercial.

O Hotel será composto por 272 Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras afiliadas à marca “IBIS BUDGET”.

A data prevista para conclusão das obras civis do Subcondomínio Hotel, com a expedição do “Habite-se”, é 31 de março de 2017, sem considerar neste prazo: (i) o período de tolerância de 180 dias; e (ii) eventuais atrasos decorrentes de caso fortuito ou força maior. A data prevista para entrega das chaves das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras devidamente equipadas, montadas e decoradas é 31 de maio de 2017, ou seja, 60 (sessenta) dias após a conclusão das obras civis. Em sendo estendido o prazo de conclusão das obras civis, pelo prazo de tolerância previsto acima, o prazo para entrega das chaves ao Adquirente será, também, estendido, por iguais números

de dias aos de extensão da conclusão das obras civis, sem qualquer penalidade à Incorporadora1.

Nos termos da Promessa de Compra e Venda2, a Incorporadora poderá, a seu exclusivo

critério, associar ou substituir a Construtora com ou por qualquer outra construtora de renome, de comprovada capacidade, a quem caberá a execução das obras do edifício onde se localizará o

Empreendimento, em conformidade com o Memorial de Incorporação. Independentemente da

Construtora que venha a ser contratada, é de se ressaltar que, nos termos do artigo 29 da Lei de Condomínio e Incorporações, a Incorporadora responsabiliza-se perante os Adquirentes pela entrega das obras concluídas, de acordo com o prazo, preço e demais condições pactuadas na Promessa de Compra e Venda.

Para informações mais detalhadas sobre o Empreendimento e cada um de seus Subcondomínios, incluindo o Hotel, o Adquirente deve consultar o Memorial de Incorporação disponível no website do Hotel (www.midtownaquidaban.com.br/documentos).

1

Conforme as Cláusulas 6.1 e 7.1 do Quadro Resumo integrante da Promessa de Compra e Venda.

2

(15)

Individualização das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras

Cada uma das 272 Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras contará com matrícula específica, separada e diversa da matrícula do terreno em que se encontrará localizado o Empreendimento, sendo que a individualização das matrículas ocorrerá após a conclusão das obras e expedição do Habite-se. Para informações mais específicas sobre cada uma das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras, o Adquirente deve consultar o Memorial de Incorporação disponível no website do Hotel (www.midtownaquidaban.com.br/documentos).

Tamanho e Especificações das Unidades

O Hotel contará com 272 Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras com as seguintes metragens e especificações:

IBIS BUDGET (unidade

menor) IBIS BUDGET (unidade maior)

Total de Unidades 255 17 Metragem da Unidade Finais: 2 a 6 e 9 a 15: 13,762m2 7: 14,473m2 8: 14,341m2 16: 14,082m2 Finais: 1 PNE: 22,221m2 1: 22,221m2

Observações unidades standard unidades standard ou adaptadas para portadores de necessidades especiais Valor da Unidade

(data base: maio/2016) R$366.748,00 R$465.560,00

Informações sobre as unidades ofertadas e comprometidas

A tabela abaixo apresenta informações detalhadas sobre: (i) as Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras objeto da Oferta (correspondentes àquelas que, na data deste Prospecto Resumido, encontram-se no estoque da Incorporadora, disponíveis, portanto, para venda imediata), e (ii) as Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras compromissadas à venda anteriormente ao pedido de dispensa de registro da Oferta perante a CVM:

(16)

IBIS BUDGET (unidade menor)

IBIS BUDGET

(unidade maior) Total de Unidades

Valor Total das Unidades* Unidades em Estoque 10 - 10 R$3.667.480,00 Unidades Previamente Comercializadas 245 17 262 R$97.767.780,00** Valor da Unidade (data base: maio/2016) R$366.748,00 R$465.560,00 - - Metragem da Unidade 13,762m2 a 14,473m2 22,221m 2 - -

Observações unidades standard

unidades standard ou adaptadas para portadores de necessidades especiais - -

*Calculado com base nos valores de tabela para cada tipo de unidade (data base: maio de 2016), conforme indicados nesta tabela.

**Calculado, para fins ilustrativos, considerando-se: (i) a quantidade de unidades comercializadas, conforme o tipo, e (ii) os valores atribuídos às unidades de cada um dos referidos tipos no âmbito da Oferta, com base nos valores de tabela das unidades em maio de 2016.

A tabela abaixo apresenta informações complementares sobre as Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras compromissadas à venda anteriormente ao pedido de dispensa de registro da Oferta perante a CVM, evidenciando (i) a quantidade de unidades que se encontram integralmente quitadas pelos respectivos adquirentes; e (ii) a quantidade de unidades que estão sendo pagas de forma parcelada e que ainda estão, portanto, sujeitas a eventual inadimplemento financeiro e distrato contratual. Com relação a essas unidades não quitadas, a tabela as subdivide em: (ii.1) Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras em situação de inadimplência grave, com o pagamento atrasado há mais de 6 (seis) meses (casos em que a Incorporadora pretende solicitar a resolução dos contratos por inadimplemento), (ii.2) Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras que são atualmente objeto de ações judiciais propostas pelos adquirentes, com o objetivo de rescisão contratual; e (iii) outras, compreendendo as Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras cujo pagamento encontra-se em dia ou cujo eventual atraso não atinge 6 (seis) meses, e que também não são objeto de ação judicial visando à rescisão contratual.

Total de Unidades I. Unidades Previamente Comercializadas - Quitadas 20 II. Unidades Previamente Comercializadas – Em pagamento 242

II.1 Unidades inadimplentes (6 meses ou mais) 13 II.2 Unidades objeto de ação judicial visando rescisão 0

II.3 Outras unidades* 229

*Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras cujo pagamento não está atrasado 6 (seis) meses ou mais, não sendo também objeto de ação judicial visando à rescisão contratual.

(17)

O número de unidades que serão objeto da presente Oferta corresponderá à quantidade de Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras disponíveis em estoque para venda imediata pela Incorporadora, na data deste Prospecto Resumido (10), acrescida daquelas que, anteriormente à lavratura da escritura de compra e venda definitiva vierem a ser devolvidas para a Incorporadora em razão do inadimplemento do adquirente e de distrato, conforme previsto na Promessa de Compra e Venda celebrada com cada adquirente e nos termos da Lei de Condomínio e Incorporações, tornando-se, então, disponíveis para serem novamente comercializadas pela Incorporadora.

Em um cenário provável, a Oferta compreenderá, portanto, 13 unidades adicionais às que nesta data encontram-se no estoque (considerando as Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras cujo pagamento encontra-se com atraso superior a 6 (seis) meses. Nesta hipótese, a quantidade total de unidades comercializadas no âmbito da Oferta seria de até 23.

A quantidade máxima de unidades objeto da Oferta (considerando-se, para fins deste cálculo, o eventual distrato de todas as 242 unidades ainda não quitadas) seria de 252.

Status da Construção do Empreendimento e Principais Datas Marco

Segue abaixo linha do tempo contendo as principais datas marco (estimadas) relacionadas à entrega do Hotel, pronto e acabado, e início da operação hoteleira:

Fase Pré - Operacional Fase Operacional Período de Construção

Assembleia de Instalação do Condomínio Sem Uso

10 dias

Mínimo de 9 anos e 11 meses

23/02/2016 Termo de Entrega e Recebimento Provisório + Assembleia de Instalação do Condomínio de Uso Entrega do Hotel, com assinatura do Termo de Entrega e Recebimento Definitivo Início das operações hoteleiras Até 90 dias

* Datas previstas não consideram a tolerância de 180 dias Conclusão das Obras + Habite-se 31/05/2017 31/03/2017 Período de Montagem, Equipagem e Decoração

(18)

Regime Jurídico do Empreendimento

A incorporação imobiliária do Empreendimento foi realizada nos termos das seguintes normas: (i) Lei de Condomínio e Incorporações; (ii) Código Civil; e (iii) Lei dos Corretores de Imóveis. Adicionalmente, o investimento no Hotel é regido pelos seguintes contratos/documentos: (a) Promessa de Compra e Venda; (b) Contrato de Locação e seus aditivos; (c) Contrato de Mandato Civil; (d) Contrato de Afiliação à Marca “IBIS BUDGET”; (e) minuta de Convenção de Condomínio do Empreendimento; e (f) Memorial de Incorporação, todos disponíveis para consulta no website do Hotel (www.midtownaquidaban.com.br/documentos). Para informações sobre cada um desses contratos, o Adquirente deve consultar a seção “Contratos do Hotel”, nas páginas 23 e seguintes deste Prospecto Resumido.

Financiamento à Construção e Hipoteca do Empreendimento

A construção do Condomínio Setin Midtown Campinas – Comercial e Hotel está sendo levada a efeito sob a responsabilidade da Incorporadora, mediante financiamento concedido por instituição financeira de primeira linha, tendo-lhe sido outorgada, como garantia, hipoteca sobre o terreno, as frações ideais, as Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras, as acessões e benfeitorias que a elas aderirão, bem como cessão fiduciária dos recebíveis decorrentes da venda das unidades.

É de se ressaltar que a Promessa de Compra e Venda assinada por cada Adquirente contempla sua autorização expressa para: (i) a contratação de financiamento destinado à construção do Empreendimento; e (ii) a constituição de alienação fiduciária, hipoteca, cessão fiduciária de recebíveis ou qualquer outra forma de garantia sobre o terreno, as frações ideais, as Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras, as acessões e benfeitorias que a elas aderirão ou, ainda, a cessão dos créditos imobiliários da Incorporadora, ficando os adquirentes cientes de que tais garantias abrangerão, também, os créditos decorrentes das parcelas do preço de venda das Unidades Autônomas Imobiliárias

Hoteleiras, independentemente de notificação3.

Operação Hoteleira

O Hotel será explorado comercialmente pela Hotelaria Accor Brasil S.A, locatária do Hotel, sob a marca “IBIS BUDGET”. Para maiores informações sobre os contratos que regulam a operação do Hotel, o Adquirente deve consultar a seção “Contratos do Hotel”, nas páginas 23 e seguintes deste Prospecto Resumido.

Estudo de Viabilidade do Hotel

Foi elaborado Estudo de Viabilidade do Hotel, disponível no website do Hotel (www.midtownaquidaban.com.br/documentos), que compreende a análise de potencial técnico e financeiro do Hotel, do mercado e das possibilidades de rendimento. O Estudo de Viabilidade do Hotel não deve ser interpretado, em nenhuma circunstância, como uma recomendação de investimento. O investimento no Empreendimento e, mais especificamente, no Hotel, apresenta

3

(19)

riscos para o Adquirente. Ao decidir por adquirir as Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras, os Adquirentes deverão realizar sua própria análise e avaliação dos riscos decorrentes do investimento.

O Estudo de Viabilidade do Hotel foi elaborado pela Mandatária, que também foi contratada para atuar como representante da Incorporadora (e, posteriormente, dos Condôminos) perante a Operadora Hoteleira, nos termos do Contrato de Mandato Civil. Cumpre esclarecer que: (i) a Mandatária não tem qualquer interesse na propriedade do Hotel avaliado; e (ii) sua contratação e remuneração não são vinculadas aos resultados apresentados no referido relatório.

Além disso, as Ofertantes e a Mandatária entendem que o fato de a mesma empresa ter sido contratada para a elaboração do Estudo de Viabilidade do Hotel e para realizar a gestão do ativo, na qualidade de mandatária dos Condôminos, não implica necessariamente em conflito de interesses que possa gerar prejuízo aos Adquirentes (apesar de haver este risco, pelo menos teórico), mas representa mais propriamente um alinhamento, na medida em que esta empresa terá interesse em gerir o ativo conforme as premissas indicadas no relatório, de modo a tentar obter as rentabilidades nele indicadas.

Para informações sobre os principais riscos envolvidos na aquisição de Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras, o Adquirente deve consultar a seção “Fatores de Risco”, nas páginas 44 e seguintes deste Prospecto Resumido. Com relação ao risco teórico de conflito de interesse mencionado acima, o Adquirente deve consultar, especificamente, o item 9 da seção “Fatores de Risco”, nas páginas 47 e seguintes deste Prospecto Resumido.

Informações Financeiras e Operacionais do Hotel

Com vistas à adequada informação dos Adquirentes, a partir da Fase Operacional, serão apresentadas pela Operadora Hoteleira, mensalmente, até o 15º dia útil do mês seguinte ao vencido,

informações financeiras e operacionais do Hotel, conforme previsto no Contrato de Locação4. Por sua

vez, a Mandatária prestará, trimestralmente, contas aos membros diretivos do condomínio, detalhando o desempenho do investimento, objetivos atingidos, metas propostas, possíveis ameaças

e estratégias sugeridas, entre outros, conforme previsto no Contrato de Mandato Civil5.

Adicionalmente, nos termos do Contrato de Locação, a Operadora Hoteleira, a partir da Fase Operacional, providenciará a elaboração e divulgação de informações financeiras periódicas, trimestrais (ao fim de cada trimestre do exercício financeiro do Hotel) e anuais, nos termos da Lei das Sociedades por Ações, sendo que as informações trimestrais deverão ser revisadas e as anuais

auditadas por auditor independente registrado na CVM6.

As informações financeiras do Hotel serão divulgadas no website www.investiraccor.com, observados os seguintes prazos: (i) as informações trimestrais serão divulgadas em até 45 dias após o encerramento do trimestre a que se referirem; e (ii) as informações anuais serão divulgadas em até 60 dias após o encerramento do exercício a que se referirem. Tais informações financeiras ficarão

disponíveis por período de 3 anos, contados da data de sua disponibilização7.

4

Conforme Cláusula 5.1.II.(f) do Contrato de Locação.

5

Conforme Cláusula 5.1.(j) do Contrato de Mandato Civil.

6

Conforme Cláusula 5.2.II.(p) do Contrato de Locação.

7

(20)

Além disso, os seguintes documentos e informações estarão disponíveis aos potenciais Adquirentes por meio do website do Hotel (www.midtownaquidaban.com.br/documentos), durante todo o período da Oferta: (i) o presente Prospecto Resumido; (ii) Estudo de Viabilidade do Hotel; (iii) modelo da Declaração do Investidor; (iv) declaração das Ofertantes, nos termos do item IV, “a.5”, da Deliberação CVM 734; e (v) cópias dos seguintes contratos/documentos pelos quais o investimento no Hotel é regido: (a) modelo da Promessa de Compra e Venda; (b) Contrato de Locação e seus respectivos aditivos; (c) Contrato de Mandato Civil; (d) Contrato de Afiliação à Marca “IBIS BUDGET”; (e) minuta da Convenção de Condomínio do Empreendimento; e (f) Memorial de Incorporação. O Prospecto Resumido e o Estudo de Viabilidade do Hotel serão atualizados, no mínimo anualmente, enquanto a Oferta estiver em curso.

Custo Total dos Adquirentes com a aquisição das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras Conforme informações constantes da Promessa de Compra e Venda, além do pagamento do Preço por Unidade, correrão por conta dos Adquirentes: (a) os gastos com aquisição de bens e equipamentos para montagem, equipagem e decoração das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras e das áreas comuns do Hotel; (b) as taxas devidas à Operadora Hoteleira, que serão reembolsadas à Incorporadora, nos termos do Contrato de Locação e do Contrato de Afiliação à Marca “IBIS BUDGET” já firmados, quais sejam: (b.1.) honorários pré-operacionais, no valor de R$2.545,00 por Unidade Autônoma Imobiliária Hoteleira (base: agosto de 2013) (correspondente a R$3.116,87 em maio de 2016), destinados a custear os trabalhos das áreas de suporte da Operadora

Hoteleira, antes da abertura do Hotel ao público8; e (b.2) taxa de afiliação do Hotel no valor de

R$1.328,00 por Unidade Autônoma Imobiliária Hoteleira (base: agosto de 2013) (correspondente a

R$1.626,41 em maio de 2016)9; (c) a taxa devida à Implantadora (conforme descrita abaixo); e (d) os

honorários da Vistoriadora10.

O custo estimado do material e da mão de obra necessários para a montagem, equipagem e decoração do Hotel é de R$1.509,18 por metro quadrado de área privativa para as Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras (base: fevereiro de 2016) (correspondente a R$1.541,51 em maio

de 2016)11. A aquisição dos respectivos bens e equipamentos e a contratação de mão de obra serão

feitas pela Implantadora, empresa especializada na prestação destes serviços, pelo regime de administração e mediante o pagamento de uma remuneração, pelos Adquirentes, livre de tributos,

equivalente a 15% sobre os valores incorridos12.

Nesse sentido, a contratação de outra empresa pertencente ao Grupo SETIN para a prestação de serviços relacionados à aquisição de bens e equipamentos para decoração, montagem e equipagem do Hotel tem por objetivo segregar esta atividade específica – com a responsabilidade de assegurar a montagem do Hotel em estrito acordo com as especificidades exigidas pela Operadora Hoteleira para a afiliação do Hotel à marca “IBIS BUDGET” – das demais atividades da Incorporadora, relacionadas à incorporação do Empreendimento propriamente dita, sem que tal segregação de atividades gere qualquer prejuízo aos Adquirentes. A remuneração a ser paga pelos Adquirentes à

8

Conforme Cláusula 1.17 do Contrato de Locação.

9

Conforme Cláusula 6.1 do Contrato de Afiliação à Marca “IBIS Budget”.

10

Conforme Cláusula 6.1.1 da Promessa de Compra e Venda.

11

Conforme a Cláusula 3.1 do Instrumento Particular de Prestação de Serviços de Implantação Hoteleira.

12

(21)

Implantadora corresponde ao valor usualmente praticado no mercado para este tipo de serviço, sendo o mesmo cobrado pela Implantadora de adquirentes de unidades hoteleiras ofertadas por incorporadoras não relacionadas ao Grupo SETIN.

Também correrão por conta dos Adquirentes: (i) os custos com a contratação de financiamento bancário para a aquisição das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras, se for o

caso13; e (ii) todas as despesas decorrentes da Escritura Pública de Compra e Venda da Unidade

Autônoma Imobiliária Hoteleira, inclusive certidões dos distribuidores, quitações fiscais, imposto de transmissão, registro no Cartório de Registro de Imóveis competente e qualquer outro tributo,

encargo ou emolumento que venha a ser devido14.

Resumo dos Custos com a Aquisição das Unidades

A tabela abaixo apresenta as informações acima, segregadas por tipo de Unidade Autônoma Imobiliária Hoteleira:

IBIS BUDGET (unidade menor) IBIS BUDGET (unidade maior)

Preço por Unidade

R$366.748,00 R$465.560,00

Honorários pré-operacionais15

R$3.116,87 R$3.116,87

Taxa de afiliação16

R$1.626,41 R$1.626,41

Montagem, equipagem e decoração (por

m2) 17 R$1.554,16 / m

2

R$1.554,16 / m2

Taxa de Implantação* (por m2) R$289,71 / m2 R$289,71 / m2

Montagem, equipagem e decoração + Taxa de Implantação (por Unidade)

R$ 25.375,34 a R$ 26.686,33 (cf.

metragem) R$40.970,79

13

Conforme a Cláusula 5.1 do Quadro Resumo integrante da Promessa de Compra e Venda.

14

Conforme a 12.3 da Promessa de Compra e Venda.

15

Conforme a Cláusula 1.17 do Contrato de Locação.

16

Conforme a Cláusula 6.1 do Contrato de Afiliação à Marca “IBIS BUDGET”.

17

(22)

Honorários da Vistoriadora18

Não serão cobrados separadamente; valor já incluído na taxa de implantação

Não serão cobrados separadamente; valor já incluído

na taxa de implantação

ITBI** R$7.334,96 R$9.311,20

Despesas para transmissão do imóvel*** R$5.311,88 R$5.311,88

Total: De R$409.513,46 a

R$410.824,45 (cf. metragem) R$525.897,15

* Será devida à Implantadora remuneração correspondente a 15% (livre de impostos) sobre o valor total dos materiais e mão de obra incorridos na montagem, equipagem e decoração do Hotel. O valor apresentado na tabela acima leva em consideração a estimativa de gastos com montagem, equipagem e decoração também mencionada na tabela, bem como os impostos atualmente incidentes sobre a taxa de implantação.

** Considera a alíquota de 2% (dois por cento) (vigente para o município de Campinas, nos termos do artigo 7º da Lei complementar 43, de 12 de dezembro de 2013, conforme disponível no website http://www.campinas.sp.gov.br/governo/financas/itbi/, acessado em 01/05/2016) sobre o preço de aquisição das unidades.

*** Considera os valores para lavratura da escritura particular de compra e venda em Cartório de Notas (conforme Tabela de Custas dos Tabelionatos de Notas de SP com base na lei nº 15.855/2015, disponível no website http://www.cnbsp.org.br/__Documentos/Upload_Conteudo/arquivos/Tabela_Custas/cnb_tabela_2016_5_base_de_calc ulo_iss_tabmp.pdf) (R$3.293,16) e para registro no Cartório de Registro de Imóveis (conforme tabela elaborada pela Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP disponível no website https://www.registradores.org.br/Servicos/frmTabelaCustas.aspx, acessada em 01/05/2016) (R$2.018,72). Não considera os valores a serem pagos para fins de emissão de certidões, bem como qualquer outro tributo, encargo ou emolumento que venha a ser devido, os quais também correrão por conta dos Adquirentes.

A tabela acima não considera os custos com a contratação de financiamento bancário para a aquisição das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras, se for o caso, que correrão por conta dos investidores que optarem pela contratação do referido financiamento e deverão ser negociados diretamente com a instituição financeira concedente.

Todos os valores acima indicados são estimativas da Incorporadora e da Operadora Hoteleira na data deste Prospecto Resumido, com base nas informações a elas disponíveis na presente data, e poderão ser alterados, inclusive, mas não limitadamente, em caso de alterações nas condições de mercado, incidência de despesas extraordinárias inerentes à propriedade imobiliária e instituição de novos tributos ou alteração de alíquotas de tributos existentes.

Exceto com relação às despesas para transmissão do imóvel, os valores indicados acima têm como data-base o mês de maio de 2016 e serão atualizados conforme previsto nos respectivos contratos.

18

(23)

CONTRATOS DO HOTEL

São apresentadas a seguir informações resumidas sobre as disposições contratuais que regulam as relações entre os Adquirentes, na qualidade de futuros proprietários das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras, as Ofertantes e a Mandatária.

É recomendada aos Adquirentes a análise integral desses contratos, que se encontram disponíveis para consulta no website do Hotel (www.midtownaquidaban.com.br/documentos). Adicionalmente, é recomendada aos Adquirentes a leitura cuidadosa deste Prospecto Resumido, antes de aceitar a Oferta, em especial, a seção “Fatores de Risco”, nas páginas 44 e seguintes deste Prospecto Resumido.

Promessa de Compra e Venda

No âmbito da Oferta, a Incorporadora firmará, com cada Adquirente, Promessa de Compra e Venda objetivando a venda de uma ou mais Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras, ao Preço da Unidade, conforme condições de pagamento nela especificadas.

O pagamento deve ser efetuado em parcelas, por meio de boleto bancário19, sendo que a

data de vencimento das parcelas do preço não terá qualquer vínculo com o andamento ou conclusão da obra20.

Até a entrega das chaves, todas as parcelas de pagamento serão amortizadas em moeda corrente nacional, reajustadas mensalmente, desde a data de assinatura da Promessa de Compra e

Venda, até o seu efetivo pagamento, pela atualização monetária do INCC-DI21.

A partir da entrega das chaves, o saldo devedor passará a ser reajustado pelo IGPM, calculado pro rata die, bem como acrescido de juros de 12% ao ano, por fração de mês, de acordo com a Tabela Price22.

O pagamento antecipado – parcial ou total – do saldo do Preço da Unidade só será permitido com a anuência expressa da Incorporadora, que definirá os critérios a serem adotados, com o fim de

preservar o valor efetivo e atualizado do preço23.

Não integram o preço de venda das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras: (i) os gastos com aquisição de bens e equipamentos para montagem, equipagem e decoração das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras e das áreas comuns do Hotel; (ii) as taxas devidas à Operadora Hoteleira, conforme os contratos com ela firmados e acerca das quais o Adquirente terá pleno conhecimento; (iii) a taxa de administração devida à Implantadora; e (iv) os honorários da empresa

Vistoriadora, devendo os respectivos montantes ser suportados pelos Adquirentes24.

Eventual mora do Adquirente no cumprimento de quaisquer das obrigações pecuniárias

assumidas na Promessa de Compra e Venda acarretará25:

19

Conforme a Cláusula 6.5 da Promessa de Compra e Venda.

20

Conforme a Cláusula 6.5.4 da Promessa de Compra e Venda.

21

22

23

24

25

(24)

(a) reajuste monetário, de acordo com os critérios de correção previstos na Promessa de Compra e Venda e calculado pro rata die, observado os critérios a seguir: (a.1) quando o pagamento ocorrer além da data do vencimento da parcela, mas dentro do mês de seu vencimento, o valor da parcela, calculado na forma da Promessa de Compra e Venda, será atualizado monetariamente, desde o dia de seu vencimento, até o dia de seu efetivo pagamento, mediante a incidência diária de 1/30 da última variação percentual disponível, entre os valores do índice eleito na Promessa de Compra e Venda; e (a.2) quando o pagamento ocorrer em mês posterior ao do vencimento da parcela, o valor desta será atualizado monetariamente até o mês em que se der o pagamento, com base no critério de atualização monetária previsto na Promessa de Compra e Venda. A partir daí e até o dia em que, nesse mês, for efetuado o pagamento, seus valores serão atualizados monetariamente pelo mesmo critério previsto no item “a.1”, supra;

(b) acréscimo de juros de mora de 1% ao mês, ou fração, calculados dia a dia, que incidirão sobre o valor do principal da(s) parcela(s) em atraso, reajustado monetariamente, sem prejuízo da incidência dos juros compensatórios, incluídos no valor de cada parcela;

(c) adição de multa moratória de 2% sobre o valor da parcela, incidente sobre o valor do principal, corrigido monetariamente;

(d) aplicação de honorários de advogado, na base de 20% sobre o valor do débito, ainda que não tenha havido disputa judicial, e despesas judiciais e extrajudiciais;

(e) pagamento de despesas de publicidade, comissão de leiloeiro ou de corretor de imóveis, na base de 5% e 6%, respectivamente, sobre o valor do débito (principal e acréscimos) em atraso, na hipótese de iniciada ou concluída a alienação dos direitos do Adquirente a terceiros; e

(f) acréscimo de multa compensatória de 10%, incidente sobre o valor do débito (principal e acréscimos) em atraso, na hipótese de a alienação da unidade autônoma se efetivar por leilão.

A mora do Adquirente será ratificada, mediante notificação judicial ou extrajudicial, com

prazo de 15 dias para sua purgação26.

Iniciada a interpelação e mesmo que não concretizada, o Adquirente que pretender purgar a mora deverá fazê-lo com o pagamento, além do principal reajustado e acrescido da multa e dos juros de mora, das despesas judiciais e extrajudiciais, provocadas por seu atraso, acrescidos de honorários de advogado (na ordem de 20% sobre o total do débito), ainda que não tenha havido disputa judicial27.

O simples pagamento do principal, sem reajuste monetário e sem os demais acréscimos moratórios, não exonerará o Adquirente da responsabilidade de liquidar tais obrigações,

continuando em mora, para todos os efeitos legais e contratuais28.

Se a Incorporadora optar por considerar a Promessa de Compra e Venda resolvida em razão do inadimplemento do Adquirente ou se forem arrematados, em leilão extrajudicial, os direitos

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aquisitivos do Adquirente, o Adquirente terá direito à restituição do valor por ele até então já pago do preço de venda da Unidade Autônoma Imobiliária Hoteleira, sendo que o percentual equivalente a 30% será retido pela Incorporadora, a título de multa penal não compensatória. Ademais, serão descontados do valor pago pelo Adquirente: (i) juros moratórios de 1% ao mês, caso o Adquirente tenha quitado valores em atraso com a incidência de juros; (ii) multa moratória de 2%, caso o Adquirente tenha quitado valores em atraso, com incidência de multa; (iii) cotas condominiais de utilização (valores devidos até a data da desocupação); (iv) tarifas de consumo de energia e gás (valores devidos até a data da desocupação); (v) IPTU (valores devidos até a data da desocupação); (vi) reparos necessários à reposição do imóvel em idêntico estado de quando foi entregue ao Adquirente, a menos que ele já o tenha devolvido à Incorporadora, em tais condições; (vii) taxa diária de ocupação, ora fixada em 0,1% sobre o preço de aquisição, corrigido pelos índices pactuados na Promessa de Compra e Venda, e devida desde o primeiro dia subsequente ao pagamento da última parcela, até a efetiva devolução do imóvel, se o Adquirente já se encontrar na posse, à época de sua mora; (viii) todos os tributos pagos em decorrência do recebimento das prestações do preço; (ix) CPMF ou outro tributo similar, incidente sobre todos os pagamentos efetuados pela Incorporadora, em decorrência da venda da Unidade Autônoma Imobiliária Hoteleira e da restituição de qualquer quantia ao Adquirente; (x) despesas de publicidade e comissão de leiloeiro, esta na base de 5% sobre o valor do débito (principal e acréscimos) em atraso, na hipótese de iniciada ou concluída a alienação dos direitos do Adquirente a terceiros, nos termos dos incisos VI e VII do artigo 1º da Lei nº 4.864, de 29 de novembro de 1965, combinados com os parágrafos 1º ao 7º do artigo 63 da Lei de Condomínio e Incorporações; (xi) multa de 10%, incidente sobre o valor do débito (principal e acréscimos) em atraso, na hipótese de a alienação da Unidade Autônoma Imobiliária Hoteleira se efetivar por leilão;

e (xii) honorários advocatícios de 20%, ainda que não tenha havido disputa judicial29.

As despesas de intermediação pagas, diretamente, à empresa intermediadora, bem como os valores pagos para quitação dos gastos com aquisição de bens e equipamentos para montagem, equipagem e decoração da Unidade Autônoma Imobiliária Hoteleira compromissada e das áreas comuns do Hotel, as taxas devidas à Operadora Hoteleira, a taxa devida à Implantadora e os

honorários da Vistoriadora, não serão objeto de devolução30.

Em adição ao disposto acima, a inadimplência do Adquirente, no que tange a valores não integrantes do Preço da Unidade de cada Unidade Autônoma Imobiliária Hoteleira, acarretará, em virtude das peculiaridades que revestem o negócio jurídico e a consequente impossibilidade de entrega da Unidade Autônoma Imobiliária Hoteleira separadamente, na retenção, pela Incorporadora, da fração ideal do terreno e da Unidade Autônoma Imobiliária Hoteleira, até a quitação total, sem prejuízo do acúmulo dos demais encargos que sejam passíveis de ocorrência, tais

como IPTU e taxas condominiais31.

A data prevista para conclusão das obras civis do Subcondomínio Hotel, com a expedição do Habite-se, é 31 de março de 2017, sendo certo que o prazo estimado para conclusão das obras civis poderá se estender, pelo prazo de tolerância de até 180 dias, a exclusivo critério da Incorporadora, independente da comprovação de motivos justificadores da postergação, e sem a incidência de

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qualquer penalidade. Nesta hipótese, o Adquirente será informado da extensão do prazo pela

Incorporadora, com antecedência mínima de 120 dias32.

Concluídas as obras civis, serão iniciados, pela Implantadora, os serviços de decoração, montagem e equipagem das Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras e das áreas comuns do Hotel33.

A data prevista para entrega das chaves aos Adquirentes, por meio da Mandatária, é 31 de

maio de 2017, ou seja, 60 dias após a conclusão das obras civis do Hotel34.

As datas para conclusão das obras civis, expedição do Habite-se e entrega das chaves acima

previstas não consideram eventuais atrasos decorrentes de caso fortuito ou força maior35.

Em sendo estendido o prazo de conclusão das obras civis, o prazo para entrega das chaves ao Adquirente será, também, estendido, por iguais números de dias aos de extensão da conclusão das

obras civis, sem qualquer penalidade à Incorporadora36.

Uma vez concluídas as obras civis, com a expedição do Habite-se, bem como estando equipadas e montadas tanto as Unidades Autônomas Imobiliárias Hoteleiras, quanto todas as áreas comuns do Hotel, tratará a Incorporadora de notificar a Mandatária, para recebimento das chaves, no prazo máximo de 15 dias. Na hipótese de, injustificadamente, não vir a Mandatária a atender a convocação para recebimento das chaves, a partir do termo do prazo da notificação, o saldo do preço passará a ser acrescido de juros, bem como o Adquirente passará a ser responsabilizado pelo pagamento de despesas condominiais, taxas e impostos incidentes sobre a Unidade Autônoma

Imobiliária Hoteleira negociada37.

Considera-se como o dia da entrega das chaves o dia em que o Adquirente efetivamente receber as chaves, através da Mandatária, ou o 16º dia após a notificação prevista no parágrafo

acima, o que primeiramente ocorrer38.

O Adquirente só terá direito ao recebimento das chaves da sua Unidade Autônoma Imobiliária Hoteleira caso esteja em dia com todas as obrigações assumidas na Promessa de Compra e Venda, quer seja quanto ao pagamento do preço de venda da Unidade Autônoma Imobiliária Hoteleira, quer seja no que tange: (i) aos gastos com aquisição de bens e equipamentos para montagem, equipagem e decoração da Unidade Autônoma Imobiliária Hoteleira e das áreas comuns do Hotel; (ii) às taxas devidas à Operadora Hoteleira, conforme contratos que com ela foram firmados; (iii) à taxa de administração devida à Implantadora; e (iv) aos honorários da Vistoriadora, sob pena de a Incorporadora exercer o direito de retenção da unidade ora compromissada, conforme dispõe o

artigo 52 da Lei de Condomínio e Incorporações39.

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Conforme as Cláusulas 7.5, 11.3 e 15.6 da Promessa de Compra e Venda, e Cláusula 7.4 do Quadro Resumo integrante da Promessa de Compra e Venda.