Direito das Coisas II

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2.8 DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR

Ao cabo do que já era reconhecido pela doutrina, o Código Civil de 2002, elevou o direito do promitente comprador ao status de direito real.

Dantes, tão somente constava por disposição do art. 1.088 do Código Civil de 1916 que: Quando o instrumento público for exigido como prova do contrato, qualquer das partes pode arrepender-se, antes de o assinar, ressarcindo à outra as perdas e danos resultantes do arrependimento, sem prejuízo do estatuído nos arts. 1.095 e 1.097.

Tal disposição afastava a possibilidade do promitente comprador exigir o cumprimento do contrato da parte contrária, e, durante algum tempo, a doutrina brasileira deu guarida a essa norma, assim como a jurisprudência que a chancelou em homenagem ao vestuto princípio nemo peaecise ad factum cogi potest (ninguém pode ser obrigado a praticar especificamente determinado ato).

2.8.1 Efeitos da promessa de compra e venda

Cuida-se de um direito que tem como fonte concreta uma promessa de compra e venda. Através de uma avença prévia, as partes acordam sobre o objeto e sobre as condições, e ajustam a celebração futura de um contrato.

No direito brasileiro, duas particularidades impedem considerar a promessa como mero contrato preliminar: a) a possibilidade prevista na legislação esparsa e no CPC, sendo disciplinada no art. 466-B: Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado. b) a atribuição, ao promitente comprador, de um direito real sobre o bem.

A promessa de compra e venda vista por essas particularidades seria contrato preliminar impróprio, daí por que sua nomenclatura de compromisso de compra e venda.

Para a doutrina brasileira mais recente, o surgimento de um direito real em favor do compromissário ou promitente comprador é a nota característica desse contrato típico decorrente de seu registro no Cartório de Registro de Imóveis.

2.8.2 Cláusula de arrependimento

A inexistência de cláusula de arrependimento é condição para que o contrato típico de promessa de compra e venda produza seus normais efeitos.

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Compreenda-se arrependimento como a manifestação de vontade contrária à anteriormente declarada, no sentido de não mais concretizar negócio jurídico.

A cláusula de arrependimento encontra lugar nos contratos preliminares, pois o negócio jurídico perfeito e acabado é, em princípio, irretratável, não podendo ser desfeito, nem modificado, salvo através de novo acordo.

As arras ou sinal, conforme aplicação do art. 420 do Código Civil aplicam-se também à promessa de compra e venda, nesse sentido, confira-se: Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

A regra do art. 1.417 do Código Civil, comporta a seguinte distinção: a) contempla ela o contrato que podemos chamar de preliminar de compra e venda, com cláusula de arrependimento, que é, de fato, um pré-contrato, gerador de direitos apenas de natureza pessoal, sobre essa espécie incidindo as regras gerais sobre o contrato preliminar, e; b) promessa de compra e venda tradicionalmente conhecida em nosso meio jurídico como compromisso de venda, contrato irretratável que, registrado no Cartório de Imóveis, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

2.8.3 Forma do contrato

É adotado em nosso sistema o princípio da liberdade das formas para a expressão dos atos de vontade. Confira-se o contido no art. 107 do Código Civil: A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir.

De outro ponto, reza o art. 108 do Código Civil: Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Exigida, assim, em princípio, é a escritura pública para qualquer constituição ou transferência de direito imobiliário de imóvel de valor superior ao valor indicado.

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De se recordar que a controvérsia sobre a necessidade de escritura pública para a promessa de compra e venda decorria do entendimento de alguns de que o contrato preliminar deveria ter a mesma forma do contrato definitivo, se esse fosse solene, sob pena de afrontamento da finalidade das normas que impõem a forma especial. Hoje, a teor do novo Código Civil, a promessa de compra e venda pode ser celebrada por instrumento público ou particular, não importando o valor do negócio.

2.8.4 Registro no Cartório de Imóveis

Exige-se para que o promitente comprador obtenha direito real à aquisição do imóvel, o registro no CRI da localidade do bem do contrato respectivo. Registrada também deve ser, para os mesmos fins, a cessão da promessa.

O primeiro efeito do registro é a irretratabilidade do contrato que, no entanto, não impede a resolução do contrato por inadimplemento, bem como, sua dissolução por mútuo acordo.

Ainda, tem o registro valor erga omnes, impondo ao promitente vendedor o exercício das faculdades de usar, gozar e dispor da coisa prometida, enquanto vigorar o contrato.51

Neste sentido, confira-se: EXECUÇÃO FISCAL. AGRAVO DE

INSTRUMENTO. PENHORA DE IMÓVEL. Promessas de compra e venda registradas em Cartório de Notas. Impossibilidade. 1. O art. 1.417 do Código Civil prevê expressamente a obrigatoriedade do registro da promessa de compra e venda em Cartório de Registro de Imóveis, para que o promitente comprador adquira direito real à aquisição do imóvel. 2- Estando os contratos de promessa de compra e venda de imóveis registrados em Cartório de Notas, é impossível a aceitação da penhora destes bens, oferecidos pelo promitente comprador, uma vez que não detém direitos 2. Recurso Improvido52_{. Ainda: PENHORA.}

BEM IMÓVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DA AVERBAÇÃO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. Conforme dispõem os art.s 1.227 e

1.245 do Código Civil, não se adquire a propriedade de bem imóvel por ato inter vivos sem

o respectivo registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. Destarte, a falta da aludida averbação no que tange ao instrumento contratual particular de

51_{Ver súmula 239 do STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do} compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

52_{TJMG; AG 1.0349.03.003396-4/001; Jacutinga; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Nilson Reis; Julg.} 13/03/2007; DJMG 30/03/2007.

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promessa de compra e venda não lhe confere eficácia erga omnes, a teor do disposto art.

1.417 do Código Civil, vinculando apenas os signatários, além de revelar-se como elemento

de prova insuficiente para comprovar a propriedade perante terceiros53_.

2.8.5 Direito real

Durante algum tempo se discutiu acerca de qual natureza é o direito atribuído ao promitente comprador, mas hoje, como o próprio código expressa, trata-se evidentemente de um direito real à aquisição.

A este respeito Miguel Maria de Serpa Lopes, já dizia: Finalmente, temos essa figura recém introduzida no nosso direito, a do ônus real resultante do compromisso de compra e venda, a que denominamos de direito real de aquisição, o qual, do mesmo modo, se reflete sobre o ius disponendi, por isso que, quando o mesmo devedor venha a alienar a coisa que prometeu vender, o comprador, ao adquiri-la, se subordina ao ônus real que sobre ela pesa, ou seja, a obrigação de outorgar a escritura definitiva.54

2.8.6 Direitos do titular de direito real

Informa o art. 1.418 do Código Civil: O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

a) exigência da outorga da escritura definitiva de compra e venda A lei dispõe que a exigência do promitente comprador, titular de direito real, quanto à outorga da escritura definitiva de compra e venda, tanto pode ser feita ao promitente vendedor como a terceiros. Trata-se de efeito do direito de seqüela que o direito real confere ao promitente comprador.

Este vínculo é uma garantia contra todos, pois, registrada a promessa, o efeito do direito real decorrente é oponível erga omnes.

Aliás, em vista do grande avanço do sistema processual brasileiro, poderá o promitente comprador se valer de outras ações cujo objeto seja exigir do promitente vendedor o cumprimento da obrigação assumida.

53_{TRT 3ª R.; AP 00474-2006-037-03-00-5; Segunda Turma; Rel. Juiz Vicente de Paula Maciel Júnior; Julg.} 26/06/2007; DJMG 06/07/2007

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b) adjudicação do imóvel

A adjudicação é o ato do juiz pelo qual é determinada a transferência de uma coisa do patrimônio de alguém para o de outra pessoa. O ato é uma sentença. É a sentença do juiz a examinar a resistência do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva, solucionando assim a pendência, sentença que, de acordo com as disposições pertinentes do CPC, substitui o título e, desde que registrada no CRI competente, transfere a propriedade da coisa adjudicada em definitivo.

A exigência do registro, para fins de execução da obrigação de fazer contra o vendedor, desde a década de 60 vem sendo minimizada. O STF no acórdão RE 51.273, já admitia o registro do contrato no curso da ação de adjudicação. Algum tempo depois tal entendimento foi sumulado, basta ver o contido na Súmula 168: Para os efeitos do Decreto-lei 58, de 10.12.1937, admite-se a inscrição imobiliária do compromisso de compra e venda no curso da ação.

Posteriormente o STJ emanou decisão, posteriormente convertida na Súmula 239 proclamando que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Atualmente a jurisprudência e doutrina, em que pese travarem pequena discussão admitem a desnecessidade do registro para fins de adjudicação, contudo, ressalvam ser imprescindível para fins de oposição quanto à terceiro.