PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA IMÓVEL PARA VENDA CONFORME LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011

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PTAM

Referência – Outubro de 2020

Processo Nº 1049949-82.2014.8.26.0002/01

Foto 01 _{– Entrada principal de acesso}

1. IA _{– Imóvel Urbano}

SELO DE CERTIFICAÇÃO DE AVALIAÇÃO COFECI-CRECI Nº 59.952

LOCALIZAÇÃO

Avenida Sargento Geraldo Sant’Ana, nº 660– Apto 62A – 6º pavimento Bloco A

Condomínio Lumina– Jardim Taquaral São Paulo –SP Cep: 04674-225

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2. SUMÁRIO

1. Endereço do imóvel em avaliação / Selo de certificação... pag. 01 2. Sumário... pag. 02 3. Abreviaturas... pag. 03 4. Solicitante... pag. 04 5. Da competência... pag. 04 6. Preliminares... pag. 05 7. Exame da documentação... pag. 05-06 8. Do imóvel... pag. 06/09 9. Características da região... pag. 09/11 10. Dados da prefeitura... pag. 11/13 11. Dados do condomínio... pag. 13 12. Mapa de localização / Relatório fotográfico satélite... pag. 14 13. Relatório fotográfico do IA... pag. 15/32 14. Fonte de pesquisas dos imóveis referenciais... pag. 33/38 15. Referências normativas... pag. 39 16. Considerações gerais / Metodologia aplicada... pag. 39-40 17. Da Classificação...

18. Da vistoria, estado de conservação e depreciação... pag. 40-41 pag. 42/44 19. Homogeneização dos dados coletados... pag. 44 20. Considerações finais... pag. 45 21. Conclusão (tabela conclusiva)... pag. 45 22. Tabela de homogeneização... pag. 46 23. Gráfico - Homogeneização de dados e resultado das coletas... pag. 47/49 24. Assinatura / Data... pag. 50 25. Dados do avaliador... pag. 51-52 26. Anexos... pag. 53/62

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3. ABREVIATURAS

IA: Imóvel em Avaliação

PTAM: Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

CRECI-SP: Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo

CNAI: Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários

COFECI: Conselho Federal dos Corretores de Imóveis

IPTU: Imposto Predial, Territorial e Urbano.

R: Referenciais

VV.: Valor da Venda

ATC: Área Total Considerada

M²: Metro Quadrado

VGV: Valor Geral de Venda

VM: Valor médio M² - Metro quadrado

VGIP: Valor Geral Imóveis Paradigmas

VTGA: Valor Total Geral da Avaliação

TG: Total Geral

AU: Área Útil

IAC: Idade Aparente da Construção

CIRP: Cartão de Identidade de Regularidade Profissional

DPC: Depreciação

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4. SOLICITANTE

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO JUIZ DE DIREITO DR. EURICO LEONEL PEIXOTO FILHO

5ª VARA CÍVEL _{– FORO REGIONAL II – SANTO AMARO}

PROCESSO JUDICIAL Nº 1049949-82.2014.8.26.0002/01

Avenida Das Nacões Unidas. nº 22.939, Jurubatuba São Paulo – SP Cep: 04795-100

Objetivo da Avaliação Pericial

O presente Laudo Pericial tem por objetivo, apurar o valor do bem imóvel penhorado, representado por 100% do imóvel cuja descrição consta da matrícula nº 331.641, do 11º Oficial do Registro de Imóveis de São Paulo, juntadas as folhas (fls. 169-174) dos autos e reproduzidas no item (8).

 Categoria: Imóvel Urbano

 Objetivo: Apurar o valor de Mercado com a Finalidade de Venda do Imóvel  Matrícula nº 331.641do 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo  Data da referência da pesquisa dos imóveis referenciais:24/10/2020  Selo Certificador CNAI de Avaliação COFECI-CRECI Nº 59.952  Prazo de validade do PTAM: 180 (Cento e Oitenta) dias

5. DA COMPETÊNCIA

O subscritor tem sua formação acadêmica Superior pela UNESA, Universidade Estácio de Sá em Gestão em Negócios Imobiliários, e é possuidor de Certificado de Avaliações Imobiliárias com inscrição no CNAI, Cadastro Nacional dos Avaliadores Imobiliários, o que lhe confere comprovada especialização na matéria.

Para que não restem dúvidas quanto à competência legal do Corretor de Imóveis em elaborar e assinar o PTAM, a 7ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região - Distrito Federal emitiu o acórdão nº 200734000105910 em 29 de junho de 2010, negando provimento ao recurso de Apelação Cível do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura) e do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) em face ao COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), confirmando a competência legal do Corretor de Imóveis para avaliar imóveis.

Desta forma, os Corretores de Imóveis estão autorizados legalmente a elaborarem pareceres técnicos, particulares ou judiciais, para fins de valores para comercialização.

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6. PRELIMINARES

Por nomeação do Perito, Intimação na data de 25/09/20 Processo

Nº1049949-82.2014.8.26.0002/01 PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO

ESTADO DE SÃO PAULO, na figura do Ilustríssimo Senhor DR. EURICO

LEONEL PEIXOTO FILHO, Solicitação da Avaliação do referido Imóvel em

razão da Penhora.

O presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - PTAM assinado pelo subscritor, devidamente inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo, conforme artigo 3º da Lei nº 6.530/78, regulamentado pelo Decreto nº 81.871/78.

A competência infra legal dos Corretores de Imóveis para elaborar o PTAM está positivada na Resolução COFECI nº 1066/2007, Ato Normativo 001/2011, sendo o referido parecer identificado através do selo certificador emitido pelo COFECI. Não menos importante está disponível no website www.cofeci.gov.br, consulta pública para identificação dos inscritos no CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores.

7. EXAME DA DOCUMENTAÇÃO

Conforme análise documental e processual.

Imóvel devidamente registrado junto ao CRI 11º Cartório de Registro de

Imóveis da Capital/SP sob Matrícula Nº 331.641.

R.9/331.641 Venda e Compra - Humberto Massahiro Shimizu e sua esposa

Bárbara Luciana Barros Shimizu, adquiriram o imóvel em 20 de abril de 2011.

Av.11/331.641 Em virtude do falecimento de Humberto Massahiro Shimizu em

16/02/2016, o estado civil de Bárbara Luciana Barros Shimizu passou a ser o de viúva.

Av. 13/331.641 Espólio de Humberto Massahiro Shimizu, representado pela

sua esposa e inventariante Bárbara Luciana Barros Shimizu.

Para a avaliação do imóvel, o avaliando foi considerado livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos e restrições de qualquer natureza, incluindo dívidas fiscais e outras.

Na presente avaliação assume-se que os elementos constantes da documentação oferecida a este signatário estão corretos e que as informações fornecidas por terceiros o foram de boa fé e são confiáveis.

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Conforme Decisão proferida às fls. 61 - 62 “A obrigação aqui e executada é do próprio imóvel, de modo que ele, por inteiro, responde pelo débito”, e às fls.121 - 122, “Enfim, tratando-se de dívida proveniente de despesas condominiais, que constituem obrigações "propter rem", a execução de débitos oriundos do imóvel alcança o próprio bem. Ou seja, a dívida está garantia pela unidade condominial, independentemente de quem detenha a titularidade”.

Sendo assim, conforme DECISÃO TERMO SERVINDO COMO CERTIDÃO *DÍVIDA DE CARÁTER PROPTER REM* Fls. 15 - 16 a penhora recai sobre 100% do imóvel.

Contendo parcelas de financiamento em aberto com o Credor Fiduciário Caixa Econômica Federal, conforme demonstrativo de débitos em 17/12/2019 fls.139.

7.1. DA PENHORA

Ao analisar Certidão de Matrícula Registral nº 331.641 do 11º Cartório de Registro de Imóveis na data de 10 de Outubro de 2020 verificou-se constar na averbação Av.13/331.641: PENHORA (Prenotação nº 1.308.565 – 30/06/2020) Pelo mandado de 13 de dezembro de 2019, do Juízo de Direito da 5ª Vara e respectivo Ofício Cível do Foro Regional II – Santo Amaro, desta Capital, extraído nos autos (processo nº 1049949-82.2014.8.26.0002/01) da ação de Cumprimento de Sentença – Condomínio, movida por CONDOMÍNIO LUMINA em face de ESPÓLIO DE HUMBERTO MASSAHIRO SHIMIZU E BÁRBARA LUCIANA BARROS SHIMIZU, o MM. Juiz de Direito Dr. Eurico Leonel Peixoto Filho, determinou a retificação da averbação nº 12 desta matrícula para constar que o Espólio de Humberto Massahiro Shimizu, representado pela inventariante comparece no polo passivo da presente ação e que foi penhorado o imóvel, e não como constou.

Data: 07 de julho de 2020. 8. DO IMÓVEL

O imóvel, objeto de estudo deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - PTAM, está devidamente registrado junto ao CRI 11º Cartório de Registro

de Imóveis da Capital/SP sob Matrícula Nº 331.641. Área e descrição do Imóvel em avaliando

IMÓVEL: - APARTAMENTO nº 62-A, localizado no 6º pavimento do Bloco A

integrante do empreendimento denominado “ CONDOMÍNIO LUMINA”, situado na Avenida Sargento Geraldo Santana, nº 660, Rua General Antônio Tavares da Motta e Rua Brazil Ferreira Martins, na Vila Tapera, 29º Subdistrito – Santo Amaro, com a área privativa de 92,100m² e a área comum de 98,742m², na qual acha-se incluída a área referente a 02 vagas indeterminadas na garagem

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coletiva, localizada nos 1º e 2º subsolos, destinadas a guarda de igual número de veículos de passeio, sujeitos ao auxílio de manobrista, perfazendo a área total de 190,842m² correspondendo-lhe uma fração ideal de 0,3327% no terreno condominial. Referido bloco foi submetido ao regime de condomínio conforme o registro feito sob nº 6 na matrícula nº 311.115.

CONTRIBUINTES:- 090.424.0109-5, em área maior.

Av.4/331.641: Por escritura de 19 de setembro de 2007 do 12º Tabelião de

Notas desta Capital, livro 2398 – fls. 067/078, e de conformidade com a certidão de dados cadastrais do imóvel expedida pela PMSP, via internet, procede-se a presente para constar que o imóvel atualmente é lançado pelo

CONTRIBUINTE nº 090.424.0131-1.

Data: - 08 de outubro de 2007.

Área útil: 92,10m² Área comum: 98,74 m²

Área total: 190,84 m² Fração ideal do terreno: 0,3327%

Imóvel Avaliando conta com: 03 dormitórios, 01 suíte, sala de estar e jantar,

varanda, banheiro social, cozinha, área de serviço, banheiro de serviço, escritório.

8.1. SUAS CARACTERÍSTICAS

Edifício conta com: 28 pavimentos sendo: piso térreo, subsolo 1, subsolo 2 e mais 25 andares. O imóvel em questão situa-se no 6º andar.

Vagas de Garagem: 2 vagas determinadas cobertas localizadas no subsolo 1

de nº 584 e 585

Conjuntos por Andar: 4 Nº de Torres: 3

Andares do Edifício: piso térreo, 02 subsolos de garagem e mais 25 andares Ano de construção do Edifício: 2004

Possui Habite-se? Sim

Nº de Escadas de Incêndios Internas: 1 Possui Ante - Câmaras? Não

Possui Sistema de Comunicação de Voz? Sim, Interfone Nº de Elevadores (Social):1

Nº de Elevadores (Serviço): 1

Capacidade (Pessoas): 10 pessoas - 700Kg Possui coleta seletiva de lixo: Sim

Possui CFTV? Sim Depósito: Não Sistema de gás encanado: Sim

Carga e descarga:Sim

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8.2. ÁREA DE LAZER

Condomínio área de lazer: academia ao ar livre, salão de festas, playground, churrasqueira, quadra de esportes descoberta, jardim, piscina adulto e infantil, pista de corrida, academia, sala de jogos, sauna seca.

8.3. SEGURANÇA

Possui guarita blindada e sistema com guarda de segurança ativo por 24 horas, no período diurno e também no período noturno.

Sistema de acesso privativo para pedestres moradores: Morador possui

chaveiro eletrônico individual de acesso a liberação de catraca e portão, para entrada e saída

Sistema de acesso individualizado para pedestres visitantes e prestadores de serviços:

 Primeiro acesso: entrada com clausura blindada e interfone para identificação e liberação ao cadastro interno.

 Segundo acesso: cadastro de identificação e imagem, liberação ao acesso interno por comunicação via interfone de identificação e liberação de entrada após a autorização do condômino.

Sistema de acesso para veículos de moradores: Portão eletrônico e cancela

de acionamento por biometria e controle de guarda de segurança 24 horas.

Sistema de acesso para veículos visitantes, prestadores de serviços e carga e descarga: Portão eletrônico de entrada e saída de acesso a veículos

por cancela e controle de guarda de segurança 24 horas. 8.4. CARACTERÍSTICAS DA EDIFICAÇÃO

Especificação Acabamentos

Fachada Revestimento em massa e pintura Esquadrias externas Alumínio com vidros

Hall social Piso cerâmico, paredes em látex sobre massa e teto em massa e pintura

Hall do avaliando Piso cerâmico, paredes em látex sobre massa e teto em massa e pintura

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8.5. ÁREAS PRINCIPAIS

AMBIENTE REVEST. PAREDE PISO TETO

Varanda Pintura sobre massa Cerâmico Pintura sobre massa Sala estar Pintura sobre massa Carpete de

madeira

Pintura sobre massa Sala de jantar Pintura sobre massa Carpete de

madeira

Pintura sobre massa Cozinha Azulejo até o teto Cerâmico Pintura sobre

massa Área de serviço Azulejo até o teto Cerâmico Pintura sobre

massa Banheiro de serviço Azulejo até o teto Cerâmico Pintura sobre

massa Escritório Pintura sobre massa Carpete de

madeira

Pintura sobre massa Banheiro social Azulejo até o teto / Box de

alumínio com vidro

Cerâmico Pintura sobre massa / Gesso Dormitório 1 Pintura sobre massa Carpete de

madeira

Pintura sobre massa Dormitório2 Pintura sobre massa Carpete de

madeira

Pintura sobre massa Suíte Pintura sobre massa Carpete de

madeira

Pintura sobre massa Banheiro Suíte Azulejo até o teto / Box de

alumínio com vidro

Cerâmico Pintura sobre massa / Gesso

9. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO 9.1. LOCALIZAÇÃO

O referido imóvel está localizado no Bairro de Jardim Taquaral, 29º Subdistrito Santo Amaro com entrada pela Avenida Sargento Geraldo Sant’Ana, nº 660, entre a Avenida Interlagos e Avenida Nossa Senhora de Sabará.

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9.2. CARACTERÍSTICA DA REGIÃO

Trata-se de uma região predominantemente Classe Média, onde encontram-se edifícios residenciais de Padrão Médio e Simples. A região apresenta característica residencial, dotada de completa infraestrutura e com todos os melhoramentos públicos essenciais.

9.3. ENTORNO

O Imóvel destaca-se pelas vias de acesso e proximidades de inúmeros pontos importantes da cidade, tais como:

9.3.1 Distante a 2100m do Shopping Interlagos. Foi inaugurado em 28 de setembro de 1988. Conta hoje com 300 lojas, dispostas em 03 pisos, perfazendo uma área construída de 190.000 m². Dispõe de 4.800 vagas no estacionamento, sendo 3.900 gratuitas e 900 pagas. Recebe mensalmente 3.500.000 pessoas e diariamente uma média de 115 mil consumidores.

9.3.2 Distante a 650m do Cemitério de Congonhas. Localizado no Jardim Marajoara em São Paulo, tem fácil acesso pelas principais vias da cidade e está a menos de 4 km do Aeroporto de Congonhas. Foi construído e instalado em uma área de mais de 150 mil metros passando a funcionar em 1970 com cerca de 4 mil jazigos e dois velórios. Se consolidou como um dos mais completos da cidade e atualmente são mais de 25 mil sepulturas distribuídas pelo imenso jardim.

9.3.3 Distante a 5400m do Aeroporto de Congonhas. É um aeroporto doméstico no município de São Paulo. Inaugurado em meados dos anos 1930, se tornou um aeroporto central, atualmente atendendo a Grande São Paulo com voos domésticos nacionais e regionais para mais de 30 destinos no Brasil. Está distante 10,6 km do centro da capital e a 35 km do Aeroporto Internacional de São Paulo-Guarulhos. 9.3.4 Distante a 500m do Extra Supermercados. É uma rede

varejista brasileira que incluem supermercados, hipermercados e mini mercados operados pela Multivarejo, divisão do GPA que também opera os supermercados da rede Pão de Açúcar. A bandeira surgiu com hipermercados em 1989, quando substituiu a marca Jumbo, existente desde a década de 1970.

9.3.5 Distante a 1700m do Leroy Merlin. É uma rede de lojas de materiais de construção, acabamento, decoração, jardinagem e bricolagem, fundada na França em 1923 por Adolphe Leroy e Rose Merlin. Além da

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França, a rede também atua em outros 11 países: Espanha, Portugal, Polônia, Itália, Brasil, Rússia, China, Grécia, Romênia, Ucrânia, Chipre. 9.3.6 Distante a 3200m da Estação Jurubatuba. É uma estação ferroviária pertencente à Linha 9–Esmeralda da CPTM, localizada no distrito do Campo Grande, na cidade de São Paulo.

9.4. MELHORIAS PÚBLICAS

O local onde está situado o Imóvel Avaliando possui uma característica de uso e ocupação de solo classificada pela Prefeitura de São Paulo como

Zoneamento ZM.

9.4.1. Todas as ruas do entorno são pavimentadas, possui Iluminação Pública, Rede de Água e Esgoto, Rede de Telefonia, Rede de TV a Cabo, Internet Banda Larga, Coleta de Lixo Orgânico e Reciclável, Linha de Transporte Coletivo Urbano, Escolas Particulares, Escolas Públicas, Universidades, Hospitais, UBS, Padaria, Supermercados, Bancos, Postos de Gasolina, Ponto de Taxi, , Parques, Atacadista, Lanchonetes, Restaurantes, Churrascaria, Banca de Jornais, Drogarias, Pizzaria, Academia, Shopping, Igrejas, Sorveteria, Doceria, Concessionárias, Açougues, Escola de inglês.

9.4.2. Distante a 3200m do IA, a Estação de trem Jurubatuba Linha 9– Esmeralda da CPTM com acesso à Estação Pinheiros, que liga à todas as regiões de São Paulo e inclusive algumas do Interior.

9.4.3. Ponto de ônibus na Avenida Nossa Senhora de Sabará,765 - Linha 546T-10 Vila Guacuri - Terminal Santo Amaro dando acesso à Estação Santo Amaro.

9.4.4. Fácil acesso à Marginal Pinheiros e Avenida Washington Luís. 9.5. CONFRONTAÇÕES

A descrição exata e suas confrontações estão melhor caracterizadas na Matrícula nº 331.641 do 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo e é parte integrante deste relatório no item anexo I. Possíveis alterações estarão contidas nas averbações destes documentos. Transcrita (item 08).

10. DADOS DA PREFEITURA MUNICIPAL

Contribuinte - Cadastrado sob nº 090.424.0131-1

Valor do imposto anual – R$ 2.840,10 Valor do imposto mensal R$ 284,01

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Valor venal do IA R$ 340.016,00

Ano de construção: 2004 - Padrão de construção 2-C

Zoneamento ZM _{– Zonas Mistas são porções do território em que se pretende}

promover usos residenciais e não residenciais, com predominância do uso residencial, com densidades construtiva e demográfica baixas e médias. A principal característica da zona mista é viabilizar a diversificação de usos, sendo uma zona em que se pretende mais a preservação da morfologia urbana existente e acomodação de novos usos, do que a intensa transformação.

Zoneamento - Descrição

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Quanto a Débitos de Tributos Imobiliários, o imóvel encontra-se em situação

Irregular segundo Certidão expedida pela Prefeitura (em anexo).

11. DADOS DO CONDOMÍNIO

Condomínio out/2020 R$ 765,27 Fundo reserva out/2020 R$ 38,26 Leitura mens água/gás TECHEM R$ 5,78 Consumo gás set/20 0,0063m3 R$ 335,80 Consumo de água set/20 0,0029m3 R$ 189,73 Total R$ 1.334,84

(como base, boleto referente à unidade 62 – bloco A mês 10/2020).

Débitos de Condomínio: Existem cotas de condomínio em aberto. Atualizado

até Novembro de 2020 (anexo VI).

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12. MAPA DE LOCALIZAÇÃO

Vista aérea

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13. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IA

Foto 02 – Entrada principal / Segurança

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Foto 04 – Acesso de veículos

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Foto 06 – Hall social – Piso térreo elevador

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Foto 08 – Hall social 6° andar – apto 62 – bloco A Foto 09 – Elevador social– 6° andar – apto 62A

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Foto 11 – Varanda

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Foto 13 – Cozinha e Área de Serviço

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Foto 15 – Sistema de Aquecimento - Gás

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Foto 17 – Corredor de acesso aos dormitórios

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Foto 19 – Dormitório 02

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Foto 21 – Banheiro Suíte

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ÁREA DE LAZER

Foto 23 – Salão de Festas

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Foto 25 – Playground

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Foto 27- Quadra de esportes descoberta

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Foto 29 – Piscina adulto e infantil

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Foto 31 – Salão de jogos

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Foto 33 – Vista da rua

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Quadro área comum

Foto 35 – Academia ao ar livre Foto 36 – Pergolado

Foto 37 – Coleta de lixo reciclável Foto 38 – Carga e descarga

Foto 39 – Entrada por biometria Foto 40 – Escada de emergência

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Quadro avarias

Foto 43 – Escritório – parede avariada Foto 44 – Janela avariada

Foto 45 – Sanca – gesso infiltração e mofo Foto 46 – Piso – carpete avariado

Foto 47 – Piso – carpete avariado Foto 48 – Piso – carpete avariado

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14. FONTE DE PESQUISAS DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS

Foto Imóvel Referencial _{– R1}

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/condominio-lumina-2942799702.html

Contato: Sr. Alexandre / Estilo A Imóveis Tel: (11)

94731-6945

Área útil: 92,10 m² Dorms: 03 Suíte: 01 Vagas de garagem: 02 Banheiros: 02 Andar: 20º

Venda: R$ 750.000,00 Venda: R$ 8.143,32 R$/m² Condomínio: R$ 803,53

Endereço: Av. Sargento Geraldo Santana, 660 Cidade: São Paulo Zona: Sul Região: Jardim

Taquaral

Estado de Conservação: Regular Ano de construção: 2004

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/condominio-lumina-todo-reformado-2950183456.html

Contato: Sr. Felipe / Lopes Barão Imóveis Telefone: (11) 98708-0050

Taquaral

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Foto Imóvel Referencial _{– R3} https://www.imovelweb.com.br/propriedades/lindo-apartamento-no-marajoara-lumina-2947250721.html

Contato: Sr. Fernando / Scheid Imóveis Telefone: (11) 99689-3405

Taquaral

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/apartamento-condominio-lumina-2946160157.html

Contato: Sra. Elisa / J. Nogueira Imóveis Telefone: (11) 99637-4800

Venda: R$ 680.000,00 Vendido recentemente

Venda: R$ 7.383,28 R$/m²

Condomínio: R$ 803,53

Taquaral

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Foto Imóvel referencial _{– R5}

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/condominio-lumina-jardim-marajoara-2945356392.html

Contato: Sr. Alexandre / Estilo A Imóveis Telefone: (11) 94731-6945

Taquaral

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/jardim-marajoara-lumina-95-m-2937499121.html

Contato: Sr.Gerson / Espaço Imobiliário Telefone: (11) 98837-2603

Venda: R$ 750.000,00 Vendido recentemente Venda: R$ 8.143,32 R$/m²

Taquaral

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https://www.imovelweb.com.br/propriedades/apartamento-a-venda-no-lumina.-simplesmente-lindo.-2948539396.html

Contato: Sr. Edson Campanhã / Marajoara

Imóveis Telefone: (11) 99722-1000

Área útil: 92,10 m² Dorms: 03 Suíte: 01 Vagas de garagem: 02 Banheiros: 02 Andar:12º

Taquaral

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/apartamento-a-venda-no-lumina.-maravilhoso.-confira!-2948935094.html

Taquaral

(37)

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/apartamento-a-venda-no-lumina.-excelente-oportunidade.-2948857073.html

Venda: R$ 665.000,00 Vendido recentemente Venda: R$ 7.220,41 R$/m²

Taquaral

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/apartamento-a-venda-no-condominio-lumina.-maravilhoso.-2948572497.html

Taquaral

(38)

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/condominio-lumina-aceita-permuta-menor-valor!-2938940850.html

Contato: Sr. Fernando / Scheid Imóveis Telefone: (11) 99689-3405

Área útil: 92,10 m² Dorms: 03 Suíte: 01 Vagas de garagem: 02 Banheiros:03 Andar:7º

Taquaral

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/apartamento-a-venda-no-condominio-lumina.-excelente-2951611021.html

Área útil: 92,10 m² Dorms: 03 Suíte: 01 Vagas de garagem: 02 Banheiros: 03 Andar: 9 º

Venda: R$ 705.000,00 Venda: R$ 7.654,72R$/m² Condomínio: R$ 803,53

Taquaral

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15. REFERÊNCIAS NORMATIVAS

Este Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica está definido de acordo com a Resolução COFECI 1066/2007, Ato Normativo 001/2011, conciliado com o item 3.34 da ABNT NBR 14.653-1: 2001 que diz: "3.34 Parecer Técnico: Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade."

16. CONSIDERAÇÕES GERAIS / METODOLOGIA APLICADA

16.1. Adotou-se para análise de conclusão do PTAM o “Método Comparativo

Direto de Dados de Mercado”, ABNT NBR 14653-1 item 8.2.1, através

do qual o valor de um imóvel é determinado a partir da análise técnica do comportamento do mercado imobiliário, tais como, situação, destinação, grau de aproveitamento e as características físicas. Escolha da Metodologia da norma NBR 14653-1 recomenda que, sempre que possível, o valor de mercado seja determinado com o uso do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Tal preferência é devida ao fato de que seus resultados espelham com maior fidelidade a situação do mercado imobiliário na época da avaliação, visto que são obtidos por comparação direta com outros eventos semelhantes de mercado. Importante frisar que os valores encontrados serão analisados pelo avaliador a fim de expurgar o valor sentimental embutido no preço pelos proprietários. Os imóveis paradigmas em outras regiões poderão ser incorporados no trabalho por aproximação, quando semelhantes os níveis socioeconômicos, em caso da inexistência suficiente das coletas.

16.2. Valor de Mercado é a expressão monetária do bem na data de referência da avaliação, que é representado pela livre negociação entre partes interessadas, potencialidades e limitações, bem como pelas condições mercadológicas do segmento ao qual o mesmo esteja integrado. Portanto, no valor da conclusão haverá o percentual de até 10% (dez por cento) tanto para cima quanto para baixo. Lembrando que, em havendo demasiado interesse do proponente pelo bem, certamente poderá até pagar o valor acima do mercado.

16.3. Assim, o valor expresso ao final desse Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica representa a opinião genérica aliada à expertise do profissional envolvido na avaliação que sabe que para o fechamento do negócio existe o preço pedido, propostas dos interessados e contrapropostas dos proprietários, até se chegar a um consenso para fechamento do negócio.

16.4. Dessa forma, toda avaliação de imóvel reflete uma convicção pessoal do Corretor de Imóveis, que cotidianamente vivencia as oscilações do

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mercado para fechamento de negócios por estar ligado diretamente com os proprietários e compradores ou locadores e locatários.

16.5. No mercado imobiliário, encontramos proprietários que arbitram seus preços, mas na maioria das vezes, esses valores são especulativos (valor sentimental) e não de acordo com oferta e procura. Por outro lado, os compradores desejam pagar o menor preço possível. Neste momento, é de fundamental importância a presença do Corretor de Imóveis como mediador entre as partes, para identificar preços praticados no mercado naquele momento, bem como para expurgar o valor sentimental embutido no preço, para concluir a negociação, equalizando os interesses das partes envolvidas.

17. DA CLASSIFICAÇÃO

Face aos diversos tipos de classificação utilizados pelo mercado, relativo ao

Critério de Avaliação, adotamos como parâmetro o estudo_{” Valores de}

Edificações de Imóveis Urbanos_{”, do IBAPE/SP que classificou o Imóvel}

Avaliando como 1.3.4 Padrão Superior (com elevador).

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(42)

18. DA VISTORIA, ESTADO DE CONSERVAÇÃO E DEPRECIAÇÃO

18.1. Data da Vistoria do IA: 23/10/2020 com início às 10:00 h e término às 11:33 h na área comum do condomínio, acompanhado pelo Sr. Wellington, Zelador do condomínio, e vistoria com início às 18:00 h e término às 19:10h na área privativa do apartamento, acompanhado pela Sra. Bárbara Luciana Barros Shimizu, CPF: 189.735.568-86, proprietária do apartamento. Conforme Termo de Vistoria (anexo VI).

18.2. Para efeito de avaliação, no estado atual em que se encontra, classificamos as benfeitorias como Apartamento Padrão Superior com Elevador.

18.3. Após análise constatada em vistoria “in loco”. Sendo considerada a depreciação por tempo, idade de construção, manutenção e andar onde está localizada a unidade.

18.4. Por se tratar de imóvel aparentemente novo e seu estado de conservação aparente _“Regular_{” conforme tabela (quadro 1 ref. “C”}

Tabela IBAPE abaixo). Foi considerado deságio de 2,5%( dois e meio)

em relação ao tempo de construção, localização, condições e características dos imóveis paradigmas. Representado na Tabela de Homogeneização (item 22).

18.5. Método este que leva em consideração o estado de conservação, se regularmente conservada deprecia-se de modo regular, enquanto que outra malconservada deprecia-se mais rapidamente. Com Idade Aparente de Construção I.A.C. de 10 à 16 anos. O estado de conservação deve ser fixado em razão das constatações da vistoria, que deverá atentar para as condições aparentes de: sistema estrutural, de cobertura, hidráulico, elétrico e acessórios, paredes, pisos e forros, inclusive seus revestimentos. O estado de conservação da edificação deve ser classificado segundo a graduação que consta do quadro 1 abaixo. Quadro como referência geral, cabendo ao avaliador a ponderação das observações colhidas em vistoria.

18.6. INFORMAÇÕES CONSTATADAS EM VISTORIA

18.6.1. Imóvel com 16 anos de idade de construção, localizado no 6º andar, com ocupação da proprietária Sra. Barbara Luciana Barros Shimizu, viúva, estando o apartamento com sua manutenção básica necessitando alguns reparos.

18.6.2. Sanitários: como pias, bacias, vasos, em funcionamento, com seus acessórios como registros, torneiras, mangueiras e outros itens em

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normal funcionamento e manutenção, sem apresentar desgastes devido à ação do tempo.

18.6.3. Sistema de iluminação: com seus componentes básicos e acessórios em normal funcionamento.

18.6.4. Sala: com sacada e vista para a área de lazer e piscinas. Revestimento em carpete de madeira no piso necessitando de reparos, manutenção ou substituição, corredores de acesso com revestimento em carpete de madeira no piso e necessitando de reparos, manutenção ou substituição. Paredes e teto em massa com pintura necessitando de reparos, manutenção e pintura.

18.6.5. Dormitórios 01, 02 e 03: com revestimento em carpete de madeira no piso necessitando de reparos, manutenção ou substituição. Paredes e teto em massa com pintura necessitando de reparos, manutenção e pintura.

18.6.6. Janelas: em alumínio e vidro com seu funcionamento básico em bom estado de conservação, exceto do escritório.

18.6.7. Portas: com seus componentes e funcionamento básico em regular estado de conservação. Alguns itens necessitando de reparos, manutenção e pintura.

18.6.8. Banheiro social: com seu funcionamento básico em ordem, porém necessitando reparos quanto a vazamento e mofo no teto de gesso, azulejo até o teto, paredes e teto em massa com pintura necessitando reparos.

18.6.9. Cozinha e Lavanderia: com seu funcionamento básico em bom estado de conservação, azulejo até o teto, paredes e teto em massa com pintura em regular estado de conservação. Portas de madeira necessitando reparos.

18.6.10. Escritório: com piso em revestimento em carpete de madeira necessitando de reparos, manutenção ou substituição. Paredes e teto em massa com pintura necessitando de reparos, manutenção e pintura.

18.6.11. Banheiro serviço: com seu funcionamento básico em regular estado de conservação, azulejo até o teto, teto em massa com pintura em regular estado de conservação.

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18.6.12. Banheiro suíte: com seu funcionamento básico em ordem, porém necessitando reparos quanto a vazamento e mofo no teto de gesso, azulejo até o teto, paredes e teto em massa com pintura necessitando reparos.

Quadro 01 _{– ESTADO DE CONSERVAÇÃO}

19. HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS COLETADOS

Seguem abaixo (item 22) os dados coletados de (R1, R2, R3, R4, R5, R6, R7, R8, R9, R10, R11 e R12) junto aos corretores, imobiliárias, sites, proprietários e outros para análise do avaliador em comparação com o IA. As coletas nem sempre traduzem a realidade podendo estar com preços especulativos. Assim sendo, a prática mercadológica e o expertise e experiência do Corretor de Imóveis terá peso significativo para conclusão do Parecer Técnico PTAM.

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20. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Com a soma dos imóveis referenciais, chegou-se ao valor da média de venda praticado no mercado imobiliário. Lembrando que, em alguns casos os valores dos imóveis referenciais utilizados para conclusão do PTAM não houve negociação efetiva. Assim sendo, a conclusão se dará pela prática mercadológica do profissional avaliador no mercado imobiliário citando as razões nos itens 16.2 e seguintes.

21. CONCLUSÃO

Concluímos que para a Venda 100% do referido Imóvel, IA, do Empreendimento Condomínio Lumina, apartamento nº 62-A localizado no 6º pavimento do Bloco A, com a metragem de 92,10m² de área útil, a área comum de 98,74 m², já incluída a área correspondente a 02 vagas de garagem determinadas cobertas de nº 584 e 585 localizadas no subsolo 1, perfazendo

190,84 m² de área total, no estado em que se encontra, representa nesta data

a importância de R$ 710.000,00(setecentos e dez mil reais). Já sendo

considerada a depreciação em 2,5%(dois e meio) em relação ao tempo, de idade de construção, manutenção e localização. Apresentando suas justificativas nos itens 17 e 18.

21.1. TABELA CONCLUSIVA (por arredondamento de mercado)

TABELA RESUMO DOS VALORES APURADOS

IMÓVEL VALOR TOTAL GERAL DA

AVALIAÇÃO

Condomínio Lumina

Avenida Sargento Geraldo Sant’Ana, 660 – Jardim Taquaral - Apartamento Nº 62-A- 6º pavimento –

Bloco A – Incluindo 02 Vagas de garagem determinadas cobertas de nº 584 e 585 localizadas

no subsolo 1

Matrícula Nº 331.641 11º RI (Reg. Imóveis)

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23. GRÁFICO - HOMOGENEIZAÇÃO DE DADOS E RESULTADO DAS

COLETAS

Gráfico Demonstrativo

JUSTIFICATIVA: Face a especificidade do IA, na localidade e tempo de construção, foi necessário localizar referenciais dentro da menor distância possível, recorremos a utilização de amostras com características semelhantes, inclusive à venda no próprio condomínio.

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EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS

Valor apurado pela Fórmula Genérica Venda: Valor de Venda IA = Valor de Venda IA = ((94.896,85 / 12) X 92,10) - 2,5% Valor de Venda IA = (7.908,07 X 92,10) - 2,5% Valor de Venda IA = 728.333,33 - 2,5% Valor de Venda IA = 728.333,33 – 18.208,33 Valor de Venda IA = 710.125,00

Valor de Venda m² sem depreciação:

(valores referenciais(venda) (01 a 12)) ______________________________ / 12 (valores referenciais(m²) (01 a 12)) ___________________________ = Valor m² 12

Valor de Venda (m²) sem depreciação = (8.740.000,00 / 12) / (94.896,85 / 12) Valor de Venda (m²) sem depreciação = 728.333,33 / 7.908,07

Valor(m²) IA = 92,10m²

Valor de Venda do IA = Valor de Venda (m²) (sem DPC) X AU - 2,5% (DPC) Valor de Venda do IA = (7.908,07 X AU) - 2,5%

Valor de Venda do IA = (7.908,07 X 92,10) - 2,5% Valor de Venda do IA = 728.333,33 - 18.208,33 Valor de Venda do IA = R$ 710.125,00 (valores referenciais m² (01 a 12) __________________________ X 12 AU - (2,5)% (depr.)

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Valor da Avaliação:

Valor de Venda = Valor médio paradigma (tabela homogeneização) - 2,5% DPC

R$ 710.125,00 = R$ 728.333,33 - 2.5% (deságio) R$ 710.125,00 = R$ 728.333,33 - R$ 18.208,33 Valor de Venda = R$ 710.125,00

Valor médio de Venda por m² - (menos) 2,5%(deságio) = (igual) Valor de Venda Depreciado / (dividido) Área útil

R$ 7.908,07 - 2,5% (deságio) = R$ 710.125,00 / 92,10 (m²) R$ 7.908,07 - R$ 197,70 = R$ 7.710,37 m²

Valor médio de Venda por m² = R$ 7.710,37 m²

Valor de Venda = Valor médio de Venda por m² (depreciado) X Área útil m² Valor de Venda = R$ 7.710,37 m² X 92,10 = R$ 710.125,00

Valor Total Geral da Avaliação (VTGA) =

R$ 710.125,00

Por arredondamento de mercado

TABELA RESUMO DOS VALORES APURADOS

VALOR TOTAL GERAL DA

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Mui respeitosamente,

Dado por encerrado o presente PTAM de 62 folhas, vindo todas rubricadas e sendo esta última datada e assinada por este Perito Avaliador e Corretor de Imóveis, seguem em anexo elementos que são parte integrante deste trabalho.

Agradecemos a oportunidade da preparação e apresentação de um trabalho de grande Responsabilidade e nos colocamos à disposição de V.Sa. para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários.

São Paulo, 06 de Novembro de 2020.

Atenciosamente,

24. Assinatura

Wagner Gabassi CRECI 165387-F

(51)

25. DADOS DO AVALIADOR

Nome: Wagner Gabassi - Perito Avaliador

Conselho Regional de Corretores de Imóveis - SP inscrição nº 165.387 Inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários _{– COFECI 20.350}

Carteira Profissional

Credencial Conselho do CRECI

Escritório Sede Própria:

Rua Ricardo Martinez Lourente, 33 – Santo Amaro São Paulo – SP – CEP 04696-190

Tel: 55 11 5548-6459 / 11 98986-8050 Site: http://wagnergabassi.wixsite.com/perito E-mail: peritogabassi@gmail.com

(52)

Mais de 24 anos exercendo atividades na área de Administração Comercial e Empresarial, sendo 07 anos como Comerciante, 12 anos como Empresário e 04 anos como Consultor Imobiliário.

Corretor de Imóveis inscrito no CRECISP sob nº 165.387. Técnico em Avaliações Imobiliárias pelo PROECCI / CRECI – OSASCO - SP. Inscrito no CNAI sob nº 20.350 (Cadastro Nacional dos Avaliadores Imobiliários). Membro do Conselho do CRECI – OSASCO - SP. Técnico em Transações Imobiliárias pelo Instituto Monitor de São Paulo. Perito Judicial pelo CRECISP. Membro do Grupo de Perícias CRECISP perante Tribunais, Ministério Público Estadual, Federal e Autarquias.

 Graduação Gestão Imobiliária (Universidade Estácio - UNESA – Concluído).  Técnico em Transações Imobiliárias em 2013.

 Corretor de Imóveis sob registro CRECISP 165387-F.  Curso de Perito Judicial pelo CRECISP.

 Cadastrado como Perito Judicial Ativo no TJSP e TRT2  Curso Coaching pelo CRECISP.

 Curso Documentação Imobiliária pelo CRECISP.  Avaliador Imobiliário pelo PROECCI – CRECI.

 Inscrito no CNAI nº 20.350 - Cadastro Nacional dos Avaliadores Imobiliários  Graduação: Direito FMU (Incompleto 6º semestre).

 Perito Judicial perante o TJSP e TRT.  Membro do Conselho Regional CRECI.

 Corretor associado Imobiliária Lopes 2013 - 2015 Ranking 1º Colocado.  Corretor associado Imobiliária Fernandez Mera 2015 – 2016.

 Membro da Fundação Provida desde 1998. Curso Provida AV. 1, experiência em análise psicanalítica livre do comportamental e recursos humanos para Conciliação, Mediação e Solução de Conflitos Pessoais, Familiares e Profissionais.

 Atuante a mais de 23 anos na área empresarial comercial.  Cliente Van Gogh Banco Santander desde 03 de 1996.

 Credenciado Imobiliário Habilitado na Caixa Econômica Federal.

 Formação Especialização em Documentação, Compra e Venda Imobiliária.  Atuante pela Justiça Gratuita _{– Defensoria Pública}

Últimos trabalhos na área Judicial

 Perito Judicial nomeado para Avaliação de Prédio Público

Avaliação da Torre do TJSP com 13.156 m² - Fórum Santo Amaro Avaliação da Torre do TRT com 9.835 m² - Fórum Trabalhista da Zona Sul Avaliação comercial CREMESP – Conselho Regional de Medicina de SP  Perito Judicial nomeado:

Fórum João Mendes – 18º , 29ª Vara Cível

Fórum Santo Amaro – Prédio Nações Unidas - 1ª, 2ª, 3ª, 5ª, 6ª Vara Cível Fórum Jabaquara - 1ª Vara Cível / Fórum Santo André - 1ª Vara Cível

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26. ANEXOS

 ANEXO I - Matrícula atualizada  ANEXO II - IPTU débitos

 ANEXO III - IPTU débitos dívida ativa  ANEXO IV - Valor venal ITBI

 ANEXO V _{– IPTU 2020}

 ANEXO VI - Planilha atualizada de débitos condominiais  ANEXO VII - Termo de Vistoria de Imóvel

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ANEXO I _{– MATRÍCULA ATUALIZADA Nº 331.641 CARTÓRIO 11º RI}

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ANEXO II _{– IPTU DÉBITOS EXERCÍCIO ATUAL E ANTERIORES – EXISTEM} DÉBITOS

ANEXO III _{– IPTU DÉBITOS DÍVIDA ATIVA – ATUALIZADOS ATÉ}

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ANEXO VI _{– PLANILHA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS – ATUALIZADA ATÉ} 06/11/2020

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ANEXO VII _{– TERMO DE VISTORIA DE IMÓVEL}

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