3.5 Principais características dos projetos aprovados na
Operação Urbana Faria Lima no período de 1995 a 2004
Todos esses dados foram obtidos junto à Secretaria Municipal do Planejamento (Sempla) e devidamente comprovados pelo autor no Diário Oficial do Município (DOM). Esta tabela permitiu agrupar todos os dados relativos a cada operação afim de que se pudesse avaliar tanto adensamento quanto a valorização.
Tabela 1: Relação em ordem cronológica de aprovação e as principais características de todas as propostas aprovadas na O.U.F.L. no período de 1995–2004
Nº PR. D/I S Q L DATA ENDEREÇO AT
(m2) ZONA USO CA1
TO (%)
AP1 (m2) CA2
TO2 (%)
AP2 (m2)
AAC (m2)
VHC (R$/UFIR)
VA - IGPM 12/2004 (R$)
PREÇO DO m2 (R$) 001 I 083 206 0054 23/05/1995 RUA PROFESSOR ARTURRAMOS ,327,339,361 2.131,65 Z2 R3-01 2,00 50,00 4.263,30 3,97 22,99 8.454,12 4.190,82 1.020.989,10 2.089.346,07 498,55 002 I 299 009 0040 24/06/1995 RUA SALVADOR CARDOSO RUA NAPOLEÃO MICHEL 2.112,20 Z2 R3-01 2,00 50,00 4.224,40 3,52 24,00 7.434,94 3.210,54 703.594,95 1.405.182,41 437,68
007 D 299 014 0097 21/12/1996 RUAS HORACIO LAFER, IGUATEMÍ, ASPÁSIA E N. FARIA LIMA 19.690,00 Z8-200/Z2 S2 0,50 50,00 9.845,00 4,00 70,00 78.760,00 31.366,00 17.518.462,67 37.927.989,73 1.209,21
008 I 015 073 0120 04/08/1997 RUA VALÉRIO CARVALHO, 70 4.497,98 Z2 R3,S2,C2 1,00 50,00 4.497,98 4,00 70,00 17.991,92 13.493,94 2.667.984,10 5.649.451,68 418,67
010 D 083 007 0024 27/04/1996AV. PEDROSO DE MORAES E RUA COROPÉS 2.309,98 Z8-CR1/Z2 E3 1,00 50,00 2.309,98 2,10 70,00 4.850,96 2.540,98 645.860,50 1.382.416,62 544,05
011 I 299 033 0349 09/07/1997AV. CIDADE JARDIM XRUA ARAÇARI 1.932,66 Z8-CR1 R3/01 2,00 50,00 3.865,32 4,00 34,00 7.730,64 3.865,32 1.243.359,00 2.635.198,01 681,75 012 I 299 022 0036 08/08/1996 RUA MINAS DA PRATA X FERNANDES DE ABREU 3.679,70 Z2 S2 1,00 50,00 3.679,70 4,00 19,00 14.718,80 11.039,10 2.011.048,02 4.407.571,25 399,27 014 I 083 103 *64 31/01/1996AV. DAS NAÇÕES UNIDAS E RUA EUGÊNIO DE MEDEIROS 9.053,66 Z2 S2 1,00 50,00 9.053,66 2,40 40,63 21.728,78 12.675,12 4.401.407,68 9.580.808,79 755,87 015 I 299 019 0032 10/08/1996 RUA FERNANDES DE ABREU, 288 a 318 1.186,10 Z2 R3-01 2,00 50,00 2.372,20 4,00 25,00 4.744,40 2.372,20 657.656,57 1.441.371,94 607,61
019 D 083 007 *5 06/12/1997AV. PEDROSO DE MORAES E RUA COROPÉS 5.786,50 Z8-CR1/Z2 S2.1/E3/C2 3,00 50,00 17.359,50 4,00 50,00 23.146,00 5.786,50 3.956.370,92 8.185.410,51 1.414,57
020 I 015 074 *40 17/02/1996 RUA DIGO MOREIRA, 132, 152, 154 2.130,00 Z2 S2 1,00 50,00 2.130,00 4,00 29,80 8.520,00 6.390,00 1.363.581,51 2.939.603,78 460,03 021 I 015 092 0016 09/03/1996 RUA TAVARES CABRAL, 102 841,00 Z2 S2 1,00 50,00 841,00 3,20 41,71 2.691,20 1.850,20 374.079,88 794.657,95 429,50
022 D 299 073 *19 07/05/1996 RUA GOMES DE CARVALHO,1256, 1266, 1276 800,00 Z3 S2 2,50 50,00 2.000,00 4,00 35,50 3.200,00 1.200,00 217.207,67 457.812,83 381,51
031 I 041 287 *17 19/11/1996 RUA AFONSO BRAZXRUA MAINÁ 2.050,50 Z1-18 R3/01 1,00 50,00 2.050,50 3,53 22,03 7.230,06 5.179,56 1.463.773,03 3.192.453,37 616,36 032 I 084 248 0051 22/10/1996 RUA SALVADOR CARDOSO, 86 1.921,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 3.842,00 4,00 25,00 7.684,00 3.842,00 1.073.810,33 2.346.650,89 610,79
033 D 041 061 *12 05/12/1996 RUA TUIM 1.362,72 Z2 R3-01 1,00 50,00 1.362,72 4,00 30,00 5.450,88 4.088,16 508.320,10 1.100.528,05 269,20 034 D 041 061 *12 05/12/1996 RUA TUIM 1.568,52 Z2 R3-01 1,00 50,00 1.568,52 4,00 25,00 6.274,08 4.705,56 634.804,56 1.374.370,64 292,07
038 I 299 009 *94 26/11/1996 RUA SALVADOR CARDOSO, 146, 124 E 122 E BRIGADEIRO
VELOSO
2.764,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 5.528,00 4,00 25,00 11.056,00 5.528,00 1.260.314,23 2.748.714,67 497,23
039 I 083 197 *67 11/04/1997 RUA HANS NOBILING, 195,223 1.008,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 2.016,00 4,00 25,00 4.032,00 2.016,00 960.693,89 2.057.255,47 1.020,46 044 I 041 287 0038 06/03/1997 RUA INAJAROBA XRUA EUSCLIDES RAMOS PARENTE XRUA
IMAITÁ
1.452,00 Z18 R3/01 1,00 50,00 1.452,00 4,00 23,00 5.808,00 4.356,00 1.209.449,53 2.607.667,69 598,64
046 D 041 036 *13 05/06/1997 RUA INAJAROBA, 120 1.419,14 Z8-CR6/Z2 R3/01 1,00 50,00 1.419,14 4,00 39,46 5.676,56 4.257,42 622.709,30 1.320.979,48 310,28
048 I 041 079 0067 04/09/1997 RUA PINTASSILGO, 36 1.000,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 2.000,00 3,28 22,00 3.280,00 1.280,00 290.953,00 613.129,82 479,01
050 I 041 288 0001 09/07/1997 RUA MAINÁ E RUA INAJAROBA 1.612,44 Z8-CR6/Z1 R3-01 1,00 50,00 1.612,44 4,00 25,00 6.449,76 4.837,32 1.282.000,41 2.717.095,33 561,69 052 I 299 015 0252 09/07/1997 RUA LEOPOLDO COLTO MAGALHÃES, 1274 1.380,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 2.760,00 4,00 25,00 5.520,00 2.760,00 724.637,68 1.535.810,47 556,45 053 I 299 095 *2 04/09/1997 RUA HELION POVOA, 142, 153, 159 1.400,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 2.800,00 4,00 26,60 5.600,00 2.982,00 548.967,94 1.156.848,75 387,94 054 I 083 054 0172 20/08/1998CEL. IRLANDINO SNDOVAL, 81 350,00 Z8-CR1/Z1-013 S-ESPECIAL 1,00 50,00 350,00 2,19 50,00 765,63 415,63 72.833,21 156.411,72 376,33 056 I 041 288 *5 04/09/1997 RUA AFONSO BRAZ, 78, 103, 115, 131 E RUA MAINÁ, 49 2.663,32 Z1-018 R3-01 1,00 50,00 2.663,32 4,00 29,00 10.653,28 3.214,77 2.195.871,76 4.627.394,99 1.439,42 059 I 299 028 0463 09/07/1997AV. FARIA LIMA 2.735,00 Z9-022 R3-01 1,00 50,00 2.735,00 4,00 37,00 10.940,00 8.205,00 2.642.512,08 5.600.588,87 682,58 060 I 016 137 *39 18/10/1997 RUA LEPOLDO COLTO DE MAGALHÃES X AV. PRES. JUCELINO
KUBISTSHECK
3.616,17 Z2 S2.1/E3/C2 1,00 50,00 3.616,17 4,00 32,00 14.464,68 10.848,51 2.173.913,04 4.564.316,51 420,73
061 I 041 038 0027 18/10/1997 RUA CANÁRIO X AV. REPÚBLICA DO LÍBANO 4.500,00 Z8-CR1-I/Z1-018 R3-01 1,00 50,00 4.500,00 4,00 25,00 18.000,00 13.500,00 2.854.633,20 5.993.546,75 443,97 062 I 299 020 *156 23/12/1997AV. NOVA FAIRA LIMA XLEOPOLDO COUTO MAGALHÃES JR. 5.375,29 Z2 S2 1,00 50,00 5.375,29 4,00 25,41 21.501,16 16.125,87 7.160.807,25 14.815.129,35 918,72
063 D 083 015 *8 04/09/1997AV. PEDROSO DE MORAES XNATINGUI 1.275,00 Z2 R2-02/C2 1,00 50,00 1.275,00 4,00 50,00 5.100,00 3.825,00 925.686,20 1.950.713,05 509,99
065 I 083 178 *63 23/12/1997 RUA TUCUMÃ, 461 E 471 1.200,00 Z2 R3-01 1,00 50,00 1.200,00 4,00 31,50 4.800,00 2.892,00 905.797,10 1.874.020,73 648,00 066 I 041 038 *17 30/05/2000 RUA INHAMBUX AV. REPÚBLICA DO LÍBANO 2.100,00 Z8-CR1-I/Z1-018 R3-01 1,00 50,00 2.100,00 4,00 25,00 8.400,00 6.300,00 1.273.376,56 2.461.187,69 390,66 067 I 083 197 0065 09/09/1998 RUA HANS NOBILING, 195 A 223 1.008,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 2.016,00 2,40 31,25 2.419,20 2.419,20 1.173.991,15 2.523.198,76 1.042,99
070 D 041 038 0045 23/12/1997AV. HÉLIO PELEGRINO X SAMPAIO GOIS 1.481,20 Z2 R3-01 1,00 50,00 1.481,20 4,00 25,00 5.924,80 4.443,60 569.208,18 1.177.645,55 265,02
075 I 041 008 *13 18/11/1998 RUA VISCONDE DE CACHOEIRA, 53 1.636,37 Z2 R3-01 2,00 50,00 3.272,74 4,00 27,00 6.545,48 3.514,93 780.355,84 1.727.356,02 491,43 077 I 299 015 *83 24/10/1998 RUA LEOPOLDO COLTO DE MAGALHÃES 1.946,96 Z2 R3-01 2,00 50,00 3.893,92 4,00 25,00 7.787,84 3.893,92 1.368.223,90 2.938.305,98 754,59
DADOS ANTERIORES À OPERAÇÃO URBANA DADOS POSTERIORES À OPERAÇÃO URBANA
Fonte: Caio A. Barbosa de Oliveira Fº com dados obtidos junto a Prefeitura do Município de São Paulo (PMSP)
TO1 - % Taxa de Ocupação - Lei de Zoneamento
AP1 m2 Área Permitida 1 - Área Permitida Pela Lei de Zoneamento CA2 Coeficiente de Aproveitamento com Operaçao Urbana TO2 - % Taxa de Ocupação com Oparação Urbana AP2 m2 Área Permitida com Operação Urbana AAC m2 Área Adicional Computável com Operação Urbana VHC - UFIR/R$ Valor Histórico da Contrapartida.
VA - R$ - 12/2004 Valor Atualizado.
PREÇO DO m2- R$/m2 Valor do m2 na área adicional computável
084 I 083 195 *21 02/03/1999 RUA HUNGRIA XRUA CAMPO VERDE XRUA GABRIEL
MONTEIRO DA SILVA
2.622,98 Z1-013 S2.1 1,00 50,00 2.622,98 4,00 50,00 10.491,92 7.868,94 1.582.561,65 3.211.533,83 408,13
085 I 299 117 *123 26/11/1998AV. SANTO AMARO XRUA CABO VERDE XRUA ALVORADA 782,50 Z8-CR2/Z8-CR6/Z2 E3.3 1,00 50,00 782,50 4,00 63,00 3.130,00 2.347,50 327.749,45 725.489,52 309,05
086 D 299 011 *21 30/01/1999AV. FARIA LIMA XRUA LOPES NETO 6.918,00 Z2 S2/C2 1,00 50,00 6.918,00 4,00 50,00 27.672,00 20.754,00 10.077.203,20 21.787.297,87 1.049,79
088 I 083 110 *19 10/05/2002 RUA HUNGRIA XRUA MANDURIX DO HELENA DE SALLES
GUSMÃO
2.856,98 Z1-013 S2.1 1,00 50,00 2.856,98 4,00 50,00 11.427,92 8.570,94 2.120.000,00 3.185.068,31 371,61
090 D 299 029 0046 07/12/1999AV. PRESIDIDENTE JUCELINO KUBITSCHEKX AV. FARIA LIMA 4.475,00 Z9-022 S2/C2 1,00 50,00 4.475,00 4,00 35,00 17.900,00 13.425,00 6.983.739,76 12.677.496,02 944,32
091 I 299 022 *118 19/03/1999 RUA MINAS DA PRATA XRUA RAMOS BATISTA 2.400,00 Z2 S2 1,00 50,00 2.400,00 4,00 50,00 9.600,00 7.200,00 1.733.797,34 3.518.440,38 488,67 092 I 083 128 0029 07/08/1999 RUA EUSÉBIO MATOSO 690 836,40 Z2 S2.1 1,00 50,00 836,40 4,00 39,00 3.345,60 2.509,20 443.193,44 865.297,47 344,85 094 I 015 091 *20 02/03/1999 RUA DOS CARIRIS, 88 A 102 1.419,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 2.838,00 3,30 25,00 4.682,70 1.844,70 343.356,57 696.782,49 377,72 095 I 041 288 *24 18/12/2002 RUA INHAMBUX AV. REPÚBLICA DO LÍBANO XRUA AFONSO
BRAZ
1.394,05 Z8-CR1/Z1 R3-01 1,00 50,00 1.394,05 4,00 50,00 5.576,20 4.182,15 3.204.800,00 3.915.932,16 936,34
096 I 083 230 0001 12/12/2000AV. REBOLÇAS X AVNAÇÕES UNIDAS. AV EUSÉBIO MATOSO 68.841,43 Z8-CR4 E Z8-CR1-I S2/C2 1,00 50,00 68.841,43 2,26 46,56 155.581,63 68.391,44 14.284.371,77 25.686.181,54 375,58
097 I 083 206 *36 21/08/1999AV. RUA FREDERICO CHOPIN, 45, 107, 135 E 157 2.608,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 5.216,00 3,22 25,00 8.389,94 3.175,90 1.325.486,18 2.587.898,95 814,86 098 I 041 287 0038 21/03/2000 RUA INAJAROBA X EUCLIDES PARENTE XRUA MAINÁ 1.452,00 Z8-CR6/Z1 R3-01 1,00 50,00 1.452,00 4,00 23,00 5.808,00 4.356,00 1.284.630,43 2.496.339,02 573,08 099 I 083 206 *28 28/08/1999 RUA FREDERICO CHOPIM, 239,243,263 2.040,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 4.080,00 4,00 31,25 8.160,00 4.080,00 1.944.728,76 3.796.917,38 930,62
100 I 041 286 0001 11/12/1999 RUA AFONSO BRÁZ, 251; 1.487,48 Z2 R3-01 2,00 50,00 2.974,96 4,00 31,25 5.949,92 3.569,95 935.516,89 1.698.232,19 475,70
106 D 083 007 *47 14/07/2000AV. BRIGADEIRO FARIA LIMA XRUA COROPÉS 5.189,97 Z2 S2/C2/E2/E3 1,00 50,00 5.189,97 4,00 50,00 20.759,88 15.569,91 5.223.810,66 9.856.485,24 633,05
107 I 299 117 0038 11/09/1999 RUA ALVORADA, 303 1.200,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 2.400,00 4,00 25,00 4.800,00 2.400,00 634.595,70 1.221.319,09 508,88
109 I 015 093 *15 04/09/1999 RUA TAVARES CABRAL, 213 1.232,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 2.464,00 4,00 32,47 4.928,00 2.464,00 742.067,55 1.428.155,38 579,61 113 D 083 016 0010 18/12/1999AV. PEDROSO DE MAORAES XRUA FERREIRA DE ARAÚJO 1.362,30 Z2 S2.1 1,00 50,00 1.362,30 3,97 51,00 5.408,33 4.046,03 868.696,00 1.576.933,06 389,75
114 I 299 009 0179 25/10/2000AV. PRESIDIDENTE JUCELINO KUBITSCHEKX AV. NAÇÕES
UNIDAS
61.055,85 Z2 S2/C2 2,00 50,00 122.111,70 2,75 50,00 167.903,59 104.167,67 28.000.427,59 50.816.133,32 487,83
115 D 083 007 0027 23/03/2000AV. PEDROSO DE MORAIS, 57 2.456,50 Z2 S2/C2 1,00 50,00 2.456,50 2,70 62,50 6.632,55 4.176,05 4.201.490,74 8.164.484,54 1.955,07
116 I 041 078 *3 20/05/2000 RUA PERIQUITO 2.500,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 5.000,00 4,00 30,24 10.000,00 5.000,00 1.044.074,81 2.017.992,28 403,60
117 I 083 131 *5 21/03/2000 RUA PADER CARVALHO, 366, 380, 384 1.732,50 Z2 R3-01 2,00 50,00 3.465,00 4,00 25,00 6.930,00 3.465,00 573.254,40 1.113.968,11 321,49
118 I 041 062 *28 20/05/2000AV. JURITI, 50 A 78 1.200,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 2.400,00 4,00 25,00 4.800,00 2.400,00 479.278,26 926.351,08 385,98
119 D 041 036 0037 13/09/2002 RUA INAJAROBA, 176, 186, E RUA INHAMBU, 156 1.022,20 Z8-CR6/Z2 R3-01 1,00 50,00 1.022,20 4,00 25,00 4.088,80 3.066,60 477.878,50 661.927,61 215,85
122 D 083 205 0215 21/09/2000 RUA PADRE CARVALHO, 283,295 E RUA FERNÃO DIAS; 2.920,48 Z2 R3-01 1,00 50,00 2.920,48 4,00 50,00 11.681,92 8.761,44 1.235.049,34 2.412.007,00 275,30
123 D 299 123 *3 18/08/2000 RUA IGUATEMI, 395 A 455 1.708,79 Z2 S2/C2 1,00 50,00 1.708,79 4,00 50,00 6.835,16 5.126,37 2.942.867,19 5.423.116,40 1.057,89
124 I 015 031 ***89 12/07/2000AV. FARIA LIMA XRUA PRUDENTE CORREIA 4.621,66 Z8-CR3/Z1 S2/C2 3,00 70,00 13.864,98 4,00 70,00 18.486,64 18.486,64 2.559.709,92 4.829.758,33 261,26
125 I 299 018 *60 25/01/2000 RUA LEOPOLDO COUTO DE MAGALHÃES JR. E RUA HORÁCIO
LAFER
4.073,95 Z2 S2 1,00 50,00 4.073,95 4,00 50,00 16.295,80 12.221,85 2.685.931,77 5.245.528,26 429,19
126 D 041 041 *41 10/11/2000 RUA ARAGUARI, 316, 320 FUNDOS, 322 E 340 1.420,24 Z2 R3-01 1,00 50,00 1.420,24 4,00 25,50 5.680,96 4.260,72 525.532,84 950.963,44 223,19
128 I 083 067 *93 31/10/2000 RUA TUCUMÃ, 73 E 99 1.125,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 2.250,00 4,00 40,00 4.500,00 2.250,00 1.355.135,80 2.459.346,78 1.093,04
129 D 299 022 *14 21/09/2000 RUA FERNANDES DE ABREU, 151 A 175 1.342,00 Z2 R3-01 1,00 50,00 1.342,00 4,00 50,00 5.368,00 4.026,00 1.289.822,39 2.518.976,79 625,68
130 D 299 020 0014 21/09/2000 RUA FERNANDES DE ABREU, 78, 90, 102 1.500,00 Z2 R3-01 1,00 50,00 1.500,00 4,00 50,00 6.000,00 4.500,00 1.513.758,11 2.956.315,21 656,96
131 I 299 038 *10 12/12/2000 RUA FUNCHAL, 418XRUA COLISEU 6.518,11Z2 S2.1 1,00 50,00 6.518,11 4,00 50,00 26.072,44 19.554,33 3.195.188,42 5.745.593,24 293,83
132 D 299 017 *144 10/11/2000AV. HORÁCIO LAFERX AV. FARIA LIMA X AV. LEOPOLDO COUTO DE MAGALHÃES JRXLOPES NETO
4.823,94 Z2 S2.1 1,00 50,00 4.823,94 4,00 50,00 19.295,76 14.471,82 5.068.044,36 9.170.739,70 633,70
134 I 299 019 *29 28/10/2000 RUA FERNANDES DE ABREU, 248 A 280 1.527,40 Z2 R3-01 2,00 50,00 3.054,80 4,00 32,00 6.109,60 3.054,80 1.160.605,21 2.106.306,02 689,51 135 D 299 028 *45 22/12/2000AV. JUCELINO KUBITSCHEK, 1203 5.849,81Z9-022 S2 1,00 50,00 5.849,81 4,00 50,00 23.399,24 17.549,43 6.272.906,68 11.279.951,43 642,75
136 D 041 058 *6 29/11/2000 RUA ARAGUARIXRUA PERIQUITO, RUA ITAIÓPOLIS 2.829,00 Z2 R3-01 1,00 50,00 2.829,00 4,00 40,00 11.316,00 8.487,00 972.435,39 1.759.643,60 207,33
137 I 041 038 *1 10/11/2000 RUA HUMAITÁXRUA CANÁRIO X AV. MINISTRO GABRIEL DE
RESENDE PASSOS
1.368,00 Z8-CR6/Z2 R3-01 2,00 50,00 2.736,00 4,00 25,00 5.472,00 2.736,00 845.785,17 1.530.467,20 559,38
139 D 299 023 ***14 09/12/2000AV. NOVA FARIA LIMA X AVJUCELINO KUBITSCHEK 5.172,73 Z2 S2/C2 1,00 50,00 5.172,73 4,00 35,00 20.690,92 15.518,19 7.232.036,46 13.004.660,23 838,03
140 I 299 093 *115 27/12/2001RUA GOMES DE CARVALHO,662/674 1.000,00 Z2 R3-01 1,00 50,00 1.000,00 3,99 41,00 3.986,70 2.766,70 548.800,00 840.254,49 303,70
142 D 299 022 *76 29/11/2000AVJUCELINO KUBITSCHEKXRUA MIRITIXRUA LICIO
NOGUEIRA
3.148,24 Z2 S2.1 1,00 50,00 3.148,24 4,00 36,70 12.592,96 9.444,72 4.142.031,76 7.495.099,18 793,58
149 D 083 015 *6 30/11/2001 AV. PEDROSO DE MORAES/RUA FERREIRA DE ARAÚJO 2.029,90 Z2 S2/C2 1,00 50,00 2.029,90 4,00 52,50 8.119,60 6.089,70 1.742.670,00 2.674.010,23 439,10
150 I 015 074 *45 18/09/2002 RUA DIOGO MOREIRA, 172, 184, 196 E R. DOS CORIRIS, 223,
231, 235, 245, 263, 271, 275, E 285
2.979,65 Z2 S2.1,S2.6,C1 1,00 50,00 2.979,65 4,00 31,25 11.918,60 8.938,95 1.835.913,00 2.542.992,62 284,48
151 D 041 077 *16 27/12/2001RUA PERIQUITO X RUA ITAIÓPOLIS 1.280,00 Z2 R3-01 1,00 50,00 1.280,00 3,84 50,00 4.912,48 3.632,48 521.951,00 799.146,64 220,00
155 D 299 020 *51 30/11/2001RUA FERNANDES DE ABREU, 122, 124, 130, 132, 132F XRUA
GARIMPEIROS
1.498,60 Z2 R3-01 1,00 50,00 1.498,60 4,00 24,33 5.994,40 4.495,80 1.737.013,64 2.665.330,93 592,85
158 I 041 078 *10 15/02/2002 RUA PERIQUITO, 198 A 238 3.000,00 Z2 R3-01 1,00 50,00 3.000,00 4,00 31,25 12.000,00 7.200,00 2.102.688,00 3.205.984,93 445,28
161 I 083 174 *214 15/02/2002 RUA COSTA CARVALHO XRUA VUPABUSSU 1.697,40 Z2 R3-01 1,00 50,00 1.697,40 3,40 31,25 5.771,08 4.073,68 1.148.000,00 1.750.364,63 429,68
163 I 041 079 *3 10/05/2002 RUA ARAGIARI E RUA GRAUNA 1.610,80 Z2 R3-01 2,00 50,00 3.221,60 4,00 25,00 6.443,20 3.221,60 1.073.600,00 1.612.966,67 500,67
164 D 299 124 *1 10/05/2002AV. FARIA LIMA XRUA ADOLFO TABACOWXRUA MARIA ROSA 2.818,64 Z2 S2/C2 2,00 50,00 5.637,28 4,00 50,00 11.274,56 2.313,40 1.310.929,50 1.969.528,30 851,36
167 I 041 083 *39 15/02/2002 RUA TUIM XRUA SABIÁ 1.350,20 Z2 R3-01 2,00 50,00 2.700,40 4,00 25,00 5.400,80 2.700,40 1.051.200,00 1.602.772,91 593,53
170 I 299 009 *55 02/10/2002 RUA TABAPUÃ, 1687, 1689, 1697 E RUA BRIGADEIRO 1.270,14 Z2 R3-01 2,00 50,00 2.540,28 4,00 29,00 5.080,56 2.895,92 1.577.600,00 2.103.717,17 726,44
171 I 041 038 *91 31/08/2002 RUA INHAMBUX AVREPÚBLICA DO LÍBANO 3.049,00 Z8-CR1-I/Z1-017 R3-01 1,00 50,00 3.049,00 4,00 258,00 12.196,00 9.147,00 1.273.376,56 1.806.130,10 197,46
172 I 041 031 *21 10/05/2002 RUA CEL. ARTURA DE PAULA FERREIRA XRUA NOTE APRAZÍVEL
1.336,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 2.672,00 4,00 25,00 5.344,00 2.672,00 1.072.541,00 1.611.375,63 603,06
173 I 083 206 *36 21/08/2002 RUA FREDERICO CHOPIM, 31 A 157 3.318,15 Z2 R3-01 2,00 50,00 6.636,30 2,80 22,83 9.284,18 2.647,88 1.325.486,18 1.880.041,27 710,02
174 I 299 005 *468 13/09/2002 RUA MÁRIO FERRÁZ392 E 496 3.820,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 7.640,00 4,00 25,00 15.280,00 7.640,00 4.500.000,00 6.233.120,42 815,85
175 I 299 005 *46 13/09/2002 RUA JACURICI, 185, 203, 215, 225 1.472,96 Z2 R3-01 2,00 50,00 2.945,92 4,00 25,00 5.891,84 2.945,92 1.616.800,00 2.239.490,91 760,20
176 D 041 034 *100 21/08/2002 RUA DIOGO JACOME XRUA GARARUX BARRA DO PEIXE 3.318,83 Z2 R3-01 1,00 50,00 3.318,83 4,00 50,00 13.275,32 9.956,49 1.316.470,00 1.867.252,91 187,54
177 D 041 056 *3 24/08/2002 RUA MARCOS LOPES XRUA MONTE APRAZIVEL 1.743,34 Z2 R3-01 1,00 50,00 1.743,34 4,00 32,00 6.973,36 5.230,02 740.919,50 1.050.904,38 200,94
178 I 041 286 *7 31/08/2002 RUA EUCLIDES PARENTE RAMOS XRUA INJAROBA 1.805,50 Z8-CR6/Z2 R3-01 1,00 50,00 1.805,50 4,00 50,00 7.222,00 5.416,50 3.208.000,00 4.550.158,64 840,06
180 I 041 033 *7 19/11/2002 RUA DIGO JACOME XRUA GARARÚXRUA AFONÇO BRAZ 4.739,91Z2 R3-01 1,00 50,00 4.739,91 4,00 50,00 18.959,64 14.217,93 7.651.200,00 9.699.604,84 682,21 181 I 083 197 *76 13/09/2002 RUA HUNGRIA, 517 A 544 1.012,57 Z2 S2 1,00 50,00 1.012,57 3,95 35,00 3.999,65 2.987,08 1.074.382,40 1.488.167,75 498,20
182 I 015 093 *12 24/08/2002 RUA TAVARES CABRAL, 173 A 209 1.344,00 Z2 S2 1,00 50,00 1.344,00 4,00 31,25 5.376,00 4.032,00 989.600,00 1.403.627,49 348,12
184 I 041 038 0044 24/08/2002 RUA CEL. UMAITAHVILA NOVA, 45 710,60 Z8-CR6/Z1 R3-01 1,00 50,00 710,60 4,00 50,00 2.842,40 2.131,80 1.288.000,00 1.826.871,67 856,96
185 I 016 136 0017 28/05/2003 RUA LEOPOLDO COLTO DE MAGALHÃES JR. XLUIS DIAS 1.500,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 3.000,00 3,32 25,00 4.980,00 1.991,50 831.074,96 949.372,73 476,71 187 D 299 020 0097 01/01/2003 RUA FERNANDES DE ABREU 1.643,50 Z2 R3-01 1,00 50,00 1.643,50 4,00 40,00 6.574,00 4.930,50 1.904.969,00 2.274.690,18 461,35
188 D 041 057 0010 07/11/2002 RUA CEL. ARTURA DE PAULA FERREIRA E RUA QUIÇABA 1.863,50 Z2 R3-01 1,00 50,00 1.863,50 4,00 50,00 7.454,00 5.590,50 791.987,00 1.004.020,41 179,59
189 D 299 126 *2 26/12/2004AV . FARIA LIMA XRUA ASPÁSIA, 98 4.513,31Z2 S2.1/C2.2/S2.6 1,00 50,00 4.513,31 4,00 25,00 18.053,24 13.539,93 9.658.483,40 9.658.483,40 713,33
190 D 299 022 *193 23/07/2003AV. JUCELINO KUBITSCHEK, XRUA MIRITIXRUA LICIO
NOGUEIRA
3.298,24 Z2 S2/R3/01 2,00 50,00 6.596,48 4,00 36,00 13.192,96 6.596,48 2.784.133,00 3.226.153,66 489,07
191 D 083 206 *27 25/01/2003 RUA FREDERICO CHOPINXRUA FRANZ SCHUNBERT X AV
CIDADE JARDIM
2.910,17 Z2 R3-01 1,00 50,00 2.910,17 4,00 30,00 11.640,68 6.780,70 3.522.901,00 4.206.634,50 620,38
192 I 083 208 *7 22/02/2003 RUA FRANZ SCHUBERT, 111, 135, 145, 159, 171, 193 2.760,50 Z2 R3-01 2,00 50,00 5.521,00 4,00 25,00 11.042,00 5.521,00 3.042.856,80 3.552.422,26 643,44
194 I 083 197 *55 31/05/2003 RUA HUNGRIA, 620, 622, 644 E 648 1.008,00 Z2 S2 2,00 50,00 2.016,00 4,00 42,50 4.032,00 2.016,00 1.184.376,80 1.352.964,64 671,11 195 I 299 022 0124 31/07/2003 RUA FERNANDES DE ABREU, 199 1.140,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 2.280,00 4,00 25,00 4.560,00 2.280,00 1.599.907,20 1.853.915,20 813,12
196 D 041 057 *3 28/05/2003 RUA MONTE APRAZÍVELXRUA QUIAÇABA XRUA CEL. ARTUR
DE PAULA FERREIRA
1.082,11Z2 R3-01 1,00 50,00 1.082,11 4,00 50,00 4.328,44 3.246,33 459.896,75 525.359,87 161,83
197 I 041 031 *16 31/03/2003 RUA CEL. ARTUR DE PAULA FERREIRA XRUA MONTE APRAZÍVEL
1.566,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 3.132,00 4,00 25,00 6.264,00 3.132,00 1.266.256,20 1.444.676,81 461,26
200 I 041 282 *5 31/07/2003 RUA CEL. ARTHUR DE PAULA FERREIRA, 203, 208, 215, 227, 237
E RUA MONTE APRAZÍVEL, 410 E 416
1.372,00 Z2 R3-01 1,00 50,00 1.372,00 4,00 29,00 5.488,00 4.116,00 734.020,00 850.556,10 206,65
202 I 299 015 0006 12/10/2004 RUA LEOPOLDO COUTO MAGALHÃES, 1284 1.120,00 Z2 R3-01 2,00 50,00 2.240,00 4,00 25,00 4.480,00 2.240,00 1.705.921,60 1.732.648,72 773,50
203 D 299 020 *160 17/12/2004 RUA LEOPOLDO COUTO MAGALHÃES, 197, 1105 2.679,78 Z2 R3-01 1,00 50,00 2.679,78 4,00 43,00 10.719,12 7.995,30 3.910.036,80 3.910.036,80 489,04
204 I 041 062 *11 12/12/2003 RUA TUIM, 117, 123, 131, 137 E AV SABIÁ 1.700,00 Z2 R3-01 1,00 50,00 1.700,00 4,00 40,00 6.800,00 4.675,00 2.194.499,20 2.467.059,03 527,71
205 D 041 056 *7 30/12/2003 RUA MARCOS LOPES, 1.652,00 Z2 R3-01 1,00 50,00 1.652,00 4,00 50,00 6.608,00 4.956,00 883.820,00 993.591,66 200,48
210 I 299 018 *33 08/04/2004AV. HORÁCIO LAFER , 105 A 135 1.975,00 Z2 R3-01 1,00 50,00 1.975,00 3,96 33,30 7.815,08 5.852,49 2.932.068,50 3.170.418,76 541,72
215 D 299 122 *169 04/09/2004 RUA ARAÇARI, 207, 217 E 225 1.147,90 Z2 R3-01 1,00 50,00 1.147,90 4,00 28,00 4.591,60 3.443,70 1.939.034,99 1.977.043,95 574,10
216 I 015 092 0042 23/12/2004AV. BRIGADEIRO FAIRA LIMA XRUA DIOGO MOREIRA 900,47 Z8-CR3/Z2 S2 3,00 70,00 2.701,41 4,00 50,00 3.601,88 900,47 632.361,26 632.361,26 702,26 217 I 299 004 *87 04/09/2004AV. CIDADE JARDIM, 897, 893, 867XRUA CAMARGO CABRAL
Nº20, 30
2.445,68 Z2 R3-01 2,00 50,00 4.891,36 4,00 25,51 9.782,72 4.891,36 4.439.292,60 4.526.311,61 925,37
218 I 299 018 *53 04/09/2004 RUA LEOPOUDO COLTO MAGALHÃES JR. 1377 A 1419 1.735,50 Z2 R3-01 2,00 50,00 3.471,00 4,00 25,00 6.942,00 3.471,00 2.643.416,80 2.695.233,06 776,50
AQUITARVALIM, AV SANTO AMARO
Fonte: Caio A. Barbosa de Oliveira Fº com dados obtidos junto a Prefeitura do Município de São Paulo (PMSP)
Tabela 2: Tabela em ordem cronológica de aprovação e as principais características dos projetos aprovados na O.U.F.L. cujo objetivo era a mudança de uso.
Nº PR. D/I S Q L DATA ENDEREÇO AT
(m2) ZONA USO CA1
TO (%)
AP1 (m2) CA2
TO2 (%)
AP2 (m2)
AAC (m2)
VHC (R$/UFIR)
VA - IGPM 12/2004 (R$)
PREÇO DO m2 (R$)
004 I 016 154 22 18/10/1997 RUA DR. EDUARDO SOUSA ARANHA, 387 2.228,00 Z2 S2 001 050 2.228,00 004 025 8.912,00 6.684,00 270.092,22 567.081,73 84,84
017 D 299 028 045 07/05/1996AV. JUCELINO KUBITSCHEK, 1203 4.390,00 Z9-022 C2.2 001 050 4.390,00 000 029 1.641,86 4.390,00 600.036,20 1.274.656,99 290,35
026 I 015 100 79 12/11/1996 RUA IRAMAIA, 200 210,00 Z2 ESCRITÓRIO 001 050 210,00 001 069 260,40 50,40 79.122,87 172.565,05 3.423,91
028 I 083 110 021 12/12/1996 RUA DONA HELENA DE SALLES GUSMÃO 822,70 Z1 ESCRITÓRIO 001 050 822,70 001 042 493,62 822,70 90.426,13 195.775,25 237,97
040 D 083 007 019 18/10/1997AV. PEDRODO DE MORAIS/AV. FARIA LIMA 390,42 Z8-CR1/Z2 C1.2 001 050 390,42 000 033 156,17 390,42 75.014,82 157.500,04 403,41
041 D 299 023 *77 26/11/1998AV. FARIA LIMA XRUA PROF. ATÍLIO INNOCENTI 2.767,27 Z2 S2.8 001 050 2.767,27 000 022 816,34 2.767,27 144.365,83 319.560,86 115,48
051 D 299 020 136 03/12/1998 RUA LÍCIO NOGUEIRA 1.438,00 Z2 S2.8 001 050 1.438,00 000 015 431,40 1.509,00 296.535,22 635.988,48 421,46
069 I 083 067 78 30/01/1999 RUA FREIGALVÃO, 135, 340,00 Z2 C2/S2 001 050 340,00 002 093 510,00 170,00 98.845,07 213.706,81 1.257,10
111 I 299 099 102 11/12/1999AV. DOS BANDEIRANTES XRUA ALVORADA XRUA DR. ROGER PATTI
10.501,00 Z2 S2.8 E C1.2 001 050 10.501,00 001 031 5.345,01 10.501,00 361.310,13 655.881,79 62,46
121 I 299 030 *9 15/02/2002AV. PRESIDENTE JUCELINO KUBITSHECK, S/N 1.436,75 Z9-022 S2.8 001 050 1.436,75 000 013 603,44 1.436,75 300.000,00 457.412,36 318,37
127 I 016 137 *12 02/01/2000 RUA JOÃO CACHOERIA XRUA LEOPOLDO COLTO DE MAGALHÃES JR. X AV. PRES. J.KUBITSCHECK
17.854,28 Z2 C2.3/S2.6 001 050 17.854,28 001 070 25.817,29 17.854,28 6.094.352,04 11.902.050,61 666,62
168 I 083 053 98 06/12/2003 RUA CEL. IRLANDINO SANDOVAL, 58 330,00 Z1-013 Z8-CR1-II 001 050 330,00 001 042 231,00 330,00 105.882,48 119.033,23 360,71
169 I 015 080 *45 02/10/2002AV. BRIGADEIRO FARIA LIMA XRUA SAMPAIO VIDAL 2.690,35 Z8-CR3/Z1-12 S2.1 003 070 8.071,05 003 070 8.044,15 - 1.028.000,00 1.370.829,90
-193 I 083 208 *13 08/03/2003 RUA FRANZ SCHUBERT,15 A 65 2.213,29 Z8-CR4/Z2 S2/C2 001 050 2.213,29 002 056 3.607,66 1.394,37 1.147.164,80 1.319.068,17 945,99
208 I 083 194 *48 14/07/2004 RUA HUNGRIA XRUA CAMPO VERDE XRUA DONA ELISA PEREIRA DE BARROS
2.770,99 Z-013 S2.1 001 050 2.770,99 001 050 3.020,38 249,39 1.878.298,00 1.951.890,87 7.826,69
DADOS ANTERIORES À OPERAÇÃO URBANA DADOS POSTERIORES À OPERAÇÃO URBANA
Tabela 4:Área diretamente beneficiada comercial Tabela 5:Área indiretamente Beneficiada residencial Tabela 6:Área indiretamente beneficiada comercial
Tabela 3: Tabela em ordem cronológica de aprovação e o valor médio anual do m2 de área outorgada (Área Diretamente
Beneficiada Residencial)
Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2
033 4.088,16 1.100.528,05 269,20 046 4.257,42 1.320.979,48 310,28 034 4.705,56 1.374.370,64 292,07 063 3.825,00 1.950.713,05 509,99 070 4.443,60 1.177.645,55 265,02
- - - - 2 8.793,72 2.474.898,69 280,64 3 12.526,02 4.449.338,08 361,76 - - - - - - -
-RESIDENCIAL
1995 1996 1997 1998 1999
Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2
122 8.761,44 2.412.007,00 275,30 155 4.495,80 2.665.330,93 592,85 176 9.956,49 1.867.252,91 187,54 187 4.930,50 2.274.690,18 461,35 215 3.443,70 1.977.043,95 574,10
129 4.026,00 2.518.976,79 625,68 151 3.632,48 799.146,64 220,00 177 5.230,02 1.050.904,38 200,94 191 6.780,70 4.206.634,50 620,38 222 2.929,24 657.067,21 224,31 130 4.500,00 2.956.315,21 656,96 119 3.066,60 661.927,61 215,85 196 3.246,33 525.359,87 161,83 203 7.995,30 3.910.036,80 489,04
126 4.260,72 950.963,44 223,19 188 5.590,50 1.004.020,41 179,59 205 4.956,00 993.591,66 200,48
136 8.487,00 1.759.643,60 207,33
143 6.300,00 3.629.402,14 576,10
6 36.335,16 14.227.308,18 427,43 2 8.128,28 3.464.477,56 406,42 4 23.843,61 4.584.105,31 195,98 4 19.913,53 8.000.276,21 361,01 3 14.368,24 6.544.147,97 429,15
RESIDENCIAL
2000 2001 2002 2003 2004
- - - - 3 35.106,98 39.768.219,18 711,59 1 5.786,50 8.185.410,51 1.414,57 2 5.901,00 2.389.923,66 405,32 4 101.167,67 49.864.946,75 650,87
Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2
115 4.176,05 8.164.484,54 1.955,07 149 6.089,70 2.674.010,23 439,10 164 2.313,40 1.969.528,30 851,36 190 6.596,48 3.226.153,66 489,07 189 13.539,93 9.658.483,40 713,33
106 15.569,91 9.856.485,24 633,05 148 7.855,35 5.451.976,71 694,05
123 5.126,37 5.423.116,40 1.057,89
132 14.471,82 9.170.739,70 633,70
142 9.444,72 7.495.099,18 793,58
139 15.518,19 13.004.660,23 838,03
135 17.549,43 11.279.951,43 642,75
7 81.856,49 64.394.536,72 936,29 1 6.089,70 2.674.010,23 439,10 2 10.168,75 7.421.505,02 772,70 1 6.596,48 3.226.153,66 489,07 1 13.539,93 9.658.483,40 713,33
COMERCIAL
2000 2001 2002 2003 2004
Fonte: Caio A. Barbosa de Oliveira Fº com dados obtidos junto a Prefeitura do Município de São Paulo (PMSP)
Tabela 5: Tabela em ordem cronológica de aprovação e o valor médio anual do m2de área outorgada (Área Indiretamente Beneficiada Residencial)
Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2
001 4.190,82 2.089.346,07 498,55 015 2.372,20 1.441.371,94 607,61 044 4.356,00 2.607.667,69 598,64 067 2.419,20 2.523.198,76 1.042,99 094 1.844,70 696.782,49 377,72 002 3.210,54 1.405.182,41 437,68 032 3.842,00 2.346.650,89 610,79 039 2.016,00 2.057.255,47 1.020,46 077 3.893,92 2.938.305,98 754,59 078 2.085,12 1.029.164,45 493,58 031 5.179,56 3.192.453,37 616,36 011 3.865,32 2.635.198,01 681,75 079 6.794,04 2.904.789,22 427,55 097 3.175,90 2.587.898,95 814,86 038 5.528,00 2.748.714,67 497,23 052 2.760,00 1.535.810,47 556,45 075 3.514,93 1.727.356,02 491,43 099 4.080,00 3.796.917,38 930,62 050 4.837,32 2.717.095,33 561,69 109 2.464,00 1.428.155,38 579,61
059 8.205,00 5.600.588,87 682,58 107 2.400,00 1.221.319,09 508,88 008 13.493,94 5.649.451,68 418,67 100 3.569,95 1.698.232,19 475,70 056 3.214,77 4.627.393,94 1.439,42
048 1.280,00 613.129,82 479,01
053 2.982,00 1.156.848,75 387,94 061 13.500,00 5.993.546,75 443,97 065 2.892,00 1.874.020,73 648,00
2 7.401,36 3.494.528,48 468,12 4 16.921,76 9.729.190,87 583,00 12 63.402,35 37.068.007,49 659,88 4 16.622,09 10.093.649,97 679,14 7 19.619,67 12.458.469,93 597,28 RESIDENCIAL
128 2.250,00 2.459.346,78 1.093,04 184 2.131,80 1.826.871,67 856,96 35/120/198 6.659,02 2.576.305,01 386,89
137 2.736,00 1.530.467,20 559,38 171 9.147,00 1.806.130,10 197,46
144 2.184,00 1.025.413,01 469,51 178 5.416,50 4.550.158,64 840,06
145 4.956,00 1.858.868,40 375,07 174 7.640,00 6.233.120,42 815,85
175 2.945,92 2.239.490,91 760,20
170 2.895,92 2.103.717,17 726,44
180 14.217,93 9.699.604,84 682,21
095 4.182,15 3.915.932,16 936,34
10 36.701,80 17.996.239,59 526,13 1 2.766,70 840.254,49 303,70 14 71.092,78 44.038.531,93 649,84 7 28.374,52 13.694.307,14 502,25 6 23.380,83 19.269.728,37 846,74
Fonte: Caio A. Barbosa de Oliveira Fº com dados obtidos junto a Prefeitura do Município de São Paulo (PMSP)
Tabela 6 Tabela em ordem cronológica de aprovação e o valor médio anual do m2 de área outorgada (Área Indiretamente Beneficiada Comercial)
Nº ÁREA V. CONT R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2
014 12.675,12 9.580.808,79 755,87 060 10.848,51 4.564.316,51 420,73 054 415,63 156.411,72 376,33 084 7.868,94 3.211.533,83 408,13 020 6.390,00 2.939.603,78 460,03 062 16.125,87 14.815.129,35 918,72 085 2.347,50 725.489,52 309,05 091 7.200,00 3.518.440,38 488,67 021 1.850,20 794.657,95 429,50 092 2.509,20 865.297,47 344,85 012 11.039,10 4.407.571,25 399,27
- - - - 4 31.954,42 17.722.641,76 511,17 2 26.974,38 19.379.445,86 669,73 2 2.763,13 881.901,24 342,69 3 17.578,14 7.595.271,68 413,88 COMERCIAL
1995 1996 1997 1998 1999
Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 Nº ÁREA V. CONT. R$/m2 125 12.221,85 5.245.528,26 429,19 088 8.570,94 3.185.068,31 371,61 194 2.016,00 1.352.964,64 671,11 216 900,47 632.361,26 702,26
124 18.486,64 4.829.758,33 261,26 182 4.032,00 1.403.627,49 348,12 230 2.033,56 2.449.861,15 1.204,72
114 104.167,67 50.816.133,32 487,83 181 2.987,08 1.488.167,75 498,20
131 19.554,33 5.745.593,24 293,83 150 8.938,95 2.542.992,62 284,48 096 68.391,44 25.686.181,54 375,58
5 222.821,93 92.323.194,69 369,54 - - - - 4 24.528,97 8.619.856,17 375,61 1 2.016,00 1.352.964,64 671,11 2 2.934,03 3.082.222,41 953,49 COMERCIAL
2001 2002 2003 2004
2000
3.6 Adensamento
O coeficiente de aproveitamento (CA) de um determinado terreno está vinculado aos parâmetros ditados pela Lei de Uso e Ocupação do Solo do município em que ele está localizado e corresponde à relação entre a área total construída sobre ele e a sua própria área.
Quando se transporta esse dispositivo para uma Operação Urbana ele passa a representar quanto a mais se pode construir além do que é previsto na legislação.
Neste caso a área construída é subdividida em área computável e área não
computável; como área computável têm-se as áreas privativas do empreendimento;
como áreas não computáveis tem-se o ático, pavimento térreo, garagens, etc. Para os fins de análise deste trabalho, o adensamento foi considerado como sendo o aumento da área computável. E, segundo Somekh45, adensamento trata-se de um fenômeno típico das cidades industriais européias, o qual foi enfrentado pelos urbanistas por meio do zoneamento, um instrumento racional e globalizante. O zoneamento alemão desenvolve-se no rasto do zoneamento americano, assumindo,
contudo, intenções mais modernizadoras, vindo a influenciar os primórdios do
urbanismo paulistano, com clara influência de Eugène Henárd nas propostas de
Prestes Maia, bem como do zoneamento americano em Freire e Mello.
Assim, pode-se definir o coeficiente de aproveitamento médio (CA) no
perímetro da operação “antes” e “depois” da intervenção efetuada pela Operação
Urbana Faria Lima.
Antes, o coeficiente foi calculado através da somatória de todas as áreas permitidas pela Lei de Uso e Ocupação do Solo (AP1 m2) que resulta num total de
627.658,35 m2 que dividida pela somatória de todas as áreas dos terrenos (AT m2) que foram objeto de projetos que se utilizaram dos benefícios da Operação Urbana Faria Lima correspondem a 468.696,05 m2. A partir daí, obtém-se o coeficiente de aproveitamento médio igual a 1,34 antes da Operação Urbana Faria Lima.
Quadro 1: Cálculo do Adensamento Médio Antes da Implantação da Operação Urbana Faria Lima
Fonte: Caio A. Barbosa de Oliveira Fº, organizada a partir de dados obtidos junto a PMSP.
Com o estabelecimento da Operação Urbana Faria Lima o valor do coeficiente
de aproveitamento médio se altera. Por isso, o cálculo da diferença entre o
coeficiente de aproveitamento médio verificado antes da implantação da Operação
Urbana Faria Lima e o coeficiente de aproveitamento médio averiguado depois da sua implantação, demonstra o quanto a mais foi construído no perímetro, o que caracteriza o adensamento procurado.
O novo coeficiente de aproveitamento médio passa a ser calculado através da área permitida com a Operação Urbana Faria Lima (AP2 m2), que é o resultado da
somatória de todas as áreas permitidas pela Lei de Zoneamento (AP1 m2) acrescido
da somatória de todas as áreas adicionais computáveis que foram objeto de outorga com a Operação Urbana Faria Lima no período estudado (1995 a 2004).
A área total aprovada (AAC m2) que resulta em 1.635.634,72 m2 dividido pela somatória de todas as áreas dos terrenos (AT m2) 468.696,05 m2. Com isso, verifica
-se o novo coeficiente de aproveitamento médio, este agora, contando com a
Quadro 2: Cálculo do Adensamento Médio após a Implantação da Operação Urbana Faria Lima
Fonte: Caio A. Barbosa de Oliveira Fº, organizado a partir de dados obtidos junto a PMSP
Através da análise do cálculo acima é possível verificar o quanto o perímetro da Operação Urbana Faria Lima adensou; assim, através da somatória da área dos terrenos que foram objetos desta intervenção, chega-se ao resultado do quanto a mais foi construído além do previsto na legislação vigente: o coeficiente de aproveitamento médio antes da Operação Urbana Faria Lima era 1,34 e, após a Operação Urbana passou a ser 3,49. Com isso, conclui-se que o adensamento foi de
2,15 vezes maior do que o previsto “antes” da implantação da Operação Urbana Faria Lima. Continuando, será analisada, a seguir, a valorização sofrida pelo perímetro da Operação Urbana Faria Lima.
3.7 Valorização
valor é obtido pela divisão do valor da contrapartida pela área concedida como benefício.
Para efeitos deste estudo, as tabelas foram subdivididas em área diretamente beneficiada e área indiretamente beneficiada que, por sua vez, subdividem-se em
empreendimentos residenciais e comerciais. Nessa tabela, os projetos foram
distribuídos ao longo dos anos de 1995 até 2004 e, de acordo com a data de sua aprovação, pode-se obter a somatória do valor total anual de contrapartida. Este valor dividido pela área total concedida no ano resulta no valor médio anual. Desta formas, obteve-se um valor médio por m2 e, com estes valores apurados ano a ano, foi possível montar um gráfico para avaliar a curva de valorização anual em cada
uma das hipóteses da área diretamente beneficiada e da área indiretamente
beneficiada, para que fosse possível contrapor a valorização que foi efetuada com
base em avaliações de caso a caso e também a valorização obtida através da
emissão de CEPAC`s na área diretamente beneficiada.
Gráfico 1: Valor médio anual do m2outorgado
ÁREA DIRETAMENTE BENEFICIADA X ÁREA INDIRETAMENTE BENEFICIADA
RESIDENCIAL R$ 500,00 R$ 1.000,00 R$ 1.500,00 R$ 2.000,00 R$ 2.500,00
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
ADB AIB
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
ADB 0 281,44 355,21 0 0 391,56 426,23 192,26 401,75 455,46 AIB 472,15 574,95 584,65 604,24 635,00 490,34 303,70 619,45 482,63 824,17
ADB Área Diretamente Beneficiada
AIB Área Indiretamente Beneficiada
Gráfico 2: Valor médio anual do m2 outorgado
ÁREA DIRETAMENTE BENEFICIADA X ÁREA INDIRETAMENTE BENEFICIADA
COMERCIAL R$ 500,00 R$ 1.000,00 R$ 1.500,00 R$ 2.000,00 R$ 2.500,00
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
ADB AIB
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
ADB 0 1132,77 1414,54 405 492,89 786,68 439,1 729,83 489,07 713,33 AIB 0 554,62 718,44 319,17 432,09 414,34 0 351,42 671,11 1050,51
ADB Área Diretamente Beneficiada
AIB Área Indiretamente Beneficiada
Fonte: Caio A. Barbosa de Oliveira Fº com dados obtidos junto à Prefeitura do Município de São Paulo (PMSP).
Através da Tabela A que especifica todas as Operações Urbanas que foram
aprovadas, pode-se observar uma maior procura pela área indiretamente
beneficiada, 66,18% que corresponde a 90 projetos; já na área diretamente beneficiada, a procura foi de 33,82%, ou seja, 46 projetos.
Na área diretamente beneficiada ocorre uma igualdade entre os projetos, onde
52,17% são residenciais e 47,83% são comerciais; já na área indiretamente
beneficiada, esta totaliza 66,18% dos projetos apresentados, havendo uma
predominância dos imóveis residenciais, ou seja, 74,44% são imóveis residenciais e
25,56% são de caráter comercial.
Esta preferência ocorre porque a área indiretamente beneficiada está mais retirada do eixo comercial da Avenida Brigadeiro Faria Lima, ou seja, área onde o
tráfego é menos intenso e também por ser uma região atenuada por ruas
arborizadas que tem uma tendência a imóveis residenciais, além do que as
trouxe uma maior valorização do que a adoção do CEPAC vide tabela acima. Já na
área diretamente beneficiada observa-se uma equivalência entre os projetos
residenciais e comerciais, porém, os comerciais totalizam uma quantidade maior em
metros quadrados do que os residenciais, porém, os números são equivalentes,
calculando 52,17% dos projetos residenciais e 47,83% dos projetos comerciais.
Quadro 3: Distribuição dos projetos objeto de outorga da O.U.F.L.
Área Quantidade de projetos
46 Residenciais = 24 52,17%
33,82% Comerciais = 22 47,83%
90 Residenciais = 67 74,44%
66,18% Comerciais = 23 25,56%
Mudança de Uso 15
Área Diretamente Beneficiada
Área Indiretamente Beneficiada
Sub-divisão dos projetos
apresentados
Quadro de distribuição dos projetos objeto de outorga da O.U.F.L.
Fonte: Caio A. Barbosa de Oliveira Fº com dados obtidos junto à Prefeitura do Município de São Paulo (PMSP)
CONCLUSÕES PARCIAS
Pode-se afirmar que a Operação Urbana Faria Lima atingiu seu objetivo, pois fez uma mudança significativa do tecido urbano dentro de seu perímetro, região que já apresentava uma tendência de migração de negócios; assim, sua implantação contribuiu para um aceleramento desse desenvolvimento.
No que tange à ocupação, entendida como adensamento para fins deste
trabalho, pode-se afirmar que a mesma não foi significativa, pois se na Lei 11.732
que regulamentou a operação se previa um coeficiente de aproveitamento máximo
igual a quatro vezes, o que se observou, na prática, através dos cálculos
anteriormente discriminados, foi que este índice não foi alcançado: chegou a 3,49
vezes, portanto, inferior ao esperado pela administração pública.
Conclusão
A Operação Urbana Faria Lima (OUFL) foi escolhida como tema para esta dissertação por se tratar da operação urbana implantada no município de São Paulo
que teve maior aceitação por parte da iniciativa privada e também pelo longo
período de análise que proporciona (1995 – 2004). Esta escolha ocorreu pela vasta atuação deste mestrando como consultor de empresas que atuaram nas intervenções que ocorreram no perímetro de intervenção da Operação Urbana Faria
Lima. Já a justificativa de se interromper o trabalho em 2004 prende-se ao fato de que, nesta ocasião, foi implantado um novo Plano Diretor na cidade de São Paulo, o qual alterou substancialmente a forma de gestão da Operação Urbana Faria Lima.
É importante expressar, também, que as operações urbanas internacionais mencionadas nesta análise: Prenzlauer Berg na Europa, Battery Park na América do
de aceitação pela iniciativa privada. Além destas, foram elencadas também algumas operações urbanas implantadas na cidade de São Paulo, cada qual com suas peculiaridades, mas, como se pôde observar, infelizmente nenhuma delas atraiu o interesse da iniciativa privada.
Como a que mais obteve interesse foi, sem dúvida, a Operação Urbana Faria
Lima, elegeu-se o adensamento e a valorização como principais diretrizes para o estudo, sendo que foi avaliado o adensamento e a valorização do metro quadrado outorgado tanto na área diretamente beneficiada, como na área indiretamente beneficiada - estas divididas em projetos residenciais e comerciais - por serem
elementos polêmicos, pois são temas debatidos pelo Ministério Público e pela
sociedade, dentre outros.
Analisados e comparados todos os pontos relatados anteriormente, é essencial levar em conta que toda iniciativa de reurbanização é demorada. Além disso, nas experiências brasileiras, como destaca Aflalo46, têm-se gastado indevidamente o dinheiro, não dando direcionamento efetivo para os investimentos. Comparando-se
as experiências aplicadas em São Paulo com as três internacionais citadas no
trabalho, é possível se observar que o que garantiu eficácia no gerenciamento das internacionais foi a contratação de uma autoridade privada para as gestões das mesmas, as quais puderam se manter desvinculadas dos humores políticos da municipalidade, concentrando-se na melhoria do espaço urbano e na valorização dos imóveis contidos dentro dos respectivos perímetros.
Por isso faz-se necessário a criação de uma espécie de agência de
desenvolvimento urbano, afirma Lisboa47, pois tem havido uma miopia recorrente no
poder público paulistano, que se preocupa apenas com os aspectos viários. Até
porque, para se requalificar os espaços urbanos em sua complexidade, é preciso ir
muito além da questão do trânsito ou do zoneamento, lembra Aflalo48. O
investimento público é primordial, acentua Biasoto49, principalmente em áreas
46 Arquiteto Roberto Aflalo, em entrevista concedida a Daniel Piza para o Jornal O Estado de S. Paulo, Caderno Metrópole, 17 de dezembro de 2006.
47 Arquiteto Paulo Lisboa, ibid.
48 Arquiteto Roberto Aflalo, ibid.
deterioradas ou distantes, porque não adianta achar que as operações serão concretizadas apenas com a venda de potencial. Por isso, o poder público municipal
não pode fixar seus objetivos apenas através do aumento dos tributos e dos
impostos e taxas cobrados diretamente, mas precisa considerar também o retorno indireto.
Outro aspecto importante a se enfatizar é a necessidade de uma relação mais
próxima entre o Poder Público e o Privado para acelerar o andamento das
operações urbanas. Uma maior agilidade no processo certamente teria evitado que as operações urbanas Anhangabaú, Água Branca, Água Espraiada e Jacu-Pêssego, implantadas em São Paulo, não tivessem se restringido ao papel.
No caso específico da Operação Urbana Faria Lima, poderia ter havido muito mais melhorias no tecido urbano se os projetos aprovados tivessem uma maior integração com o espaço público, o que possibilitaria que a sociedade interagisse com esses edifícios. Uma forma de se obter essa meta poderia ser através de incentivos mais atraentes para os investidores. Assim, logo que o benefício previsto
de 20% para os projetos que permitissem a fruição pública em seus pavimentos
térreos mostrou-se tímido e ineficaz, o gestor da Operação Urbana Faria Lima (SEMPLA50), deveria ter proposto uma revisão deste índice, de forma a torná-lo mais atraente.
O que se constatou, na prática, é que a administração pública do município de São Paulo não teve uma visão de longo prazo na implantação da Operação Urbana Faria Lima: primeiro, devido a uma postura inicial truncada na sua gestão, e, depois, pelo fato de toda operação urbana ter um horizonte de sedimentação de 20 a 30
anos; por isso, não pode estar sujeita à mudanças políticas que podem ocorrer a
cada mudança de mandato, sob pena de repelir a iniciativa privada – parceria
imprescindível – em vez de atrair, a qual insegura e cética quanto aos objetivos
traçados e excesso de burocracia, acaba optando por não investir.
Já no que se refere à valorização, quando comparada a operações urbanas
equivalentes, o que se constatou foi que toda a área indireta da Operação Urbana
Faria Lima, cujos projetos exigiram laudos prévios para aprovação, apresentou um significativo aumento, principalmente os prédios residenciais.
Outros entraves a serem ponderados são a estagnação sofrida pelo valor dos CEPAC’s ao longo de tantos anos e o equívoco muito comum na avaliação dos resultados de se relacionar adensamento com aumento de densidade populacional.
Mas, apesar das disparidades observadas, pode-se assegurar que a Operação
Urbana Faria Lima, na cidade de São Paulo, é a que mais se aproximou do ideal traçado.
Concluindo, entende-se que as operações urbanas devem ser incentivadas,
sobretudo ao se tomar por base as melhorias que as mesmas podem promover nos espaços públicos. Entretanto, é primordial que toda operação urbana tenha metas claras e diretrizes sólidas, além de alto dinamismo na sua gestão, principalmente na
aprovação dos projetos. Além disso, é essencial prever a possibilidade de
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