SENTENÇA
Processos nºs 1041592-03/20 e 1027860-55/20
Vistos.
1. Relato.
MARIA PAULA VALENTE PLANK, devidamente qualificada nos autos, propôs AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E INFRAÇÃO CONTRATUAL c.c. COBRANÇA DE ALUGUÉIS em face de PIRAJÁ COMÉRCIO DE ALIMENTOS E PROMOÇÕES LTDA. (fls. 01/18), alegando, em apertada síntese, que locou à ré imóvel para fim não residencial no período compreendido entre julho de 2.019 a julho de 2.024 (fls. 25/31 e 42/43).
Ocorre que, segundo diz, a ré teria descumprido o contrato ao ultrapassar em demasia o prazo para contratar o seguro previsto na cláusula 3.3., § único (fls. 27), devendo-se-lhe impor multa por isso; ademais, pede seja decretado o despejo da ré, pela ausência de pagamento dos aluguéis cuja condenação também pleiteia nesta sede , já que a partir de março do corrente ano os pagamentos ou foram feitos parcialmente, ou sequer adimplidos.
A ré, citada, carreou sua contestação (fls. 130/154), na qual, preliminarmente, suscita a existência de ação revisional, que seria prejudicial ao pedido da autora, ao passo que, no mérito, argumenta que os aluguéis são inexigíveis durante o período em que o imóvel não pôde ser utilizado para o fim contratado, ou ao menos deveriam ser reduzidos nesse interregno pandêmico; quanto à contratação do seguro, aduz que o prazo para seu cumprimento só poderia se iniciar a partir do momento em que sua contratação foi exigida pela autora (fls. 144), alternativamente pugnando por sua redução proporcional.
Após a réplica (fls. 377/386), as partes foram instadas a especificar provas (fls. 398), tendo se manifestado em seguida (fls. 400 e 401/402).
Paralelamente a este feito, foi promovida a ação nº 1027860-55/20, ora em apenso, e que será, neste ato, concomitantemente julgada com esta (fls. 01/22, daqueles autos), na qual, com os polos invertidos e calcadas nas mesmas teses aqui já expendidas na contestação tanto que lá expressamente transcritas (fls. 135/143) , a ré de cá tenciona obter decisão judicial que reduza pela metade o valor do aluguel de março e o suspenda a partir de abril, enquanto durar a proibição de abertura de estabelecimentos como o seu, reduzindo, novamente pela metade, o valor locatício a partir da sua reabertura, enquanto perdurarem as restrições governamentais.
Indeferida a liminar (fls. 301/303, daqueles autos) depois reformada parcialmente (fls. 431/440, daqueles autos) , a locadora ofertou defesa (fls. 351/380), também reforçando os argumentos já declinados nesta ação; sobrevindo réplica (fls. 394/407, daqueles autos), as partes tornaram a peticionar sobre a dilação probatória (fls. 425/429 e 441, daqueles autos), volvendo os autos à conclusão.
2. Fundamento e Decido.
Ambas as ações procedem em parte.
A questão preliminar suscitada no preâmbulo da contestação da locatária obviamente merece ser deferida, por elementar desenvolvimento de raciocínio já que há manifesta conexão por prejudicialidade, pois se acolhida a pretensão revisional e ela o será, contudo em intensidade bem mais tênue do que a desejada , o pedido da locadora poderia como poderá ser abrandado.
Dito isto, quanto ao meritum causae, essas demandas postas em exame clamam pelo imediato julgamento do feito, porquanto a solução da matéria independe de dilação probatória, incidente à espécie o previsto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, já que os fatos objeto da lide se encontram suficientemente dirimidos por meio do acervo documental constante dos autos.
Neste sentido já se decidiu:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO. PROVA TESTEMUNHAL. 1. No sistema de persuasão racional adotado pelo Código de Processo Civil nos arts. 130 e 131, em regra, não cabe compelir o magistrado a autorizar a produção desta ou daquela prova, se por outros meios estiver convencido da verdade dos fatos, tendo em vista que o juiz é o destinatário final da prova, a quem cabe a análise da conveniência e necessidade da sua produção. Desse modo, não há incompatibilidade entre o art. 400 do CPC, que estabelece ser, via de regra, admissível a prova testemunhal, e o art. 131 do CPC, que garante ao juiz o poder de indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias. 2. Agravo regimental desprovido.” (STJ - AgRg no Ag nº 987.507/DF - Rel. Min. Luis Felipe
Salomão, j. 14.12.10 grifei)
“PROCESSO CIVIL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. IMPRESCINDIBILIDADE DA PROVA POSTULADA. REEXAME. MATÉRIA FÁTICA. SÚMULA 7/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1- Sendo o magistrado destinatário final das provas produzidas, cumpre-lhe avaliar quanto à sua suficiência e necessidade, indeferindo as diligências consideradas inúteis ou meramente protelatórias (CPC, art. 130, parte final). 2- A mera alegação de haver o juízo sentenciante julgado antecipadamente a lide, com prejuízo da produção das provas anteriormente requeridas, não implica, por si só, em cerceamento de defesa. 3- Indagação acerca da imprescindibilidade da prova postulada que suscita reexame de elementos fático-probatórios da causa (Súmula n° 7). Precedentes do STJ. 4- Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ - AgRg no Ag nº 1.351.403/PE - Relª. Minª. Maria
Isto porque os temas nucleares são unicamente de direito, recaindo as controvérsias tão somente sobre a possibilidade de rescisão contratual por inadimplemento da locatária e a revisão do contrato objeto da lide em razão da pandemia mundial, fato de notório conhecimento, eis que seus nefastos reflexos econômicos afetaram toda a economia mundial, obviamente incluindo as partes.
Nesse passo, o artigo 422 do Diploma Civil prevê que os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios da probidade e da boa-fé.
Em princípio ao menos, retomando as ponderações já alinhavadas na decisão que indeferiu a liminar inicialmente buscada pela locatária (301/303, daqueles autos), não se olvida que os impactos da pandemia de fato obrigaram a locatária a cessar temporariamente suas atividades, incidindo, por conseguinte, em seus lucros; todavia, se um lado do contrato é prejudicado pelo flagelo mundial, da mesma forma o outro está sujeito a ser.
É dentro desse raciocínio que este Juízo entende que a se permitir, indiscriminadamente, a revisão, parcial ou total, de obrigações que não padecem desequilibradas porque ambas as partes podem estar em dificuldades financeiras eis que a pandemia atinge a todos e não a um ou outro contratante , corre-se o risco de, ao acolher um, prejudicar outro, ensejando perigoso trauma serial na economia nacional.
Todavia, no entender deste julgador, o pacta
sunt servanda, segundo o qual as partes contratantes são servas do que
livremente contratam, pode ceder vez à possibilidade de aplicação da teoria da imprevisão, segundo a definição do insigne Orlando Gomes: "Na justificação
moderna da relatividade do poder vinculante do contrato, a idéia da imprevisão predomina. Exige-se que a alteração das circunstâncias seja de tal ordem
que a excessiva onerosidade da prestação não possa ser prevista. Por
determinada por circunstâncias extraordinárias. (...) Quando, por conseguinte, ocorre a agravação da responsabilidade econômica, ainda ao ponto de trazer para o contratante muito maior onerosidade, mas que podia ser razoavelmente prevista, não há que pretender a resolução do contrato ou a alteração do seu conteúdo. Nesses casos, o princípio da força obrigatória dos contratos
conserva-se intacto. Para ser afastado, preciso é que o acontecimento seja extraordinário e imprevisível". (grifei).
Consoante previsão do artigo 478, do Código Civil, nos contratos de execução continuada, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema desvantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.
Ocorre que, neste caso concreto, e levando este Juízo em especial conta a circunstância de se tratar de locação na qual a locatária tem seus serviços prestados, é de se reconhecer e aqui, melhor refletindo, este magistrado acolhe as considerações externadas no v. acórdão de fls. 431/440, daqueles autos que a onerosidade inerente ao contrato objeto da lide se tornou excessiva à locatária no período entre 19 de março e 31 de julho do corrente ano.
Dessa forma, na esteira da respeitável decisão da Instância Superior, este Juízo revê o contrato de locação estritamente nesses termos, isto é, em tal lapso temporal e observado o percentual lá firmado, de modo que apenas nesta parte logrará êxito o pleito revisonal.
Neste sentido já julgou a Corte Paulista:
"LOCAÇÃO DE IMÓVEL EM SHOPPING CENTER. Ação declaratória de inexigibilidade. Tutela de urgência. Indeferimento. Pretensão de suspensão total do pagamento dos alugueres e encargos pelos dias em que a agravante não puder dispor do estabelecimento devido a pandemia de COVID-19. Inadmissibilidade. Caso concreto
em que já houve a adoção de medidas pela locadora para restabelecer o equilíbrio contratual. Conquanto o governo tenha adotado medidas destinadas a suspender o comércio e obrigando o fechamento dos estabelecimentos, gerando prejuízos aos locatários, é certo também que a suspensão total dos valores dos locativos também prejudicará os locadores os quais também têm despesas com a manutenção do local, com funcionários, segurança, limpeza. Recurso não provido."
(TJSP, Agravo de Instrumento nº 2151755-42.2020.8.26.0000, Rel. Cesar Lacerda; Foro de Osasco - 1ª Vara Cível; j. 21/07/2020 - grifei)
"LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. SUSPENSÃO DAS ATIVIDADES EM DECORRÊNCIA DA PANDEMIA DO NOVO COVID-19. Tutela de urgência para suspender a cobrança dos
aluguéis e demais encargos. Pedido indeferido pelo juízo a quo.
Ausentes os requisitos do art. 300 do CPC. Agravada que suspendeu a cobrança de 50% do aluguel, reduziu 20% das despesas de condomínio e isentou a cobrança do fundo de promoção. Não se desconhece os prejuízos de todos os lojistas e demais comerciantes em decorrência da suspensão das atividades comerciais determinadas pelas autoridades competentes. Recorrida que já adotou algumas medidas para restabelecer o reequilíbrio contratual. Agravada que também tem o compromisso de arcar com os salários de seus funcionários e colaboradores. Decisão mantida. RECURSO NÃO
PROVIDO.” (TJSP; Agravo de Instrumento
2060555-51.2020.8.26.0000; Relator (a): Carmen Lucia da Silva; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi Guaçu - grifei)
Quanto aos valores locatícios vencidos e vincendos, a petição da locadora às fls. 425/429,dos autos apensos, esclarece à saciedade a extrapolação da locatária em relação ao v. acórdão, eis que ainda permanece em mora vide quadro demonstrativo às fls. 427/428, dos autos apensos , não havendo prova documental em quaisquer dos feitos a demonstrar que a locatária tenha seguido à risca aquela determinação superior, o que é confirmado pelo acervo acostado às fls. 78/83, 141/142 e 419/422, daqueles autos!
Nesse diapasão, à míngua de que provas inequívocas de que a locatária tenha pago outras parcelas além daquelas supracitadas e demonstradas nos autos e não lhe faltou oportunidade em ambos os feitos este Juízo aceita o valor do crédito lançado pela locadora, que, repita-se, segue os parâmetros da liminar concedida em Segunda Instância, e que cá serão tornados definitivos.
Por fim, no que concerne à contratação do seguro pela locatária, conforme estatuído em contrato a prática da infração contratual é por ela confessada, ainda que involuntariamente, no bojo de sua contestação vide os itens nºs 25 a 40 (fls. 144/148), senão vejamos.
Em conformidade com a cláusula 3.3., § único, do contrato celebrado entre as partes (fls. 27), a locatária obrigou-se a “fazer seguros contra incêndio, danos e responsabilidade civil para o imóvel locado (...) com valor não superior a 100 (cem) vezes o valor bruto do aluguel, estipulando a locadora como beneficiária, devendo apresentar as apólices em até 30 (trinta) dias, a contar da assinatura do presente contrato de locação. Caso a locatária deixe de adotar tal providência, mesmo após ter sido notificada por e-mail (...) com 15 (quinze) dias de antecedência, incorrerá em multa equivalente ao valor de 03 (três) aluguéis, sem prejuízo da rescisão do presente contrato por culpa da Locatária.” (grifei)
A cláusula fala por si e dispensa as lucubrações a que, com combatividade, registre-se, a locatária se deu ao trabalho de realizar no trecho acima indicado de sua defesa; em verdade, lá ela admite que “embora a comprovação da contratação do seguro devesse ter ocorrido 30 dias após a assinatura do contrato de locação (...)” (fls. 144, item nº 26), somente foi provocada pela locadora em 16 de outubro do ano passado.
Dada máxima vênia, a locadora não precisava provocar a locatária para coisa alguma, porque a cláusula já lhe impunha essa obrigação no prazo assinalado, a qual, deliberadamente, optou por
desrespeitar; simples assim, sem a necessidade de mais delongas, até porque tal desídia restou comprovada à saciedade com os documentos acostados às fls. 45/54 e 85/96.
Destarte, evidente o inadimplemento parcial da locatária, emerge a necessidade da rescisão contratual e do consequente despejo, tanto pela falta de pagamento, quanto pelo injustificavelmente demorado cumprimento da contratação do seguro, a reclamar a incidência da multa, só que pela metade, já que, nesta parte, houve atraso, mas ao final tal obrigação foi satisfeita.
Ante o exposto e à vista do mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES AS AÇÕES Nºs 1041592-03/20 e 1027860-55/20, TORNANDO DEFINITIVA A LIMINAR concedida às fls. 431/440, dos autos apensos, DECRETANDO A RESCISÃO DO CONTRATO firmado entre as partes às fls. 25/31 e 42/43, e, por conseguinte, O DESPEJO DA LOCATÁRIA, DETERMINANDO a expedição do respectivo mandado de desocupação voluntária no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do artigo 63, § 1º, alíneas “a” e “b”, da Lei nº 8.245/91, com a redação dada pela Lei nº 12.112/09.
CONDENO A LOCATÁRIA, ainda, a pagar à locadora os aluguéis e demais despesas vencidas desde a distribuição desta ação, no valor de R$ 21.554,58 (vinte um mil, quinhentos e cinquenta e quatro reais, e cinquenta e oito centavos), além da multa compensatória prevista na cláusula 3.3., § único, pela metade (fls. 27), verbas que serão atualizadas monetariamente a partir da data de vencimento de cada mensalidade a multa, a partir da data em que o seguro devera ter sido contratado , com incidência dos juros legais de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação, além dos aluguéis que se vencerem no desenvolver deste feito, também devidos e corrigidos até a efetiva desocupação do bem, a serem apurados em sede de cumprimento de sentença.
Tendo ambas as partes decaído do pedido em cada uma das ações que, respectivamente, uma moveu contra a outra, elas deverão ratear, em idêntica proporção, todas as verbas oriundas da sucumbência, incluindo aí os honorários advocatícios do patrono da parte adversa, que ora ARBITRO em 10% (dez por cento) do valor atualizado da dívida total especificada no parágrafo anterior.
A locadora fica liberada da necessidade de apresentar caução em caso de execução provisória do despejo, por força do que dispõe o caput do artigo 64, da Lei nº 8.245/91.
Após o trânsito em julgado, satisfeito o crédito ora constituído e feitas as anotações e comunicações de praxe, arquivem-se.
P. I. C.
São Paulo, 09 de outubro de 2.020.
Marco Antonio Barbosa de Freitas
JUIZ DE DIREITO
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
