No bojo das transformações brevemente descritas, o ano de 2007 foi marcado como um divisor d'água para o mercado imobiliário do município de Serra, que passou a experimentar, em definitivo sua inserção como área de atuação privilegiada para os agentes do mercado imobiliário na Grande Vitória.
Neste sentido, como observou Gonçalves (2010):
O ano de 2007 representa um marco para o mercado capixaba. Desde então o município de Serra vem se consolidando como uma importante frente para a atividade imobiliária e ainda Cariacica aparece com número razoável de lançamentos imobiliários. [...] Além dos dados do Sinduscon-ES, outra informação que corrobora com a importância de Serra, refere-se ao número de condomínios fechados (verticais ou Horizontais) aprovados pela prefeitura PMS nos últimos anos. Em 2006 foram apenas 4 empreendimentos aprovados, em 2007 esse número se elevou para 15 e no ano seguinte foram aprovados 49 projetos de condomínios fechados (p. 102). Tudo parecia ir bem para o mercado imobiliário de Serra e da Grande Vitória como um todo. A crise financeira de 2008, contudo (como pontuamos no segundo capítulo deste trabalho), representou um revés inesperado para a construção civil capixaba e brasileira. O ritmo de lançamentos imobiliários que de maneira geral vinha apresentando crescimento contínuo entre
os municípios da região metropolitana, sofre forte desaceleração a partir do segundo quadrimestre de 2008.
A tabela a seguir nos permite visualizar a desaceleração dos lançamentos imobiliários segundo dados disponibilizados pelo censo imobiliário realizado pelo Sinduscon-ES120.
TABELA 6 - LANÇAMENTOS DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS NOS MUNICÍPIOS DA GRANDE VITÓRIA ENTRE OUTUBRO DE 2005 E JUNHO DE 2009
Município Out/2005 Mai/2006 Nov/2006 Mai/2006 Nov/2006 Mai/2007 Nov/2007 Mai/2007 Nov/2007 Mai/2008 Nov/2008 Mai/2008 Nov/2008 Jun/2009
Serra 113 440 526 1624 2808 2000 878 Vitória 977 1557 2318 751 1987 1337 417 Vila Velha 638 1098 708 1318 876 2148 280 Cariacica 0 192 0 168 594 0 0 Total GV 1728 3287 3552 3861 6265 5485 1575
Fonte: Censo imobiliário do Sinduscon-ES
Os municípios de maneira geral apresentaram desaceleração nos lançamentos já no censo imobiliário realizado entre Maio de 2008 e Novembro do mesmo ano. A exceção foi o município de Vila Velha, que apresentou significativa alta no período, mas que no computo geral não conseguiu evitar a queda dos lançamentos na Grande Vitória. O censo imobiliário seguinte (nov/2008 - jun/2009), contudo, mostrou forte desaceleração geral, inclusive no município de Vila Velha que lançou pouco mais que 13% do que havia lançado seis meses antes. Cariacica, no mesmo período, chegou a interromper por completo seus lançamentos imobiliários.
O município de Serra, até então destaque nos lançamentos do setor imobiliário, acompanhou o arrefecimento geral do mercado imobiliário da Grande Vitória. O gráfico 9 ajuda a
120 Nos referimos, portanto, somente aos municípios que compõem o censo imobiliário, realizado semestralmente
dimensionar melhor o forte movimento de desaceleração do ritmo de lançamentos ocorrido no município.
GRÁFICO 9 - LANÇAMENTOS DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS NO MUNICÍPIO DE SERRA ENTRE OUTUBRO DE 2005 E JUNHO DE 2009
Fonte: Censo imobiliário do Sinduscon-ES
A crise financeira de 2008, a exemplo do que ocorreu no Brasil como um todo, interrompeu o ciclo de crescimento dos lançamentos imobiliários no município. Em um período de apenas um ano, Serra assistiu a uma redução de quase 70% de seus lançamentos imobiliários.
Em meio ao contexto de crise, como pontuamos no segundo capítulo desta pesquisa, a articulação dos empresários da construção civil junto ao Governo Federal deu forma ao Programa Minha Casa Minha Vida, prometendo em sua primeira edição a construção de 1 milhão de moradias. O sistema de subsídios do Programa e o financiamento direto à atividade de construção como demonstrado, foram fundamentais para a recuperação do mercado imobiliário brasileiro. Tudo indica, a exemplo do que ocorreu no cenário nacional, que o MCMV também tenha sido relevante para a recuperação do mercado imobiliário capixaba.
113 440 526 1624 2808 2000 878 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 Out/2005 Mai/2006 Mai/2006 Nov/2006 Nov/2006 Mai/2007 Mai/2007 Nov/2007 Nov/2007 Mai/2008 Mai/2008 Nov/2008 Nov/2008 Jun/2009
Infelizmente o Sinduscon-ES121 só iniciou a discriminação das habitações construídas para o MCMV a partir dos censos imobiliários realizados de 2012 em diante. Não pudemos, portanto, dimensionar com exatidão o número de empreendimentos realizados especificamente pelo MCMV na Grande Vitória antes da referida data. Contudo, a forte recuperação dos lançamentos imobiliários apresentada pelo setor logo após o início das operações do Programa habitacional, em abril de 2009 (Tabela 7 ), sugere que o mesmo tenha tido importante papel para a retomada do crescimento do mercado imobiliário da Grande Vitória.
Tabela 7 - LANÇAMENTOS DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS NOS MUNICÍPIOS DA GRANDE VITÓRIA ENTRE MAIO DE 2007 E NOVEMBRO DE 2011
Município Nov/2007 Mai/2007 Nov/2007 Mai/2008 Nov/2008 Mai/2008 Nov/2008 Jun/2009 Jun/2009 Nov/2009 nov/2009 jun/2010 jun/2010 Nov/2010 Nov/2010 Jun/2011 jun/2011 Nov/2011 Serra 1624 2808 2000 878 1256 1240 4814 2386 12738 Vitória 751 1987 1337 417 2479 508 1172 464 398 Vila Velha 1318 876 2148 280 898 898 2541 2744 2312 Cariacica 168 594 0 0 0 42 200 0 696 Total GV 3861 6265 5485 1575 4633 2688 8727 5594 16144 Fonte: Censo imobiliário do Sinduscon-ES
Como é possível se observar na tabela acima, já a partir de junho de 2009 o ritmo de lançamentos imobiliários nos municípios pesquisados sofreu forte aceleração. O censo que coletou os dados relativos ao período de junho de 2009 a novembro de 2009 (primeiro após o lançamento do MCMV) revelou um aumento de cerca de 300% nos lançamentos imobiliários em relação ao censo anterior, saindo de um total 1.575 unidades lançadas, para 4.633 unidades. Muito embora os lançamentos imobiliários tenham voltado a cair no censo seguinte (nov/2009 jun/2010), as pesquisas subsequentes revelaram que o ritmo do setor voltou novamente a se acelerar, tornando-se ainda mais forte que o registrado antes da crise de 2008.
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O município de Serra apresentou uma retomada dos lançamentos imobiliários ainda mais forte que os demais municípios pesquisados, assumindo novamente posição de destaque no seguimento.
O gráfico a seguir nos permite dimensionar melhor a recuperação do crescimento do setor da construção civil no município.
GRÁFICO 10 - LANÇAMENTOS DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS NO MUNICÍPIO DE SERRA ENTRE MAIO DE 2007 E NOVEMBRO DE 2009
Fonte: Censo imobiliário do Sinduscon-ES
Os números apresentados corroboram com a tese de que o Programa Minha Casa Minha Vida tenha tido importante participação na recuperação do mercado imobiliário de Serra, muito embora (pela falta de pormenorização dos dados disponibilizados pelo Sinduscon-ES) não seja possível apontar a real parcela de contribuição do Programa no período. Os dados mais recentes, contudo, apresentam informações mais detalhadas acerca dos lançamentos imobiliários, incluindo os imóveis lançados pelo MCMV segundo cada município pesquisado. Foi possível, desta forma, elaborar um novo gráfico (gráfico 11), que agrupa os lançamentos imobiliários apreendidos pelos 21° e 22° censos do Sinduscon-ES (abrangendo aproximadamente o período de novembro de 2011 a novembro de 2012) para o município de Serra, permitindo assim que obtivéssemos uma dimensão mais aproximada da participação do Programa dentro do computo geral de lançamentos para o município.
1624 2808 2000 878 1256 1240 4814 2386 12738 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 Mai/2007 Nov/2007 Nov/2007 Mai/2008 Mai/2008 Nov/2008 Nov/2008 Jun/2009 Jun/2009 Nov/2009 nov/2009 jun/2010 jun/2010 Nov/2010 Nov/2010 Jun/2011 jun/2011 Nov/2011
GRÁFICO 11 - PARTICIPAÇÃO DO PMCMV NA COMPOSIÇÃO DOS LANÇAMENTOS DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS NO MUNICÍPIO DE SERRA SEGUNDO 21° e 22° CENSOS
IMOBILIÁRIOS DO SINDUSCON-ES
Fonte: Censo Imobiliário SINDUSCON-ES
Os números dos censos do Sinduscon-ES122, para o município de Serra, dão conta que cerca de 32% dos lançamentos imobiliários (413 imóveis) realizados no último “ano” 123 foram feitos pelo PMCMV. Estes dados por si só dão mostras da importância do Programa para o mercado imobiliário local, bem como para o processo construção do tecido urbano de Serra. Acreditamos, contudo, que estes números subestimam a real produção de habitações realizadas pelo Programa. Primeiramente porque o censo imobiliário abarca somente as áreas mais “tradicionais” 124 dos mercados imobiliários dos municípios pesquisados. Como veremos mais adiante, os tetos para a comercialização dos imóveis pelo MCMV favorece que parte da
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Optamos por adotar no gráfico a mesma nomenclatura adotada pelo SINDUSCON –ES em seu senso imobiliário (MCMV, Condomínios fechados e Incorporação). A produção de condomínios fechados e para as faixas II e III do MCMV, no entanto, não deixam de ser atividades desenvolvidas por meio de incorporação.
123 Os levantamentos do Sinduscon-ES são semestrais, porém não coincidem com o ano civil. Os dados
levantados são relativos ao período de novembro de 2011 a novembro de 2012.
124 Em Serra, a pesquisa abarca os bairros de Colina de Laranjeiras, Parque Residencial Laranjeiras, Laranjeiras
II, Morada de Laranjeiras, Porto Canoa, Valparaíso, Jardim Limoeiro, Bairro de Fátima, São Diogo, Castelândia, Jacaraípe, Manguinhos e Serra Sede.
271 611 413 Cond. Fechado Incorporação MCMV (Faixa I e II) (31,89%) (20,92%)
produção destinada ao Programa (mesmo para a faixa II e III abrangida pela pesquisa125) seja realizada fora dos bairros “tradicionais” do município, onde concentram-se os demais lançamentos imobiliários. Essa produção, portanto, simplesmente é ignorada pela pesquisa, não sendo assim apreendida por ela e causando distorção nos dados. Outro aspecto a se considerar, é a metodologia do censo imobiliário, que só realiza levantamentos de empreendimentos com 800 ou mais metros quadrados de área construída. Neste caso, os pequenos empreendimentos imobiliários lançados pelo MCMV, que envolvem apenas algumas casas (comum no município), são novamente ignorados pela pesquisa.
Os números do PMCMV no município de Serra, portanto (sobretudo com as ponderações realizadas), denotam uma importante participação do Programa para o atual processo de urbanização do município. Esta importância, contudo, se estende para além da simples adição de novas habitações ao tecido urbano de Serra, estendendo-se também a alterações de cunho qualitativo sobre o mesmo. Isto porque, como veremos mais adiante, as mudanças em curso tem relação com a racionalidade por trás da produção imobiliária empreendida pelo Minha Casa Minha Vida, que se difere não apenas da racionalidade empregada atualmente fora do Programa, como também de tudo que já foi produzido anteriormente no município de Serra. Desta forma, antes de adentrarmos propriamente nas mudanças empreendidas pelo MCMV no município, se faz necessário explicitar primeiramente as regras gerais de funcionamento do Programa, sobre as quais administradores públicos e empresários se debruçam para traçar seus planos de atuação e negócios.
4.3 CARACTERÍSTICAS E REGRAS GERAIS DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA