Formas de produção para as faixas II e III do Programa nos bairros mais periféricos

Como brevemente mencionado, os empreendimentos identificados em nossas pesquisas (voltados para as faixas II e III do PMCMV), revelaram um padrão relativamente diversificado e complexo de distribuição e forma ao longo de todo tecido urbano do município. Por um lado, como vimos, temos “ilhas” ou “arquipélagos” formados por grandes condomínios verticais, encravados nas áreas pericentrais do município176, realizados por grandes empresas na forma de condomínios verticais. Por outro, como veremos, temos nas regiões mais afastadas das áreas centrais um padrão mais heterogêneo de empreendimentos, intercalando grandes condomínios verticais/horizontais com pequenas casas construídas muitas vezes de forma desconexas umas das outras, apresentando-se livremente pelos bairros, misturadas a residências realizadas por meio da autoconstrução.

Este é o caso, por exemplo, de 5 casas que encontramos distribuídas pelo bairro Vista da Serra I (Figura 9), nas cercanias de Serra Sede, a cerca de 20 km do bairro Residencial Laranjeiras. As casas construídas entre 2011 e 2012, foram realizadas por uma pequena construtora que fez uso do Programa MCMV para comercializa-las177.

176

Bairros no entorno do Laranjeiras e “regiões” (termo utilizados pelo mercado imobiliário) de Jacaraípe e Manguinhos

177 _{Infelizmente não conseguimos identificar a construtora responsável pela realização das 5 casas. Os moradores}

com quem conversamos, no entanto, nos informaram que haviam adquirido as casas pelo PMCMV, porem não souberam informar o nome da construtora responsável pela realização das obras.

Figura 11 - Casas construídas pelo Programa Minha Casa Minha Vida no bairro Vista da Serra I em meio a residências realizadas por meio da autoconstrução (2013).

Fonte: Acervo do autor.

Outro exemplo semelhante de empreendimento de menor porte, construído em área afastada de Laranjeiras e dos demais eixos “tradicionais” de expansão imobiliária do município (Manguinhos e Jacaraípe), é o “Village das Alterosas”, realizado no bairro Auterosas pela construtora e incorporadora FB Engenharia (mapa 6). O empreendimento é composto por 15 casas duplex (sendo 13 geminadas) em um único terreno, em meio a uma área até então dominada por autoconstruções. As casas possuem 53,77m² e não contam com nenhum item de lazer, tendo acesso direto à rua (Figura 12).

Apesar do tamanho ainda relativamente modesto das residências, estas figuram entre os maiores imóveis que encontramos realizados pelo MCMV no município de Serra. Possivelmente o maior tamanho relativo das habitações, bem como a própria tipologia das mesmas (casas),178 se dá em compensação a “pior” localização relativa destes empreendimentos em relação aos condomínios fechados verticais localizados no entorno de Laranjeiras e nas regiões de Manguinhos e Jacaraípe.

178

Figura 12 - Village das Alterosas realizado FB Engenharia: Ilustração de 13 casas geminadas em construção no bairro Alterosas.

Fonte: Sitio da construtora. Disponível em: <http://www.fbengenharia.eng.br/lancamentos/village-das- alterosas>. Acesso em 10 de mai. 2013.

A construção e comercialização de imóveis um pouco maiores, muito provavelmente é facultada por meio da aquisição de terrenos mais baratos do que os encontrados nas áreas mais valorizadas do município. É possível desta forma (em tese) para o construtor/incorporador, a um só tempo construir casas maiores (seu diferencial) e manter margens de lucro adequadas para sua atividade.

Estes empreendimentos de menor porte e “horizontalizados”, construídos nas áreas mais periféricas do município (sobretudo os semelhantes ao realizado em Vista da Serra I), tem pouca ou quase nenhuma divulgação. São comercializados diretamente pelas próprias construtoras ou por meio de pequenas imobiliárias, sem muitas vezes fazerem uso de qualquer tipo de campanha publicitaria, seja por meio de outdoors, propagandas na TV ou mesmo sites na Internet (como é comum nos empreendimentos de maior porte que envolvem centenas de imóveis). Por este motivo, a identificação e localização destas construções foi dificultada,

resultando em um menor número de empreendimentos efetivamente mapeados em nosso estudo 179.

Todavia, em entrevistas com profissionais que atuam no setor, o ponto comum nos depoimentos foram os relatos da presença significativa de pequenos construtores atuando pelo Programa no Município. Foi o que nos relatou o corretor de imóveis Gilmar, que nos explicou a forma como atuam os pequenos construtores para os quais já negociou alguns imóveis.

[...] tem muitas construtoras que constroem para o Minha Casa Minha Vida. Lá no Parque Residencial Laranjeiras (imobiliária na qual atua) trabalhamos com várias construtoras que lidam com o MCMV. Por exemplo, a FB Engenharia, Morar, Rossi, Lorenge, GoldFarb que parece que já foi embora. Tem a MRV também. Que mais, tem umas pequenas que não lembro o

nome. Tem o senhor Cristofer que não lembro o nome de sua construtora, o senhor Laudair que também constrói pelo Programa[...]

“[...] Muitas pessoas fazem isso, compram um terreninho, aprovam o

projeto e põem para vender dentro do Minha Casa Minha Vida.[...] eles

(pequenos produtores) estão construindo em bairros de menor valor, como Solar do Porto, Planície da Serra, Alterosa e Grande Jacaraípe que na realidade como você deve saber são vários bairros como São Patrício, São Francisco e enseada do Jacaraípe, Bairros das Laranjeiras, Costa Bela, entre outros (Grifo nosso).180

Estes pequenos construtores parecem ocupar um nicho de mercado distinto daquele em que atuam as grandes construtoras e incorporadoras, comprando pequenos terrenos nos bairros mais periféricos e construindo com recursos próprios imóveis para comercializar pelo MCMV. Nestes casos o Programa não financia os empreendimentos como faz com as grandes incorporadoras, mas atua como elemento facilitador ao dar solvência a estas habitações por meio dos subsídios e menores taxas de juros, permitindo assim que alguns bairros tradicionalmente fora do mercado formal de habitação, sejam inseridos de forma mais significativa no mercado.

179 _{Tentamos conseguir dados mais precisos junto a Superintendência Regional da Caixa Econômica que realiza}

os financiamentos para o Programa no município. A resposta, contudo, foi evasiva, limitando-se a dizer que as informações disponíveis acerca do MCMV estão no site do Ministério das Cidades. Os dados disponíveis, contudo, não realizam uma pormenorização por município, muito menos fornecem suas localizações exatas.

180 _{O Corretor de imóveis Gilmar atua há seis anos na profissão, comercializando imóveis que estão dentro e fora}

As áreas mais afastadas de Laranjeiras, contudo, também experimentam a construção de empreendimentos de maior porte fomentado pelo MCMV, embora estes não sejam maioria. É o caso do Mestre Álvaro Condomínio Club, um condomínio “privativo de casas” em construção pela WL Empreendimentos no bairro Campinho da Serra II, próximo a Serra Sede (Mapa 7). O condomínio fechado com 300 casas promete mais de 50 itens de lazer a seus futuros moradores, sobre o slogan de “Viva a liberdade de morar numa Casa”, e encrava-se em meio a um bairro periférico tipicamente autoconstruído, se destacando em meio à paisagem da região (Figura 13).

Figura 13 - Mestre Álvaro Condomínio Club em fase de terraplanagem; Liberdade entre muros em meio a paisagem autoconstruida.

Fonte: Acervo do autor

Outro exemplo de empreendimento de maior porte, realizado em área afastada do tradicional circuito imobiliário, é o Alta Vista Condomínio Clube (Mapa 7), construído pela Comprofar Empreendimentos. Trata-se de um condomínio vertical com 200 apartamentos, ocupando uma área de mais de 10 mil metros quadrados no bairro de Serra Sede. Além do destaque tradicional dado as áreas de lazer e a segurança (típico deste tipo de empreendimento), o Alta Vista apresentou como grande diferencial apartamentos de três quartos, que chegam a 63, 29 m² e, ainda assim, são construídos e comercializados pelo PMCMV. Este empreendimento, a exemplo das casas construídas pela FB Engenharia no bairro Alterosas, se mostrou mais espaçoso que os realizados no entorno de Laranjeiras. Este diferencial provavelmente também foi facultado pela aquisição de terrenos com menor preço se comparado aos adquiridos pelas demais incorporadoras que atuam nas áreas mais valorizadas do município, funcionando assim como um contraponto a “pior” localização relativa deste condomínio.

MAPA 7 - Empreendimentos das faixas II e III do PMCMV distante de Laranjeiras, no entorno de Serra Sede

Se por um lado os empreendimentos construídos para as faixas II e III nas áreas mais periféricas, parecem apresentar uma melhor qualidade geral do padrão construtivo (se comparado aos realizados em Jacaraípe, Manguinhos e próximo a Laranjeiras), por outro, dão sua parcela de contribuição para o esgarçamento do perímetro urbano de Serra. Este é o caso, por exemplo, de três residenciais promovidos por uma construtora/incorporadora local no município. A empresa comercializa casas com preços que variam entre 100 e 120 mil reais pelo MCMV. Os residenciais estão localizados nos limites da franja urbana (sobretudo um em particular), e representam uma fronteira de expansão para o perímetro urbano segundo descrição da própria construtora (Figura 15). É preciso salientar, contudo, que estes residenciais antecedem ao MCMV, mas o lançamento do Programa deu novo fôlego aos

Sistema de coordenadas Geograficas Projeção Policonica Datum/Sistema Geodésico de Referencia:Sad-69

Elaboração: Flávio Hertel Magris Data:02/07/2013

Fonte: Trabalho de Campo e Sitios das Empresas. Base Cartografica: IBGE e PMS (2010) Laboratório de Cartografia e Geotecnologia

! ( ! ( ! ( ! ( ! ( ! ( CONTINENTAL CENTRO DA SERRA PLANALTO SERRANO VISTA DA SERRA I SERRA CENTRO

JARDIM BELA VISTA

CAMPINHO DA SERRA II PALMEIRAS NOVA CARAPINA II CAÇAROCA FAZENDA CASCATA CAMPINHO DA SERRA I VISTA DA SERRA II SÃO MARCOS I SANTO ANTÔNIO CIDADE POMAR JARDIM DA SERRA

SÃO JUDAS TADEU

SÃO LOURENÇO SÃO MARCOS II

SÃO DOMINGOS

VILA MARIA NIOBE DIVINÓPOLIS JARDIM PRIMAVERA COLINA DA SERRA JARDIM GUANABARA NOVA CARAPINA I BR-1₀₁

±

1 - Residencial Parque da Lagoa - Macafé 2 - Residencial Centro da Serra Etapa 1 - Macafé 3 - Residencial Centro da Serra Etapa 2 - Macafé 4 - Altavista Condominio Club - Comprofar Empreendimentos.

5 - Mestre Alvaro Condomínio Club - WL Empreendimentos

6 - Casas em Vista da Serra I

Limite dos Bairros Vias 1 3 2 4 5 6

mesmos, que tem atualmente todas as residências construídas e comercializadas pelo Minha Casa Minha Vida 181.

Figura 14 - Frente de três casas do residencial; Casas construídas no limite da franja urbana.

Fonte: Acervo do autor.

Figura 15 - Fotografia e descrição do residencial realizada pela própria construtora.

Fonte: Sitio da construtora. Disponível em: <http://www.macafe.com.br/> Acesso 20 de jun. 2013.

181 _{Segundo funcionário da construtora, nos últimos anos foram construídos e comercializados entre 70 e 80}

casas pelo PMCMV. Andando pelos residenciais, contudo, o número de habitações construídas recentemente ou em fase construção parece ser maior.

A intensão de expandir o residencial (localizado no limite da franja urbana do município) manifestada na fotografia anterior, denota a parcela de contribuição do PMCMV para a expansão do perímetro urbano de Serra. Não é, contudo, nas Faixas II e III do Programa, como veremos a seguir, que está o maior potencial de esgarçamento do tecido urbano de Serra provocado pelo Minha Casa Minha Vida.

4.5 A “PRODUÇÃO” DE HABITAÇÕES PARA A FAIXA I DO MCMV NO