A Função Social da Propriedade no Plano Diretor Participativo de Beberibe

No plano diretor de Beberibe, o princípio também é abordado de maneira expressa em alguns artigos situados ao longo do texto da lei. Em diversas ocasiões, trata-se apenas de

repetição de conceitos e diretrizes contidas no Estatuto da Cidade. Nesse sentido, encontram- se as previsões contidas nos artigos 2º e 3º. O primeiro estabelece como objetivo do plano “ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais das cidades e das propriedades urbanas”. O último estabelece as Funções Sociais da Cidade e da Propriedade como diretriz da Política Urbana Municipal de Beberibe (art. 3º, inciso I), esclarecendo que “a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor” (art. 3º, parágrafo único). Ainda referindo-se à Política Urbana, o art. 5º (inciso I) determina que constitui objetivo dessa “realizar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade, e o uso socialmente justo e ecologicamente equilibrado de seu território, de forma a assegurar o bem-estar de seus habitantes”.

Duas disposições acerca desse princípio merecem um maior destaque. No art. 26, ao direcionar a política de acesso à terra urbana e rural, afirma-se constituir diretriz dessa política (inciso X) o “cumprimento da função social da propriedade rural de acordo com Estatuto da Terra”. Assim, nota-se uma preocupação em afirmar a abrangência do plano inclusive sobre a área rural do município, através da inclusão do princípio da Função Social da Propriedade Rural.

Outra anotação refere-se ao escopo do zoneamento segundo o plano (art. 32). Este consistiria na definição de parcelas do território do Município nas quais serão permitidas ou restringidas determinadas atividades, com vistas à realização das funções sociais da cidade e da propriedade. Esse artigo, como será visto mais abaixo no momento da análise do zoneamento proposto, fixa também critérios para essas permissões ou restrições.

Vários instrumentos foram incluídos no plano diretor de Beberibe. Todos, em maior ou menor grau, trazem características que influenciam no cumprimento ou não da Função Social da Propriedade, a depender de sua aplicação. No entanto, serão destacados, a seguir, apenas alguns deles, considerando-se seu potencial de influência.

Determina a lei que o instrumento do Parcelamento, Utilização e Edificação Compulsórios será utilizado com a finalidade de “induzir o uso de imóveis urbanos não edificados, sub-utilizados ou não utilizados, que se encontrem vazios, fechados ou mal aproveitados” (art. 68). São especificadas as zonas em que será possível sua utilização, quais sejam: nas Zonas Urbanas em Consolidação (ZUC), nas Zonas Urbanas de Infra-estruturação Prioritárias (ZUIP) e nas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) de vazio. Nota-se que essa espacialização ocorre de maneira mais detalhada e coerente do que em São Benedito, havendo um maior refinamento na utilização do zoneamento.

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Outro ponto de divergência detectado relativo ao outro plano é a previsão, no plano de Beberibe, de exclusão de alguns imóveis dessas obrigatoriedades. O art. 69, dessa forma, elenca as seguintes situações: aqueles utilizados para instalação de atividades econômicas que não necessitem de edificações para exercer suas finalidades; ou que tenham função ambiental essencial, tecnicamente comprovada pelo órgão municipal competente; que sejam de interesse do patrimônio cultural ou ambiental; ou, por último, os imóveis utilizados como postos de abastecimento e serviços para veículos.

Indo, ainda, em direção diferente, esta lei deixa de definir o que são considerados imóveis não-utilizados, referindo-se unicamente aos imóveis não edificados (art. 70) e subutilizados (art. 71). Os primeiros seriam considerados aqueles terrenos e lotes urbanos com área igual ou superior a 360 m² (trezentos e sessenta metros quadrados) cujo coeficiente de aproveitamento do terreno verificado seja igual a 0 (zero). O plano, neste ponto, faz somente uma ressalva, determinando que esse enquadramento só será possível desde que seja legalmente autorizada a edificação, pelo menos para uso habitacional. Os imóveis subutilizados são aqueles “com área igual ou superior a 360 m² (trezentos e sessenta metros quadrados), onde o coeficiente de aproveitamento de terreno não atingir o mínimo definido na Zona na qual se insere”. Também há exceções a essa definição, excluindo-se “imóveis utilizados como instalações de atividades econômicas que não necessitam de edificações para exercer suas finalidades” e “imóveis utilizados como postos de abastecimento e serviços para veículos”.

Somente no tocante às condições, aos procedimentos, aos meios de defesa do particular e aos prazos para a implementação das obrigações impostas através desse instrumento, o plano se aproxima novamente daquele elaborado em São Benedito, pois remeteu todas essas particularidades à lei específica a ser elaborada posteriormente.

O IPTU Progressivo no Tempo é incluído através do art. 72, que, ao defini-lo como complementar ao anterior, não traz qualquer inovação se comparado à sua disciplina no Estatuto da Cidade, repetindo a alíquota máxima de 15% e a proibição de concessão de isenções e anistias referentes ao tributo. O mesmo ocorre com outro instrumento destinado a viabilizar o cumprimento da Função Social da Propriedade, o Direito de Superfície, regulamentado no plano entre os artigos 76 e 80.

Conquanto também reproduza muitas previsões do Estatuto, o plano introduz algumas inovações quando da delineação do instituto das Operações Urbanas Consorciadas. Encontram-se a maioria delas no momento em que é definido o conteúdo mínimo da lei que especificamente aprovar cada Operação. Segundo a lei (art. 84), além do que obriga o

estatuto, devem estar inseridos: plano, parâmetros e projetos urbanos básicos de uso e ocupação específicos para as áreas de cada operação urbana consorciada; definição do estoque de potencial construtivo da área contida no perímetro específico de cada operação urbana consorciada a ser adquirida onerosamente por proprietários e empreendedores interessados na operação segundo as regras da outorga onerosa do direito de construir; termo de compromisso explicitando as responsabilidades dos agentes do poder público, da iniciativa privada e da comunidade local; e solução habitacional adequada dentro do seu perímetro ou vizinhança próxima nos casos de remoção dos moradores.

Esse instrumento será prioritariamente aplicado (art. 83) nas seguintes zonas e com os respectivos condicionantes: Corredor Turístico Morro Branco, Beberibe, Praia das Fontes – Zona Urbana em Consolidação (ZUC); e Corredor Turístico Uruaú, Sucatinga, Barra da Sucatinga – Zona de Expansão Urbana (ZEU). Observa-se que as referidas áreas são notoriamente destinadas à atividade turística, estando, portanto, a finalidade do instrumento voltada basicamente ao atendimento das futuras necessidades de grandes empreendimentos imobiliários que sejam nelas implantados. Alguns comentários ainda serão feitos a esse respeito no momento do estudo do zoneamento, realizado ao final do próximo tópico.