Antes de desenvolver o tema sobre a Multipropriedade e o direito real sobre coisa própria é necessário abordar um pouco sobre o direito das coisas de um modo geral.
Segundo Clóvis Beviláqua44, direito das coisas “é o complexo de normas reguladoras das relações jurídicas referentes às coisas suscetíveis de apropriação pelo homem. Tais coisas são, ordinariamente, do mundo físico, porque sobre elas é que é possível exercer o poder de domínio”.
Ainda, o supramencionado jurista45 faz uma distinção entre coisa e bem, momento em que chega à conclusão de que estamos versando sobre o direito das coisas:
A palavra coisa, ainda que, sob certas relações, corresponda, na técnica jurídica, ao termo bem, todavia dele se distingue. Há bens jurídicos, que não são coisas: a liberdade, a honra, a vida, por exemplo. E, embora o vocábulo coisa seja, no domínio direto, tomado em sentido mais ou menos amplo, podemos afirmar que designa, mais particularmente, os bens que são, ou podem ser, objeto de direitos reais. Neste sentido dizemos direito das coisas.
(grifo do Autor)
Portanto, conforme preceituam Lafayette46 e Orlando Gomes47, o direito das coisas se preocupa em regular o poder dos homens sobre a natureza física, no âmbito jurídico, principalmente em relação aos bens e aos modos de sua utilização econômica.
44 BEVILÁQUA, Clóvis. Direito das Coisas. v. 1. 5. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1942, p 11.
45 BEVILÁQUA, 2003, p. 152.
46 PEREIRA, Lafayette Rodrigues. Direito das Coisas. Atual. por Ricardo Rodrigues Gama. Campinas: Russel Editores, 2003, p. 16.
47 GOMES, Orlando. Direitos reais. Revista atualizada por Luiz Edson Fachin. 21. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012, p. 7.
Lafayette48 também aduz que tal situação pode ser chamada tanto de direito das coisas, quanto de direitos reais. Isso porque, para ele, as referidas expressões possuem conceito e objetivo idênticos, motivo pelo qual tratam, a bem da verdade, da mesma matéria.
Diante da importância de se regular o poder dos homens sobre os bens, bem como sobre os modos de utilização econômica, o direito das coisas está previsto não só no Código Civil, como também em inúmeras Leis especiais.
A título de curiosidade, o Código Civil regula o direito das coisas no Livro III, que abrange a posse, os direitos reais, a propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, o direito do promitente comprador, o penhor, a hipoteca e a anticrese, e, por fim, a laje.
Ademais, necessário consignar que no âmbito do direito das coisas incluem-se somente os direitos reais, motivo pelo qual é importante fazer uma breve análise distinguindo-os ddistinguindo-os direitdistinguindo-os pessoais.
Nesse sentido, o doutrinador Carlos Roberto Gonçalves49 distingue de forma didática os mencionados direitos:
As expressões jus in re e jus ad rem são empregadas, desde o direito canônico, para distinguir os direitos reais dos pessoais. O vocábulo reais deriva de res, rei, que significa coisa. Segundo a concepção clássica, o direito real consiste no poder jurídico, direto e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos. No polo passivo incluem-se os membros da coletividade, pois todos devem abster-se de qualquer atitude que possa turbar o direito titular. No instante em que alguém viola esse dever, o sujeito passivo, que era indeterminado, torna-se determinado.
[...]
O direito pessoal, por sua vez, consiste numa relação jurídica pela qual o sujeito ativo pode exigir do sujeito passivo determinada prestação. Constitui uma relação de pessoa a pessoa e tem, como elementos, o sujeito ativo, o sujeito passivo e a prestação. Os direitos reais têm, por outro lado, como elementos essenciais: o sujeito ativo, a coisa e a relação ou poder do sujeito sobre a coisa, chamado domínio. (grifo do Autor)
Em síntese, nos direitos reais o sujeito passivo possui um poder jurídico, direto e imediato, sobre determinada coisa. Já nos direitos pessoais não existe “a coisa”, pois trata de uma pessoa no polo passivo, outra no polo ativo e uma prestação.
Existe, também, quem distinga os direitos reais e pessoais por meio de uma classificação dos direitos subjetivos em absolutos e relativos. Segundo San Tiago Dantas50, o
48 PEREIRA, 2003, p. 16.
49 GONÇALVES, 2017, p. 20.
direito relativo ocorre quando o dever recai sobre determinada (s) pessoa (s). Enquanto que no direito absoluto o dever recai indistintamente sobre todas as pessoas.
A distinção exposta trata-se da teoria clássica ou tradicional, também denominada dualista. Ocorre que existem as teses unitárias, que procuram integrar ambos os grupos de normas num só sistema, chamadas tese unitária personalista e tese unitária realista.
Na tese unitária personalista, o direito das obrigações é colocado no centro de todo o direito civil, abrangendo todas relações jurídicas civis. Na tese unitária realista há uma tentativa de unificar os direitos reais e obrigacionais a partir do critério patrimônio.
Em que pese o esforço para difundir as teses unitárias, a tese dualista mostra-se mais adequada à realidade, motivo pelo qual foi esta a escolhida no direito positivo brasileiro, permanecendo a distinção entre direitos reais e direitos pessoas.
Desta forma, conclui-se que o direito das coisas inclui os direitos reais, ou seja, inclui os casos em que há um sujeito passivo que detém o poder jurídico, direto e imediato, sobre a coisa.
Para melhor visualização, cumpre colacionar uma tabela de distinção (vide Anexo 02).
Em relação à Multipropriedade, restou consignado que estaria mais próxima de um direito real do que um direito pessoal, pois o sujeito passivo, que seria o multiproprietário, teria o poder jurídico, direto e imediato, sobre a coisa, que seria a fração de tempo.
Para nortear tais direitos reais, é necessário levar em consideração a existência de alguns princípios, os quais seguem analisados, conforme preceitua Carlos Roberto Gonçalves51.
Incialmente, tem-se o princípio da aderência, que pode ser entendido pelo fato de que o direito real gera uma relação direta e imediata entre o sujeito e coisa. Nesse sentido, é importante destacar que o direito real permanece incidindo sobre o bem mesmo que este circule de mão e mão e se transmita a terceiros.
O mencionado princípio está previsto no artigo 1.228 do Código Civil, que concede ao proprietário os direitos de usar, gozar, fruir e dispor da coisa.
O segundo princípio norteador é o princípio do absolutismo, pois os direitos reais se exercem erga omnes, ou seja, contra todos.
50 DANTAS, San Tiago. Programa de direito civil II. 1. ed. Rio de Janeiro: Rio, 1978, p. 15.
51 GONÇALVES, 2017, p. 25-34.
Há também o princípio da visibilidade ou publicidade, que aduz que os direitos reais sobre imóveis apenas se adquirem com o registro e os direitos móveis com a tradição.
O princípio da tipicidade entende que os direitos reais existem de acordo com os tipos legais, ou seja, só os que estão definidos e enumerados pela norma são direitos reais.
Aqui, o surgimento da Multipropriedade teve grande impacto. Isso porque, os direitos reais estariam elencados no artigo 1.225 do Código Civil, ou seja, só os previstos nesse artigo poderiam ser considerados como direitos reais.
Ocorre que a Multipropriedade não está prevista no dispositivo. Portanto, para o seu surgimento foi necessário realizar uma certa flexibilização do princípio da taxatividade.
Para tanto, conforme o julgamento anteriormente colacionado, o Ministro João Otávio de Noronha entendeu que “o Código Civil não traz nenhuma vedação nem faz qualquer referência à inviabilidade de se consagrarem novos direitos reais”52.
Ainda, para corroborar o seu entendimento, o Ministro levou em consideração as mutantes relações jurídicas e a necessidade de adequação da norma:
A questão sobre ser possível ou não a criação de novo instituto de direitos reais – levando-se em conta a tipicidade e o sistema de numerus clausus (rol taxativo) –, em circunstâncias como a dos autos, nas quais se verifica a superação da legislação em vigor pelos fatos sociais, não pode inibir o julgador de, adequando sua interpretação a recentes e mutantes relações jurídicas, prestar a requerida tutela jurisdicional a que a parte interessada faz jus.53
Portanto, em que pese a existência do princípio da taxatividade, já restou consignado que este pode ser relativizado em determinados casos com o intuito de adequar a norma e as relações jurídicas.
O próximo princípio a ser analisado é o da perpetuidade. Segundo o referido princípio, a propriedade é um direito perpétuo, ou seja, não se perde mesmo se não houver o uso.
Assim, pode-se perder a propriedade apenas mediante a desapropriação, renúncia, usucapião, entre outros.
Ato contínuo, há, também, o princípio da exclusividade, que impossibilita a existência de dois direitos reais, de igual conteúdo, sobre a mesma coisa.
52 BRASIL, 2016.
53 BRASIL, 2016.
Por último, tem o princípio do desmembramento, o qual entende que, apesar de os direitos reais sobre coisas alheias tenham normalmente mais estabilidade do que os obrigacionais, são também transitórios, pois desmembram-se do direito-matriz, que é a propriedade.
Diante do exposto, sendo a Multipropriedade um direito real, devem ser aplicados a ela os princípios ora apontados, com observação ao princípio da taxatividade, conforme já explanado.
Por fim, é necessário estabelecer uma distinção entre direitos reais sobre coisa própria e direitos reais sobre coisa alheia.
Segundo explicita Carlos Eduardo Elias de Oliveira54, no direito brasileiro:
[...] os direitos reais sobre coisa própria envolvem: (1) o direito real de propriedade sobre imóveis por natureza, que é solo, com as respectivas acessões; (2) o direito real de propriedade sobre unidades autônomas em condomínios edilícios, de lotes, urbano simples e em Multipropriedade; e (3) o direito real de laje (para este último, há divergência doutrinária, mas preferimos a que o considera um direito real sobre coisa própria).
Já em relação aos direitos reais sobre coisa alheia, Silvio de Salvo Venosa55 preceitua:
O Código de 2002 inicia, a partir do art. 1.225, a disciplinar os direitos reais sobre coisas alheias: propriedade fiduciária, superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, direito do promitente comprador, penhor, hipoteca e anticrese. A Lei nº 11.481/2007 acrescentou a esse rol a concessão de uso especial para fins de moradia e a concessão de direito real de uso.
Portanto, não resta qualquer dúvida de que a Multipropriedade deve ser considerada como um direito real sobre coisa própria.