Incialmente, cumpre mencionar que, nos termos do artigo 1.358-O, do Código Civil, o regime de Multipropriedade pode ser adotado pelo condomínio edilício em parte ou na totalidade das unidades autônomas.
Os incisos I e II do referido artigo preveem que o condomínio edilício pode adotar a Multipropriedade mediante previsão no instrumento de instituição ou deliberação da maioria absoluta dos condôminos, ou seja, da metade mais um dos condôminos.
Para a segunda hipótese, conforme observação do Prof. Dr. Giovanni Ettore Nanni37,
“os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção do condomínio, nos termos do artigo 1.352, do Código Civil”.
O parágrafo único do artigo 1.358-O determina que no caso de adoção da Multipropriedade por previsão no instrumento de instituição, a inciativa e a responsabilidade
35 TARTUCE, Flávio. Direito Civil v.2: direito das obrigações e responsabilidade civil. 11. ed. Rio de Janeiro:
Forense, 2016, p. 104.
36 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. v.1: parte geral. 3. ed. São Paulo: Atlas, 2003, p. 59.
37 NANNI, 2018, p. 1718.
serão atribuídas às mesmas pessoas, devendo ser observado os requisitos das alíneas a, b e c e do parágrafo primeiro do artigo 31 da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Nesse sentido, cumpre esclarecer que a Lei 4.591 dispões sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, sendo que os requisitos que são mencionados no artigo 1.358-O, parágrafo primeiro, do Código Civil, são os mesmos requisitos atribuídos ao incorporador.
Sendo assim, somente podem instituir o regime da Multipropriedade: (i) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do artigo 3238; (ii) o construtor ou corretor de imóveis; e (iii) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente.
Ademais, caso instituído o regime da Multipropriedade, a convenção de condomínio edilício deve prever os requisitos trazidos pelo artigo 1.358-P, além daqueles previstos nos artigos 1.332, 1.334 e, se for caso, 1.358-G, que já foi analisado na presente monografia.
Para melhor analisar, cumpre colacionar o artigo 1.358-P:
Na hipótese do art. 1.358-O, a convenção de condomínio edilício deve prever, além das matérias elencadas nos arts. 1.332, 1.334 e, se for o caso, 1.358-G deste Código:
I - a identificação das unidades sujeitas ao regime da multipropriedade, no caso de empreendimentos mistos;
II - a indicação da duração das frações de tempo de cada unidade autônoma sujeita ao regime da multipropriedade;
III - a forma de rateio, entre os multiproprietários de uma mesma unidade autônoma, das contribuições condominiais relativas à unidade, que, salvo se disciplinada de forma diversa no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, será proporcional à fração de tempo de cada multiproprietário;
IV - a especificação das despesas ordinárias, cujo custeio será obrigatório, independentemente do uso e gozo do imóvel e das áreas comuns;
V - os órgãos de administração da multipropriedade;
VI - a indicação, se for o caso, de que o empreendimento conta com sistema de administração de intercâmbio, na forma prevista no § 2º do art. 23 da Lei nº 11.771, de 17 de setembro de 2008 , seja do período de fruição da fração de tempo, seja do local de fruição, caso em que a responsabilidade e as
38 Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; (BRASIL, 2018)
obrigações da companhia de intercâmbio limitam-se ao contido na documentação de sua contratação;
VII - a competência para a imposição de sanções e o respectivo procedimento, especialmente nos casos de mora no cumprimento das obrigações de custeio e nos casos de descumprimento da obrigação de desocupar o imóvel até o dia e hora previstos;
VIII - o quórum exigido para a deliberação de adjudicação da fração de tempo na hipótese de inadimplemento do respectivo multiproprietário;
IX - o quórum exigido para a deliberação de alienação, pelo condomínio edilício, da fração de tempo adjudicada em virtude do inadimplemento do respectivo multiproprietário.39
Portanto, diante do que se extrai do artigo ora colacionado, verifica-se que na convenção de condomínio deve conter as questões genéricas fundamentais à estrutura do condomínio, bem como sua administração, as formas de rateio, o procedimento para imposição de sanções, inclusive no caso de inadimplemento, além de quórum exigido para cada situação.
Insta salientar que o inciso VI menciona o parágrafo segundo, do artigo 23, da Lei 11.7771, que a Lei que dispõe sobre a Política Nacional de Turismo, definindo as atribuições do Governo Federal no planejamento, desenvolvimento e estímulo ao setor turístico.
Em seu artigo 23, §2º, a supramencionada Lei prevê que “considera-se prestação de serviços de hospedagem em tempo compartilhado a administração de intercâmbio, entendida como organização e permuta de períodos de ocupação entre cessionários de unidades habitacionais de distintos meios de hospedagem”40.
Já sobre os incisos VII e IX, que tratam do quórum para adjudicação e do quórum para alienação do imóvel, é necessário levar em consideração que a probabilidade de inadimplemento referente ao imóvel aumenta em se tratando de condomínio em regime de Multipropriedade, uma vez que há diversas pessoas responsáveis por arcar com tais custas, o que, consequentemente, aumenta a possibilidade de inadimplência.
Passando para o artigo 1.358-Q, estão elencadas todas as questões que devem estar previstas no regime interno do condomínio edilício:
Na hipótese do art. 1.358-O deste Código, o regimento interno do condomínio edilício deve prever:
I - os direitos dos multiproprietários sobre as partes comuns do condomínio edilício;
39 BRASIL, 2002.
40 BRASIL, 2002.
II - os direitos e obrigações do administrador, inclusive quanto ao acesso ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;
III - as condições e regras para uso das áreas comuns;
IV - os procedimentos a serem observados para uso e gozo dos imóveis e das instalações, equipamentos e mobiliário destinados ao regime da multipropriedade;
V - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo;
VI - as regras de convivência entre os multiproprietários e os ocupantes de unidades autônomas não sujeitas ao regime da multipropriedade, quando se tratar de empreendimentos mistos;
VII - a forma de contribuição, destinação e gestão do fundo de reserva específico para cada imóvel, para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário, sem prejuízo do fundo de reserva do condomínio edilício;
VIII - a possibilidade de realização de assembleias não presenciais, inclusive por meio eletrônico;
IX - os mecanismos de participação e representação dos titulares;
X - o funcionamento do sistema de reserva, os meios de confirmação e os requisitos a serem cumpridos pelo multiproprietário quando não exercer diretamente sua faculdade de uso; multiproprietários, direitos e deveres do administrador, as regras para a convivência entre os multiproprietários e os demais ocupantes, a forma de contribuição, de destinação e de gestão do fundo de reserva, o procedimento para as assembleias, entre outros.
No mais, o parágrafo primeiro concede a possibilidade de instituição do regimento interno tanto por escritura pública, quanto por instrumento particular.
O artigo 1.358-R prevê que no caso de instituição do regime de Multipropriedade, o condomínio deverá ter um administrador profissional.
Segundo o parágrafo primeiro, o prazo de duração do contrato pode ser livremente convencionado, portanto, não há imposição de prazo mínimo, tampouco máximo.
Ademais, conforme o parágrafo segundo, o referido administrador será de todos os condomínios em Multipropriedade de suas unidades autônomas.
Ele, ainda, será mandatário legal de todos os multiproprietários para a realização de atos de gestão ordinária, nos termos do parágrafo terceiro.
41 BRASIL, 2002.
No mais, o parágrafo quarto lhe faculta a possibilidade de modificar o regimento interno no que se referir à gestão da Multipropriedade.
Por fim, o parágrafo quinto relata que o administrador pode ou não ser um prestador de serviços de hospedagem.
Em relação à administração da Multipropriedade, cumpre mencionar que esta possui uma Seção própria dentro do Código Civil, que abrange os artigos 1.358-M e 1.358-N.
Os referidos artigos trazem, respectivamente, as atribuições competentes ao administrador, bem como os reparos em relação à cada fração de tempo:
Art. 1.358-M. A administração do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário será de responsabilidade da pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, ou, na falta de indicação, de pessoa escolhida em assembleia geral dos condôminos.
§ 1º O administrador exercerá, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade, as seguintes atribuições:
I - coordenação da utilização do imóvel pelos multiproprietários durante o período correspondente a suas respectivas frações de tempo;
II - determinação, no caso dos sistemas flutuante ou misto, dos períodos concretos de uso e gozo exclusivos de cada multiproprietário em cada ano;
III - manutenção, conservação e limpeza do imóvel;
IV - troca ou substituição de instalações, equipamentos ou mobiliário, inclusive:
a) determinar a necessidade da troca ou substituição;
b) providenciar os orçamentos necessários para a troca ou substituição;
c) submeter os orçamentos à aprovação pela maioria simples dos condôminos em assembleia;
V - elaboração do orçamento anual, com previsão das receitas e despesas;
VI - cobrança das quotas de custeio de responsabilidade dos multiproprietários;
VII - pagamento, por conta do condomínio edilício ou voluntário, com os fundos comuns arrecadados, de todas as despesas comuns.
§ 2º A convenção de condomínio em multipropriedade poderá regrar de forma diversa a atribuição prevista no inciso IV do § 1º deste artigo.
Art. 1.358-N. O instrumento de instituição poderá prever fração de tempo destinada à realização, no imóvel e em suas instalações, em seus equipamentos e em seu mobiliário, de reparos indispensáveis ao exercício normal do direito de multipropriedade.
§ 1º A fração de tempo de que trata o caput deste artigo poderá ser atribuída:
I - ao instituidor da multipropriedade; ou
II - aos multiproprietários, proporcionalmente às respectivas frações.
§ 2º Em caso de emergência, os reparos de que trata o caput deste artigo poderão ser feitos durante o período correspondente à fração de tempo de um dos multiproprietários.42
42 BRASIL, 2002.
Retornando para as consequências em caso de inadimplemento pelo multiproprietário, o artigo 1.358-S prevê que é cabível a adjudicação da fração de tempo co-multiproprietário que deixar de efetuar o pagamento das despesas ordinárias ou extraordinárias.
Entretanto, há casos em que o imóvel em regime de Multipropriedade faz parte de empreendimento em que haja sistema de locação das frações de tempo e, nesses determinados casos, a consequência deve ser diversa. Sendo assim, o parágrafo único e os incisos trazem como se deve agir.
Art. 1.358-S. Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da Lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente.
Parágrafo único. Na hipótese de o imóvel objeto da multipropriedade ser parte integrante de empreendimento em que haja sistema de locação das frações de tempo no qual os titulares possam ou sejam obrigados a locar suas frações de tempo exclusivamente por meio de uma administração única, repartindo entre si as receitas das locações independentemente da efetiva ocupação de cada unidade autônoma, poderá a convenção do condomínio edilício regrar que em caso de inadimplência:
I - o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a integral quitação da dívida;
II - a fração de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da administradora;
III - a administradora do sistema de locação fique automaticamente munida de poderes e obrigada a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a integralidade dos valores líquidos a que o inadimplente tiver direito para amortizar suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao multiproprietário.43
Já o artigo 1.358-T estabelece que o multiproprietário pode renunciar, de forma translativo, a seu direito de Multipropriedade em favor do condomínio edilício. Entretanto, nos termos do parágrafo único, o multiproprietário só possui a referida faculdade se estiver em dia com as contribuições condominiais, com os tributos imobiliários, bem como com foro ou taxa de ocupação, se for o caso.
Por fim, o artigo 1.358- U prevê que a instituição da Multipropriedade pode ser limitada ou impedida se assim estiver previsto nas convenções dos condomínios edilícios, nos memoriais de loteamentos e nos instrumentos de venda dos lotes em loteamentos urbanos, podendo ser alterado no mínimo pela maioria absoluta dos condôminos.
43 BRASIL, 2002.
4 REPERCUSSÕES NAS DEMAIS LEGISLAÇÕES
Conforme já exposto no presente trabalho, o regime da Multipropriedade traz diversas novidades para a sociedade, entretanto, as repercussões não findam.
Desta forma, é importante destacar que o instituto em comento repercute tanto no direito civil em relação aos direitos reais, quanto em relação ao registro público e até mesmo em relação ao direito tributário, uma vez que é necessário definir quem deve realizar o pagamento de tributos do imóvel em regime de Multipropriedade.