Sobre as responsabilidades atribuídas aos condôminos multiproprietários, forçoso iniciar com uma análise no âmbito do direito tributário.
O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) possui como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, como definido na Lei civil, localização fora da zona urbana do Município, conforme o artigo 29 do Código Tributário Nacional.
Vale dizer, o fato gerador do IPTU é o direito real de propriedade. Ocorre que na Multipropriedade há o direito de propriedade sobre a unidade periódico, sendo este um direito real sobre coisa própria.
Portanto, o IPTU na Multipropriedade recai somente sobre a unidade periódica. Em outras palavras, cada multiproprietário será responsável pelo pagamento do imposto em comento referente à sua fração de tempo.
Como o direito civil trata a unidade periódica como imóvel autônomo, o multiproprietário terá a obrigação de efetuar o pagamento somente do IPTU relativo à sua fração, motivo pelo qual não existe responsabilidade solidária nesse âmbito.
O exposto acima é o entendimento de Carlos Eduardo Elias de Oliveira81, que acrescenta que caso haja inadimplemento por parte de um multiproprietário, o Fisco poderá executar a unidade periódica do multiproprietário inadimplente, porém, não poderá afetar os demais multiproprietários.
Passando para o direito civil, cumpre analisar a responsabilidade dos multiproprietários por coisas caídas.
81 OLIVEIRA, 2018.
A Lei de Multipropriedade não fez qualquer previsão sobre esse tipo de responsabilidade, razão pela qual forçoso aplicar o Código Civil.
Conforme o artigo 938, “aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”82.
Nesse sentido, aplica-se na Multipropriedade que, em caso de coisa caída e não sendo possível identificar o efetivo causador, somente poderá ser responsabilizado o multiproprietário da fração de tempo em que o fato ocorreu.
Ou seja, se a coisa cair no dia 27 de outubro de 2019 e não foi possível identificar o causador, o responsável será o multiproprietário que detém o período em questão.
Quanto à responsabilidade por ruína do prédio, assim como a responsabilidade por coisas caídas, a Lei 13.777/18 deixou de prever, devendo ser aplicado, novamente, o Código Civil.
Sendo assim, o artigo 937 dispõe que “o dono do edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta”83.
Portanto, resta demonstrado que no caso da Multipropriedade todos os multiproprietários respondem, de forma solidária, independentemente do período em que ocorreu, porém, possuem o direito de regresso.
Por fim, cumpre analisar a responsabilidade no caso de perecimento ou deterioração do imóvel e do mobiliário.
Conforme já exposto ao longo da presente monografia, o mobiliário também se sujeita ao regime da Multipropriedade, razão pela qual entende-se que cada multiproprietário é dono do mobiliário no respectivo período de tempo.
O artigo 1.358-J, II, da Lei 13.777/18 estabelece que são obrigações dos multiproprietários responder pelos danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele autorizadas.
Ocorre que o artigo 927 do Código Civil prevê a responsabilidade subjetiva, ou seja,
“aquele que, por ato ilícito (arts. 18684 e 18785), causar dano a outrem, fica obrigado a
repará-82 BRASIL, 2018.
83 BRASIL, 2018.
84 Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. (BRASIL, 2002)
85 Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. (BRASIL, 2002)
lo”, sendo que o parágrafo único estabelece que “haverá a obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em Lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem”86.
Vale dizer, no âmbito do regime da Multipropriedade, o multiproprietário somente será responsável se houver culpa dele ou dos autorizados por ele.
Entretanto, se o dano decorrer de um desgaste natural da coisa, não há dever de indenizar, pois o prejuízo é de todos os donos, ou seja, de todos os multiproprietários.
Ante o exposto, evidente que é necessário analisar caso a caso para verificar se o multiproprietário é responsável ou não, se cabe a responsabilidade solidária, entre outros.
86 BRASIL, 2002.
5 CONCLUSÃO
No decorrer da presente monografia foram apontados diversos pontos sobre a necessidade de se regular o regime da Multipropriedade, bem como sobre sua importância no mercado imobiliário.
Isso porque, em que pese a lei ter sido promulgada somente no ano de 2018, o Brasil já contava com o regime desde os anos 80, com o pioneiro Condomínio Paúba Canto-Sul, que se utilizou da ideia de fracionar o tempo do imóvel e voltou-se para a classe de médicos que, em tese, não teria disponibilidade temporal para férias integrais.
Sendo assim, os médicos possuíam períodos do imóvel no Condomínio em referência para passar as férias e, assim, surgiu a ideia de se fracionar tempos.
A ideia, a bem da verdade, vem da Europa, principalmente França, Portugal e Espanha que utilizam o modelo também desde meados dos anos 80.
Diante do aumento na utilização do regime da Multipropriedade, não tinham mais condições deixar que apenas a doutrina e a jurisprudência decidissem como deveriam ser os procedimentos para a regulamentação e demais processos.
Inclusive, havia muita discordância sobre a possibilidade de adotar a Multipropriedade como um direito real ou não.
Isso porque, conforme abordado no estudo, os direitos reais existentes seriam somente aqueles previstos no artigo 1.225 do Código Civil, em atendimento ao princípio da taxatividade.
Nesse sentido, havia doutrinador entendendo que, como a Multipropriedade não estava prevista no supramencionado artigo, não poderia ser adotada como um direito real.
Para resolver a situação, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por maioria, que a Multipropriedade possui, a bem da verdade, natureza jurídica de direito real, devendo o princípio da taxatividade ser mitigado.
Com o intuito de fundamentar a decisão, o Ministro João Otávio de Noronha explicou que “o Código Civil não traz nenhuma vedação nem faz qualquer referência à inviabilidade de se consagrarem novos direitos reais”87.
Ademais, relatou a necessidade de se adequar interpretação da norma com as recentes e mutantes relações jurídicas.
87 BRASIL, 2016.
Diante disso, passou-se a entender que a natureza jurídica do regime da Multipropriedade é, sem sombra de dúvidas, de direito real.
Sendo assim, é necessário aplicar à Multipropriedade tudo o que se aplica aos direitos reais, levando em consideração os princípios, forma de registro, entre outros.
Após, passou-se a analisar a função social da propriedade também no âmbito da Multipropriedade.
Foi realizada, também, uma análise minuciosa sobre os artigos da Lei 13.777 de 20 de dezembro de 2018.
Nesse sentido, foi explanado sobre o conceito da Multipropriedade e no que consiste implementar tal regime em um condomínio.
Para tanto, verificou-se como é realizada a fração de tempo, ou seja, quantos dias podem conter na fração de tempo, quantas frações podem ser adquiridas pela mesma pessoa, quais são os direitos e deveres oriundos da aquisição, entre outros.
Ademais, foi abordado também como a convenção de condomínio era feita em caso de instituição de Multipropriedade e o que nela deveria constar.
Com o intuito de melhor visualizar a convenção mencionada, foi anexada no estudo uma Convenção de Condomínio do Paúba Canto-Sul, em que foi possível verificar que são previstos temas como os direitos e deveres dos multiproprietários, quantas frações de tempos o imóvel possui, como é feita a administração, quais são as penalidades em caso de descumprimento dos deveres e outros temas importantes para regular o condomínio.
Ainda, foi abordado como deve ser realizado o registro público no âmbito da Multipropriedade.
Sendo assim, inicialmente, debateu-se sobre o registro público de uma forma geral, apontando quais são os seus objetivos.
Ante o exposto, se mostrou importante explanar um pouco sobre cada um dos objetivos que, a bem da verdade, são interdependentes e se entrelaçam e completam.
Posteriormente, foram analisados os princípios que norteiam os registros públicos de uma forma geral e os princípios especiais referentes aos registros de imóveis.
Como a Multipropriedade deve ser registrada perante o competente Registro de Imóveis, devem ser observados tanto os princípios norteadores dos registros públicos, como os especiais dos registros de imóveis.
Ato contínuo, o presente estudo passou a deliberar sobre a matrícula de imóveis.
Para tanto, restou necessário apresentar o conceito de matrícula, a qual deve ser entendida como a folha que apresenta a descrição do imóvel, o número da ordem, a qualificação do proprietário e outros requisitos previstos no artigo 176, parágrafo primeiro, inciso II, da Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973.
Além disso, foi apontado que a matrícula possui o chamando princípio da unicidade, segundo o qual para cada imóvel deve ter somente uma matrícula, sendo que caso se verifique que um imóvel, por equivoco, contém duas matrículas com o mesmo conteúdo, é necessário atender ao princípio da prioridade.
Portanto, nesse caso, dá-se preferência à matrícula mais antiga, devendo o imóvel em comento permanecer somente com esta.
No âmbito do regime da Multipropriedade, restou demonstrado que o imóvel que utiliza o regime em questão deve possuir uma matrícula geral e será aberta uma outra matrícula para cada fração de tempo.
A fim de demonstrar como uma matrícula de um imóvel em regime de Multipropriedade deveria ser, entendeu-se importante anexar na presente monografia a matrícula de um imóvel com o registro de uma compra e venda de uma fração de tempo.
Por fim, foram analisadas as responsabilidades dos multiproprietários.
Iniciou-se com a análise no âmbito do direito tributário, no sentido de verificar se existe responsabilidade solidária entre os multiproprietários para o pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).
Como na Multipropriedade há o direito de propriedade sobre a unidade periódica, sendo este um direito real sobre coisa própria, o IPTU recai somente sobre a unidade periódica, razão pela qual cada multiproprietário será responsável pelo pagamento do imposto em comento referente a sua fração de tempo.
Portanto, chegou-se à conclusão de que não existe responsabilidade solidária em relação ao pagamento do imposto.
Posteriormente, verificou-se a necessidade de aplicação do Código Civil no caso de responsabilidade por coisa caída, uma vez que a Lei da Multipropriedade não trata sobre tal questão.
Sendo assim, evidenciou-se que em caso de coisa caída e não sendo possível identificar o efetivo causador, somente poderá ser responsabilizado o multiproprietário da fração de tempo em que o fato ocorreu.
Sobre a ruína do prédio, também aplicou-se o Código Civil e foi entendido que todos os multiproprietários respondem, de forma solidária, independentemente do período em que ocorreu, porém, possuem o direito de regresso.
Por fim, foi analisada a responsabilidade dos multiproprietários em caso de perecimento ou deterioração do mobiliário, momento em que restou consignado que o multiproprietário somente será responsável se houver culpa dele ou dos autorizados por ele, tendo em vista a responsabilidade objetiva.
Entretanto, se o dano decorrer de um desgaste natural da coisa, não há dever de indenizar, pois o prejuízo é de todos os donos, ou seja, de todos os multiproprietários.
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ANEXOS
ANEXO 01 – Figura 1 - Convenção de Condomínio - tempo compartilhado
Fonte: SÃO PAULO, 2017.
ANEXO 02 – Tabela 1 - Relação: direitos pessoais X direitos pessoais obrigacionais de cunho patrimonial
Direitos Reais Direitos pessoais obrigacionais de cunho patrimonial
Relações jurídicas entre uma pessoa (sujeito ativo) e uma coisa. O sujeito passivo não é
determinado, mas é toda a coletividade.
Relações jurídicas entre uma pessoa (sujeito ativo – credor) e outra (sujeito passivo – devedor).
Princípio da publicidade (tradição e registro). Princípio da autonomia privada (liberdade).
Efeitos erga omnes. Os efeitos podem ser restringidos.
Efeitos inter partes. Há uma tendência de ampliação dos efeitos.
Rol taxativo (numerus clausus), segundo a visão clássica, que ainda parece prevalecer –
art. 1.225 do CC.
Rol exemplificativo (numerus apertus) – art.
425 do CC – criação dos contratos atípicos.
A coisa responde (direito de sequela). Os bens do devedor respondem (princípio da responsabilidade patrimonial).
Caráter permanente.
Instituto típico: propriedade.
Caráter transitório, em regra, o que vem sendo mitigado pelos contratos relacionais ou
cativos de longa duração.
Instituto típico: contrato.
Fonte: TARTUCE, 2017, p. 25.
ANEXO 03 – Figura 2- matrícula de imóvel em regime de Multipropriedade
Fonte: SÃO PAULO, 2017.
ANEXO 04 – Figura 3 - registro de compra e venda de fração
Fonte: SÃO PAULO, 2017.