judiciária, já trouxe, certamente, grandes benefícios ao Direito Brasileiro, com o intuito de oportunizar maior efetividade e celeridade no que diz respeito à consolidação da propriedade imobiliária. Contudo, o presente trabalho foi realizado com o cunho de introduzir o procedimento da usucapião na via extrajudicial, pois um entendimento preciso deste instituto só será possível com o tempo, conforme entender a jurisprudência. Parece inegável que haja muitas dúvidas e pontos que precisarão ser esclarecidos, porém existe a convicção de que as eventuais dificuldades na aplicação deste procedimento venham a ser sanadas e concretizadas pela doutrina e jurisprudência. (BRAGA, 2016, p. 28).
Desta forma, observa-se que a desjudiciliazação da usucapião, certamente vem para colaborar de forma intensa ao judiciário brasileiro, bem como aos usuários de tal instrumento, trazendo maior celeridade e efetividade na usucapião como forma originária de aquisição de propriedade.
4.4 A PROBLEMATICA DA REDAÇÃO QUE INSTITUIU A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
A grande problemática existente na usucapião extrajudicial se dá no silêncio das partes presente no polo passivo, pois o silêncio é interpretado como discordância, que conforme, Schappo e Garcia (2016, p. 82) altera desta maneira uma máxima centenária do direito, pois o direito não socorre aos que dormem.
Diferente do que é aplicado na área judicial, na usucapião extrajudicial, o silêncio não presume anuência, segundo Schapoo e Garcia (2016, p. 86) o silêncio não deveria ser interpretado como discordância, mas como indiferença.
O procedimento deveria estar de acordo com o adotado no procedimento de retificação de área, em que, devidamente cientificado, e ainda assim inerte, presumida está a anuência. A necessidade de anuência expressa do antigo titular, ou mesmo de um titular de direito registrado ou averbado sobre a matrícula, desqualifica consideravelmente a aplicabilidade do novo procedimento, tão comemorado por todos. Tal redação fez excluir da via administrativa a grande maioria dos casos, esvaziando-se a boa iniciativa do próprio legislador. Por exemplo, dificultou-se ao extremo a usucapião por abandono do lar conjugal, uma vez que, ocorrendo o abando do lar pelo ex- cônjuge ou ex-companheiro, dificilmente ele dará sua concordância exigida pela nova lei. (SCHAPPO; GARCIA, 2016, p. 85).
Conforme Pereira (2016) a interpretação do silêncio deveria ser um ponto positivo a parte ativa do processo administrativo, tendo em vista que esse é o posicionamento em nosso sistema jurídico, no entanto, na usucapião extrajudicial não é o que ocorre, o que vai contra o princípio de que foi a própria inércia do interessado em relação ao imóvel que abriu portas a usucapião.
Ferraz (2016) destaca os requisitos para aplicação de tal instrumento, porém ressalta que desta maneira, ou seja, a necessidade de concordância expressa, a efetividade e aplicabilidade serão ínfimas:
Refiro-me especificamente à: a) necessidade de anuência expressa dos titulares de domínio e de direitos registrados ou averbados nas matrículas dos imóveis usucapiendo e confrontantes; b) definição da lei de que o silêncio de tais pessoas, acaso intimadas, é equiparado à discordância quanto à pretensão do postulante; e c) falta de previsão expressa da possibilidade de intimação por hora certa, em caso de suspeita de ocultação, e por edital, em caso de não localização, de tais pessoas pelo oficial de Registro de Imóveis. (FERRAZ, 2016).
Pereira (2016) explana que a atual redação do art. 1.071 do novo CPC, ao exigir a expressa concordância dos interessados ao pedido extrajudicial de usucapião, apenas transforma a usucapião extrajudicial em um procedimento consensual para aquisição de propriedade.
Schapoo e Garcia (2016, p. 85) utilizam o exemplo no caso do falecimento de um titular de direito da propriedade, onde não tenha ocorrido o processamento de inventário, bastaria, pois não se pode inviabilizar o uso da usucapião exigindo-se a notificação de todos os herdeiros, a notificação de apenas
um deles, como ocorre, por exemplo, em um imóvel que se encontra em condomínio, onde apenas uma assinatura supre as demais.
Em outras palavras, conforme Pereira (2016) o requerente adquire a propriedade pela inércia do titular, mas tal propriedade fica impedida de ser declarada justamente pela inércia do titular.
[...] tal interpretação equivale dizer ao jurisdicionado que ele adquiriu a propriedade de determinado imóvel pela inércia do titular por certo período de tempo e que o sistema jurídico deseja que a usucapião seja declarada em seu favor, mas que não poderá fazê-lo extrajudicialmente (de forma célere, eficaz e assegurado o contraditório e a ampla defesa na seara administrativa) porque o titular permaneceu inerte e não respondeu à notificação enviada pelo oficial de registro de imóveis. Em síntese: a propriedade foi adquirida em razão da inércia do titular, mas a aquisição não pode ser declarada extrajudicialmente em razão da inércia do titular. (PEREIRA, 2016).
Ferraz (2016) também critica o dispositivo, destacando três pontos negativos, sendo que o primeiro representa a desistência por parte dos advogados a utilizar a via extrajudicial frente à impossibilidade de recolher a anuência expressa dos interessados, o segundo profissionais que deixam passar despercebidos tais requisitos e acabam perdendo tempo e dinheiro com tal processo extrajudicial, e no terceiro ponto, compara a usucapião administrativa à compra e venda, ressaltando ser inútil a necessidade de anuência no primeiro instrumento, abrindo margem a fraude fiscal, simulando pedido de usucapião, para fraudar os fiscos municipais e federais.
Acorda assim Ferraz (2016) ser extremamente necessária uma alteração legislativa para obter-se maior eficácia na aplicabilidade da usucapião extrajudicial.
Sendo assim, parece-me indispensável alteração legislativa para que se exija a anuência expressa das pessoas efetivamente interessadas no imóvel usucapiendo, quais sejam, os titulares de domínio e dos titulares dos direitos inscritos na matrícula do imóvel usucapiendo e os titulares de domínio dos imóveis confrontantes. Acaso falte a anuência expressa de algum, o faltante deverá ser intimado pessoalmente para se manifestar e, acaso não localizado ou acaso se suspeite de que se oculta para não ser intimado, a expressa previsão de que seja intimado por edital ou por hora certa, conforme o caso. Ademais, seu o silêncio deverá ser interpretado como anuência tácita. (FERRAZ, 2016).
Desta maneira, Pereira (2016) identifica três possíveis alternativas para garantir maior eficácia e aplicabilidade a tal instituto:
Inicialmente, há de ressaltar a possibilidade (improvável) de alteração legislativa do dispositivo para restauração da redação final do substitutivo da Câmara dos Deputados, já que a matéria não foi incluída no recente projeto de Lei 2384/2015, originado na Câmara, para alteração, em regra, do regime de admissibilidade recursal nos tribunais superiores instituído pelo novo CPC, já aprovado em revisão no Senado em 15 de dezembro de 2015 (PLS 168/2015). (PEREIRA, 2016).
Ainda conforme Pereira (2016) não sendo possível a alteração no Senado, seria de fato declarada a inconstitucionalidade pelo STF, por ofensa ao artigo 65 da CRFB/88.
Ressalta Pereira (2016) que deverá o Oficial do Registro Imobiliário, recorrer às vias judiciais competentes, por meio de suscitação de dúvida, o que em teoria, traria efetividade da desjudicialização da usucapião.
Por fim, considerando não caber ao oficial de registro de imóveis eventual análise sobre a inconstitucionalidade formal na redação dos parágrafos 2º e 6º do artigo 1.071 do novo CPC (artigo 213-A, LRP), tampouco a interpretação contra legem do silêncio do titular como aquiescência ao registro da usucapião, poderá o juiz corregedor da respetiva serventia apreciar a inconstitucionalidade formal dos referidos dispositivos em controle difuso de constitucionalidade, de forma incidental em procedimento de dúvida a ser suscitado pelo requerente, conforme parágrafo 7º do mesmo dispositivo, e de acordo com a Lei 6.015/1973, ou mesmo o juiz natural que receber a ação de usucapião mencionada no parágrafo 9º, determinando, em ambos os casos, de acordo com a interpretação do silêncio no aso concreto, o registro da usucapião extrajudicial nos termos do artigo 1.071, parágrafo 6º, do novo CPC (artigo 213-A, LRP). (PEREIRA, 2016).
Ferraz (2016) também expõe a necessidade de alteração para maior eficácia deste instrumento:
A outra limitação do processo extrajudicial de usucapião é de natureza procedimental e, obviamente, sua correção só fará sentido se aperfeiçoado o ponto relativo à interpretação do silêncio dos intimados. Me refiro à falta de previsão quanto à possibilidade de intimação por hora certa e por edital dos interessados conhecidos (titulares de direitos relativos ao imóvel usucapiendo e dos proprietários dos confrontantes) pelo Registro de Imóveis. Há muito estes dois mecanismos já fazem parte da prática processual brasileira, seja na via judicial ou na extrajudicial (vide intimações por hora certa e por editais dos devedores fiduciantes e por editais nas regularizações fundiárias, retificações de registro, apurações de remanescentes e aberturas de matrículas de imóveis públicos). Não há razão lógica para que estes mecanismos facilitadores do bom andamento dos processos não sejam utilizados também nas usucapiões que venham a tramitar no Registro de Imóveis. (FERRAZ, 2016).
Por fim, Pereira (2016) explana que para maior aplicabilidade e eficácia, é indispensável que se faça uma alteração no que tange a expressa aceitação das partes envolvidas no polo passivo da usucapião extrajudicial, este requisito apenas se tornou um obstáculo para a maior finalidade deste instrumento, que seria a celeridade do processo.
CONCLUSÃO
A posse e a propriedade sempre foram direitos indispensáveis à sobrevivência do homem, inerentes a própria natureza dele, tornando-se a posse um fator primordial do direito à propriedade.
Desde os primórdios, no que tange a propriedade, a função social da propriedade foi tratada de forma especial, sendo que aquele que detivesse o real direito de propriedade de um imóvel, mas ignorasse a existência dele, logo perderia a propriedade para um terceiro que ali habitasse como se dono fosse, por certo período de tempo.
A posse a propriedade abriram portas para um importante instrumento de aquisição de propriedade, a usucapião, sendo que ao mesmo tempo em que promove a aquisição da propriedade também determina a perda dela.
A função social da propriedade é um fator primordial para a usucapião, sendo que o direito daquele que possuir determinado imóvel e estabelecer moradia, cumprindo com a sua finalidade, se sobressai ao direito do real proprietário que ignorou o bem. A usucapião é um excelente instrumento não apenas para garantir o bem estar social e a função social da propriedade, mas também buscar a regularização fundiária destes imóveis, tendo em vista o abandono e esquecimento por parte de seus reais proprietários.
A usucapião passou por algumas alterações, mas sempre manteve a sua essência, a aquisição da propriedade em razão da posse. Com o passar dos anos, alguns requisitos se tornaram importantes para este instrumento, além da posse continuada, agora também são requisitos, dependendo do tipo de usucapião, o justo título e a boa-fé.
Para dar maior eficácia, nosso sistema jurídico criou diversas formas de usucapião, cada uma com suas peculiaridades, sempre buscando ao máximo se encaixar na situação fática de cada caso.
A mais recente modalidade de usucapião é a usucapião extrajudicial, objeto de estudo desta monografia. Tal instrumento surgiu com o intuito de desjudicializar a usucapião, tornando o processo mais célere, mais cômodo entre as partes e desafogar o Poder Judiciário da matéria que não lhe convém.
Teoricamente, este instrumento é de grande valia ao nosso sistema jurídico, mas em prática, alguns de seus requisitos acabam se tornando um empecilho para se alcançar a efetividade desejada.
O principal óbice é a necessidade da concordância expressa daqueles que tenham direitos reais no polo passivo do procedimento, configurando o silêncio em discordância, desta forma impedindo a aquisição de fato e de direito da propriedade, o que inviabiliza a utilização deste instrumento, diminuindo a eficácia e a aplicabilidade do mesmo, o que não seria o objetivo da desjudicilização da usucapião.
Logo, o silêncio configurado como recusa no processo de usucapião extrajudicial afeta a sua efetividade, sendo necessária a elaboração de novas leis para que tal empecilho, que consiste no silêncio do interessado configurado como discordância, seja alterado, a fim de trazer maior eficácia e aplicabilidade ao instrumento.
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