Visando encontrar caminhos que levem a uma sinalização sobre os incrementos gerados ao valor dos imóveis urbanos em Parnamirim, optou-se por uma análise a partir das avaliações realizadas pela Caixa Econômica Federal para financiamento de imóveis nos anos de 2013 a 2017. Em que pese o banco de dados fornecido ter dados de apartamentos financiados em Parnamirim a partir de 2007, a grande maioria desses apartamentos se localiza no bairro de Nova Parnamirim, sendo poucos os dados sobre os financiamentos nos demais bairros do município antes de 2013, inviabilizando a análise no recorte temporal de dez anos. Por essa razão optou- se em analisar apenas os dados de avaliação de imóveis entre 2013 e 2017.
No estudo realizado sobre a defasagem do IPTU no Rio de Janeiro, Carvalho Júnior (2012) utilizou uma amostra de avaliações de apartamentos realizados pela CEF para captar os valores de mercado dos imóveis e compará-los com os valores venais oficiais. O autor justificou tal escolha por considera-la mais vantajosa do que a utilização de dados de oferta, em razão dessa última não ser tão precisa, já que os valores de oferta muitas vezes não correspondem aos valores reais de transação (CARVALHO JÚNIOR, 2018).
Buscando compreender se o valor venal dos imóveis em Parnamirim está próximo dos valores praticados pelo mercado imobiliário, de forma a possibilitar a recaptura das mais-valias fundiárias pela gestão municipal, buscou-se através da Gerência de Habitação do RN da CEF dados sobre as avaliações dos imóveis de Parnamirim, sendo fornecido um banco de dados com informações dos apartamentos avaliados entre 2008 e 2017. Porém, somente foram utilizados os dados do período entre 2013 e 2017, por representarem uma amostra que abarca uma maior quantidade de bairros do município.
Em seguida foram calculadas as médias de preço do m² relativo aos imóveis avaliados pela CEF em cada ano. Vê-se na Figura 18 que os proprietários de imóveis nos bairros de Emaús e Cajupiranga obtiveram os maiores ganhos relativos, 45% e 31% respectivamente. Já no bairro Bela Parnamirim houve uma diminuição considerável do preço do m², resultando numa diferença de -27% entre os anos de 2013 e 2017.
Observou-se também que os bairros situados na divisa com o município de Macaíba foram os que tiveram os menores percentuais de crescimento do preço do m², enquanto os bairros mais próximos à Natal apresentaram percentuais de crescimento maiores. Vale do Sol, Liberdade e Cajupiranga apesar de não serem contíguos à Natal também aparecem entre os bairros com crescimento maior do preço do m².
Nos demais bairros percebe-se que, em geral, os preços subiram, podendo-se afirmar que os proprietários de imóveis tiveram ganhos nominais, porém para constatar a real capacidade dos imóveis de se valorizarem no período analisado fez- se necessário a aplicação de um deflator, de modo a se compreender os impactos econômicos sobre o mercado imobiliário, levando-se em conta que no período verificado a inflação foi de 30,28%, segundo o IPCA-E33 (IBGE, 2019).
Assim, foi subtraída a inflação de cada ano pelo IPCA-E, demonstrado na figura 19. Os dados analisados apontam que apesar do aumento do m² dos preços de mercado (conforme à avaliação da CEF demonstrada na Figura 18), os imóveis de Parnamirim passaram entre os anos de 2013 e 2017 não por uma valorização, mas por uma desvalorização, pois, apesar de apresentarem crescimento entre o valor do m² nesses anos, ao se calcular subtraindo a inflação do período, chega-se a um resultado negativo. No entanto, alguns bairros tiveram resultados acima da média geral do município e outros abaixo.
O bairro que apresentou o melhor resultado foi Emaús, obtendo uma valorização de 13,08% no período, seguido de Cajupiranga com 1,63%. Os demais bairros tiveram valorização negativa, ou seja, os imóveis se desvalorizaram no período, mas alguns ainda aparecem com percentuais acima da média municipal, como Nova Parnamirim, Parque das Árvores, Liberdade, Nova Esperança e Vale do Sol. Já os demais, tiveram uma desvalorização maior que a média municipal, sendo eles Santa Tereza, Rosa dos Ventos, Boa Esperança, Bela Parnamirim e Passagem de Areia.
33 Segundo o IBGE (2019), “o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo Especial– IPCA-E foi criado em dezembro de 1991 e, a partir de janeiro de 1995, passou a ser divulgado trimestralmente. Para esta pesquisa optou-se por utilizar o IPCA-E como deflator em razão de ser o índice mais utilizado para reajuste de IPTU, medindo a inflação para as famílias com renda mensal entre 1 e 40 salários mínimos, sendo divulgado ao final de cada trimestre.
Analisando os dados apresentados na Figura 19, percebe-se que os bairros mais próximos à Natal apresentaram uma média de valorização superior à de Parnamirim, enquanto os bairros mais próximos à Macaíba (em vermelho) apresentaram resultados abaixo da média do município, demonstrando que há uma disparidade entre a valorização dos apartamentos nessas duas regiões de Parnamirim.
A análise feita por Lima (2018) mostrando o lucro bruto presumido das incorporadoras nas cidades da Metrópole Funcional (Figura 20) aponta para esse entendimento também ao se demonstrar os resultados relativos aos apartamentos em Parnamirim.
Segundo Lima (2018), nos empreendimentos do tipo apartamento o incremento da rentabilidade dos preços por metragem (R$/m²) é nítido quando existe a possibilidade de se elevar a densidade construtiva, ou seja, a expectativa de aumento do gabarito – para que se construa empreendimentos com maior quantidade de andares e, consequentemente, mais unidades habitacionais – vai repercutir no preço final do terreno (LIMA, 2018).
Figura 20: Lucro Bruto Presumido (%), tipolgia apartamento
Fonte: LIMA, 2018, p. 181. Adaptado pela autora.
Pode-se afirmar, com base nos dados demonstrados na Figura 20 relativos ao percentual de lucro dos empreendimentos do tipo apartamento em Parnamirim, que
os empreendimentos localizados mais próximos à Natal, nas áreas conturbadas, apresentam as maiores taxas de lucro se comparados aos demais empreendimentos analisados. Além disso, Lima (2018) afirma que mesmo sendo considerados produtos populares – que consequentemente apresentam menores taxas de lucratividade, em média na casa dos 75% - verifica-se faturamentos entre 100% e 179% na área limítrofe entre Parnamirim e Natal.
Por outro lado, nas regiões de Parnamirim mais próximas à Macaíba, essa taxa de lucratividade cai consideravelmente. Lima (2018) explica que isso se dá em razão dos efeitos de localização, que em determinadas situações reforça e em outras opõe a lucratividade dos empreendimentos, nesse sentido, o preço de oferta será influenciado pelas infraestruturas disponíveis ou previstas.
4.7 COMPARAÇÃO ENTRE A AVALIAÇÃO E O VALOR VENAL DOS