Após caracterizar o município de Parnamirim, demonstrar a legislação e o papel da gestão em relação ao IPTU, bem como apresentar os dados coletados na pesquisa referentes à infraestrutura urbana entre 2008 e 2017, a avaliação média dos apartamentos realizada pela Caixa Econômica Federal entre 2013 e 2017 e o valor venal médio dos imóveis por bairro em Parnamirim, alguns apontamentos podem ser trazidos.
Quanto à caracterização, verifica-se pelas pesquisas e estudos mais recentes demonstrados que Parnamirim é um município que se encontra em um intenso processo de expansão urbana associado diretamente à dinâmica imobiliária da Região Metropolitana de Natal, exercendo a capital uma grande influência sobre a formação de alguns bairros de Parnamirim, sobre os quais transbordou, levando uma grande quantidade de moradores à residir nesses bairros. No bairro de Nova Parnamirim é onde esse processo se mostra de maneira mais acentuada, estando conurbado à Natal, é o mais populoso e adensado do município, possuindo uma
grande quantidade de condomínios de apartamentos e tendo recebido uma grande quantidade de infraestruturas urbanas do poder público. No entanto, em relação à valorização imobiliária, o bairro apresentou uma queda no período analisado, mas ainda mantém um percentual acima da média geral do município, em relação ao IPTU, verificou-se que este encontra-se desatualizado no bairro. Assim, pelo conjunto dos dados analisados, percebe-se que a gestão municipal não consegue recuperar as mais-valias fundiárias existentes, visto que o bairro possui uma infraestrutura considerada boa, mas a média do m² do valor venal está bem abaixo da média do m² das avaliações de imóveis analisadas no mesmo período.
Já os bairros mais antigos que formam o núcleo urbano central, não vêm recebendo muitas obras de infraestrutura urbana, porém, conforme demonstrado, já tinham uma boa condição de infraestrutura e de equipamentos públicos anterior ao período analisado. Ademais percebe-se que nessa região a valorização imobiliária foi negativa e, mesmo assim, o IPTU se manteve abaixo do valor de avaliação.
Nos bairros mais novos próximos ao município de Macaíba foi onde observou- se a menor quantidade de infraestrutura urbana disponível, ademais neles se concentram a população de menor poder aquisitivo que, consequentemente, mais necessita da execução de políticas públicas. Nesses bairros há uma grande quantidade de apartamentos considerados populares, a maioria construídos através do Programa Minha Casa Minha Vida. Além disso, verificou-se que, em comparação com outras áreas de Parnamirim, a avaliação do m² dos apartamentos nessa área é considerado baixo, alguns apresentando um aumento considerável de valor no período analisado (como Nova Esperança), porém a maioria deles teve valorização negativa, bem abaixo da média geral do município. Contudo, o IPTU também nesses bairros se mostra abaixo dos valores de avaliação, porém de forma geral é nessa região que ele está menos desatualizado.
Assim, percebe-se que Parnamirim apresenta realidades diferentes em relação aos dados analisados, tendo uma região do município com melhores condições de infraestrutura e equipamentos urbanos (os bairros mais próximos à Natal), outra com uma infraestrutura mais antiga e centralizada (os bairros próximos à sede administrativa e à Base Aérea) e uma região ocupada recentemente, ainda em forte expansão e com maior insuficiência de infraestruturas e equipamentos públicos para atender à sua população, que se apresenta como a mais carente do município.
Além disso, percebeu-se que houve, em geral, um aumento (menor em alguns bairros e maior em outros) nos preços dos imóveis avaliados, porém quando calculados com a inflação do período, percebeu-se que, em geral, apresentaram uma desvalorização entre os anos de 2013 e 2017, estando em consonância com a situação de crise imobiliária vivenciada no país no setor imobiliário. Nos imóveis dos bairros mais próximos à Natal percebe-se que essa desvalorização foi menor (com exceção do bairro de Emaús que apresentou valorização), já nos bairros limítrofes com Macaíba essa desvalorização foi sentida de maneira mais intensa.
Talvez isso explique a insatisfação do contribuinte com o pagamento do IPTU, pois percebe o aumento deste anualmente, enquanto que não visualiza ganhos de renda com o seu imóvel, visto que, apesar de se demonstrar que há um crescimento do preço do m² na maioria dos bairros, a inflação detectada no período analisado impediu os imóveis se valorizassem conforme a expectativa dos proprietários.
Pode-se afirmar também que os dados analisados sinalizam que apesar da gestão municipal ter aumentado consideravelmente a sua receita tributária, o IPTU ainda tem uma arrecadação baixa e não consegue investir com recursos próprios em obras de infraestrutura urbana, que são financiadas através de transferências intergovernamentais, como por exemplo, as obras de pavimentação, drenagem e saneamento. No entanto, os gestores afirmam que nos últimos anos as transferências de recursos e convênios com os demais entes federativos têm diminuído, dificultando a realização de novas obras no município.
Ademais, percebe-se que as infraestruturas e equipamentos urbanos não vêm sendo distribuídas de maneira homogênea na cidade, percebendo-se que alguns bairros receberam uma quantidade bem maior de investimentos do que outros, como é o caso do bairro de Nova Parnamirim, onde há uma grande concentração de investimentos em pavimentação, drenagem e saneamento, como demonstrado anteriormente. Em contraposição, os bairros de Santa Teresa, Passagem de Areia, Vale do Sol e Bela Parnamirim aparecem com uma quantidade de investimentos em infraestrutura urbana bem menor.
Por outro lado, percebe-se que em todos os bairros, independentemente da quantidade de infraestrutura urbana presente, o IPTU se mostra desatualizado quando comparado ao valor de avaliação dos imóveis analisado no mesmo período. Assim, é nítido a necessidade de atualização da planta genérica de valores, fato este que foi constatado também através das entrevistas com os gestores. Logo, para que o
município consiga de fato capturar os incrementos gerados ao valor dos imóveis nas regiões da cidade que receberam maior quantidade de investimentos públicos, possibilitando assim uma redistribuição mais igualitária dos valores arrecadados e não apenas retroalimentando as regiões que já possuem melhores condições urbanas.
Por último, compreende-se que a gestão do IPTU precisa incorporar uma leitura da dinâmica imobiliária que vem ocorrendo no município de modo geral, compreendo que o mercado imobiliário ainda se encontra em fase de acomodação, não tendo como se identificar com clareza a renda do solo urbano, vez que ainda está atrelada às movimentações do mercado. Assim, algumas regiões onde o mercado atua de maneira mais intensa, o valor da terra tende a se modificar de maneira mais rápida do que em outras, onde esses processos ainda não estão ocorrendo no mesmo ritmo.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
A reflexão sobre o papel do Estado frente à produção capitalista do espaço é de fundamental importância para a contextualização da dinâmica urbana vivenciada pelas cidades brasileiras, as quais são marcadas por processos de concentração fundiária respaldados e, até mesmo, incentivados, pelos agentes estatais. Assim, a propriedade da terra – e a renda dela extraída - encontra-se na base do capitalismo moderno, valorizando-se através da atuação do Estado no espaço construído, seja modificando a legislação para beneficiar proprietários privados ou agentes imobiliários, seja omitindo-se e permitindo o crescimento da especulação imobiliária e dos vazios urbanos que não cumprem sua função social, ou ainda, quando exerce diretamente o papel de produtor do espaço urbano, levando infraestruturas e equipamentos urbanos para regiões que interessem ao mercado gerar valorização.
Ademais, destaca-se também o perfil da sociedade brasileira com caráter eminentemente patrimonialista e desigual, marcada pela manutenção de uma classe formada por proprietários de terras e dos meios de produção e, na outra ponta, uma classe de trabalhadores despossuída de direitos e de propriedade. Nesse cenário, passou-se a questionar o papel da propriedade privada, compreendendo-se que, para além da satisfação individual dos seus proprietários em auferir renda, os imóveis devem cumprir uma função social (moradia, trabalho, utilização pública, etc.).
Assim, acredita-se que a terra urbana se valoriza em razão das decisões do Estado e dos outros agentes, em especial os imobiliários, em relação às localizações que receberão melhores infraestruturas e equipamentos urbanos. Sendo necessário a existência de mecanismos que consigam recuperar, em prol da coletividade, os incrementos gerados ao valor da terra desses proprietários, que lucram com a valorização gerada aos seus imóveis por meios alheios ao esforço desses proprietários. Por esse motivo, se faz necessário a existência de mecanismos que possibilitem ao Estado recapturar e, em seguida, destinar esses recursos às demais regiões da cidade, carentes de infraestruturas, de modo a reduzir as desigualdades existentes na cidade.
Diante disso, o solo urbano, visto como uma mercadoria especial e de grande importância para o espaço capitalista, tem na normatização urbanística e tributária uma possibilidade de diminuição das desigualdades existentes nas cidades
brasileiras, compreendendo-se que a previsão constitucional relativa à política urbana, o Estatuto da Cidade, os Planos Diretores e a legislação tributária trazem importantes instrumentos voltados para a recaptura de mais-valias fundiárias.
No entanto, o que se percebe é que a política tributária brasileira não vem sendo aplicada de modo a se diminuir as desigualdades sociais existentes, ao contrário disso, ela se mostra regressiva e atingindo intensamente a população de menor poder aquisitivo, enquanto os mais abastados não sentem os impactos dessa carga tributária. Nesse contexto, apresenta-se o IPTU, imposto responsável por tributar os imóveis prediais e territoriais no espaço urbano, compreendendo-se que além de ser um importante instrumento fiscal de competência dos municípios, o IPTU possui também funções extrafiscais e dialoga com os instrumentos urbanísticos, pois atua diretamente sobre a propriedade privada, tendo como base para a sua cobrança o valor dos imóveis, sobre os quais recai uma alíquota previamente estabelecida em lei, resultando desse cálculo o valor que será lançado pelos municípios e cobrado dos contribuintes.
A arrecadação do IPTU é uma das principais fontes constitucionais de receita própria das cidades brasileiras. No entanto, ainda existe no país uma quantidade considerável de municípios que não o cobram ou que possuem uma baixa arrecadação desse imposto, não conseguindo assim recuperar as mais-valias fundiárias através do IPTU, em razão de não cobrarem de maneira correta o imposto dos proprietários, especialmente daqueles que possuem imóveis nas regiões urbanas mais bem servidas de infraestrutura e equipamentos públicos, deixando de recuperar em prol da coletividade a valorização que a ação estatal lhes traz.
Outra questão relevante a ser mencionada é o cenário atual de crise econômica vivenciado no país, no qual as relações institucionais de transferência de receitas entre os entes federativos encontram-se enfraquecidas e os municípios, responsáveis pela gestão da política urbana, deparam-se com enormes dificuldades financeiras para arcar com as despesas geradas pelo desenvolvimento urbano.
Nesse ínterim, defende-se a necessidade de olhar para o IPTU não apenas como um meio fiscal de se auferir receita para o município, mas também como o imposto que tem uma obrigação moral para com a cidade, pois ao pagarem o imposto os contribuintes esperam que ele retorne em melhorias públicas para o espaço urbano, de modo que não o município não dependa unicamente das transferências governamentais para financiar a sua infraestrutura.
Assim, as administrações municipais devem gerir o IPTU de modo que ele consiga prover receitas capazes de propiciar o investimento urbano, além de atuar na recuperação dos incrementos auferidos pelos proprietários com a valorização de seus imóveis através da iniciativa pública, bem como devolvendo para a população esses valores através da implementação de infraestrutura e equipamentos urbanos, distribuindo-os de maneira igualitária pelo seu território, servindo assim, como um verdadeiro instrumento tributário e urbanístico em prol da cidade.
Através dos dados empíricos levantados relativos à utilização do IPTU em Parnamirim como instrumento de recuperação de mais-valias fundiárias, foi apresentado um panorama do município de Parnamirim, apontando seus aspectos urbanos, sua legislação e a gestão do IPTU, além de um mapeamento sobre a sua infraestrutura urbana, valorização dos imóveis e cobrança do IPTU, onde constatou- se que Parnamirim, município que faz parte da Região Metropolitana de Natal, encontra-se em processo de expansão urbana acelerado, o qual é marcado pelo transbordamento de Natal sobre o seu território, possuindo áreas de conurbação com a capital e também com Macaíba.
O processo de formação de Parnamirim foi influenciado pela presença das forças armadas no município, com extensas áreas militares, que levaram para a cidade investimentos em infraestruturas, conjuntos habitacionais e principalmente, as rodovias federais que cortam o município, facilitando o acesso à Natal, bem como sendo a principal rota para o interior do Estado e para os Estados vizinhos, na sua margem também se desenvolve um intenso comércio.
Quanto à infraestrutura urbana, verificou-se que Parnamirim recebeu nos últimos anos uma grande quantidade de obras de pavimentação, drenagem e, mais recentemente, de saneamento, além de obras de mobilidade urbana nas rodovias federais. Observou-se também a presença de diversos equipamentos de esporte e lazer, porém distribuídos de maneira desigual pelo espaço urbano, revelando bairros bem mais servidos pelas infraestruturas analisadas do que outros, bem como verificando que os bairros com melhores infraestruturas correspondem também aos que apresentam melhores resultados de IDH, enquanto que os bairros que receberam a menor quantidade de investimento possuem os piores resultados quanto ao IDH.
Quanto ao IPTU, constatou-se que em Parnamirim há o Código Tributário Municipal, o Plano Diretor, além de uma lei específica (nº 71/2013) tratando da atualização do valor venal dos imóveis no município, bem como vêm sendo editados
decretos a cada ano relativos à atualização. No entanto referida lei vem sendo objeto de insatisfação por parte da população, por não atualizar a planta genérica de valores da forma correta como preconiza o Estatuto da Cidade e o Código Tributário Nacional, gerando uma atualização do valor venal dos imóveis de forma individualizada quando o imóvel passa por processo de transferência de propriedade, onde o contribuinte recolhe também o ITIV, sendo o valor deste utilizado como parâmetro para atualização do IPTU e, em relação aos demais imóveis, aplica-se uma atualização genérica de 6% ano (durante um lapso temporal de 10 anos) como forma de tentar chegar no valor real do imóvel. Assim, considera-se que a forma como o IPTU vem sendo atualizado em Parnamirim provoca injustiça fiscal, pois não atinge as propriedades existentes no município de maneira igualitária, além disso não utiliza os critérios trazidos na legislação para atualização da planta genérica de valores.
Ademais, percebe-se que mesmo fazendo uso do mecanismo legal acima citado, a arrecadação ainda se mostra incipiente, representando um percentual muito abaixo do ideal diante do total de receitas arrecadas e da despesa que o município possui, não conseguindo investir com recursos próprios em áreas essenciais para o desenvolvimento urbano, dependendo exclusivamente das transferências governamentais advindas dos demais entes federativos que estão cada vez mais escassas.
Diante desse quadro, considera-se que Parnamirim ainda precisa avançar no que se refere à gestão do IPTU para torná-lo mais efetivo, conseguindo melhorar tanto em quantidade, arrecadando valores mais significativos no montante da receita tributária municipal, como também em qualidade, passando a ter uma planta genérica de valores capaz de medir corretamente o valor dos imóveis, evitando discrepâncias que resultem em injustiças fiscais. Além disso, deve também voltar-se para a efetivação de suas funções extrafiscais, implementando a progressividade no tempo para os imóveis que não cumprem sua função social.
Ao analisar a valorização ocorrida em Parnamirim entre 2013 e 2017, verificou- se que apesar dos investimentos em infraestrutura, o município de Parnamirim teve uma média negativa, acompanhando a tendência de retração econômica que atingiu o setor imobiliário vivenciada no país. No entanto, em Nova Parnamirim e no seu entorno – região conurbada com Natal, mais desenvolvida e que possui melhores infraestruturas – apresentou resultados melhores do que os bairros mais próximos à Macaíba (Bela Parnamirim, Santa Tereza, Rosa dos Ventos e Vale do Sol), região
mais carente em infraestrutura urbana e onde se concentra a população com menor poder aquisitivo.
Por fim, constatou-se que em todos os bairros analisados, mesmo os que apresentaram altos percentuais de desvalorização, o IPTU ainda é cobrado abaixo, podendo ser considerado desatualizado de maneira geral, tendo uma diferença percentual aceitável em algumas regiões da cidade e em outras demonstrando uma diferença alarmante. Evidenciando-se, portanto, para uma ineficiência da gestão municipal em arrecadar o IPTU, especialmente em relação à sua potencialidade de recuperar mais-valias fundiárias, demonstrando que não a aproveita, principalmente em razão da dificuldade em atualizar corretamente o cadastro imobiliário a partir dos critérios legais e da ausência de georreferenciamento, que acarreta em um desconhecimento por parte da gestão da realidade imobiliária do município.
Assim, percebe-se que mesmo considerando que o IPTU está desatualizado, os contribuintes reclamam dos constantes aumentos em sua cobrança, não compreendendo a necessidade da gestão municipal de recuperar as mais-valias fundiárias. Contudo, pode-se afirmar que a insatisfação dos contribuintes tenha relação com a dificuldade em se perceber o aumento do valor do solo urbano na maioria dos bairros analisados, vez que se demonstrou que apesar de ter havido crescimento do preço do m², na maioria dos bairros analisados os resultados sobre a valorização imobiliária foram negativos, consequentemente, os proprietários de imóveis não conseguiram retirar da terra urbana as rendas almejadas no período analisado.
Diante desses resultados, compreende-se que para além de melhorar a efetividade técnica de cobrança do IPTU, a gestão municipal deve também ser capaz de fazer uma leitura econômica da realidade dos imóveis existentes no seu território, compreendendo-os também sob a lógica do capital imobiliário.
Portanto, a descrição e a análise da gestão do IPTU, da infraestrutura urbana e do processo de valorização imobiliária de Parnamirim no período verificado revelam que municípios com intensa dinâmica imobiliária e em processo de expansão urbana acentuado, onde o mercado imobiliário ainda está se acomodando, não tendo como identificar com clareza a renda da terra extraída, pois esta depende diretamente das movimentações desse mercado, sujeitando-se às suas oscilações e instabilidades.
Em Parnamirim visualizam-se áreas em que os preços cresceram pouco, mas num ritmo mais intenso, já em outras áreas o crescimento dos preços freou. Assim,
quando a gestão do IPTU aumenta o valor venal do imóvel o faz com base na noção de que os preços cresceram, porém, os proprietários dos imóveis não consideram esse aumento.
Ademais, o mercado imobiliário também carrega incertezas que não são facilmente compreendidas. Uma leitura mais atenta por parte da gestão tributária pode sinalizar para o que está acontecendo, evitando ou desestimulando o crescimento da cidade de modo desequilibrado, com áreas que se valorizam mais em detrimento de outras que não se valorizam e que perdem o interesse por parte do mercado, chegando muitas vezes a serem abandonadas.
Desse modo, somente com uma compreensão real da dinâmica imobiliária existente no espaço urbano e seus processos de valorização e desvalorização do solo é que se pode enfrentar os efeitos positivos e negativos do crescimento imobiliário, com a utilização efetiva nos mecanismos de freios e contrapesos existentes na legislação.
Para tanto, é imprescindível a manutenção pelas gestões municipais de sistemas que permitam a atualização constante dos cadastros imobiliários, identificando rapidamente às mudanças no mercado imobiliário. Nesse aspecto, ainda precisa-se avançar no desenvolvimento de metodologias que aproximem as questões relativas à política urbana com a tributação e a economia, demonstrando como as