A crise do estado-providência condicionou a sua capacidade de intervenção tendo vários governos europeus optado pela inversão do papel do Estado na regulação dos sistemas urbanos, sendo referência no início de 80 a “desregulation” defendida pela então primeira ministra britânica Margaret Thacher. A década de 80 e 90 caracterizou-se pela liberalização no que diz respeito à iniciativa privada tendo o Estado procurado criar condições de atração do investimento privado. Nesta altura a máxima era “ laissez faire, laissez passer ” (deixa fazer, deixa passar) tornando-se esta uma das condições para o desenvolvimento da cidade.
Muitos projetos urbanos foram desenvolvidos pela inicitativa privada e facilitados pela administração pública, que viu esta forma de atuação como uma solução para resolver o problema das cidades. Do ponto de vista das políticas de planeamento urbano este evoluiu para um modelo onde existe uma aceitação do Estado nesta nova forma de economia da cidade, desenvolvendo políticas de atuação que passam pela formulação de estratégias de contrapartidas, ou por políticas de divisão de esforços (Mota, 1998).
A administração urbanística confronta os promotores com os seguintes instrumentos: estratégias – instrumento que promove o desenvolvimento de uma visão global de futuro; planos – regulamentos administrativos de escala diversa, que poderão assumir a figura de projetos de natureza estratégica; posturas técnicas e políticas de natureza diversa, que se enquadram na execução de programas de ação (social, cultural, económica e territorial).
Estes instrumentos têm a finalidade de orientar a atuação pública não só ao nível da política de investimentos, mas também ao nível do controlo do uso e do planeamento do território que legitimem os princípios do interesse público.
Como refere Pardal (2011), o planeamento do território é um resultado cultural que reflete a sensibilidade dos povos, o grau de desenvolvimento das
instituições e o seu desempenho socioeconómico. Entre as várias categorias que influenciam o valor do solo urbano destacam-se a distribuição dos usos do solo (com auxiliares à decisão como: a estrutura dos aglomerados urbanos, as características demográficas, a divisão cadastral e a racionalidade e desempenho das redes). No entanto, o preço do solo e a sua disponibilidade têm de merecer uma atenta regulação para corresponder às necessidades sociais e fomentar o normal funcionamento do próprio mercado.
Na cultura urbanística começa a consolidar-se a ideia de que a administração pública deve assumir uma maior responsabilidade no processo urbano, em particular através duma classificação maior do processo de destino de uso do solo, da instituição de linhas gerais de planeamento a longo prazo e de um papel mais intenso de arbitragem de conflitos de interesses e decisões (Mazza, 1990).
Um política de solos que vise regular e disciplinar o preço do solo tem de ser sempre intervencionista e tal constitui uma necessidade estrutural não apenas para equilibrar a qualidade da rede urbana, enquanto sistema policêntrico apoiado em bairros com idêntica qualidade e centralidade entre si, mas também para limitar ou mesmo anular a formação de mais-valias e de menos-valias, neutralizando assim os interesses dos proprietários relativamente às alterações de uso do solo ou a outras dinâmicas transformadoras com origem em decisões administrativas e à margem do mérito do investimento empresarial.
Quando as entidades públicas constroem novas infraestruturas ou instalam serviços que qualificam um bairro e aumentam a centralidade da zona, os terrenos envolventes valorizar-se-ão sem que os seus proprietários tenham realizado qualquer ação nesse sentido. Este sobrelucro, beneficia proprietários individuais embora os investimentos tivessem sido efetuados à custa de toda a comunidade (Pardal, 2011).
Sobre os impactos do planeamento e do governo sobre o uso do solo Healey (1996) constata o crescente interesse contemporâneo, em especial na Europa, pela organização especial das regiões urbanas e pelas estratégias espaciais. No entanto, refere que existe uma perda geral de confiança nos sistemas políticos, enquanto mecanismos que asseguram a mediação de conflitos e gestão de estratégica dos assuntos de interesse coletivo. Isto questiona o modo como os diversos agentes de mudança espacial nas regiões urbanas entendem os processos dinâmicos complexos destas, de que forma definem estratégias implementam ações e influenciam o decorrer dos acontecimentos. A autora expõe os processos políticos de desenvolvimento local envolvente, a ativa participação das comunidades, dentro das circunstâncias económicas, socais, políticas e da envolvente em geral.
O Governo Central através de intervenções no sector foi afetando a definição das linhas de expansão urbana, principalmente através da rede de estradas nacional do território metropolitano, e também na decisão da localização das grandes infraestruturas que criam um grande acesso estimulando o crescimento urbano, ou na decisão da localização de equipamentos regionais que tendem a atrair edificação residencial.
A Câmara Municipal do Porto através da decisão da localização de equipamentos primários e secundários interage na tendência da urbanização. No Porto nenhum dos seis municípios da região foi capaz de fazer aprovar o plano Regulador Central. Esta é uma questão essencialmente política, de poder e de efetiva vontade de gerir a mudança estrutural da cidade. A não existência real de uma política municipal de ordenamento do programa territorial levou a que os interesses dos proprietários estivessem presentes na administração municipal. Assim eles foram capazes de manter nas áreas centrais lotes vagos esperando a transformação do seu uso. Conseguiram pôr no mercado quantidades de solo constantes de maneira a não alterar o equilíbrio do mercado com base na escassez e conseguir assim valores
elevados dos terrenos ou então adotaram a renovação dos lotes tradicionais de 1800 estreitos e profundos, onde tinham sido construídas as ilhas. O município foi responsável pela expulsão de habitantes construindo quarteirões de realojamento deixando ao proprietário do edifício a oportunidade de aumentar a volumetria.
O consenso que apoiava esta política foi derrotado apenas no início dos anos 80 quando a economia portuguesa se relançou e os grande grupos financeiros começaram a interessar-se pela edificação.
A orientação atualmente assumida consiste numa política desintervencionista na propriedade. Trata-se de uma orientação liberal da Administração Pública que se caracteriza por esta não ser proprietária de solo e imóveis por um lado, e, por outro, não tomar iniciativas do foro urbanístico, intervindo apenas na regulação, em geral como parceira.
O papel do construtor no processo de transformação urbana, tem vindo a perder importância pela cada vez maior especialização do processo de transformação urbana. Este tem os meios e a mão-de-obra necessária possuindo um alvará de construção seja para urbanizar seja para edificar.
O construtor limita-se a executar os projetos de transformação urbana como qualquer ramo da produção industrial, isto é, o ganho dele é obtido através da introdução de novas tecnologias com a intensificação do seu investimento em bens de capital, o que introduz um caráter bastante generalizado a todo este sector. No panorama de transformação da maior parte das cidades portuguesas a figura Promotor-Construtor que assumiu a maior percentagem dos processos de transformação, quer em número, quer em dimensão, levando a atingir cerca de 50% dos projetos da cidade de Lisboa nos anos 90, sendo agora essa realidade diferente (Mota, 1998).
Existem então dois modelos de construtores: as grandes empresas construtoras que ocasionalmente assumem o papel de promotores e os pequenos construtores, que se dedicam quase exclusivamente ao processo industrial da construção e reparação. Em Portugal os construtores tinham a tecnologia mais atrasada da Europa e escassa intensidade de capital fixo nas suas empresas. O atraso das tecnologias utilizadas refletiu-se na tipologia residencial mais padronizada e na utilização pouco cuidada e no uso de materiais de construção que se tronaram uma componente do gosto das classes médias. Os construtores tinham bom conhecimento do mercado dos solos na cidade e uma relação direta com o comprador o que permitiu a estas empresas desenvolver uma atividade semelhante à do promotor mas estes faziam as suas construções muitas vezes num regime de ilegalidade tolerada. As empresas de pequena dimensão eram muito numerosas, com fraca
organização interna e estritamente ligadas a todos os outros atores urbanos. Estas souberam resistir num mercado apesar da presença de grandes empresas de construção que se ocupavam do trabalho de construção público da década de 50 e 60 e que encontraram na edificação um mercado atrativo sobretudo nos anos 80.
Estas grandes empresas eram pouco numerosas mas dispunham de uma maior intensidade de capital físico e estavam interessadas em construir em grande escala como aconteceu na cidade do Porto e arredores, com a construção de grandes bairros residenciais de promoção privada, pública e cooperativa.
O agente mediador promove as transações de produtos imobiliários facilitando o encontro entre o imóvel e comprador, trata do marketing e da comercialização.
Esta função tem vindo a aperfeiçoar-se com o desenvolvimento de novas formas de promoção imobiliária e de comercialização dos produtos podendo ainda manifestar-se na sua forma mais tradicional de comercialização dos produtos quando associada às funções de promoção e construção. Quando associada à função de promotor/investidor há maior especialização da sua função, assistindo-se a grandes operações de marketing e divulgação através dos meios de comunicação.
Embora a transação de imóveis seja o objeto principal da sua atividade este agente pode ainda oferecer outros serviços como o de avaliação imobiliária, consultoria sobre investimento imobiliário, mediação entre inquilino e senhorio no arrendamento e ainda administração de condomínios.
O carácter das agências de comercialização – mediadoras – foi-se modificando e acompanhando o aumento de competitividade do sector. Até meados de 70 estas agências desempenharam um papel ativo no mercado, pois compravam propriedades, num quadro em que não havia planeamento urbano e a especulação com terrenos da periferia era grande, para depois revenderem e financiarem a construção de imóveis, assegurando nessa caso a sua comercialização.
Com a subida dos preços e das taxas de juro, essas operações deixaram de ser sustentáveis para as empresas que não possuíam grandes quantidades de capital, o que levou essas empresas a dedicarem-se exclusivamente à mediação.
O comprador é quem adquire o imóvel produto do processo de transformação urbana. O comprador pode ser utilizador se fizer usufruto do imóvel ou pode ser arrendador se arrendar o imóvel. Quando é utilizador é normalmente mais exigente que o arrendador.
A procura final é feita para os compradores, para os seus gostos e preferências e estas condicionam toda a produção imobiliária. Tradicionalmente esta produção foi orientada para a produção de bens de utilidade e características físicas. O mercado era constituído por produtos em que o valor de uso predominava sobre o valor de troca ou seja os bens foram produzidos tendo em conta a questão bastante personalizada e com características próprias de acordo com os diferentes segmentos que constituíam. Com a alteração provocada pela “imobilização do imobiliário” a oferta é orientada para uma procura abstrata, não personalizada.
Com a prevalência do fenómeno de consumo social em consumo utilitário foi possível orientar a procura de modo a que pudesse ser interessante a um maior número de pessoas, uma vez que o comprador tenta comprar um bem imobiliário em função da sua capacidade enquanto produto financeiro e não apenas enquanto bem de capacidade de ser útil e como bem de utilização.
Assim o comprador diminuiu enquanto considerado individualmente mas tende a representar um segmento de procura não personalizada e que se forma segundo regras que são muito parecidas com a do mercado financeiro. Este facto permite à oferta negligenciar a diversificação criando um estereótipo de utilização ideal sem que haja um problema muito bem definido.