Para a compreensão do funcionamento do mercado de solo é uma questão-chave saber quando o preço do solo se apresenta como um custo de produção que, juntamente com outros fatores, determina o preço de venda do produto final, e quando o preço do solo admissível num empreendimento imobiliário resulta do preço de venda do produto final.
Os promotores de urbanizações que investem na compra de solo rústico a preços elevados, no processo de loteamento e na infraestruturação, para promover a venda de lotes, encontram-se numa dupla dependência do mercado imobiliário: dependem não só da capacidade destes para absorver os lotes como ainda da forma como este mercado influencia o agravamento do preço do solo rústico.
Isto tem a consequência de o preço do solo ser determinado pelo preço do imobiliário, dá-se uma inversão e o valor do solo passa a repercutir-se, de forma especulativa, sobre o valor do imobiliário, capturando assim à partida, as mais-valias, as margens de lucro.
Quando os imóveis destinados à habitação ou a escritórios estão em alta de preços isso tem reflexos não só na inflação do preço do solo mas também nas regras do crédito hipotecário que, ao permitirem o aumento do preço dos imóveis através da sobreavaliação de ativos, contribuem diretamente para o inflacionamento do preço do solo.
A inflação de preços no imobiliário é relativamente pouco influenciada pelo aumento do custo de construção, o qual quando muito acompanha a correlação monetária, devendo-se essencialmente ao agravamento do preço do solo. A haver influência, esta seria no sentido inverso, ou seja, o agravamento do preço do solo reduz a margem disponível para o sector da construção civil. Há uma relação inversamente proporcional, já que sempre que o custo da construção é limitado ou reduzido devido à concorrência entre empresas de construção, a margem gerada reverte a favor do promotor, como lucro, ou do proprietário, como do solo, na forma de mais-valia simples.
custo do solo, já que os custos dos projetos, da construção e das licenças são controlados pela concorrência e pelas tabelas municipais.
O valor médio de construção por metro quadrado a vigorar no ano de 2017 é de 482,40 euros, o mesmo valor aplicado em 2016. A Portaria n.º 345-B/2016, de 30 de dezembro, fixa em 482,40 euros o valor médio de construção por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.º do Código do Imposto Municipal sobre os Imóveis (CIMI), a vigorar no ano de 2017 em Portugal. O valor base dos prédios edificados corresponde ao valor médio de construção, por metro quadrado, adicionado ao valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25% daquele valor sendo atualmente 603,00 euros.
O elevado custo do imobiliário, os comportamentos especulativos e o estado de abandono de uma parte significativa dos prédios, rústicos e urbanos, deve-se aos preços excessivos do solo e não ao preço da construção, pelo que a questão chave se centra na regulação do mercado de solo e não na construção. Os valores do mercado dos terrenos edificáveis apresentados pela oferta, incluindo os prédios degradados cujo valor reside apenas no solo, são de tal modo exagerados que nem chegam a ser explicitados, o que leva a concluir que não há da parte dos proprietários uma vontade efetiva de os colocar no mercado e de os vender a quem pretenda construir ou reabilitar. Os proprietários alimentam expectativas irrealistas de subida do valor do imóvel a ponto de não se disporem a transacioná-lo, considerando um investimento a longo prazo, sem qualquer vinculo à realidade territorial.
A determinação do valor do solo é um delicada questão política que remete para o problema fundamental da disponibilização e utilização real dos prédios para funções produtivas, para a habitação ou para outros fins estes fatores, que não dependem da vontade do proprietário, são os determinantes no valor do solo de um imóvel.
Na prática corrente do mercado utiliza-se também o conceito de valor da área de construção indexado ao solo, deveria ser inferior a 25% do custo
Os dois fatores primários da formação de valor do solo segundo a análise clássica são a escassez e o trabalho incorporado. Seguindo o princípio dos sistemas urbanos “desenvolvidos” o papel do solo sem trabalho incorporado é relativamente residual. De facto, a implicação urbana é dispersa fora da disseminação da construção e da infra estruturação do território. Evidentemente o valor incorporado no solo através dos vários “artefactos” estruturais e infra estruturais realizados através da aplicação de trabalho, tem um papel importante no processo de valorização. E, através da incorporação no solo de elementos que aumentam a urbanidade do solo, este transforma-se de rural a urbano (Afonso, 1992).
O salto qualitativo ocorreu desta maneira porque faz parte da sociedade uma avaliação feita para estabelecer uma hierarquia de valores no que diz respeito às diferentes parcelas do solo urbano. Esta hierarquia estabeleceu- se em função do seu próprio valor e dos requisitos socioeconómicos da sociedade.
Pode dizer-se que a capacidade que o solo tem para fixar um valor urbano não depende só das condições materiais da urbanidade, mas também dos resultados do processo de produção do território ou a partir da dotação de elementos que aumentem a sua recetividade urbana, mas depende também das condições atribuídas pela sociedade a este terreno, como as resultantes das expectativas da sua representação em modelos de certas formas de vida urbana ou certos aspetos simbólicos que a sociedade tenda a sobrevalorizar.
Devido a alguns aspetos um terreno pode tornar-se bastante raro, porque se, por exemplo, mantem uma determinada qualidade ou característica simbólica terá uma tendência para se tornar única ou um dos poucos capazes de satisfazer uma determinada expectativa ou requisitos sociais relacionadas com essa sua qualidade ou característica.