ANÁLISE DOS MODELOS CONCEPTUAIS NO PLANEAMENTO DE ÁREAS RESIDENCIAIS

De modo a tornar os modelos para a evolução da forma urbana, anteriormente analisados, mais compreensíveis ao nível das áreas residenciais, tentou>se identificar as abordagens correspondentes ao nível de políticas urbanísticas para as áreas residenciais. Assim, analisam>se os modelos seguintes:

• “New Urbanism”, associado ao “Smart Growth”, representando uma tentativa de criar comunidades social economica e ambientalmente equilibradas, e que utilizam modelos de design históricos para edifícios isolados e para diferentes contextos urbanos, nomeadamente ruas, distritos, vilas e cidades.

• (Planeamento Integrado das áreas residenciais),

ligado à Cidade Compacta, com objectivos similares ao “New Urbanism”, diferindo na abordagem formal da arquitectura, na questão da densidade e com uma postura mais restritiva em relação ao trânsito motorizado.

Algumas diferenças fundamentais entre as diferentes abordagens podem ser facilmente explicadas ao identificarmos as suas forças motrizes. O “New Urbanism” é um modelo ajustado ao domínio do sector privado nos processos de urbanização dos solos, na elaboração de planos urbanísticos e, no produto final, a unidade individual de habitação, ou seja os fogos, que são comummente vendidos aos proprietários e, simultaneamente, utentes ou a investidores. Estas circunstâncias prevalecem nos Estados Unidos, e, apesar de algum controle por parte do estado, na Austrália e no Reino Unido; no entanto, têm uma menor importância na Europa, onde o stock habitacional é maioritariamente destinado ao arrendamento e fornecido por parcerias público>privadas. No caso de Portugal, destacam>se alguns aspectos fundamentais do mercado habitacional que diferem das características do mercado europeu:

• Indiciando características muito especiais no que toca à questão habitacional, Portugal e Espanha, apresentam a maior incidência de alojamentos de residência não habitual; isto é, para ocupação sazonal e vagos.

• Uma abordagem de âmbito geral sobre a estimativa das necessidades quantitativas de habitação, permitiria concluir pela não existência de carências habitacionais. Já numa perspectiva qualitativa, se poderia concluir pela existência de grandes carências habitacionais, com centenas de milhares de fogos sobrelotados, em elevado estado de degradação ou com falta de, pelo menos, um dos equipamentos infraestruturais de conforto.

• Em resultado de erradas medidas de política habitacional, sistematicamente adoptadas ao longo das últimas três décadas, Portugal tem hoje uma das mais elevadas taxas de proprietários ocupando o parque habitacional. Verifica>se uma importância esmagadora de percentagem de proprietários (76%), face a arrendatários (21%) no parque habitacional português.

• O facto de a maioria dos fogos vagos se destinar à venda e não ao arrendamento. Em Portugal, considerando a informação estatística existente, no que toca às entidades investidoras e modalidades de construção, é possível distinguir cinco categorias principais: a provisão pelos particulares, que engloba duas formas: a promoção para o mercado e para ocupação própria ou auto>promoção; a provisão pelas empresas construtoras; a provisão pública, que engloba a promoção do Estado central e/ou local; a provisão pelas cooperativas de construção e habitação e, finalmente as parcerias público>privadas. Podemos, pois, concluir que o caso de Portugal, relativamente ao seu mercado habitacional, apresenta características comuns quer ao mercado norte>americano quer ao europeu.

Assim, e tendo em conta o mercado norte>americano, o “New Urbanism” focaliza>se fortemente no modo apelativo que os seus produtos têm no mercado, isto é, na velocidade ou na facilidade com que os seus produtos são vendidos aos proprietários individuais, e nas

taxas de retorno conseguidas; enquanto que o “ ”36

aparece como uma resposta para superar as carências habitacionais regionais, reais ou prováveis, resultante de um esforço comum dos sectores público e privado e das comunidades para pôr no mercado habitações, geralmente com preços de venda ou rendas com limites estabelecidos legalmente ou politicamente.

Isto, logicamente, tem implicações ao nível da ecologia urbana e da gestão do tráfego. Os promotores com fins lucrativos, a menos que convencidos que o seu público>alvo pretende ajustar o seu modo de vida a novas exigências, relutantemente incorporam tecnologias que permitem garantir uma maior eficiência no uso dos recursos e que exigem um comportamento específico por parte dos utentes para funcionarem. No entanto, se considerarmos que é tarefa dos diferentes grupos e instituições comunitárias, através de processos educativos e de demonstrações, estabelecerem as bases para que essas mudanças de comportamento possam existir, os processos de planeamento participativos ao nível das áreas residenciais, componentes importantes tanto no “

” como no “New Urbanism”, podem fornecer a oportunidade adequada para que tal aconteça. Similarmente, os promotores dificilmente adoptam medidas que restrinjam ou regulem a posse do automóvel dos residentes, tais como reduções no espaço destinado ao

estacionamento, a não ser que, no início, estas tenham sido estabelecidas devido a razões espaciais, culturais ou mesmo restrições legais. Assim o “New Urbanism”, relativamente ao estacionamento automóvel, segue uma linha de “prever e fornecer”, enquanto que o

“ ”, incluindo os seus exemplos recentes de áreas

residenciais sem automóveis, ou com acesso reduzido por parte dos mesmos, reforça limites físicos e administrativos à provisão de espaço para o estacionamento.

Por fim, os serviços e as infraestruturas comunitárias, quando providenciadas por promotores privados, centram>se na sua viabilidade económica (infantários, serviços para a juventude e para idosos, etc.) ou em não agravarem os custos operacionais (espaços públicos), o que pode explicar a quase total ausência de tais equipamentos nas áreas suburbanas e mesmo urbanas tradicionais. No “New Urbanism” e no “

”, na escala dos projectos e da sua conexão com o tecido urbano envolvente destacam a viabilidade dos serviços e as infraestruturas comunitárias e definem esquemas de financiamento, proveniente dos lucros provenientes da urbanização dos solos, de sobrecargas marginais nas vendas das habitações ou de rendas mais realistas.

À semelhança do que foi feito com os dois modelos que advogam a sustentabilidade ao nível urbano, também, aqui, se resumem as características destas abordagens nas políticas urbanísticas ao nível das áreas residenciais (Quadro 2.2).

Políticas Urbanísticas para as áreas residenciais “New Urbanism” “ ”

Principais Actores Sector Privado Sector Público e Privado

Processo de Planeamento

Solo fornecido pelo proprietário Planos Urbanísticos feitos por processos

participativos com a integração de todos os actores

Planos Urbanísticos feitos por estruturas de planeamento dos governos locais, frequentemente com processos de consulta aos actores

Modelo urbano e de acessibilidades

Residencial, com a integração de comércio, serviços, pequenas empresas, e

estruturas destinadas ao recreio Densidades num sistema de hierarquias Ruas permeáveis, numa rede que englobe

todas as opções de mobilidade

Localização perto dos transportes públicos (ferroviários e rodoviários)

Residencial, com a integração de comércio, serviços, pequenas empresas, e estruturas destinadas ao recreio

Densidades médias a elevadas Ruas permeáveis, numa rede que dá

prioridade às opções de mobilidade não poluentes (andar a pé e de bicicleta) e que impõe restrições ao uso do automóvel

Localização perto dos transportes públicos (essencialmente os ferroviários)

Política ao nível dos

estacionamento

“Prever e providenciar” Oferta limitada

Serviços e infraestruturas comunitárias

Comerciais Comerciais e não comerciais

Integração com a Natureza

e a

Ecologia Urbana

Integração/restauração de características naturais (topografia, água)

Alguns elementos técnicos ao nível da eficiência no uso dos recursos

Integração/restauração de

características naturais (topografia, água)

Alguns elementos técnicos e comportamentais ao nível da eficiência no uso dos recursos Melhorar a estratégia definida para o

sistema de transportes públicos Restringir o uso e o acesso ao

automóvel privado

Quadro 2.2: Resumo das principais características das políticas urbanísticas para as áreas residenciais: “New Urbanism” e do “

3 AS

PRÁTICAS

DE

SUSTENTABILIDADE

AO

NÍVEL

DAS

ÁREAS