4.4.1 Definição de permuta de imóveis
A área escolhida para o desenvolvimento da proposta é composta por oito lotes residenciais situados no bairro de Lagoa Nova. Para aquisição desta área foi considerado o contrato de permuta, muito comum na atividade imobiliária da cidade de Natal.
Segundo o especialista em direito imobiliário e empresarial, Kaleb Campos Freire2, a permuta de imóveis consiste num tipo de contrato em que um determinado
imóvel é dado em troca para aquisição de um outro imóvel, não havendo o pagamento de um valor monetário pelo imóvel. Na permuta as partes se obrigam a dar uma coisa por outra que não seja dinheiro, não importando no negócio jurídico valores desiguais, mesmo que na permuta possa haver a torna3.
A diferença entre a permuta e a compra e venda é que nesta última está presente a contraprestação em dinheiro. A compra e venda e a permuta são similares, o contrato de troca estabelece a relação jurídica existente entre
2 Kaleb Campos Freire é advogado, especialista em direito imobiliário e empresarial, e
proprietário do escritório AF&J Advogados, com sede no bairro de Lagoa Nova, Natal/RN.
3 A permuta com torna acontece quando, além da permuta do terreno por imóveis, ocorre
contratantes que têm por objetivo substituir a propriedade de um bem por outro bem. Em se tratando de permuta de terreno em unidades a construir, a escritura pública de permuta só poderá ser outorgada com a existência do bem, portanto, só poderá ocorrer após a construção4.
Por se tratar de um pagamento consolidado somente na entrega do imóvel, ou seja, após o licenciamento e construção deste, a permuta em imóveis consiste em valores mais altos para aquisição de uma determinada área do que por meio da compra imediata em dinheiro, pois considera reajustes anuais desde o fechamento do contrato até a entrega efetiva do bem. Geralmente uma negociação de permuta pode render ao permutante quase o dobro do valor alcançado numa negociação do tipo compra e venda. Dessa forma, a permuta se mostra como uma alternativa atraente tanto para os proprietários das áreas permutadas, permitindo uma rentabilidade maior num médio prazo, quanto para os empreendedores, possibilitando um menor desembolso inicial durante a viabilização do empreendimento.
4.4.2 Cálculo da permuta
Para o cálculo da permuta, deve-se considerar apenas a área vendável do empreendimento, pois esta será a área que servirá como base para ser negociada entre as partes interessadas. Com base na área vendável, é possível estimar o “valor geral de vendas” (VGV) do empreendimento. Por meio da prática adquirida no escritório e utilizando dados do mercado, coletados em duas imobiliárias de Natal5,
foi possível determinar que permutas para o tipo de projeto proposto na área escolhida encontram-se, em média, em 18% do VGV alcançado, sendo distribuído proporcionalmente para os lotes. Isso significa que cada proprietário de lote receberá, como forma de pagamento, 18% do lucro obtido com a venda de unidades privativas proporcionadas pelo seu respectivo terreno.
Para o cálculo do VGV é preciso determinar o potencial construído total e a participação de cada lote no valor encontrado. O bairro de Lagoa Nova localiza-se
4 No caso de Incorporação Imobiliária o negócio se fará por Instrumento Particular de
Promessa de Permuta nos termos da Lei 4.591 de 1964.
5 Para realização desta pesquisa, foram consultadas as Imobiliárias Tertuliano Rêgo e Peres e
em zona adensável e possui coeficiente de aproveitamento de 3,06. Para esse
cálculo não são levadas em consideração as áreas destinadas para estacionamento, guarita, casas de lixo e gás, espaços para condensadoras de splits, casas de máquinas e outras áreas técnicas presentes em projeto (SEMURB, 2007).
As casas presentes nos lotes não possuem relevância do ponto de vista arquitetônico e não serão consideradas para o projeto, uma vez que apenas os terrenos interessam para realização deste. Outro dado importante é que as casas que compõem a área de intervenção não consistem na moradia de seus proprietários, sendo locadas a terceiros por meio de contrato de aluguel, o que demonstra a intenção destes proprietários de utilizarem seus imóveis como fonte de renda.
Para que o projeto proposto possa ser legalizado e liberado para construção pelos órgãos competentes, se faz necessário o remembramento dos lotes envolvidos, para que o terreno escolhido se configure como um lote único e medindo 2.839,83m² de área total de superfície. Assim, o potencial construtivo total do terreno é calculado da seguinte forma:
Área total do terreno: 2.839,83m² Coeficiente de aproveitamento: 3,0
Potencial construtivo total 2.839,83m² x 3,0 = 8.519,49m²
O cálculo acima demonstrou o potencial construtivo total do terreno, porém, para o projeto proposto nesta dissertação, não será utilizado o potencial máximo da área. Para a intervenção proposta, será utilizado um coeficiente de aproveitamento 10% abaixo do potencial máximo permitido para a região, ou seja, o projeto será desenvolvido utilizando o coeficiente de 2,7. Essa decisão ocorre em função de liberar mais terreno para áreas permeáveis, possibilitando uma vegetação mais alta e geradora de sombra no pavimento térreo, e de propor pavimentos tipos mais delgados e alongados, que possam promover uma melhor ventilação cruzada no
6 O índice que se obtém dividindo-se a área construída pela área do lote. O coeficiente 3,0 é o
espaço projetado. É importante destacar que, por se tratar de uma região valorizada no mercado imobiliário, é necessário utilizar a potencialidade do terreno de forma equilibrada, garantindo a viabilidade do empreendimento, aliada a uma melhor qualidade da construção final.
Assim, o potencial construtivo definido para o projeto é: Área total do terreno: 2.839,83m²
Coeficiente de aproveitamento: 2,7
Potencial construtivo definido para o projeto 2.839,83m² x 2,7 = 7.667,54m²
O potencial construtivo encontrado não considera áreas técnicas e estacionamento no projeto, conforme citado anteriormente. Porém, algumas áreas não vendáveis são consideradas computáveis para o coeficiente de aproveitamento e devem ser descartadas para o cálculo de VGV. Dentre essas áreas a serem descartadas, encontram-se os seguintes ambientes: salão de festas, academia e espaço gourmet, além das circulações presentes nos pavimentos tipos e de áreas comuns. Somadas, essas áreas normalmente representam aproximadamente 20% do potencial construtivo do lote.
Dessa forma, o potencial construtivo utilizado para o cálculo de VGV refere-se à área vendável total e é calculado conforme descrito a seguir:
Potencial construtivo total: 6.815,59m²
Área vendável total estimada 7.667,54m² - 20% = 6.134,03m²
Para calcular o VGV é necessário saber o valor de venda (por M²) para as unidades privativas presentes no projeto, considerando a localização do empreendimento e valores praticados nos últimos seis meses em empreendimentos próximos e de padrão similar. Sabendo que o projeto do edifício multifuncional possuirá unidades residenciais e comerciais, e que estes usos possuem valores diferentes por M² para venda no mercado imobiliário, será utilizada uma média para
o cálculo do VGV. De acordo com consulta realizada nas imobiliárias Tertuliano Rêgo e Peres e Peres, além de pesquisa realizada pelo autor por meio de folhetos e propagandas de empreendimentos residenciais e comerciais na cidade, chegou-se aos seguintes valores:
Valor do M² para unidades residenciais: R$ 5.500,00
Valor do M² para unidades comerciais (salas e lojas): R$ 7.500,00
Valor médio do M² para unidades residenciais e comerciais: R$ 6.500,00 VGV: Área vendável total estimada x Valor para venda por M²
VGV (Valor Geral de Vendas)
6.134,03m² x R$ 6.500,00 = R$ 39.871.195,00
Para calcular a permuta do terreno, aplica-se o percentual de 18%, definido pelo mercado, sobre a área vendável total estimada ou diretamente sobre VGV do empreendimento:
Percentual da permuta: 18%
Área a ser permutada: 18% de 6.134,03m² = 1.104,12m²
Dados resultantes da negociação de permuta de imóveis (18% do VGV do empreendimento)
Área permutada
1.104,12m²
Valor de vendas da área permutada 1.104,12m² x R$ 6.500,00 = R$ 7.176.780,00
Os cálculos acima demonstram que a permuta do terreno medindo 2.839,83m² (somados todos os lotes), proporcionará aos permutantes um retorno de R$ 7.176.780,00 em imóveis no empreendimento proposto para o local. Para efeito de comparação, o valor do M² para a compra de um terreno na região escolhida está estimado em R$ 1.400,00/M² (segundo as imobiliárias consultadas nesta pesquisa), ou seja, o mesmo terreno vale aproximadamente R$ 3.975.762,00 para um contrato do tipo compra e venda.
Quando comparados os valores alcançados para contratos de permuta e compra e venda na área escolhida, percebe-se que o contrato de permuta apresenta
um número que representa um aumento de 80% em relação ao valor estimado para um contrato de compra e venda, mesmo com a utilização do coeficiente de aproveitamento abaixo do limite permitido para a região:
Valor do negócio
(Contrato de compra e venda)
R$ 3.975.762,00
Valor do negócio
(Contrato de permuta de imóveis)
R$ 7.176.780,00
Com base no retorno financeiro estimado aos proprietários dos lotes que compõem o terreno escolhido, a opção do contrato de permuta se mostra viável e dentro da faixa de valores praticados pelo mercado local, oferecendo aos permutantes uma rentabilidade que justifica o desenvolvimento da proposta do edifício multifuncional.