Tratando-se ou não de condomínios residenciais, interessa aqui abordar os edifícios no ponto de vista do seu funcionamento enquanto bem/património a ser administrado. Assim, no meio da investigação actual, consideram-se outros aspectos que revelam uma visão sistematizada e integrada das necessidades e “compromissos” a que um edifício está sujeito.
Segundo [CALEJO RODRIGUES, 2001], a estrutura de gestão de um edifício divide-se em actividades, processos e procedimentos, assumindo estes parâmetros uma estrutura piramidal.
procedimentos processos actividades
Figura 3 – Estrutura da gestão de edifícios [CALEJO RODRIGUES, 2001]
As actividades fundamentais, que de seguida se tratam, dividem-se em técnica, económica e funcional.
2.7.1. Actividade técnica
“A actividade técnica engloba todos os processos relacionados com o desempenho do edifício, dos seus elementos e componentes.” [CALEJO RODRIGUES, 2001]
O bom desempenho que interessa garantir é atingido através dos procedimentos, normalmente designados de manutenção, que têm por objectivo prevenir (pela avaliação sistemática do comportamento) ou corrigir qualquer alteração ao suposto correcto funcionamento do suporte.
2. O ESTADO DO CONHECIMENTO
Os processos que lhe estão inerentes são “ (…) manutenção, limpeza e higiene, emergências, segurança, ajuste funcional e cumprimento legal.” [CALEJO RODRIGUES, 2001]
A manutenção, cuja importância aqui ressalta, será convenientemente abordada em título próprio.
A limpeza e higiene decorrem da normal utilização do edifício e devem corresponder às suas necessidades específicas, nomeadamente localização, dimensão, serviços disponíveis e condições de utilização.
As emergências dividem-se em técnicas e acidentais:
- As técnicas reportam-se a falhas de qualquer elemento vital do edifício e que, por isso, comprometem a continuidade do seu desempenho;
- As acidentais, porque são absolutamente imprevisíveis e decorrem de fenómenos pontuais, têm um grau de casuística reduzido e as consequências que delas resultam não são calculáveis, assumindo assim um papel de pouca relevância no quotidiano. Porém, há a necessidade de prever a possibilidade de se verificarem e o modus operandi respectivo.
A segurança reporta às condições de bem-estar que devem ser proporcionadas. Analisa-se não só em função das emergências, mas também de uma forma continuada, como a que diz respeito à prevenção de intrusão e ao correcto uso dos espaços, prevenindo acidentes face às características da construção. Pode ter carácter activo ou passivo.
O ajuste funcional prende-se essencialmente com a promoção de alterações, adaptando o edifício a novos usos ou novas formas de uso. Dado que o mau uso do edifício pode ser indutor de patologias por incompatibilidade do suporte com a nova solicitação, este deve ser um processo controlado por quem sabe considerar as implicações.
O cumprimento legal é, como a própria designação indica, garantir que o edifício “viva” de acordo com as disposições jurídicas aplicáveis, sendo para tal necessário o total conhecimento das mesmas.
2.7.2. Actividade económica
“A actividade económica integra todos os processos financeiros ou contabilísticos relacionados com o edifício decorrentes dos encargos com o seu funcionamento.” [CALEJO RODRIGUES, 2001]
Esta actividade prende-se com a garantia dos fluxos económicos a que a utilização de um edifício está sujeito. Nos condomínios, isto diz respeito à conservação e fruição das partes. Uma vez que o edifício exige mais que o investimento inicial, os custos diferidos dividem-se em “ (…) manutenção, exploração, utilização, financeiros e fiscais”: [CALEJO RODRIGUES, 2001]
- Os custos de manutenção referem-se aos procedimentos em título próprio desenvolvidos;
- Os custos de exploração decorrem das necessidades específicas relativas à função que a construção alberga: pagamento de salários, seguros, material diverso, etc.; - Os custos de utilização são os que se justificam pelo uso corrente do edifício (os
de limpeza são o exemplo típico);
- Os custos financeiros são aqueles que têm a ver com o custo de capital, empréstimos, aforro para o fundo de reserva…;
- Os custos fiscais prendem-se com os diversos impostos que são imputáveis (situação que não tem aplicação à maior parte dos condomínios).
A ponderação, rentabilidade e supervisão de qualquer investimento estão também integradas nesta actividade, atendendo à valorização do bem imóvel. Para um condomínio não se aplicará a noção de “lucro”, dado não se tratar de uma empresa de onde se espere retirar dividendos; mas pode e deve pensar-se na valorização das fracções pelo incremento de qualidade nas áreas condominiais. Sem esquecer este princípio, os procedimentos baseiam-se numa contínua análise da entrada e saída de dinheiros, revendo e reequacionando os objectivos (orçamentos, neste caso) em função dos resultados atingidos.
É, à partida, única fonte de rendimento de um condomínio, a contribuição que cabe a cada condómino, de acordo com a permilagem ou percentagem. Esta será a forma mais operativa e equitativa de pagamento, sendo que poderá ser outra, desde que tal esteja contemplado no regulamento e/ou título constitutivo e que no mesmo documento figure, sem margens para dúvidas, os critérios vigentes de contribuição. Estes podem prender-se
2. O ESTADO DO CONHECIMENTO
com o efectivo uso da “coisa” e seus equipamentos, como, por exemplo, o elevador: os condóminos do rés-do-chão e que simultaneamente não têm lugar de garagem na cave, não o utilizarão com a mesma frequência dos que vivem no quarto andar! … Refere-se ainda que, na existência de zonas comuns que sirvam um só condómino, a sua manutenção, em princípio, caberá ao próprio.
2.7.3. Actividade funcional
“Assume todas as questões decorrentes da utilização do edifício num determinado contexto que se pode caracterizar pelos utentes, pela legislação, pelas relações com os próximos, etc.” [CALEJO RODRIGUES, 2001]
A actividade funcional está relacionada com a implementação das directivas determinadas como adequadas, tendo em vista a função do edifício e os objectivos determinados para cada caso.
Os procedimentos que lhe estão associados centram-se na sensibilização do utente/condómino dos seus deveres e direitos, regulamentando, no caso dos condomínios, o uso dos espaços comuns, visando também uma economia de utilização.
A esta função está ainda associada uma atitude “humanista”, na medida em que deve impulsionar uma boa relação entre as partes, assumindo um papel de coordenação social.
Nela incluem-se também a promoção, e só a promoção, da actividade técnica no sentido em que procura garantir e agilizar a sua implementação.