Atributos da Propriedade Moderna e Modos de Aquisição

Cumpre relembrar que a propriedade é considerado um direito absoluto e pessoal, no sentido de que confere um poder de decisão ao titular sobre a coisa que é oponível a terceiros e, entre tais poderes está o de abandono, causando a perda de propriedade. Parece-nos que esse aspecto não foi afastado pela revolução conceitual do instituto que vimos acima. Portanto, é lícito dizer, em outras palavras, que o abandono é uma faculdade, com outra renúncia a direitos. Abandonada a propriedade, ela torna-se, em princípio “res nullius”, pode ser apossada, objeto de usucapião, ou ocupada, se for móvel.

Diz-se também que a propriedade é perpétua, o que significa manter-se enquanto durar a coisa. Para Orlando Gomes (2012, p. 104), isso significa “duração ilimitada”. Evidentemente, isso não se aplica às propriedades resolúveis, ou seja, cuja duração é limitada. Outra característica é a chamada de elasticidade, como diz Orlando Gomes (2012, p. 105), domínio:

Pode ser distendido ou contraído, no seu exercício, conforme se lhe agreguem ou retirem faculdades destacáveis. A elasticidade se dá nos direitos reais sobre coisas alheias; nada obstante, não se deve retirar os direitos reais de garantia desse contexto, quer na hipoteca, quer na hipótese do penhor.

A propriedade pode ser material ou imaterial, caso ocupe ou não lugar físico no espaço. O bem imaterial é um bem ideal, intangível, enquanto o material é físico. Assim, alguns bens sem existência física podem ser objeto de apropriação, desde que não sejam coisas fora do comércio.

A propriedade pode, também, ser móvel ou imóvel. Aquela diz-se das coisas que podem ser movidas de lugar sem perda de sua substância ou da destinação econômico-social (art. 82 do Código Civil), bem como as energias, os direitos reais sobre objetos móveis e direitos patrimoniais, e suas respectivas ações.

Da mesma forma, consideram-se móveis os materiais de construção ainda não aplicados à obra ou oriundos de demolição (art. 84) Imóvel é o solo e tudo que se lhe incorporar, artificial ou naturalmente (art. 79 do Código Civil); os materiais ainda que separados provisoriamente, mas para nela se reempregarem (art. 81, II); ou a edificação, separada do solo, e removida para outro lugar, se conservar a sua unidade; bem como, os direitos reais sobre móveis e a sucessão aberta (art. 80, II).

Quanto ao modo de aquisição, convém examinar tanto a propriedade imóvel e a móvel. A propriedade é passível de aquisição de forma originária ou derivada.

A aquisição originária é aquela desvinculada de qualquer relação com algum titular anterior, não existindo, pois uma relação jurídica de transmissão. Para alguns, entende-se também como originária a aquisição por usucapião e acessão natural, formas de aquisição.

A derivada é a aquisição mais usual. Existe transmissão da propriedade de um sujeito a outro. Essa transmissão pode ser tanto por inter vivos como causa mortis.

Vejamos, primeiramente, o sistema de aquisição em relação à propriedade imóvel e depois em relação à móvel, mais valiosa para o nosso trabalho.

Adotando o sistema romano, a aquisição da propriedade imóvel dá-se na forma derivada, no Brasil, pela tradição. De acordo com o art. 1.267 do Código Civil, “a propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição”. Conforme Caio Mario da Silva Pereira (2009, p. 172) a tradição é: “o ato de entrega da coisa ao adquirente, transformando a declaração translatícia de vontade em direito real”. Sendo assim, a tradição mostra-se de suma importância na aquisição de bens móveis.

No caso da propriedade imóvel, essa tradição dá-se pelo registro do título aquisitivo (compra e venda, doação, adjudicação etc.) é a transferência entre vivos da propriedade mediante o registro desse titulo no Registro de Imóveis competente. conforme art. 1.245 a 1.247 do Código Civil. Sem essa providência, não só não há efeito de reconhecimento “erga omnes” como também não se atribui a propriedade. A despeito do sistema, o art. 1.247 permite o cancelamento de registro caso este não exprima a verdade.

Outra modalidade é a acessão, que vem a ser o aumento do volume ou do valor da coisa principal, em virtude de um elemento externo. A Acessão é modalidade de aquisição de propriedade dividida em cinco espécies:

a) formação de ilhas: conforme o art. 1.249 do Código Civil;

b) aluvião: acréscimo de paulatino de terras por depósito das águas - art. 1.250; c) avulsão: quando quando a força súbita da corrente arranca uma parte

considerável e reconhecida de um terreno, arrojando-a sobre ou outro – art. 1.251;

d) álveo abandonado: quando um leito do rio é abandonado por ele, beneficiando os proprietários ribeirinhos com o acréscimo de terra; e,

e) construções e plantações: as construções e plantações são acessões decorrentes do engenho humano (art. 1.254 e seguintes) .

Importante observação é de que presume-se a má fé do proprietário quando este sabia do trabalho de construção ou lavoura e não o impugnou. Locupletando-se a custa de outrem, este adquirirá a propriedade da acessão mas ficará com encargo de indeniza-la ao construtor ou plantador.

Por outro lado, diz a norma civilista:

Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.

Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.

Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.

Tal problema, conhecido também como construção em zona lindeira ocorre se a construção invadir parcialmente terreno alheio em proporção não superior a vigésima parte deste. O construtor de boa fé passará a ter a propriedade da área invadida, mediante indenização pelo valor correspondente ao solo invadido. Se a área ultrapassar 1/20 do terreno pagará também indenização pela desvalorização da área remanescente.

Se o construtor estava de má fé, poderá adquirir o domínio da parcela do solo invadido, se pagar em décuplo as perdas e danos, proporcional a 1/20 daquele, desde que o valor da construção exceda ao dessa parte e não se possa demolir a porção invasora sem grave dano para a obra construída.

Desta forma, o construtor de boa fé que invada propriedade alheia em porção superior a sua vigésima parte, adquire o domínio da parcela invadida, respondendo por perdas e danos nos quais estão computados o valor econômico do que foi construído, a desvalorização da área remanescente e o valor de mercado da área perdida. Se agiu de má fé. O construtor é obrigado a demolir a construção, pagando em dobro a indenização das perdas e danos apurados.

Outra modalidade de aquisição é o usucapião.14

Como visto acima, ele também é modo originário de aquisição de propriedade, através da posse mansa e pacífica, por determinado espaço de tempo, e mediante requisitos previstos em lei. O usucapião é considerado forma originária de aquisição de propriedade, porque o usucapiente constitui seu direito independente de qualquer relação jurídica com o proprietário anterior e, não raro, contra a vontade deste.

O usucapião tem requisitos básicos e condições que podem variar consoante a modalidade. A coisa não pode ser coisa fora do comércio e nem pode ser bem público. São eles :

➢ a boa-fé, que, todavia, no extraordinário é dispensado;

➢ justo título, capaz de transferir-lhe a propriedade em tese - da mesma forma dita na alínea anterior, no usucapião extraordinário, dispensa-se o justo título;

➢ posse, é pressuposto do usucapião a posse mansa e pacífica, sem oposição, não clandestina e não precária e ininterrupta;

➢ tempo, que haja transcorrido o prazo fixado em lei para o tipo de usucapião (ordinário, extraordinário, especiais, coletivo etc.).

Falemos agora sobre a aquisição de propriedade móvel.

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Voltou-se a discutir o gênero da palavra, se é masculino ou feminino. O Código Civil adotou o feminino, afastando-se do diploma anterior. Adotamos o gênero masculino, consoante registro do autorizado dicionarista Cândido de Figueiredo .

A aquisição de coisa móvel, cujo domínio é alienado por ato inter vivos ou causa mortis, dá-se na mesma forma em que na propriedade imóvel: a tradição (traditio) consiste na entrega da coisa do alienante ao adquirente, com a intenção de lhe transferir o domínio Da mesma forma que para a propriedade imóvel não basta o acordo de vontades, por mais que seja solene o instrumento, a propriedade do bem móvel só se transmite com a entrega.

Todavia, a doutrina tem classificado a transferência de propriedade móvel como negócio causal (TEPPEDINO, MONTEIRO FILHO e RENTERIA, 2020, p. 172), explicando que “sua validade depende, ainda, da legitimidade do fato jurídico que lhe deu origem, a configurar declaração de vontade - como no contrato de compra e venda […]” (2020, p. 172). No expressivo dizer de Pontes de Miranda (apud TEPPEDINO, MONTEIRO FILHO e RENTERIA, 2020, p. 172, nota 24): “a transmissão pela tradição é, pois, baseada em negócio jurídico bilateral; nem o acordo a perfaria sozinha, nem a perfaria, sozinha, a entrega (tradição stricto senso)”.

A chamada justa causa para a transmissão “pressupõe a titularidade do domínio por parte do alienante”, portanto ela pressupõe a “validade do título subjacente à tradição, ou seja, a causa da transferência dominial”, afirmam os referidos autores (2020, p. 172).

A tradição será a entrega física do bem pelo vendedor ao comprador, o que se denomina tradição real, mas poderá ser simbólica, mediante um procedimento, um sinal, a que o Direito reconheça esse efeito, como, por exemplo, na entrega das chaves de um automóvel para a comprador poder retirar um automóvel na loja, ou ainda mediante a tradição ficta, em que o consenso das partes muda a qualidade da posse para um das partes, por exemplo o vendedor tinha a posse do bem, mas, por consenso, é-lhe permitido ficar na posse da coisa, por alguma razão e por certo tempo, a título de comodato. Transmudou-se a posse dele e adquirente entrou na posse indireta do bem.

Assim como os bens imóveis, os bens móveis também podem ser adquiridos através do usucapião. Esse usucapião é menos frequente. Ele apresenta prazos de um modo geral menores. Vejamos.

Ao possuir uma coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente, durante três anos, com justo título e boa-fé, passará a ter a propriedade da coisa, consoante o art. 1.260 do Código Civil. É como se fosse um usucapião ordinário, com prazo menor. Há também um usucapião extraordinário de prazo de cinco anos, no qual, mesmo que não tenha justo título e boa-fé, o tempo contínuo, com posse mansa e pacífica, produzirá o usucapião.

São eventos raros, seja diante do menor valor desses bens, ou da circulação mais acentuada, ou ainda, diante da baixa formalidade de aquisição. Todavia, a matéria não é desconhecida dos debates no foro. Há algumas década a linha telefônica era rara e cara, os direitos eram cedidos por preço elevado e havia pessoas especializadas em aluga-las, fazendo expressiva renda de tal atividade.

A disputa de linhas levou a jurisprudência a enfrentar tal questão. O debate travou-se sobre a natureza de tal direito à linha telefônica, que consolidou-se ser direito real de uso de coisa móvel. Destarte, entenderam os tribunais que quem exerce, pelo prazo legal, o direito real de uso de linha telefônica, em nome próprio, pode usucapir tal direito. O “direito real de uso sobre bem móvel” é considerado bem móvel para todos os efeitos legais, portanto sofre os efeitos da prescrição aquisitiva.

Essa orientação culminou com a Súmula nº 193 do Superior Tribunal de Justiça: “O direito de uso de linha telefônica pode ser adquirido por usucapião”

Vejamos demais modos de aquisição de propriedade móvel menos comuns, que são a ocupação, achado de tesouro (antes denominado de “invenção”), especificação, confusão, comistão e adjunção .

A doutrina define ocupação como sendo o modo originário de aquisição de bem móvel, que consiste na tomada de posse de uma coisa sem dono, com a

intenção de se tornar seu proprietário. Desta forma, coisas sem dono são as coisas de ninguém ( res nullius ) ou as abandonadas (res derelicta). As modalidades mais comuns de ocupação de res nullius são a caça e a pesca, quando permitidas pelas normas legais de proteção à fauna e meio ambiente.

O Código Civil firma também como modo de aquisição originária da propriedade móvel o achado de tesouro, definindo tesouro como o depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória. Estabelece a norma que, caso seja achado em prédio alheio, o tesouro deverá ser dividido entre o proprietário deste e o que achar casualmente. Caso o dono da propriedade tenha ordenado a busca pelo tesouro, ficará ele com a totalidade do tesouro. Também ocorrerá caso o tesouro seja achado por terceiro não autorizado.

Já a especificação constitui forma de aquisição da propriedade móvel, que ocorre mediante a atividade de uma pessoa sobre determinada matéria, obtendo, por seu trabalho, espécie nova. A espécie obtida será do especificador se matéria era sua, ainda que só em parte, e se não se puder restituir à forma anterior por demanda do anterior proprietário. Quando a matéria não for do especificador, e não for possível restituir à forma anterior, a solução dependerá da boa ou má-fé do especificador. O art. 1.270 do Código Civil estabelece duas vertentes, uma no seu “caput”: “se toda a matéria for alheia, e não se puder reduzir a forma procedente, será do especificador de boa-fé a espécie nova”, todavia, no § 1º estipula-se “se a espécie nova se obteve de má-fé, pertencerá ao dono da matéria prima”.

A ressalva é que , quando a coisa especificada exceder consideravelmente o valor da matéria prima, ainda que de má-fé, a propriedade pertencerá ao especificador, que deverá indenizar o valor da matéria prima e pagar eventuais perdas e danos.

Por último, breves palavras sobre a confusão, comistão e adjunção. Explica Orlando Gomes (2012 p. 196) :

A comistão, a confusão e a adjunção são modos de aquisição da propriedade das coisas móveis, cuja diferenciação teórica carece de

interesse prático, uma vez que se lhes aplicam as mesmas regras. Nem por isso deve-se prescindir da distinção. Os modos de aquisição da propriedade das coisas móveis (comistão, confusão e a adjunção) são disciplinados no Código Civil de 2002 nos artigos 1.272 a 1.274, de maneira estruturalmente semelhante ao Código anterior .

A comistão é a mistura de coisas sólidas pertencentes a diferentes donos, sem que se possam separar e sem que produza coisa nova. A confusão é a mistura de coisas líquidas, nas mesmas condições. A adjunção, a justaposição de uma coisa a outra, de tal modo que não possam ser separadas sem deterioração. Costuma-se apontar esses três modos de aquisição da propriedade mobiliária como formas de acessão de móvel a móvel.

Maria Helena Diniz (DINIZ, 2009, p. 315) exemplifica a diferença :

quando as coisas pertencentes a pessoas diversas se mesclarem de tal forma que seria impossível separá-las, tem- se: a confusão, se a mistura se der entre coisas liquidas (p.ex., gasolina e álcool, vinho e guaraná); a comistão, se der entre coisas secas ou sólidas (p.ex., mistura de grãos de café tipo A com os do tipo B ou de trigo com glúten). Quando, tão- somente, houver uma justaposição de uma coisas a outra (p.ex., vaso contendo decalque alheio; peça de roupa de um com estampa de outrem) que não mais se torne possível destacar a acessória da principal, sem deterioração, dá-se adjunção.

A propriedade dessas coisas pertencerá ao dono da coisa principal, aplicando-se a regra geral da acessão, considerando com critério para estabelecer qual a coisa principal aquela que tiver maior valor, ou o da maior importância. Todavia, como diz Orlando Gomes (2012, p. 197):

O primeiro não será satisfatório, se o valor das coisas for aferido, unicamente, por seu preço no mercado. O segundo é menos objetivo e de aplicação mais difícil, tendo-se em vista que a importância pode ser qualificada sob critérios diversos.

A legislação enfrenta o problema de definir a solução aos diversos casos que podem ocorrer, indicando a quem deve ser atribuída a propriedade das coisas misturadas, confundidas ou adjuntas. Diz a norma, que se podem elas ser separadas sem deterioração, continuam a pertencer aos respectivos senhores anteriores ao fato. Para Orlando Gomes (2012, p. 197) que essa “regra é supérflua, porquanto a possibilidade de separação exclui a comistão, confusão ou adjunção, salvo se excessivamente dispendiosa”. Nessa situação, pontua o referido professor:

Quando a separação não é possível, o todo subsiste indiviso, cabendo a cada um dos donos quinhão proporcional ao valor da coisa. Institui-se, pois, um condomínio forçado. Outra solução é a do condomínio optativo, pela qual o dono da coisa que por outrem foi misturada tem o direito de escolher entre o condomínio e o recebimento de indenização. Quando a separação é possível, mas excessivamente dispendiosa, aplica-se a mesma regra do condomínio forçado.

Se uma das coisas puder ser considerada principal em relação à outra, a propriedade do todo pertencerá a seu dono. O proprietário da coisa acessória terá di reito, porém, ao recebimento da correspondente indenização. Necessário, todavia, que tenha procedido de boa-fé. Se obrou de má-fé, o outro proprietário pode optar entre ficar com a propriedade do todo, pagando a parte que lhe não pertencia, ou renunciar à de que era dono, exigindo do outro indenização cabal.

Somente quando há coisa principal e acessória é que se verifica, de modo próprio, a acessão. Mas, no condomínio forçado, também se verifica transferência de propriedade.

A espécie nova pertencerá aos donos da matéria-prima, cada qual com sua parte proporcional ao valor do seu material. Quando uma das coisas puder ser considerada principal em relação a outra, a propriedade da espécie nova será atribuída ao dono da coisa principal, tendo este a obrigação de indenizar os outros. Estas disposições vigem na presunção da boa-fé das partes. Se a confusão, a comistão ou a adjunção se derem devido a má-fé de uma das partes, pode a outra escolher entre guardar o todo, pagando a porção que não for sua, ou então renunciar a parte que lhe pertence, mediante indenização completa.

2.3.4 Tipos de Direito Reais