COLETA DE DADOS: OFERTAS E NEGÓCIOS REALIZADOS

A etapa da coleta de dados de mercado foi realizada concomitantemente com a etapa do estudo de mercado devido à necessidade de otimizar a utilização do tempo e dos recursos financeiros. Como ponto de partida, foi obtida uma lista dos imóveis levados a registro nos últimos dois anos no município de Petrolina. A partir desta, cerca de 90 transações foram a princípio identificadas. Esta lista serviria apenas para identificar comprador, vendedor, seus respectivos endereços e a localização do imóvel, pois os valores informados das transações poderiam estar subdeclarados e necessitariam de confirmação.

A partir desta lista, procedeu-se o trabalho de identificação dos endereços e busca de telefones de contato. Petrolina possui uma agricultura empresarial na qual boa parte dos proprietários de imóveis rurais são também donos de empresas ou profissionais liberais na sede do município, de forma que a maneira mais eficiente de identificá-los foi na cidade, e não no campo, como é mais frequente nas pesquisas com imóveis rurais.

Muitos dados da lista consistiam de endereços incompletos ou incorretos o que dificultou sobremaneira a identificação dos proprietários. Além disso, muitas vezes quando os endereços eram identificados o proprietário já havia se mudado daquela residência. Estes fatos, por si só acabaram por reduzir o número de imóveis a pesquisar.

Após a identificação e a localização dos proprietários, foram realizados os primeiros contatos e entrevistas, sendo que nesta etapa destaca-se a recomendação de Dantas (2005) de que é essencial “o entendimento da psicologia da natureza

humana no que se refere aos sentimentos e às atitudes diante de dificuldades e reações, bem como a observação perspicaz, a compreensão e habilidade de orientação”.

As entrevistas consistiam primeiramente da explicação sobre a motivação para a realização do trabalho, e da garantia de que os nomes do proprietário e da propriedade não seriam revelados. A partir daí, utilizava-se o formulário disponibilizado no APÊNDICE 01 o qual orientou a realização da entrevista estruturada. As informações obtidas durante a entrevista eram tabuladas nas

planilhas eletrônicas ao final do dia.

Alguns fatos apenas são possíveis de serem percebidos durante a realização das entrevistas. Um exemplo é que mesmo o imóvel tendo sido levado a registro nos últimos dois anos não significa que a transação efetivamente também houvesse ocorrido no referido período. Foram frequentes os casos de imóveis negociados a mais de dez anos e que só haviam sido registrados recentemente.

Outro exemplo é que muitas vezes, registrar o imóvel como uma compra e venda pode ser a maneira mais fácil de regularizar a divisão dos bens de uma herança por exemplo. Sendo assim, também foram frequentes os casos de imóveis registrados como compra e venda mas que não consistiam de uma transação efetivamente realizada.

Tanto na primeira quanto na segunda situações descritas, as informações obtidas eram descartadas por fugirem do objetivo do trabalho, entretanto, reduziam significativamente a quantidade de imóveis relevantes para o trabalho.

Fato curioso é que algumas vezes o imóvel só era levado a registro para que uma venda fosse realizada. Dessa forma, foi identificado o caso de um determinado imóvel cuja transação já havia ocorrido a mais de dez anos, mas que o proprietário registrou para efetuar a venda sendo que a venda recente sequer havia sido levada a registro. Nestes casos, o trabalho não era em vão, pelo contrário, havia ali uma informação recente do mercado a ser aproveitada.

A coleta dos dados de ofertas consistiu na visita às principais regiões do município em busca da imóveis à venda, seguida de contato com os proprietários e realização de entrevistas. Nestes casos não era revelado a finalidade do trabalho, pelo contrário, simulava-se o interesse de um potencial comprador, com o objetivo de captar o valor mais provável pelo qual o imóvel seria negociado.

Também foram obtidas informações fornecidas por Engenheiros de Avaliações que atuam no mercado de Terras de Petrolina, e que ajudaram a complementar a pesquisa. Obviamente algumas das informações obtidas não eram as mesmas que haviam sido coletadas a partir da realização de entrevistas, o que não inviabilizava sua utilização no trabalho. O ponto positivo destas informações é que tratavam-se de dados coletados por profissionais que são profundos conhecedores da realidade de mercado da região.

Ao final dos trabalhos foram obtidos, entre ofertas e transações, 110 dados de mercado, nas diferentes regiões do município de Petrolina-PE. De acordo com informações do Sistema Nacional de Cadastro Rural-SNCR o município de Petrolina possui 10.005 imóveis rurais, sendo assim, a amostra obtida corresponde a 1% do total de imóveis.

Após a tabulação foi verificado que os dados coletados durante a pesquisa compreenderam o período de tempo situado entre os anos de 2005 e 2014. Com o objetivo de trabalhar com uma amplitude de ano da transação mais estreita foram retirados da amostra 6 observações cujo ano da transação era inferior a 2009. Na Figura 9 são exibidos o histograma e a distribuição espacial dos dados de acordo com o ano da transação, após a retirada dos dados mencionados.

Figura 9 - Histograma de frequência absoluta e distribuição espacial dos dados classificados de acordo com o ano da sua ocorrência.

Após a retirada dos dados anteriores a 2009 restaram 104 observações. Destas foi retirada uma amostra aleatória composta por 20 pontos de verificação a serem utilizados na avaliação de desempenho. Por fim a amostra de trabalho contou com 84 observações de mercado. A distribuição espacial da amostra de trabalho e dos pontos de verificação pode ser visualizada na Figura 10.

Figura 10 - Distribuição espacial da amostra de trabalho e da amostra de verificação.

De acordo com ABNT (2004), quando no processo de avaliação é utilizado o método comparativo direto de dados de mercado, a definição do tamanho adequado da amostra se baseia no número de variáveis (k) envolvidas na construção do modelo de regressão linear. A partir disso, no caso dos imóveis rurais são definidas pontuações (Tabela 9) que juntamente com outros fatores definem o grau de fundamentação alcançado pelo trabalho. Por exemplo: um modelo que possua 6 variáveis precisa ter pelo menos 21 dados de mercado para que receba a pontuação máxima de 18 pontos.

Tabela 9 - Pontuação para fins de classificação das avaliações quanto ao grau de fundamentação.

Especificação das avaliações de

imóveis rurais. Condição Pontos Condição Pontos

Número de dados de mercado efetivamente utilizados.

≥3(k+1) e no

mínimo 5 18 ≥5 9