Segundo a FIESP (2010), a demanda por imóveis no Brasil decorre de três processos principais:
• dinâmica familiar: processo de formação de novas famílias, o qual é influenciado pelo crescimento demográfico e pela evolução econômica da população;
• déficit habitacional: passivo de moradias decorrente do não-atendimento das necessidades ao longo dos anos; e
• depreciação: necessidade de reposição do estoque habitacional desgastado pelo uso. (p. 24).
A estes, podemos acrescentar o aquecimento da economia com consequente maior procura por estabelecimentos comerciais (lojas, salas, galpões). Havendo demanda pelos espaços, sejam eles residenciais ou comerciais, o mercado imobiliário para aluguel torna-se também uma interessante opção de investimento.
Para identificar o futuro mercado gerado pelo surgimento de novas famílias, que demandarão novas moradias, é fundamental a análise dos fatores demográficos brasileiros. Embora a população brasileira esteja crescendo a taxas médias anuais decrescentes,
nos últimos 12 anos, a população brasileira cresceu a uma taxa média de 1,3% ao ano, passando de 166 milhões em 1998 para mais de 193 milhões em 2010. A expectativa para os próximos 12 anos é a de que essa taxa diminua ainda mais, chegando a 0,5% ao ano em 2022. Com isso, a população irá atingir 209 milhões em 2022, com uma taxa média de expansão demográfica de 0,6% ao ano. (FIESP, 2010, p.24).
a taxa de crescimento do número de famílias é quase três vezes este ritmo de expansão demográfica (1,88% ao ano) (Tabela 1).
Com isso, as famílias devem passar de 63,6 milhões para 79,6milhões, com a formação de quase 16 milhões de famílias em 12 anos – ou ainda, 1,33 milhão de novas famílias por ano. (FIESP, 2010, p. 28).
Tabela 1 - Famílias por Faixa Etária do Chefe, Brasil
Fonte: FGV apud FIESP (2010).
Segundo o Sinduscon-SP, 2009, com base nos dados do PNAD 2009, o déficit habitacional brasileiro é de 5.808.547 famílias. A Bahia apresenta deste total um déficit de 410.700 famílias. O déficit habitacional representa a demanda reprimida e não
atendida no momento do estudo, somando moradias inadequadas, necessidade de ampliação de estoque onde também é considerada a necessidade de redução da co- habitação. A maior concentração desta demanda (77,7%) posiciona-se em famílias com renda de até 3 salários mínimos (ZAIDAN, 2010) (Figura 15).
Figura 15 - Déficit Habitacional 2009 por Renda Familiar
Fonte: Sinduscon-SP; Dados PNAD 2009; Elaboração FVG.
Portanto, em termos de demanda por novas moradias, pode-se afirmar que nos próximos 10 anos haverá ainda forte demanda, resultante da demanda reprimida já existente e da nova demanda gerada pelo crescimento do número de famílias, demanda esta que deverá manter-se concentrada nas faixas de renda de até 3 salários mínimos.
Neste contexto, analisando as condições de competitividade do setor a partir das seis forças externas à indústria listadas por Porter (1980, 1993), podemos identificar que:
- Barreiras de entrada. Tratando-se de um setor que demanda um investimento inicial relativamente alto (imobilizado em terrenos), a restrição a novos entrantes dá-se no nível do capital inicial e capital de giro (REIS, 2007), na necessidade de corpo técnico e na sua complexidade de gestão (AVELAR, 2006).
Os achados dos pesquisadores acima se confirmam nesta pesquisa, somado a outros fatores elencados pelos entrevistados. Para os mesmos, as maiores barreiras de entrada para novos atuantes no segmento são: o desconhecimento do perfil do consumidor, citado por 63% dos entrevistados, seguido de capital inicial alto (47%), não dominar os processo burocráticos da incorporação (42%), não ter um corpo técnico competente (37%), lucratividade pouco atraente (32%) e dificuldade de gerir um negócio complexo (26%) (Figura 16). Foram ainda citados a dificuldade de aquisição de terrenos e a insegurança jurídica gerada pelas suspensões de alvarás, municipais e ambientais.
Figura 16 - Barreiras de Entrada
Fonte: A autora.
A alta demanda de capital inicial, embora citado por 53% dos entrevistados, merece comentários. Na década de 1990, este capital não se refletia primordialmente na aquisição de terrenos, mas sim na necessidade de financiamento direto ao consumidor final. Os terrenos, dada a crise que o mercado enfrentava, não raro eram negociados em permuta por unidades a serem edificadas no próprio local, o que não representava desembolso imediato do incorporador. Com o aquecimento do mercado nos últimos anos, esta relação se inverteu. A ampla oferta de recursos para financiamento da construção e do consumidor final desoneraram os fluxos de caixa das empresas,
contudo, a vinda das grandes S.A´s de capital aberto para o mercado soteropolitano aqueceu o mercado de terrenos e suas condições e pagamento mudaram para pagamentos à vista, em moeda corrente nacional, aumentando a necessidade de investimento inicial do incorporador. Com os atuais sinais de desaquecimento do segmento de construção imobiliária, antigas práticas de permuta começam a voltar, demonstrando que o mercado de terrenos reage rápido às oscilações mercadológicas.
- Poder relativo de negociação com os fornecedores. O mercado de fornecedores de matérias primas básicas para o segmento é diversificado e com maior ou menor concentração de mercado. Commodities como cimento e aço concentram-se em poucos fornecedores, representando, portanto, riscos de fortes variações de preços em função da demanda do mercado mundial ou das posições dos oligopólios nacionais (AVELAR, 2006). O aço foi avaliado por 100% dos entrevistados como produto com forte concentração de mercado e o cimento teve 88% de avaliação pela forte concentração de mercado e 12% com média concentração. Concreto e elevadores igualmente apresentam poucas opções de fornecedores e, segundo os entrevistados, há formação de cartel nestas áreas, já tendo sido feitas denúncias a partir das entidades de classe aos órgãos fiscalizadores das atividades econômicas. Ganhou força em função da demanda aquecida do mercado dos últimos anos, o sindicato representativo dos funcionários da Construção Civil, que vem conseguindo ganhos reais não apenas salariais, mas especialmente nos benefícios, aumentando, por conseguinte, os custos produtivos. Alguns produtos apresentam concentração relativa de mercado como material elétrico, hidráulico e vidros. Outros fornecedores como tintas, revestimentos e blocos cerâmicos tem concorrência normal de mercado com oferta de diversos fabricantes (Figura 17). O preço da energia é um fator que pode afetar negativamente os custos do segmento, vez que é forte integrante da produção de uma série de insumos básicos da construção (aço, máquinas, etc) (FIESP, 2010).
Como tentativa de quebrar a hegemonia dos cartéis, espelhados no caso de sucesso do Ceará, foi criada em 2007, a COOPERCON-Ba (Cooperativa da Construção Civil do Estado da Bahia), que tem como objetivo realizar compras coletivas junto a
fornecedores, fortalecendo especialmente as pequenas e médias empresas e funcionando como um regulador de preços do mercado. Embora esteja atuando a 5 anos, em pergunta aberta feita aos entrevistados apenas 53% citaram ter conhecimento da cooperativa, que além das dificuldades que encontra pela própria característica do cooperativismo, ainda enfrenta barreiras e boicotes por parte dos fornecedores. Dois momentos foram citados nas entrevistas que espelham tal situação: o primeiro, quando os fornecedores oferecem descontos maiores direto ao construtor, esvaziando o poder da cooperativa; o segundo quando, numa tentativa de importação de cimento do Uruguai, já formalizado o acordo, o fornecedor recuou em função de pressões e ameaças recebidas dos fabricantes brasileiros.
Figura 17 - Concentração de Mercado Segundo os Incorporadores
Fonte: A autora.
- Poder relativo de negociação com os clientes. Para 100% dos entrevistados, o mercado soteropolitano é muito competitivo, com a presença de várias empresas atuando, o que coloca o cliente, segundo 95% dos respondentes, com relativo poder de negociação junto às incorporadoras. Contudo, tal não se reflete fortemente no preço. 74% dos entrevistados afirmam que o cliente tem pouco a nenhum poder de influência sobre o preço, que tem pouca flexibilidade dada a composição de seus custos (terreno + insumos + custos administrativos e comerciais + lucro). Tratamento diferenciado no
tocante a descontos foi percebido entre as empresas. Aquelas de capital aberto tem como foco reduzir rapidamente os estoques e gerar novos VGV´s, estando dispostas a sacrificar mais suas margens com descontos mais agressivos que as demais empresas. Mas, de uma forma geral, o poder de influência do cliente está no grupo, enquanto sociedade e será definido pelo seu limite de poder aquisitivo.
Um aspecto interessante é a mudança do perfil da origem do financiamento. Como já visto, trata-se de um segmento de mercado fortemente dependente de financiamentos de longo prazo para o consumidor final. Na década de 1990, a escassez de recursos para o financiamento da construção levou à criativa elaboração de tabelas de vendas e financiamentos direto junto ao incorporador (LISBÔA, 2009), o que culminava numa vantagem competitiva destes em detrimentos dos demais concorrentes, vantagem ainda sentida no estudo de Avelar (2006). Com a mudança das políticas públicas e a crescente liberação de recursos para o setor, a condição se inverte e 79% dos entrevistados apontam o cliente como o detentor do financiamento e não mais a incorporadora.
Os principais fatores, na percepção dos incorporadores, para a escolha do cliente pela incorporadora são credibilidade da empresa, preço, localização, adequação do produto às necessidades do cliente e forma de pagamento. Aspectos como qualidade do produto, qualidade de atendimento pós entrega, pontualidade e inovações tecnológicas tiveram pouca relevância na opinião dos incorporadores (Figura 18), o que pode indicar um nível de padronização de produtos e técnicas construtivas a ponto de tais fatores não serem determinantes na escolha do cliente no momento da compra.
Figura 18 - Fatores Mais Importantes para a Decisão do Cliente na Escolha pela Incorporadora
Fonte: A autora.
- Risco de surgimento de produtos substitutos. Considerando que a satisfação da necessidade básica por moradia bem como o atendimento das necessidades de instalações para os segmentos de indústria, comércio e serviços, ainda passa pela construção de unidades imobiliárias, os produtos substitutos para os imóveis novos são, na maioria das vezes, outros imóveis, à exceção do capital de investimento que passa a ter outras opções como ativos financeiros. Das opções apresentadas, a única que apresentou média a alta concorrência com os imóveis novos segundo 90% dos entrevistados (Figura 19), são os imóveis usados e prontos. Esta intensificação de concorrência deve-se a uma oferta mais efetiva de imóveis usados, considerando que parte dos adquirentes dos imóveis novos lançados durante o auge do mercado (2008) está recebendo os novos imóveis e colocando seus antigos à venda. A autoconstrução, mais presente nas classes menos favorecidas, e investimentos em ativos financeiros seriam produtos substitutos em termos (AVELAR, 2006), mas que não tem afetado de forma representativa o segmento, dado que o público alvo das incorporadoras tem sido as classes A, B e C e, ativos financeiros, embora concorram, como opção de investimento, não suprem a demanda por locais de moradia e trabalho.
Figura 19 - Produtos Substitutos a Imóveis Novos em Lançamento
Fonte: A autora.
- Grau de rivalidade ou concorrência da indústria. Uma rivalidade e concorrência sempre presente neste mercado foi pela aquisição da principal matéria prima, o terreno. Com relação à disputa pelo consumidor final, esta é uma das forças que tem crescido na última década. A entrada de concorrentes internacionais (REIS, 2007) e a formação de fortes grupos nacionais com concentração de renda e poder de investimento, especialmente a partir da captação de recursos pelas empresas que lançaram suas ações na bolsa, lançou no mercado imobiliário, com destaque para o mercado imobiliário soteropolitano, novos concorrentes e um crescimento acelerado e em curto prazo da concorrência neste setor. Cenário que para Avelar, 2006, não se apresentava real, tendo a mesma pesquisadora indicado em seus achados que
no mercado de incorporação e construção de obras privadas residenciais e comerciais em Salvador não existe forte rivalidade entre os concorrentes, apesar de existir certa competição entre produtos lançados. (p.105).
Para 100% dos entrevistados trata-se de um mercado muito competitivo, com várias empresas atuando e 74% deles identificam que os dirigentes buscam exclusivamente seus resultados estando dispostos a modificar características e preços de seus produtos para atrair clientes de seus concorrentes.
- Força institucional, representada pelos governos e suas políticas. Como já argumentado antes, trata-se de um segmento fortemente afetado pelas políticas governamentais de ordenamento e ocupação do solo, bem como de políticas macro econômicas e disponibilidade de recursos financeiros e de longo prazo, para a produção e para o consumidor final. Para os entrevistados, as maiores dependências/interferências no desempenho do setor são em ordem de importância: o financiamento ao consumidor final, o financiamento à construção, os juros, o PDDU e o Registro de Incorporação.
O Registro da Incorporação, requisito legal indispensável para o início da comercialização de unidades foi citado por 68% dos entrevistados como com forte influência ou determinante para a comercialização (Figura 20). Tal índice talvez espelhe uma atuação forte da ADEMI-Ba, especialmente em Salvador, pela punição às práticas irregulares de lançamentos ou pré-lançamentos antes da regularização do registro da incorporação, prática que foi usual num passado não muito distante e ainda atual no interior do estado. A baixa interferência que as eleições foram citadas nesta pesquisa reflete a estabilidade política conquistada e à força das instituições.
Figura 20 - Grau de Interferência das Políticas Públicas na Comercialização de Imóveis Novos
Fonte: A autora.
Em resumo, trata-se de um mercado bastante competitivo, com forte rivalidade entre as muitas empresas atuantes, embora ainda se apresente como um mercado com demanda reprimida (especialmente entre as famílias com renda de até três salários mínimos) e com perspectiva de crescimento contínuo nos próximos dez anos pela expectativa de aumento do número de novas famílias na população brasileira. O seu produto final possui poucos produtos substitutos, mas é fortemente afetado, positiva e negativamente por políticas públicas, especialmente as relativas a crédito (recursos para financiamento da produção e do consumo), juros e políticas de desenvolvimento urbano. As maiores barreiras de entrada para novos concorrentes, diferente de estudos anteriores (AVELAR, 2006; LISBÔA, 2009), apresentam-se no nível de domínio mercadológico, naturalmente destacado pela maior competitividade do mercado no momento desta pesquisa. Apresenta certo risco de variação na composição de seus custos, em função da concentração de mercado de algumas matérias primas, especialmente aço, cimento, elevadores, concreto e custos da mão de obra, o que representa risco para as empresas atuantes que vendem mercadorias a preço fixo e prazo de execução longo. Tal se reflete no pouco poder de influência do cliente sobre o preço, não obstante a forte concorrência. Diante de várias opções, os principais fatores
levados em consideração pelo cliente na escolha pela incorporadora são: credibilidade, preço, localização, produto e forma de pagamento.
4.3 CARACTERÍSTICAS DAS EMPRESAS QUE FIRMARAM ALIANÇAS COM