O que caracteriza o Direito Positivo, no mundo contemporâneo, é sua contínua mudança, exigindo hermenêutica sistêmica e axiológica.
O fenômeno parcelamentos do solo, organizados sob forma condominial e regulados por convenções ou regulamentos e contribuições financeiras dos condôminos, não é novo e vem, desde a década de 1960, proliferando-se em todo o país.
Com a Lei Federal nº 13.465/2017, positivou-se o Condomínio de Lotes previsto no art. 1.358-A do CC/2002 e no art. 2º, § 7º, e no art. 4º, § 4º, da Lei Federal nº 6.766/1979.
254 CARVALHO, Direito tributário, linguagem e método, op. cit., p. 112.
255 CC/2002, art. 1.358-A.
256 BRASIL. Lei n° 4.591/1964, op. cit.
Para melhor compreender o novo instituto não se pode ater a uma visão normativa que leve ao “normativismo”, entendido o termo como algo excessivo, que se poria em competição com outros esquemas de compreensão, afastando iniciativas epistemológicas que dirigem diferentes setores que compõem o fenômeno.257
O fenômeno Condomínio de Lotes vem construindo-se em todo o país por meio de inúmeras leis municipais que, desde a década de 1960, passaram a prever o denominado loteamento fechado, condomínio fechado ou condomínio urbanístico.
Sobre o tema existem vários estudos elaborados, desde a década de 1980, com o objetivo de tentar compreendê-lo e dar-lhe aplicação adequada, conforme se estuda no Capítulo 2.
Seguindo as trilhas do Professor Paulo de Barros Carvalho, para melhor compreensão e definição do instituto Condomínio de Lotes, a teoria da norma há de cingir-se à manifestação do deôntico, em sua unidade monáditica, no seu arcabouço lógico, mas também em sua projeção semântica e em sua dimensão pragmática, examinando a norma por dentro, num enfoque intranormativo, e por fora, numa tomada extranormativa, norma com norma, na sua multiplicidade finita, porém indeterminada.258
Neste Capítulo, realiza-se uma hermenêutica semântica, lógica e pragmática do fenômeno Condomínio de Lotes e, no Capítulo 5, seu estudo intranormativo e no conjunto do ordenamento jurídico.
No fenômeno Condomínio de Lotes há diversidade de formas sintáticas e a multiplicidade dos conceitos semânticos, como se vem explanando neste Capítulo, e o processo de interpretação não pode abrir mão das unidades enunciativas esparsas do sistema positivo, elaborando suas significações frásicas para, somente depois, organizar as entidades normativas259, significando que só se compreenderá e se fará aplicação adequada do novo instituto fazendo sua leitura partindo dos dispositivos constitucionais da função social da propriedade, da função social das cidades, dos princípios ambientas, da legislação urbanística, da legislação municipal e dos dispositivos do CC/2002 e da legislação tributária.
Eros Grau distingue texto de norma e afirma que atividade interpretativa é processo intelectivo, pelo qual, partindo-se de fórmulas linguísticas contidas em atos normativos (textos, enunciados, preceitos, disposições), alcança-se a determinação de seu conteúdo normativo260,
257 CARVALHO, Direito tributário, linguagem e método, op. cit., p. 133.
258 Ibidem.
259 Ibidem, p. 137.
260 GRAU, Eros Roberto. Licitação e contrato administrativo. São Paulo: Malheiros, 1995, p. 5-6.
de modo então que o intérprete produz a norma na acepção de que, posto o enunciado pela autoridade competente, ele, intérprete, passa construir regra do direito. Outra proporção semântica seria a de expedir o próprio enunciado, a contar do qual será edificada a norma, tarefa do órgão indicado pelo sistema.261
Todos os conceitos, antes de mais nada, são contraconceitos, assim como cada fato será um contrafato e cada significação uma contrassignificação. Os antecedentes da norma jurídica assentam-se no modo ontológico da possibilidade, quer dizer, os eventos da realidade tangível nele recolhidos terão de pertencer ao campo do possível. Se a hipótese fizer a previsão de fato impossível, a consequência que prescreve uma relação deôntica entre dois ou mais sujeitos nunca se instalará, não podendo a regra ter eficácia social.
Esse é o objetivo do presente estudo, dar eficácia social à positivação do Condomínio de Lotes ocorrida no ordenamento jurídico brasileiro, pois, se se fizer uma interpretação normativista do mesmo, sem ater-se ao conjunto do sistema tornar-se-á inaplicável ou com diminuta aplicação, e restringir-se-á à Quadra Fechada, em se tratando do perímetro urbano, pois, as demais modalidade exigem processo de urbanificação e suas vias, ruas e avenidas sempre serão pública, com concessão administrativa de uso para os condôminos.
Uma coisa são os enunciados prescritivos, isto é, usados na função pragmática de prescrever condutas; outras, as normas jurídicas, como significações construídas a partir dos textos positivos e estruturadas consoante a forma lógica dos juízos condicionais, compostos de associação de duas ou mais proposições prescritivas.262 Observando o fenômeno Condomínio de Lotes, haverá incidência de uma plêiade de legislações de ordem administrativa, pública, privada, administrativa, tributária, consumerista, ambiental e urbanística, que positivam infinitos enunciados prescritivos e normas jurídicas, como se explanará nos demais Capítulos do presente trabalho.
Se a proposição-hipótese é descritora de fato de possível ocorrência no contexto social, a proposição-tese funciona como prescritora de condutas intersubjetivas. A consequência normativa apresenta-se, invariavelmente, como uma proposição relacional, enlaçando dois ou mais sujeitos de direito em torno de uma conduta regulada como proibida, permitida ou obrigatória.263 A proposição-hipótese Condomínio de Lotes descreve fato possível, tanto que já existente em todo país, sob suas diversas modalidades, como já exposto, cujas condutas têm
261 CARVALHO, Direito tributário, linguagem e método, op. cit., p. 137.
262 Ibidem, p. 140.
263 Ibidem.
sido, até então, reguladas por leis municipais, em conjunto com leis federais (Lei Federal nº 6.766/1979 e Lei Federal nº 4.591/1964).
As regras jurídicas não existem isoladamente, mas sempre num contexto de normas com relações particulares entre si. A norma é proposição prescritiva decorrente do todo que é o ordenamento jurídico. Enquanto corpo de linguagem vertido sobre o setor material das condutas intersubjetivas, o direito aparece como conjunto coordenado de normas, de tal como que uma regra jurídica jamais se encontra isolada, monodicamente só: está sempre ligada a outras normas, integrando determinado sistema de direito positivo. Considerar a norma na individualidade, é como afirma Norberto Bobbio, “considerar a árvore, mas não floresta”.264
Assim, é inadmissível fazer uma interpretação normativista e isolada do novo instituto – Condomínio de Lotes – que levará à sua ineficácia social e à insegurança, pois, não se pode afastar normas de direito público e urbanísticas que se aplicam, mais ampla e intensamente, a empreendimentos de maior extensão e não urbanificados, pois, apenas se assemelha a condomínio edilício, com maior intensidade, nas hipóteses de Quadra Fechada previamente urbanificada.265
Por fim, tem-se que a norma depende desse complexo produto de relações entre as unidades do conjunto. É produzida por um ato (do Legislativo, do Executivo, do Judiciário ou mesmo do particular), sua fonte material. Mas, ao ingressar o enunciado linguístico no sistema do direito posto, seu sentido experimenta inevitável acomodação às diretrizes do ordenamento.
A norma é sempre produto dessa transfiguração significativa266, com a qual o presente estudo pretende contribuir de forma original e com o objetivo de tornar efetiva e adequada aplicação do instituto Condomínio de Lotes em todo o país.
3.5 Condomínio de Lotes, conceito de imóvel rural e urbano e seus reflexos na