O processo mais recente de urbanização de Brasília acompanha o crescimento da indústria da construção civil, sobretudo entre os anos de 2008 e 2013 (IBGE, 2008, 2013). Este crescimento está estreitamente vinculado às ações do Estado no campo da política urbana, em especial na oferta de novas áreas habitacionais.
Os dados sobre a construção do Setor Noroeste mostram que as empresas que compraram os terrenos da TERRACAP, em sua maioria foram responsáveis pela construção dos novos imóveis. De forma que seu investimento na compra das terras se converteu na produção de capital imobiliário com alto potencial de valorização.
A participação de pessoas vinculadas ao capital imobiliário nas estruturas do Estado, como é o exemplo do Paulo Octávio, Luiz Estevão, as fartas doações de campanha de empresários do ramo da construção como Ricardo Valadares Gontijo, demostra que existe uma forte vinculação destes setores com as instâncias do Estado responsáveis pela política urbana.
O poder político do capital reforça a produção desigual do espaço urbano, o Estado neoliberal e neoconservador promovem uma política urbana voltada para as elites e como consequência, rebaixa as condições de vida dos trabalhadores. Para enfrentar este poder político, é necessário que a classe trabalhadora conheça os mecanismos de articulação destes capitais para desmascarar a manipulação destes setores que direcionam as ações do Estado para seu favorecimento.
O capital imobiliário, constituído pela articulação do capital incorporador e capital construtor, tem uma magnitude difícil de mensurar considerando as movimentações pouco transparentes no mercado financeiro. Os dados aproximativos desta pesquisa mostram a tendência de crescimento deste capital em Brasília a partir da década de 1990, estimulado por uma política urbana orientada para sua valorização.
Em 1987, com a urbanização do Distrito Federal já consolidada, Brasília ganhou o título de Patrimônio Cultural da Humanidade pela UNESCO74. Neste mesmo ano foi
aprovado o Projeto “Brasília Revisitada” (GDF; IPHAN, 1987), cujo objetivo era reduzir a desigualdade sócio-espacial da cidade por meio da expansão da região central com
74 Informações confirmadas pela reportagem “Há 30 anos Brasília se tornava Patrimônio Cultural da Humanidade” de Renato Alves, publicada em 07/12/2017. Disponível em: https://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/cidades/2017/12/07/interna_cidadesdf,646122/ha-30- anos-brasilia-se-tornava-patrimonio-cultural-da-humanidade.shtml. Acessado em: 01 de fevereiro de 2019.
quadras econômicas acessíveis a população de menor renda. Este documento afirma o compromisso do Estado em construir uma política urbana direcionada a minimizar esta desigualdade. Os dados sobre o déficit habitacional do Distrito Federal, que atingia 15% da população em 2015 (FPJ, 2015) demonstram que parte da população estão submetidas a condições precárias de moradia ou comprometem mais de 30% de sua renda com o aluguel. Esse é o público que deveria ser atendido pela expansão das áreas habitacionais.
Porém, observa-se pelas ofertas de áreas habitacionais definidas pelo PDOT de 1992 e 1997 é uma expansão urbana voltada para a aceleração do mercado imobiliário. A construção de Águas Claras e Sudoeste na década de 1990 evidencia a prioridade das áreas habitacionais próximas ao centro, voltadas para a população de classe média, instalando-se empreendimentos com maior potencial de valorização imobiliária.
Os dados da indústria da construção do Distrito Federal apresentados pela PAIC (IBGE) mostram um crescimento acentuado do setor nos anos recentes. O ciclo de crescimento econômico entre 2008 e 2014 evidenciado por estes dados se relaciona com os estímulos fiscais promovidos pelo Governo Federal, tendo como área de investimento estratégica a indústria da construção.
A gestão do GDF e da Câmara Legislativa Distrital de 2006 a 2010 está marcada pelas alianças com os representantes do mercado imobiliário, firmadas a partir das doações de campanhas (apêndice B – TSE, 2006), esta relação foi decisiva para a aprovação do conteúdo do PDOT de 2009 (DISTRITO FEDERAL, 2009), sobretudo na seção “oferta de áreas habitacionais”, que inclui o Setor Noroeste.
Esta foi uma ação arbitrária ao desconsiderar que a área é objeto do processo tramitado na FUNAI desde de 1992 para demarcação da reserva indígena “Santuário dos Pajés” (BRAYNER, 2013). Camuflada pelo discurso sustentável da construção do novo “bairro verde” vinculado ao movimento do Novo Urbanismo (OLIVEIRA, 2016), a urbanização da área dependeria do desmatamento de parte do cerrado nativo situada no Parque Ecológico Norte (MAGALHAES, 2009). Além disso, a movimentação de recursos das licitações da TERRACAP de venda dos terrenos em 2009 indicava para a construção de grandes empreendimentos, desvirtuando o conteúdo de seu projeto base aprovado em 1987.
Todos estes fatos permitem afirmar que a TERRACAP, empresa estatal com 94,0% de seu capital social está vinculado à venda de terrenos (TERRACAP, 2018a), realiza a expropriação das terras do Parque Ecológico Norte para urbanização do Setor Noroeste. Esta movimentação permite que a empresa se aproprie de parte do capital
incorporador a partir do contrato de venda dos terrenos para as empresas incorporadoras. O lucro da TERRACAP com a expansão das áreas residenciais se dá basicamente pela venda dos terrenos. Ao passo que para as empresas incorporadoras este é o início da produção de habitações, o processo de valorização imobiliária se estende por um longo período, e envolve uma vasta articulação de pessoas jurídicas ligadas a este mercado. Enquanto a TERRACAP tem um retorno financeiro imediato, porém limitado, as empresas do capital imobiliário trabalham com a potencialidade de valorização a longo prazo.
Esta relação promove o crescimento do capital da TERRACAP, declarado em 2018 em R$ 1.848.848.613,47 (TERRACAP, 2018c, art 7). A venda de terrenos não é atrativa somente para as incorporadoras da indústria da construção. As licitações de venda do Setor Noroeste mostram diversos compradores como fundações, cooperações habitacionais e fundos de pensão do exército, funcionários do senado, do TCU, da caixa econômica federal, rede de hotéis e turismo, Instituição Privada de Ensino Superior. Nestes casos, a propriedade dos terrenos é um investimento de longo prazo, com expectativas de valorização fundiária a partir da urbanização.
Apesar do retorno financeiro imediato, esta transação está vinculada ao compromisso da TERRACAP em realizar as obras de urbanização que estão sob sua responsabilidade. Os custos com obras de infraestrutura dispendido pela empresa são fundamentais para o consumo final da mercadoria habitação. Os gastos com pavimentação asfáltica, implantação de iluminação pública, execução de calçadas, ciclovias e serviços complementares, instalação de sistema de esgotamento sanitário, plantio de gramas e jardins, são exemplos das ações promovidas pela TERRACAP para urbanização do bairro. Este investimento retorna para incorporadoras proprietárias dos empreendimentos no momento da venda dos imóveis, com a possibilidade de elevação dos preços pelas vantagens locacionais garantidas pelo Estado.
Na divisão do capital incorporador produzido na urbanização do Setor Noroeste, o Estado se beneficia basicamente no ato imediato da venda, além disso precisar arcar com os custos das obras citadas acima. Para as empresas ligadas ao capital imobiliário, o dinheiro pago nos terrenos faz parte dos custos da produção. Sendo assim, a valorização fundiária posterior a homologação das licitações é absorvida pelos investidores privados. Considerando que a propriedade de imóvel é um investimento fixo de longo período, a valorização imobiliária acumulada pelas empresas incorporadoras tende a se ampliar com o tempo.
Ao observar o exemplo do edifício endereçado na SQNW 307 Bloco G, seu terreno foi vendido pela TERRACAP por R$ 15.375.622,00 (R$ de 2009). O edifício construído tem setenta e duas unidades habitacionais, com imóvel anunciado no preço de R$ 1.750.000,00 (R$ de 2018). Em uma situação hipotética na qual todas as unidades habitacionais foram vendidas a este preço, totalizaria R$ 126.000.000,00 (R$ de 2018). A parte do capital incorporador apropriada pelo Estado corresponde ao início do processo de valorização imobiliária. Sendo assim, as grandes favorecidas pelo processo de urbanização do Setor Noroeste foram os grupos empresariais que articularam o capital incorporador e o construtor na produção de habitações.
O objeto da tese “O favorecimento do capital imobiliário pelo Estado via urbanização do Distrito Federal por meio da expropriação de terra, tendo como referência a recente construção do Bairro Noroeste” percorre toda a linha argumentativa da tese. A centralidade da gestão das terras urbanas de Brasília se mostrou neste estudo como um instrumento ampliação do valor circulado no mercado imobiliário.
A produção desigual do espaço constatada no projeto “Brasília Revisitada” (GDF; IPHAN, 1987) se aprofunda com a expansão mercado imobiliário na construção do Setor Noroeste. A participação do Estado no favorecimento do capital imobiliário se deu neste caso principalmente por três mecanismos: a aprovação do conteúdo do PDOT de 2009 (DISTRITO FEDERAL, 2009) quanto à oferta de áreas residenciais; a extensa abertura de licitações de venda de terrenos; e os recursos dispendidos pela TERRACAP na urbanização da nova área.
Este processo reafirma a relação íntima entre Estado e propriedade privada. O histórico da construção do Distrito Federal se reatualizada, a desigualdade social é mascarada pelo isolamento das áreas residenciais precárias. A “garantia do cumprimento da função social e ambiental da propriedade urbana e rural” (DISTRITO FEDERAL, 2009, ART 7) é um princípio que não se concretiza, pois esbarra nos interesses dos representantes do capital imobiliário, que direciona a política urbana para o crescimento deste mercado.
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