O empreendimento imobiliário chamado Bairro Noroeste: aquisição de imóveis e financiamento imobiliário

Todos os dados discutidos neste tópico foram coletados de forma exploratória tendo como ponto de partida as informações encontradas no Projeto Urbanístico do

Noroeste publicado pela Associação de Moradores do Noroeste – AMONOR63_{, que}

apresenta a planta dos prédios construídos e suas principais características. Este foi o ponto de partida para a busca das informações sobre as empresas e seus sócios, a partir do documento público sobre a situação cadastral dos respectivos CNPJ. Além disso, permitiu o desenho aproximado da participação destas empresas nos investimentos no Setor Noroeste.

O projeto urbanístico apresentado pela AMONOR (2017) contém 47 edifícios. Estes se encontram localizados nos terrenos vendidos em 2009, sendo a área mais urbanizada do novo Bairro. Existem construções em menor densidade nas demais quadras, acompanhando o movimento de redução da venda dos terrenos nos anos de 2013 e 2014. Considerando que se tem poucos casos omissos, a amostra coletada é representativa pela extensão, pela variabilidade de local e ano de construção.

Ao confrontar os dados apresentados pela AMONOR (2017) com a realidade, a partir de visita ao bairro e busca por anúncio de vendas, observou-se que nas quadras pesquisadas existem doze casos omissos no projeto urbanístico. Nestes encontram-se além das empresas aqui mencionadas, a Construtora Consult LTDA, a Carlton Hotelaria e Turismo LDTA e a Associação Habitacional Noroeste LTDA. Além disso, a Cooperativa Habitacional dos Servidores do TCU também conclui a construção de um edifício. Trabalhou-se, portanto, com uma amostra não probabilística, pois não foram incluídas todas as áreas do bairro.

Na definição das variáveis, estas foram classificadas como contínuas, aquelas que podem assumir qualquer valor dentro do intervalo de valores, exemplo: metragem. E aquelas que só podem assumir certos valores, normalmente inteiros, exemplo: edifício, empresa (STEVERSON, 1981).

As variáveis escolhidas para análise do projeto urbanísticos foram: localidade; empresa; metragem; quartos/vagas; áreas comuns; período de construção. Sob essas variáveis são aplicadas as fórmulas de soma, mediana, média, moda (STEVERSON, 1981) sob os dados coletados. O processo de expropriação se realiza na relação entre quem ganha e quem perde. Portanto, é fundamental conhecer quais são as empresas construtoras que lucraram com esse empreendimento.

63 _{Ao entrar em contato com a AMONOR sobre a procedência da planta, foi respondido que esta foi}

encaminhada pela Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi/DF). Ela está disponível em: http://www.amonor.com.br/downloads/sobre/projeto-urbanistico.pdf, acessado em: 07/04/2018.

Sobre a relação entre o capital incorporador e construtor, a Quadro 5 apresenta de que forma se deu este processo no Setor Noroeste. Dos quarenta e sete edifícios identificados, em quinze a empresa construtora é diferente da empresa incorporadora, o que indica um processo de compra e revenda de terrenos. Os empreendimentos realizados por empresas originadas de outros estados como a “João Fortes” (RJ), e “ROSSI” (SP) adquiriram os imóveis das outras incorporadoras. Os edifícios construídos pela “João Fortes” foram comprados da TERRACAP pela empresa “19 de fevereiro Empreendimentos e Participações” (anexo XXIII), com endereço no Rio de Janeiro, com capital social R$ 2.578.382,85 (RECEITA FEDERAL, 2018). Ou seja, trata-se de duas empresas do mesmo estado no Sudeste do Brasil, articuladas na construção de edifícios, desde a incorporação dos terrenos à execução das obras, investindo seus recursos no Setor Noroeste. A articulação entre capital incorporador e capital construtor é a base do mercado imobiliário.

Os capitais incorporadores, por disporem de solo urbano e necessitarem de um processo de construção para operar sua mudança de uso, articulam-se com os capitais construtores, que necessitam de solo para iniciarem seu ciclo produtivo. Neste sentido, os capitais construtores estão subordinados à lógica de valorização dos capitais incorporadores. Como necessitam do solo para operar seu processo de valorização, não possuem autonomia sobre as decisões de produzir, dependendo das decisões dos capitais incorporadores em operarem mudanças de uso do solo (CAMPOS, 1989, p. 49).

A concentração de poder do capital incorporador sob as decisões do uso do solo urbano mostra a relevância das ações empreendidas pela TERRACAP na venda destes terrenos para as empresas incorporadoras. A transferência da propriedade pública para os setores privados significa elevar a participação destes capitais na gestão das terras urbanas. Outro ponto importante trazido por Campos (1989) é a relação contraditória entre estes capitais. Ao mesmo tempo que o capital incorporador depende do capital construtor para a produção dos edifícios, este último depende da oferta dos terrenos para início do ciclo produtivo. Quando esta relação se dá pela compra e venda de grupos empresariais distintos, seus interesses são conflitantes.

A tendência observada nos dados da Quadro 5 foi a junção dos capitais incorporador e construtor no mesmo grupo empresarial. Entre as empresas vindas de outros estados, a “TAO Empreendimentos (RJ)” foi responsável pela compra e construção. O caso da unidade “SQNW 111 Bloco C” merece destaque, pois a incorporação foi realizada pela por duas empresas, a “ORBX Incorporadora S.A” (GO) a “Terral Participações e Empreendimentos” (GO). Já a construção do edifício foi realizada

por três empresas: EBM (GO); TERRAL (GO); HERBOL (SP)64_{. Ou seja, a}

movimentação de capitais em torno deste edifício teve a participação de cinco empresas de três estados diferentes.

Na maioria dos empreendimentos listados no Quadro 5 os capitais incorporador e construtor estão vinculados ao mesmo grupo empresarial. Isso demonstra que a dissolução dos interesses conflitantes se dá pela concentração destes capitais ao mesmo grupo de pessoas jurídicas, que distribuem estes capitais em diversas empresas vinculadas ao mesmo grupo no campo da incorporação, construção e fundos de investimento imobiliário.

Quadro 5 – Endereço; Empresa construtora; Empresa Incorporadora (Setor Noroeste – Brasília/DF)

Endereço

Empresa Construtora

Empresa Incorporadora

107 bloco B VIA VIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

107 bloco C VIA VIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

107 bloco D VIA VIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

107 bloco E VIA VIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

108 bloco A BRASAL

RESERVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

108 bloco B BRASAL

RESIDENCIAL BRASAL EMPREENDIMENTOS LTDA 108 bloco C CHATEU DU PARC/FAENGE EXCALIBUR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 108 bloco F EMPLAVI

EMPLAVI PARTICIPAÇÕES IMOBILIÁRIAS

LTDA 108 bloco G JOAO FORTES

NS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

NOROESTE I LTDA