Considerações iniciais

Os elementos de construção dos edifícios sofrem, ao longo da sua vida útil, alterações devido ao envelheci- mento natural e a ações agressivas, que se traduzem em perdas de características e na ocorrência de anoma- lias que podem conduzir a menores níveis de desempenho das suas funções ou colocar em risco as condições de segurança. Em edifícios antigos, é considerado expectável que situações deste tipo possam existir mas nos edifícios recentes o número de anomalias é também elevado.

Em Portugal, a construção de novos edifícios, especialmente edifícios habitacionais, tem representado uma parcela significativa do setor da construção, apresentando valores bastante superiores aos da média da Uni- ão Europeia, levando a que Portugal possua um dos parques habitacionais mais recentes da Europa (Pinho e Aguiar, 2006). A atividade de reabilitação em Portugal, por seu lado, embora tenha verificado um aumento nos últimos anos, representa apenas 22,1% da produtividade do setor da construção de edifícios (INE, 2010), valor muito diferente da média dos 19 países membros da Euroconstruct com 49,7% (Euroconstruct, 2011), tal como é possível observar na Figura 1.1.

Figura 1.1 – Relação entre construção nova e reabilitação em Portugal e na média dos países membros do Euroconstruct

77,9% 50,3% 22,1% 49,7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Portugal Países membros do Euroconstruct Construção nova Reabilitação

Tomando como universo o parque habitacional, cerca de 40% dos edifícios em Portugal necessitam de in- tervenções, quer na reparação de anomalias existentes quer na execução de infraestruturas(1) _{(INE, 2002).}

Em termos absolutos, isto significa que cerca de um milhão de edifícios carecem de intervenções indiciando um parque habitacional degradado, com consequências para as condições de habitabilidade, para a redução da oferta habitacional, para a desertificação das cidades, para a segurança pessoal e pública e para a imagem urbana.

Das causas inerentes à ocorrência de anomalias, para além dos erros de conceção e de construção que terão sucedido durante essas fases, pode ainda considerar-se a má utilização, o vandalismo e a falta de manuten- ção e de reparações atempadas.

A maioria dos edifícios que necessita de reparações não é propriedade dos ocupantes(2)_{, mas de outra entida-}

de, particular ou pública (INE, 2002). De acordo com o recenseamento geral da população de 2001, são os edifícios arrendados que mais necessitam de obras de conservação e de reabilitação.

Podem apontar-se essencialmente duas situações principais que têm concorrido para a condição de degra- dação do parque habitacional arrendado (Portugal, 2005b):

− os sucessivos períodos de congelamento do valor das rendas, justificados por vicissitudes políticas e socioeconómicas que o país atravessou em diferentes épocas;

− o protecionismo que as várias leis do arrendamento conferiram ao arrendatário.

O congelamento do valor das rendas dos contratos de arrendamento urbano é uma situação que teve ori- gem no início do século XX, mais propriamente logo após a implantação da República em 1910, e que se prolongou, no caso de contratos de arrendamento habitacionais anteriores a 1990, até 2006. O impedimen- to de atualização ou de aumento das rendas teve especial incidência nas cidades de Lisboa e do Porto, onde os mercados de arrendamento eram maiores. Ao longo do tempo, foram sendo lançadas diversas iniciativas para regularizar o mercado, intercaladas com as anteriormente referidas, mas que acabaram por ter um efei- to muito ténue no mercado de arrendamento nacional (Portugal, 2005b; Passinhas, s.d.).

Em simultâneo, as situações de protecionismo aos arrendatários foram-se sucedendo devido a diferentes fatores, nomeadamente a 1.ª Guerra Mundial, a instauração da Segunda República e a Revolução de abril de 1974, dificultando ou impedindo o despejo, por parte dos proprietários; este facto foi especialmente gravoso após a instauração da 3.ª República, em abril de 1974, quando, em 1975, os proprietários de fogos ocupados foram obrigados a realizar contratos de arrendamento compulsivos aos ocupantes (Portugal, 2005b; Passi- nhas, s.d.).

(1) _{Observa-se que os valores apresentados foram obtidos nos Censos de 2001, mediante uma observação do exterior do}

edifício e da realização de um inquérito expedito aos ocupantes dos edifícios no qual eles determinavam, de uma forma empírica, o estado de conservação dos imóveis respondendo se estes necessitavam ou não de reparações, e em que grau.

(2) _{Apenas 11% dos alojamentos ocupados pelos proprietários necessitam de reparações médias ou grandes, enquanto que, no}

De acordo com os dados obtidos no recenseamento geral da população de 2001 (INE, 2002), o valor médio mensal das rendas dos contratos dos alojamentos familiares clássicos era de 123,00€. Contudo, o valor mé- dio mensal das rendas dos contratos celebrados antes de 1990 era de apenas 50,00€.

O baixo retorno financeiro dos imóveis com contratos de arrendamento antigos levou muitos proprietários a desinteressarem-se da manutenção do seu património, devido à progressiva descapitalização que têm sofri- do, o que tem promovido a degradação do parque edificado (Figura 1.2).

Figura 1.2 – Destacamento do betão de recobrimento e corrosão de armadura em viga

Em 2006, foi realizada a revisão do regime de arrendamento urbano, tendo sido aprovada a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (Portugal, 2006a). Os objetivos deste diploma são, entre outros, permitir a atualização extraordinária das rendas antigas (contratos anteriores a 1990, no caso de locados habitacionais, e anteriores a 1995, nos restantes casos) e promover a reabilitação dos edifícios.

Para a promoção da reabilitação dos edifícios, a atualização das rendas tem em conta o estado de conserva- ção dos locados, podendo, no caso dos contratos de arrendamento habitacionais, ser impedida a efetivação da atualização caso o locado se encontre muito degradado.

Para determinar o estado de conservação dos locados, o Gabinete do Secretário de Estado Adjunto e da Administração Local (GSEAAL), do XVII Governo Constitucional, solicitou ao Laboratório Nacional de Enge- nharia Civil (LNEC) o desenvolvimento de um método que permitisse avaliar o estado de conservação de edifícios. Como resposta a esta solicitação, foi desenvolvido no LNEC o Método de Avaliação do Estado de Conservação de imóveis (MAEC) que, baseado numa avaliação visual das anomalias que afetam cada elemen- to funcional do imóvel, permite a classificação do estado de conservação do locado avaliado.

O MAEC entrou em vigor em novembro de 2006, tendo sido realizadas com este método mais de 30 000 vistorias durante os primeiros quatro anos de aplicação, no âmbito do aumento extraordinário de rendas.

Entende-se que a análise da experiência adquirida com a aplicação do MAEC e de outros métodos de avalia- ção portugueses e estrangeiros permite tirar conclusões sobre o seu funcionamento e fundamentar propos- tas de aperfeiçoamento e de alargamento, que poderão ser implementadas aquando da sua eventual revisão.