Método de Avaliação do Estado de Conservação
de imóveis – MAEC
2.1 Considerações iniciais
De acordo com os dados do recenseamento geral da população de 2001 (INE, 2002), a maioria dos edifícios que necessita de reparações não é propriedade dos ocupantes, mas de uma outra entidade, particular ou pública. Verifica-se, assim, que os edifícios arrendados são aqueles que mais necessitam de conservação e de reabilitação (Quadro 2.1).
Quadro 2.1 – Alojamentos clássicos, ocupados como residência habitual, segundo o estado de conservação dos edifícios, pela entidade proprietária dos alojamentos – Total para Portugal (INE, 2002)
Entidade proprietária
Sem necessi- dade de reparação
Com necessidade de reparação
Muito degra- dado Pequenas reparações Reparações médias Grandes reparações Ocupante proprietário 67,6% 21,4% 7,3% 2,7% 1,0% Familiar 54,9% 26,7% 11,3% 4,8% 2,3%
Particular ou empresa privada 44,6% 29,6% 15,0% 7,2% 3,6%
Estado, Instituições públicas, entre
outros 42,4% 31,7% 16,1% 6,8% 2,9%
Empresa pública 44,8% 30,0% 16,1% 6,0% 3,0%
Autarquias locais 43,8% 29,4% 17,1% 6,2% 3,5%
Cooperativa de habitação 56,9% 24,6% 10,8% 6,1% 1,5%
Em Portugal, ao longo de praticamente todo o século XX, os valores das rendas de contratos de arrendamen- to urbano mantiveram-se congeladas, devido às diferentes convulsões sociopolíticas por que o país passou. Ao longo dos anos, foram desenvolvidas diversas tentativas para colmatar essa situação mas com efeitos muito ténues (Quadro 2.2).
Quadro 2.2 – Medidas legislativas referentes ao arrendamento em Portugal (Portugal, 2005b; Passinhas, s.d.)
Data Documento Medidas
1867 Código de Processo Civil
(1.º Código Civil)
Contrato temporário (6 meses)
Contrato automaticamente renovado se não houvesse denúncia por qual- quer das partes
Transmissão do contrato por morte do arrendatário Obrigação do senhorio a obras de conservação
Despejo por falta de pagamento ou por utilização não prevista do locado
1910-11-11 Decreto Congelamento das rendas por um ano
1914-11-23 Decreto n.º 1079 Congelamento das rendas para todos os contratos (antigos ou novos – em caso de novo contrato, o valor deste deveria ser igual ao do último contrato celebrado)
1917-09-28 Lei n.º 828 Proíbe o despejo discricionário independentemente do valor das rendas 1918-06-27 Decreto n.º 4499 Criação de um único diploma sobre o arrendamento urbano
Mantém o congelamento das rendas e a proibição de despejo por conveni- ência do senhorio
1919-04-17 Decreto n.º 5411 Clarifica o regime de arrendamento fazendo a distinção entre medidas tran- sitórias e permanentes
Mantém o congelamento das rendas até que as condições que levaram à sua origem, em 1914, se alterem
1924-09-04 Lei n.º 1662 Permite a atualização das rendas com base nos valores matriciais dos imó- veis
1940-04-03 Lei n.º 1918 Faculta avaliações de locais onde houvesse estabelecimentos comerciais, permitindo uma nova renda em consonância com o valor atualizado 1948-06-22 Lei n.º 2030 Permite a atualização das rendas, fora de Lisboa e do Porto, até 1/12 do ren-
dimento ilíquido inscrito na matriz, mas de forma escalonada Prevê ainda a avaliação dos imóveis para permitir essa atualização 1966-11-25 Código Civil
(Decreto-Lei n.º 47 334)
Permite a estipulação livre de renda para novos contratos
Mantém o previsto na Lei n.º 2030, de 22 de junho de 1948, (a atualização das rendas não foi contemplada neste documento)
Mantém a suspensão das avaliações fiscais prescritas em 1948 para Lisboa e para o Porto
1974-05-27 Decreto-Lei n.º 217/74 Congela as rendas dos prédios urbanos por 30 dias
1974-09-12 Decreto-Lei n.º 445/74 Suspende a avaliação fiscal dos imóveis em todos os concelhos (anterior- mente apenas em Lisboa e Porto)
Estabelece o dever de arrendar
Fixa rendas máximas para o arrendamento em prédios antigos
1975-03-25 Decreto-Lei n.º 155/75 Suspende o direito de denúncia do contrato por parte do senhorio, mesmo para utilização própria ou para obras de ampliação
1975-04-14 Decreto-Lei n.º 198-A/75 Permite a legalização das ocupações de fogos levadas a efeito para fins habitacionais, mediante a realização de contratos de arrendamento compul- sivos
1982-09-27 1983-12-26
Decreto-Lei n.º 294/82 Decreto-Lei n.º 449/83
Permitem atualizações de rendas em virtude da realização de obra
1985-09-20 Lei n.º 46/85 Proclama o princípio da atualização anual de todas as rendas, de acordo com os coeficientes a aprovar pelo Governo
Permite a correção extraordinária das rendas fixadas antes de 1980, segundo coeficientes que variavam de acordo com a condição do prédio e a data da última atualização
1990-10-15 Decreto-Lei n.º 321-B/90 Regime de Arrendamento Urbano (habitação)
1995-09-30 Decreto-Lei n.º 257/95 Regula os arrendamentos urbanos para o exercício de funções não-habitacionais, nomeadamente comércio, profissões liberais, indústria
2006-02-27 Lei n.º 6/2006 Novo Regime do Arrendamento Urbano
Permite a atualização das rendas, até 4% do valor matricial do imóvel, de forma escalonada
A partir do final dos anos 70 do séc. XX, foi realizada uma gradual regularização do mercado de arrendamen- to, tendo sido desenvolvidas diversas iniciativas governamentais, designadamente as que em 1990 e em 1995 alteraram os regimes de arrendamento urbano para, respetivamente, os contratos habitacionais defini- do pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro (Portugal, 1990) e os contratos não-habitacionais defini- do pelo Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro (Portugal, 1995). Contudo, os contratos anteriores àque- las datas não foram abrangidos por estas iniciativas, sendo estes regimes aplicáveis apenas a novos contratos de arrendamento, prolongando a situação de congelamento referido.
Em 2001, o valor médio mensal das rendas dos alojamentos familiares clássicos arrendados era de 123,00€ (INE, 2002). No entanto, a renda média mensal associada aos contratos celebrados antes de 1990 era de cerca de 50,00€, enquanto que os contratos mais recentes(4), posteriores a 1990, apresentavam um valor
médio de renda de 220,00€, cerca de 4 vezes superiores. Os alojamentos familiares clássicos com contratos anteriores a 1990 representavam cerca de 60% dos contratos de arrendamento, num total de aproximada- mente 428 000; destes cerca de 370 000 apresentavam rendas inferiores a 100,00€ mensais (Figura 2.1).
Figura 2.1 – Distribuição dos valores mensais das rendas de alojamentos residenciais clássicos, por época de celebração do contrato de arrendamento (INE, 2002)
O congelamento dos valores das rendas, associado à transmissibilidade dos contratos de arrendamento prevista para os celebrados antes de 1990 e à dificuldade na denúncia por parte dos senhorios, tornando difícil, e por vezes impossível, a recuperação do imóvel pelo proprietário mesmo em situações de necessida- de para utilização pelo próprio, tem proporcionado aos arrendatários um elevado protecionismo e concorri-
(4) Os contratos de arrendamento posteriores a 1990 encontram-se abrangidos pelo Regime de Arrendamento Urbano (RAU),
Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro (Portugal, 1990), que prevê a atualização do valor das rendas numa base anual, de acordo com índices publicados anualmente pelo Governo.
104810 63960 57914 84691 59440 27938 14327 7251 3924 3362 963 755 114576 70705 65006 99115 80279 64816 58852 48747 40160 48157 16713 13752 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 100000 110000 120000 Menos de 14,96 € 14,96 - 24,93 € 24,94 - 34,91 € 34,92 - 59,85 € 59,86 - 99,75 € 99,76 - 146,63 € 149,64 - 199,51 € 199,52 - 249,39 € 249,40 - 299,27 € 299,28 - 399,03 € 399,04 - 498,79 € 498,80 € ou mais N ú me ro d e co n tra to s Escalão de rendas
Antes de 1975 Entre 1975 e 1986 Entre 1987 e 1990
Após 1990 Contratos anteriores a 1990 Total
do para a manutenção dos baixos valores praticados, levando a que os proprietários substituam o Estado no assegurar, aos arrendatários, o direito ao acesso a uma habitação condigna(5).
Quando se analisa as necessidades de reparação no parque de arrendamento, tomando em consideração o valor das rendas cobradas, constata-se que há uma relação direta entre este valor e o estado de conservação das habitações. Mais de um terço dos alojamentos com rendas inferiores a 35€ necessita de reparações mé- dias e grandes, valor bastante superior ao verificado nos outros escalões (Quadro 2.3).
Quadro 2.3 – Alojamentos clássicos arrendados, segundo o escalão de renda, por estado de conservação (Pinho e Aguiar, 2006)
Estado de Conservação Menos de 34.91€ De 34.92€ a 99.75€ De 99.76€ a 199.51€ De 199.52€ a 399.03€ Mais de 399.04€ Total
Sem necessidade de reparação 30% 42% 51% 62% 66% 44%
Com necessidade de pequenas
reparações 32% 33% 29% 25% 23% 30%
Com necessidade de repara-
ções médias 21% 16% 13% 9% 7% 15%
Com necessidade de grandes
reparações 11% 7% 5% 3% 2% 7%
Muito degradado 6% 3% 2% 1% 1% 4%
O conjunto dos fatores “congelamento das rendas” e “baixa rendibilidade dos imóveis arrendados” tornou o mercado de arrendamento desinteressante para novos investidores, muito embora tenham sido lançadas diversas iniciativas pelos sucessivos Governos para tentarem minorar esta situação, nomeadamente progra- mas de incentivos à reabilitação de imóveis de arrendamento(6), ou subsídios para rendas para arrendatários
jovens ou carenciados(7).
Uma outra consequência, porventura mais grave, foi que o baixo retorno financeiro dos imóveis arrendados levou muitos proprietários a desinteressarem-se da manutenção do seu património, devido à progressiva descapitalização que têm sofrido. Desta forma, não são promovidas operações de manutenção e de conser- vação periódicas a que os proprietários estão obrigados por lei, permitindo que os fenómenos de degrada- ção, uma vez iniciados, progridam livremente, o que origina novas anomalias que geram situações de degra- dação acelerada.
(5) De acordo com o art.º 65.º da Constituição da República Portuguesa – CRP (Portugal, 2005a), n.º 1, “Todos têm direito, para
si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar”. Para isso, cabe ao Estado “estimular a construção privada, com subordinação ao interesse ge- ral, e o acesso à habitação própria ou arrendada” (alínea c, do n.º 2, do art.º 65 da CRP), adotando “(…) uma política tenden- te a estabelecer um sistema de renda compatível com o rendimento familiar e de acesso à habitação própria” (n.º 2, do
art.º 65.º da CRP).
(6) Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA) e Programa de Solidariedade e
Apoio à recuperação de Habitação (SOLARH).
Por iniciativa do XV Governo Constitucional, de modo a fomentar a reabilitação urbana e a permitir uma atualização extraordinária do valor dos contratos de arrendamento anteriores aos regimes referidos criados na década de 90 do século passado, é prevista a revisão da legislação do Regime de Arrendamento Urbano (RAU).
Nesta revisão, pretendia-se que a atualização extraordinária das rendas de contratos habitacionais antigos (anteriores a 1990) estivesse condicionada à realização de uma inspeção do fogo de modo a atestar a exis- tência de um conjunto de condições mínimas de habitabilidade. Para tal, foi solicitado ao LNEC, em 2003, o desenvolvimento de uma metodologia que permitisse realizar a avaliação das referidas condições mínimas de habitabilidade tendo dado origem à Metodologia de Certificação das Condições Mínimas de Habitabilidade (vd. 3.4).
Em 2004, com a entrada em funções do XVI Governo Constitucional (2004-2005), foi suspenso o processo de revisão legislativa e consequentemente da metodologia em desenvolvimento pelo LNEC.
No entanto, ficaram lançadas as bases para, posteriormente, durante a legislatura do XVII Governo Consti- tucional (2005-2009), ser realizada a revisão dos regimes de arrendamento urbano, e para o desenvolvimen- to do Método de Avaliação do Estado de Conservação de imóveis (MAEC), a ser utilizado na avaliação do esta- do de conservação das unidades arrendadas de modo a possibilitar a atualização extraordinária das rendas.
Nas secções seguintes, é apresentado o MAEC de uma forma detalhada, nomeadamente o seu processo de desenvolvimento, os critérios de avaliação, os instrumentos de aplicação e a sua fórmula de cálculo.
2.2 Enquadramento e âmbito
Em 2006, foi aprovado o NRAU, Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (Portugal, 2006a). Este regime apresenta no seu preâmbulo como principais objetivos criar condições que
“(…) promovam o mercado de arrendamento para habitação, serviços e comércio, facilitem a mobilidade dos cidadãos, criem condições atractivas para o investimento privado no sector imobiliário, devolvendo confiança aos agentes económicos, promovam a reabilitação urbana, a modernização do comércio, a qualidade habitacio-
nal e uma racional alocação de recursos públicos e privados” (Portugal, 2006a).
Pretendia-se que esta lei viesse a ter impactes a nível das famílias, da sociedade e da economia, nomeada- mente devido aos seguintes fatores:
− promoção do desenvolvimento do mercado de arrendamento para habitação; − criação de uma alternativa mais económica à aquisição de casa própria; − potenciação da mobilidade dos cidadãos;
− aumento da confiança dos agentes económicos;
− criação de condições atrativas para o investimento privado no mercado imobiliário; − promoção da reabilitação urbana.
Na prossecução destes objetivos, entre outras medidas, o NRAU pretendeu pôr fim ao congelamento das rendas permitindo um aumento extraordinário dos valores das rendas dos contratos realizados anteriormen- te a 1990, no caso do arrendamento habitacional, ou a 1995, no caso dos arrendamentos comerciais.
Para regular o aumento extraordinário referido, o novo regime definiu uma fórmula de cálculo para o valor máximo da renda anual:
Cc V
Rmáx. %4 pt (2.1)
em que:
− Rmáx. – valor máximo da renda anual;
− Vpt – valor patrimonial tributário;
− Cc – coeficiente de conservação.
O valor patrimonial tributário é um valor que pretende refletir o valor atualizado do locado(8) na determina-
ção do valor do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Este valor é calculado segundo um método de avali- ação definido por lei, no art.º 38.º do Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro (Portugal, 2003) que toma em consideração os seguintes fatores: custo médio de construção por metro quadrado, custo do terre- no por metro quadrado, área, afetação, localização, qualidade e conforto, e vetustez (vd. 3.3).
O Coeficiente de conservação (Cc) é um parâmetro criado especificamente para esta aplicação que pretende refletir o estado de conservação do locado e a existência de infra-estruturas básicas, determinado com base numa vistoria realizada ao imóvel(9). Este coeficiente é definido na escala de cinco níveis apresentada no
Quadro 2.4.
Quadro 2.4 – Estado de conservação e respetivo Coeficiente de conservação(10)
Péssimo Mau Médio Bom Excelente 0,5 0,7 0,9 1,0 1,2
(8) Uma das implicações que o pedido de aumento extraordinário de rendas tem é a atualização imediata do V
pt e, por conse-
guinte, o aumento do IMI.
(9) O valor do coeficiente de conservação poderá vir a ser alterado em função de dois aspetos:
se a conservação do locado se dever a obras efetuadas licitamente pelo arrendatário, o Cc pode ser reduzido;
se a degradação do locado se dever a atuação ilícita do arrendatário ou a falta de manutenção por este quando o dever de manutenção lhe assistisse, o Cc pode ser aumentado.
Depois de estabelecido o valor atualizado da renda, a renda é gradualmente aumentada durante um período que varia entre 2 e 10 anos consoante o rendimento, o grau de deficiência e a idade do arrendatário. Os ar- rendatários com rendimentos reduzidos do agregado familiar podem candidatar-se a um subsídio de renda.
Como foi possível observar nos quadros 2.1 e 2.3, o parque habitacional arrendado apresenta-se bastante degradado. Para encorajar a sua reabilitação, a atualização extraordinária destas rendas só pode ocorrer se o locado não se encontrar num estado de conservação “mau” ou “péssimo”. Caso isso aconteça, o arrendatário pode intimar o senhorio a realizar obras de conservação e / ou reparação(11), quer no arrendamento para habi-
tação quer no arrendamento para fim não habitacional. Se o senhorio não der início às obras, o arrendatário pode(12): tomar a iniciativa de realizar as obras, dando disso conhecimento ao senhorio e à CAM; solicitar à
Câmara Municipal a realização de obras coercivas; comprar o locado pelo valor da avaliação feita nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), com obrigação de realização das obras, sob pena de reversão. Caso as obras sejam realizadas pelo arrendatário, este pode ser ressarcido da despesa amortizan- do-a gradualmente no valor da renda(13).
Para além do aumento extraordinário das rendas, e do NRAU, o Cc é o parâmetro de avaliação utilizado, no âmbito da solicitação de benefícios fiscais para a Reabilitação Urbana, para verificação do grau de beneficia- ção dos imóveis arrendados após a realização de ações de reabilitação(14) (Portugal, 2008e). Estes benefícios
fiscais, que surgem no âmbito do incentivo à reabilitação urbana, abrangem a isenção do IMI durante 5 a 10 anos, a isenção de Imposto Municipal sobre Transações Onerosas (IMT) na primeira transmissão onerosa de prédio urbano ou fração autónoma reabilitados, a isenção de Imposto sobre Rendimentos Coletivos (IRC) em fundos imobiliários, a redução do imposto sobre mais-valias na transação de imóveis, deduções à coleta e reduções da tributação de rendimentos prediais em sede de IRS.
Este fator decorre da alteração que a Lei do Orçamento de Estado de 2009, Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro (Portugal, 2008e), introduziu no Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de junho (Portugal, 1989a), republicado pelo Decreto-Lei n.º 108/2008, de 26 de junho (Por- tugal, 2008d) e alterado pela Lei n.º 3-B/2010, de 28 de abril (Portugal, 2010).
O Cc é fixado após a definição do estado de conservação do locado mediante a realização de uma vistoria ao locado utilizando o MAEC como metodologia de avaliação.
(11) N.º 2 do art.º 48.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (Portugal, 2006ª) (12) N.º 4 do art.º 48.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (Portugal, 2006ª) (13) N.º 5 do art.º 48.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (Portugal, 2006ª)
(14) No n.º 22 do art.º 71.º do Estatuto de Benefícios Fiscais, consideram-se “Acções de reabilitação as intervenções destinadas a
conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou vários edifícios, ou às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às suas fracções, ou a conceder-lhe novas aptidões funcionais, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, das quais resulte um estado de conservação do imóvel, pelo menos, dois níveis acima do atribuído antes da intervenção” (Portugal,
2.3 Desenvolvimento da metodologia
O desenvolvimento do método que permitisse a avaliação do estado de conservação de um locado ou da totalidade do edifício processou-se em quatro fases de modo a dar resposta à solicitação colocada pelo GSEAAL.
a) Fase 1 – Definição de objetivos
Nesta fase, foram definidos os objetivos que se pretendia atingir com o método a desenvolver de modo a que a resposta à solicitação colocada estivesse enquadrada pelo quadro legal atrás enunciado.
Assim, era pretendido que o método a desenvolver realizasse o cálculo de um coeficiente multiplicativo, na escala apresentada no Quadro 2.4, para aplicação na fórmula de cálculo da atualização das rendas. Contudo, os resultados também deveriam refletir com rigor o estado de conservação do imóvel com base numa avali- ação rigorosa do imóvel, e tão independente quanto possível da eventual subjetividade do técnico que a realizasse.
Outro aspeto a ter em consideração é que o método deveria ser suficientemente generalista para permitir avaliar imóveis independentemente da respetiva afetação ao uso, da época de construção, dos processos construtivos, da localização, do custo, das dimensões, entre outros fatores.
Foi estabelecida a necessidade de que todo o processo de avaliação, bem como os respetivos resultados, fosse suficientemente simples de modo a ser facilmente compreendido e aceite pelas diversas entidades envolvidas em todo o processo.
Por último, os recursos materiais e humanos envolvidos no processo de avaliação deveria permitir que o encargo viesse a ser social e economicamente aceitável para o proprietário.
b) Fase 2 – Investigação e desenvolvimento
Para concretização da resposta ao solicitado, foram analisados métodos portugueses existentes para avalia- ção do estado da conservação de imóveis, nomeadamente o método utilizado para o cálculo do valor dos fogos com rendas condicionadas ou para o estabelecimento do valor máximo dessas rendas (vd. 3.2) defini- do no art.º 3.º do Decreto-Lei n.º 329-A/2000, de 22 de dezembro (Portugal, 2000b), o método utilizado no Censos 2001 e a Metodologia de Certificação das Condições Mínimas de Habitabilidade desenvolvida no LNEC (vd. 3.4).
Refira-se que, no caso da metodologia de certificação das condições mínimas de habitabilidade (vd. 3.4), a verificação centra-se na existência de condições mínimas de saúde e segurança para os moradores e para o público, sendo o principal resultado a "certificação" ou a "não-certificação" das condições mínimas de habi- tabilidade de uma habitação. Na presente metodologia, o principal resultado pretendido da avaliação era um estado de conservação, classificado numa escala de cinco níveis: “excelente”, “bom”, “médio”, “mau”, “pés- simo”.
Com base na investigação anterior e na pesquisa de métodos estrangeiros de avaliação das condições de conservação, foi realizada uma reformulação profunda dos aspetos avaliados no anterior método desenvol- vido no LNEC e o alargamento da escala de avaliação. O modelo de avaliação desenvolvido adotou algumas opções da questão número dezassete dos Censos de 2001 sobre as necessidades de reparação dos imóveis de habitação; porém, essa questão limitava-se a um número limitado de elementos funcionais de construção (estrutura, cobertura, paredes e caixilharia exteriores) observáveis a partir do exterior ou das partes comuns dos edifícios.
Desta forma, surgiu uma primeira proposta de método de avaliação, na qual estiveram envolvidos especialis- tas de diferentes áreas de modo a definir com rigor critérios de apreciação e avaliação de anomalias. Esta primeira proposta foi desenvolvida em duas fases: na primeira, foi desenvolvida uma proposta de método para aplicação apenas a edifícios habitacionais multifamiliares, bem como as respetivas instruções de aplica- ção. Após discussão deste modelo com a entidade requisitante (GSEAAL) e com as Ordens Profissionais (Or- dem dos Engenheiros, OE, e Ordem dos Arquitetos, OA), foi realizado o alargamento do seu âmbito para aplicação a edifícios unifamiliares e a edifícios não-habitacionais.
Nesta proposta, a metodologia baseava-se na verificação da existência de anomalias nos elementos funcio- nais do edifício e do locado, classificadas numa escala de 5 níveis de gravidade. A avaliação estava dividida em quatro partes principais (Edifício, Espaços comuns, Locado e Instalações), num total de 31 elementos funcionais, cuja importância para o resultado final era atribuída a partir das respetivas ponderações que se encontravam num intervalo entre 2 e 5. Em paralelo, foi desenvolvida uma primeira versão de um conjunto de instruções de aplicação.
c) Fase 3 – Discussão e aplicação experimental
Posteriormente à estabilização da proposta, esta foi discutida com diferentes entidades envolvidas no setor da construção, da habitação e do arrendamento. Esta discussão, onde foi apresentada a metodologia desen- volvida, permitiu a recolha de dados e sugestões que foram integradas na proposta inicial.