Organização do texto

O presente trabalho encontra-se organizado em 8 capítulos. Após o primeiro que corresponde à presente introdução, os capítulos 2 a 4 são relativos ao enquadramento do estudo e à pesquisa realizada sobre o tema em análise. Os capítulos 5 e 6 referem-se à verificação da experiência de aplicação do MAEC, durante o perí- odo em que se encontra em vigor, enquanto que no capítulo 7 são apresentadas as propostas de desenvol- vimento do MAEC. Por último, o capítulo 8 apresenta as principais conclusões do estudo e as linhas de orien-

tação que se perspetivam para o desenvolvimento futuro do trabalho. Nos parágrafos seguintes, descre- ve-se, em maior detalhe, o conteúdo de cada capítulo.

O capítulo 1 corresponde à presente introdução, onde se apresenta o enquadramento do presente estudo, os respetivos antecedentes, a justificação e a pertinência da sua realização, os seus objetivos e a metodologia utilizada no seu desenvolvimento.

No Capítulo 2, apresenta-se, de uma forma detalhada, o objeto central do estudo, o Método de Avaliação do Estado de Conservação de imóveis – MAEC.

Assim, são expostos os requisitos iniciais colocados na sua conceção e é apresentada a metodologia de de- senvolvimento, bem como os critérios de avaliação, os instrumentos de aplicação e a sua fórmula de cálculo. No Capítulo 3, analisam-se diferentes métodos de avaliação do estado de conservação desenvolvidos e utili- zados em Portugal.

Em cada um dos métodos analisados, é realizado um enquadramento da metodologia e é descrito o seu âmbito de aplicação, são apresentados os instrumentos de aplicação desenvolvidos, a metodologia de avali- ação e a fórmula de cálculo de resultados.

Foram analisados os seguintes métodos: (i) método de avaliação do estado de conservação de imóveis com rendas condicionadas; (ii) método para definição do estado de conservação de imóveis no âmbito do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis; (iii) metodologia de certificação das condições mínimas de habitabili- dade; (iv) metodologia de diagnóstico exigencial de apoio à reabilitação de edifícios; (v) método de determi- nação do coeficiente de conservação de fogos; (vi) método de avaliação das necessidades de reabilitação; e (vii) método de avaliação do estado de conservação de edifícios de habitação a custos controlados.

Por último, neste capítulo é realizada uma análise comparativa dos métodos estudados com o MAEC. No Capítulo 4, apresenta-se a análise realizada a diversos métodos de avaliação do estado de conservação de edifícios utilizados em países europeus.

Nesse capítulo, à semelhança do anterior, são analisadas metodologias de avaliação do estado de conserva- ção, aplicáveis em âmbitos semelhantes ao do MAEC.

Foram analisados métodos, na sua maioria, de países europeus, desenvolvidos no âmbito de iniciativas legis- lativas ou em projetos de investigação, de acordo com a estrutura referida no Capítulo 3. Foram analisados os seguintes métodos: (i) Home Condition Report; (ii) Housing health and safety rating sys- tem; (iii) Évaluation de l’état dês immeubles d’être déclarés insalubres; (iv) Dossier de diagnostic technique; (v) norma holandesa para avaliação do estado de conservação de edifícios, NEN 2767; (vi) metodologias EPIQR, TOBUS e XENIOS; (vii) Bilan Patrimoine Habitat; (viii) Inspección Técnica de Edificios; e (ix) HomeBuyer Report. Há semelhança do realizado no capítulo 3, no final deste capítulo é realizada uma análise comparativa entre os métodos apresentados e o MAEC.

No Capítulo 5, apresentam-se os resultados obtidos nas vistorias realizadas por técnicos avaliadores desde a entrada em vigor do MAEC até maio de 2010. Estes dados foram fornecidos pelo IHRU e referem-se a pro- cessos completados no período referido.

mente em relação à distribuição das vistorias por tipo de locado e edifício, ao estado de conservação, e aos níveis de anomalias nos elementos construtivos.

São ainda verificados o modo de cálculo do estado de conservação e a aplicação das 2.ª e 3.ª regras de cálcu- lo. Por último, são apresentadas algumas considerações sobre as principais incorreções detetadas e quais os principais aspetos que concorrem para a sua ocorrência.

No Capítulo 6, apresenta-se uma análise das opiniões recolhidas junto das entidades intervenientes nas ava- liações com o MAEC, as CAM e os técnicos avaliadores.

São, assim, apresentadas as entidades auscultadas, nomeadamente em termos de competências, regulamen- tação aplicável e funcionamento, e são caracterizadas as fontes de informação utilizadas, nomeadamente as reuniões realizadas e o inquérito implementado.

É ainda descrita a análise realizada e as principais conclusões retiradas da opinião de cada entidade relativa- mente ao MAEC em relação à metodologia de avaliação, aos elementos a avaliar, aos instrumentos de apli- cação e à satisfação dos objetivos propostos para o método.

No Capítulo 7, apresentam-se propostas de alteração e aperfeiçoamento do MAEC. Estas propostas foram definidas com base nas informações recolhidas nos capítulos anteriores e nas análises realizadas.

Para o aperfeiçoamento do MAEC, mantendo o campo de aplicação e as premissas originais, são apresenta- das propostas para caracterização do edifício, para a supressão de elementos funcionais, para a desagregação da avaliação de alguns elementos funcionais, para a implementação de novas regras de cálculo, para a alte- ração dos critérios de avaliação, e para a modificação da estrutura de ponderações.

Nas propostas de aperfeiçoamento do MAEC que permitam obter resultados adicionais aos originalmente definidos, foi definido um índice de custos que se pretende que permita a estimativa dos custos de interven- ções de reabilitação a partir dos resultados da avaliação com o MAEC.

Por último, no Capítulo 8, apresentam-se as conclusões finais do estudo realizado bem como linhas de orien- tação para futuros trabalhos de investigação neste âmbito.

Este capítulo realça o contributo das propostas apresentadas no Capítulo 7 para o aperfeiçoamento e clarifi- cação de aplicação do MAEC.

São ainda apresentados cinco anexos com informação complementar que permitiu a realização do estudo: − no Anexo I, é apresentado o questionário, e as respetivas questões, do inquérito realizado aos técni-

cos avaliadores;

− no Anexo II, são apresentados os resultados do inquérito realizado aos técnicos avaliadores;

− o Anexo III contém as estruturas de custos utilizadas para a definição das ponderações nas propostas de alteração, bem como a fórmula de cálculo dos valores apresentados;

− no Anexo IV, é apresentada a matriz de correlação dos níveis de anomalias dos elementos funcio- nais;

− no Anexo V, é apresentada a matriz com os vetores próprios calculados no âmbito da aplicação do método de Análise em Componentes Principais.