CONSIDERAÇÕES SOBRE A AÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO NA CIDADE

A pergunta fundamental é: porque o mercado imobiliário não se interessa mais pelo hipercentro, ou em que condições haveria interesse para ele atuar no hipercentro? Uma resposta óbvia seria através de outra questão: como se interessar por um lugar que vem apresentando esvaziamento nos últimos vinte e cinco anos? Para desenvolver essa idéia, convém separar duas formas de promoção do mercado imobiliário: a comercial e a residencial. O público para essas duas formas de atuação é significativamente diferente e também são as razões para esse desinteresse.

O mercado imobiliário tende a atuar de forma conjunta na cidade, evitando as incertezas e consequentemente o risco do empreendimento. Segundo Campos (1989), “os capitais concentram seus investimentos em determinadas áreas, modificando os padrões anteriores de

ocupação (grifo nosso)”, sendo essa prática “a resultante das estratégias que os capitais se

utilizam para precaverem-se frente a um quadro de incerteza quanto ao futuro (...)”6

As questões decorrentes dessa colocação sobre onde o mercado imobiliário vai atuar são: a possibilidade de se produzir mais dentro de um mesmo padrão, ou seja, bairros com grande potencial de expansão dentro de um mesmo mercado consumidor; a certeza sobre o perfil do empreendimento, ou seja, clareza sobre o padrão do projeto e os processos de aprovação, execução e baixa; e a segurança da realização do lucro, através da comercialização das unidades produzidas dentro de prazos e condições previamente estabelecidas.

Dentro desse raciocínio, as possibilidades da presença do incorporador imobiliário do mercado popular no Hipercentro são limitadas, na medida em que ele deverá construir dentro de uma condição de produto significativamente diferente daquela que ele tem nos bairros de periferia. A primeira questão é a necessidade da busca de uma nova tipologia construtiva, que difere significativamente daquela com a qual ele trabalha constantemente. As diferenças se configuram em função de alguns aspectos fundamentais, trabalhados abaixo.

I. maior potencial construtivo: que a princípio é um fator de aumento de interesse e facilidade para o incorporador mas que encontra no mercado de baixa renda a limitação da verticalização. Daí a necessidade de se incluir um número maior de pavimentos e consequentemente o elevador. É claro que o maior potencial construtivo leva também a um aumento no preço da terra. Esse aumento do custo pode ser diluído no empreendimento, através da incorporação de um maior número de unidades. Porém o custo adicional pode não ser totalmente absorvido, gerando unidades de preço de venda mais elevados.

II. uso comercial: mais um fator que leva à verticalização, uma vez que o pavimento térreo em uma região central tem um valor comercial que não pode ser desprezado. Por outro lado, apresenta-se a possibilidade de ganhos com a incorporação de unidades comerciais na venda dos imóveis.

6 _{A incerteza e a inovação na estruturação urbana: elementos da dinâmica imobiliária” III Encontro Nacional da} ANPUR, 1989.

III. Estacionamento: o preço mais elevado da terra e a indisponibilidade de áreas maiores se associam ao valor comercial dos estacionamentos na região central. Novamente para o incorporador apresenta-se uma situação de aumento de custo através da verticalização e do preço da construção das vagas, mas também um aumento do retorno em função do valor de venda delas. Assim sendo, é importante destacar que o estacionamento, caso vinculado a uma unidade habitacional, incrementa significativamente o seu valor de venda, inviabilizando a sua inclusão em um padrão de baixa-renda.

IV. Arranjos espaciais alternativos: a possibilidade de dispensar afastamentos laterais e frontais determina arranjos espaciais diferentes daqueles utilizados repetidamente nas incorporações nos bairros periféricos, onde as unidades são iluminadas e ventiladas por duas ou três faces.

Nenhum dos aspectos mencionados acima é impeditivo para a ação dos incorporadores nas condições dadas. Eles apenas demonstram singularidades com as quais eles vão se deparar, e que muitas vezes são fatores de desestímulo para a sua atuação.

A segunda questão que limita a atuação do mercado na área central, no quadro atual, é uma alteração de processo em todas as etapas de um empreendimento imobiliário. Essas etapas seriam a identificação do terreno, passando pelo estudo de viabilidade técnico-financeiro, o desenvolvimento dos projetos e aprovações legais, a execução e a comercialização. Em todas elas há um incremento de dificuldade, em maior ou menor escala, que desestimulam a ação do incorporador.

I. A disponibilidade de lotes para empreendimentos na área central é menor, mesmo com a demonstração da existência de áreas passíveis de apropriação pelo mercado imobiliário feita no capítulo anterior, em função dos seguintes fatores: a existência de algum uso comercial, que faz com que a terra não seja colocada no mercado (não há valorização que justifique a substituição); a dificuldade referente à propriedade das áreas e edificações, muitas vezes ligadas a inventários com muitas partes interessadas; e a singularidade de cada um, dada pela presença de tipologias pré-existentes diferentes, regulações específicas sobre altimetria e problemas de tombamento.

II. A viabilidade financeira de um empreendimento na área central depende de um número maior de variáveis, que vai desde uma oscilação maior de preço dos terrenos em função dos usos pré-existentes até imprevisibilidades de prazos ligadas aos órgãos responsáveis pelas aprovações.

III. O desenvolvimento dos projetos e sua aprovação tendem a ser mais complexos, uma vez que os critérios ligados ao gabarito e ao patrimônio histórico demandam negociações profundas e análises individuais de critérios. É uma incerteza no plano legal que afugenta o incorporador, uma vez que essa incerteza é transferida para a realização do empreendimento e consequentemente o lucro que ele pode gerar.

IV. O desenvolvimento da obra tende a ser mais complicado, na medida em que há uma dificuldade logística dada pelos problemas de carga e descarga e da relação com um corpo edificado mais antigo e consolidado, gerando dificuldades adicionais com fundações e contenções. Assim sendo, a obra encontra-se sujeita a um número maior de imprevistos.

V. O centro tem uma imagem consolidada sobre o potencial consumidor do mercado imobiliário, e a própria situação de consolidação impede que se desenvolva um marketing responsável pela “criação da necessidade”, como é visto em outros bairros, fronteiras de expansão do capital imobiliário. Essa incerteza em relação ao preço de compra e à efetivação da venda em si certamente é o fator que traz maior relutância entre os incorporadores em relação à atividade no centro.