Habitação de interesse social

Classifica-se como Habitação de Interesse Social aquela que tem intervenção direta (na concepção e/ou execução do empreendimento) ou indireta (através do financiamento ou subsídio) do estado no seu processo de produção, com o objetivo de equacionar o déficit habitacional.

Os mecanismos federais de financiamento habitacional entraram em decadência no começo da década de oitenta, com a extinção do BNH. Muitas construtoras superaram o momento através da utilização de mecanismos de financiamento próprios. A partir de 2003, com a criação do Ministério das Cidades e da Secretaria Nacional de Habitação, novas formas de financiamento imobiliário de âmbito federal apareceram, iniciando uma retomada na produção de habitações de interesse social. Segue abaixo um quadro-resumo das principais linhas de financiamento disponibilizadas pelo Ministério das Cidades e operadas pela Caixa Econômica Federal (CEF), cuja aplicação é possível no contexto do hipercentro de Belo Horizonte10_.

Quadro 4 – Linhas de financiamento habitacional aplicáveis à requalificação de áreas centrais Programa Programa Carta de _{Crédito Associativa} SNH - Apoio à produção

Programa de Arrendamento

Residencial

Origem dos

recursos FGTS FGTS, com contrapartida de 10% das construtoras

FGTS e recursos não onerosos provenientes do FAS, FINSOCIAL, FDS e

PROTECH.

Valores máximos por unidade habitacional R$ 72.000,00 R$ 72.000,00 _{R$38.000,00 (reforma)} R$34.000,00 (novos) Limites de renda familiar R$3.900,00 R$3.900,00 R$1.800,00 geral e R$2.400,00 para profissionais da área de segurança Fonte: Ministério das Cidades, 2006

O Programa de Arrendamento Residencial (PAR), apresenta uma linha de financiamento voltada exclusivamente para habitação de interesse social em áreas centrais. O PAR tem como característica mais relevante o fato do imóvel ser arrendado ao usuário, que terá sua posse somente depois de quinze anos. Esse é um aspecto interessante no que diz respeito à manutenção dos residentes na área, uma vez que o imóvel subsidiado não pode ser vendido logo após a sua aquisição. A faixa de renda familiar apresenta um limite superior de 6 SM. Porém o PAR tem como foco principal, no caso das áreas centrais, a reciclagem de edifícios abandonados ou inacabados, para os quais o valor financiável é maior do que para os imóveis novos.

A Carta de Crédito Associativa financia pessoas físicas associadas através de cooperativas, condomínios, sindicatos e empresas de construção civil. Essa modalidade apresenta juros um pouco abaixo daqueles praticados pelo mercado e possibilita a tomada do crédito pela empresa de construção e sua transferência para a pessoa física num segundo momento. Em compensação os valores máximos para os tomadores e para as unidades são bem maiores do que aqueles possibilitados pelo PAR (R$3.900,00 e R$72.000, 00, respectivamente). Ou seja, até 6SM, o financiamento tem características de ação direta do estado e acima desse valor ele exerce um papel de agente financiador como outros do mercado, inclusive as próprias construtoras.

O apoio à produção do Sistema Nacional da Habitação (SNH) diferencia-se da carta de crédito associativa pois financia diretamente as construtoras, no lugar da família beneficiária,

possibilitando assim a realização por iniciativa das construtoras e a venda das unidades no mercado. Também apresenta as maiores taxas de juros dentre os programas destacados, com valores compatíveis com as linhas de financiamento de outros bancos que operam recursos do FGTS.

É importante destacar que os programas diferem-se entre si muito além do que em relação à faixa de preço ou à fonte de financiamento, muito menos ao público a que se destinam. A diferença fundamental encontra-se no fato de o PAR ser totalmente financiado pela Caixa, que arrenda o imóvel posteriormente aos usuários finais. Nesse caso, a construtora não depende da comercialização das unidades no mercado, uma vez que o agente financiador é o proprietário. Dessa forma, reduz-se o risco aos custos de construção, que devem ficar abaixo daqueles previamente acertados com o banco, a fim de garantir o lucro do construtor. Já as cartas de crédito financiam a construção parcialmente, sendo que o financiamento deverá ser transferido ao comprador. Ocorre então a venda da unidade no mercado e, consequentemente, são incorporados os riscos da sua não efetivação. A incerteza sobre o mercado consumidor potencial, dentro do perfil e dos preços propostos, não é superada.

Decidir sobre qual é a melhor maneira de incorporar o uso residencial no hipercentro passa por considerar essas possibilidades de investimento listadas acima. Definir por uma entre as mencionadas parece desnecessário e até indesejável, na medida em que garantir a diversidade é fundamental para a região, inclusive a diversidade social. É sempre bom lembrar que a diversidade já existe, caracterizada pela presença de camadas mais populares nas regiões do centro próximas ao Rio Arrudas. Porém, nesse caso, fala-se na produção de novos espaços para habitar, seja através da reciclagem de edifícios, seja pela construção de novos. É importante que haja a participação efetiva do poder local, a fim de garantir a diversidade buscada, seja através da proposição direta de empreendimentos, ainda que não realizados com

recursos dela, seja através da exigência da inclusão de habitações populares ou de interesse social em novos empreendimentos residenciais na região.

A visão do mercado imobiliário desenvolvida no começo do capítulo permite acreditar que ele não será o alavancador desse processo, especialmente em grande escala. Somente através de ações que garantam o retorno do capital investido é que esse agente participará de incorporações na região central, especialmente de caráter popular. Nesse sentido, reafirma-se o papel da prefeitura no processo, identificando áreas de interesse e gerando alternativas que desperte o interesse do mercado, inclusive viabilizando as linhas de financiamento federais.

5 Possibilidades de implantação do uso residencial no