Diferenças entre vazios urbanos, rurais, e de expansão urbana

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Tradução: (...) em certas circunstâncias determinadas parcelas terão um melhor e mais rentável uso se forem utilizadas para o desenvolvimento de atividades de produção, enquanto que outros espaços terão um melhor e mais rentável uso se forem utilizados para reservas ambientais, parques ou praças devido às qualidades ambientais dos mesmos, ou a localização de atividades residenciais para setores de baixa renda, etc.

Resultantes de uma complexa lógica econômica e social de apropriação do território, os vazios, sejam nas áreas rurais, urbanas ou de expansão urbana, representam as áreas ociosas do município que, por diversas razões, não estão cumprindo sua função social.

Nas áreas rurais, a função social da propriedade é regida pelo Estatuto da Terra (Lei Federal nº4504/64), que em seu art. 4º define como "imóvel rural", o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada.

A detecção dos vazios rurais se mostra bastante complexa, pois depende da identificação do imóvel rural , sua delimitação e avaliação da produção da propriedade. Segundo Loch (1988) as fotografias aéreas são bastante úteis para o mapeamento topográfico ou temático de grandes áreas auxiliando na delimitação da estrutura fundiária, aptidão do solo, uso da terra, entre outros e as imagens de satélite podem auxiliar nos mapeamentos periódicos das propriedades rurais.

Quanto à dimensão mínima da área rural, o Estatuto da Terra (Lei Federal nº4504/64) no Art.5º, define que:

“A dimensão da área dos módulos de propriedade rural será fixada para cada zona de características econômicas e ecológicas homogêneas, distintamente, por tipos de exploração rural que nela possam ocorrer”.

Quanto ao desempenho de sua função social, o Art.2º, § 1º da mesma lei define que a propriedade da terra desempenha integralmente a sua função social quando, simultaneamente:

“(a) favorece o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores que nela labutam, assim como de suas famílias;

(b) mantém níveis satisfatórios de produtividade; (c) assegura a conservação dos recursos naturais;

(d) observa as disposições legais que regulam as justas relações de trabalho entre os que a possuem e a cultive”.

O Estatuto da Terra permitiu pela primeira vez o dimensionamento das propriedades rurais no Brasil, a partir da efetivação do Módulo Rural. O módulo rural no entanto não possui uma dimensão única, mas é fixado de acordo com as características econômicas e ecológicas e por tipos de exploração rural possíveis em cada zona ou região. Em Santa Catarina o módulo rural é de 3 hectares; um módulo pequeno dado o relevo e as condições geotécnicas presentes, se comparado com outras regiões do país.

Nas áreas de expansão urbana a característica mais evidente é a coexistência da função rural e urbana da propriedade. Estas áreas, pertencentes ao perímetro urbano, podem efetuar parcelamento do solo para fins urbanos, porém muitas vezes a ausência de serviços urbanos (redes elétricas, de abastecimentos de água, coleta de lixo, tratamento de esgoto) torna inviável economicamente a sua urbanização. Dado seu potencial de uso, as áreas de expansão urbana passam a adquirir uma lógica de ocupação, onde o valor do solo é atribuído à localização e à possibilidade de urbanização do terreno.

Os loteamentos que surgem nas áreas de expansão urbana, em geral descontínuos à mancha urbana densa, demandam que a infra-estrutura percorra longos trajetos, passando por terrenos ociosos, os vazios de expansão urbana, que dispondo de melhores condições para as ocupações urbanas, passam a ter seu valor incrementado.

De acordo com Souza (2003) muitas glebas nestas áreas são mantidas como reservas de valor por empreendedores urbanos e apesar de continuarem com aspecto “rural” escondem uma lógica de utilização do solo “urbana”.

Nas áreas urbanas, onde há a predominância das atividades como a prestação de serviços, comércio, indústrias, etc., a função social da propriedade é regida pelo Estatuto da Cidade, que dá as diretrizes de ordenação e controle do uso do solo.

De acordo com o Estatuto da Cidade (Lei Federal nº10257/2001, Art.2º, inciso VI) a propriedade urbana para atender à sua função social deve ser ordenada a fim de evitar:

“(a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;

(b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes;

(c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana;

(d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos geradores de tráfego, sem a previsão da infra-estrutura correspondente;

(e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização;

(f) a deterioração das áreas urbanizadas; (g) a poluição e degradação ambiental”.

A detecção de vazios urbanos se faz mais simples, uma vez que dentro do perímetro urbano da cidade, a área urbana é sujeita ao que determina o plano diretor. O Estatuto da Cidade estabelece que o plano diretor definirá o parâmetro para identificação de propriedades urbanas não edificadas, não utilizadas ou subutilizadas, permitindo assim, através do coeficiente de aproveitamento mínimo que determina o plano diretor, identificar os vazios urbanos. De acordo com o Estatuto da Cidade (Lei Federal nº10257/2001, Art.5º, § 1º, inciso I):

“§ 1º.Considera-se subutilizado o imóvel:

I - cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele decorrente”.

Os casos de propriedades que exercem a função rural dentro do perímetro urbano, o que é permitido desde que esta cumpra sua função social, seria a situação mais difícil de controlar, uma vez que há, em geral, pouca integração entre governo municipal e federal.