CIVIL). PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL (ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL E SÚMULA Nº 194 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA). O prazo de cinco (05) anos do artigo 618, do Código Civil, relativo à responsabilidade do Construtor pela solidez e segurança da obra efetuada, é de garantia e não de prescrição. Ou seja, apresentados defeitos no naquele período, o Construtor poderá ser acionado no prazo prescricional de dez (10) anos, conforme artigo 205, do Código Civil , combinado com o disposto na Súmula nº 194, do Superior Tribunal de Justiça. 2) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSTRUTOR. DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO. PRETENSÃO DE PRODUÇÃO DE PROVA ORAL. DESNECESSIDADE. PROVA PERICIAL E DOCUMENTAL SUFICIENTE PARA O DESLINDE DO FEITO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO No caso, não está caracterizado o cerceamento de defesa, pois o Senhor Perito Judicial respondeu os quesitos complementares, ao contrário das alegações da Ré, também Apelante, bem como porque a prova pericial e os documentos são suficientes para esclarecer a controvérsia da demanda, sendo desnecessária a prova oral. 3) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. ALEGAÇÃO DE IMPRESTABILIDADE DO LAUDO PERICIAL. NÃO ACOLHIMENTO. PERITO JUDICIAL QUE EMITIU SEU PARECER, RESPONDENDO A TODOS OS QUESITOS, INCLUSIVE, OS COMPLEMENTARES. LAUDO TÉCNICO DETALHADO E CONCLUSIVO. É bem de ver que o Senhor Perito Judicial emitiu o seu parecer técnico, respondendo a todos os quesitos apresentados, inclusive, os quesitos complementares, bem como que realizou avaliações de todas as unidades construtivas, objeto da lide, separada e detalhadamente. 4) DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA DE IMÓVEL. EXISTÊNCIA DE VÍCIOS E/OU DEFEITOS CONSTRUTIVOS, CONFORME LAUDO TÉCNICO REALIZADO POR PERITO JUDICIAL. RESPONSABILIDADE CARACTERIZADA. CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA AO
PAGAMENTO DOS VALORES CONSTANTES DO LAUDO. a) A sentença corretamente acolheu o Laudo Técnico, porque elaborado por expert, que é equidistante das partes, e que realizou a avaliação das unidades construtivas, com detalhamento e amplo conhecimento técnico, considerando vários e pertinentes fatores, merecendo credibilidade. b) Vê-se, ainda, que os Autores solicitaram administrativamente a reparação dos vícios e/ou defeitos construtivos à Construtora, ora Ré e Apelante; todavia, deixou de cumprir com sua responsabilidade contratual, não reparando os vícios e/ou defeitos construtivos, e, portanto, incide, no caso, os artigos 6º, VI, e 12, do Código de Defesa do Consumidor, e os artigos 186, 618, e 927, do Código Civil. c) Outrossim, deve a Construtora ser condenada ao pagamento de indenização por danos materiais, considerando que o Senhor Perito Judicial atestou a baixa qualidade na execução e na fiscalização da obra, bem como que os artigos 249 e 389, ambos do Código Civil, preveem que não cumprida a obrigação responderá por perdas e danos. 5) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR DO COTIDIANO. QUANTO INDENIZATÓRIO MAJORADO. ATENÇÃO À CAPACIDADE ECONÔMICA DAS PARTES E AO CASO CONCRETO. a) Os fatos relatados não constituem mero aborrecimento do cotidiano, próprio do convívio social. Há nítida quebra de confiança e indignação com os serviços de construção da Ré, pois, ao adquirir um imóvel, confia-se que a construção tenha sido realizada adequadamente, observando as normas técnicas, e que eventuais vícios e/ou defeitos construtivos sejam reparados, a fim de que se possa usufruir do bem sem quaisquer obstáculos. b) Outrossim, o valor fixado a título de dano moral deve ser suficiente para que a resposta do Poder Judiciário seja efetiva e justa, considerando que o montante da condenação deve corresponder compensar a vítima e prevenir a reiteração da conduta lesiva, desestimulando à prática e reincidência de danos semelhantes. c) Desse modo, em atenção à capacidade econômica das partes e ao caso concreto, entendo que é proporcional e razoável a majoração dos danos morais para R$ 4.000,00 (quatro mil reais), para cada Autor. 6) APELO DOS AUTORES A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO. APELO DA RÉ A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (TJPR - 5ª C.Cível - 0003292- 46.2017.8.16.0108 - Mandaguaçu - Rel.: Desembargador Leonel Cunha - J. 09.06.2020).
Destarte, o autor pleiteia a restituição dos valores despendidos a título de reparo do imóvel, com fundamento no art. 18, pár. 1º, incisos I e II do Código de Defesa do Consumidor. Também pleiteia indenização a título de danos morais na quantia de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais). A ambos os pleitos assiste razão ao autor, porquanto uma vez verificada a falha na prestação de serviço operada pela ré, nasce o dever de indenizar.
5. Do Pedido de Restituição do Valor Pago pelo Imóvel
Uma vez comprovado que a falha na prestação de serviço fora operada por culpa exclusiva da construtora ré, a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel é medida que se impõe, ressaltando-se que não é uma punição por qualquer conduta culposa ou ilícita da ré, mas apenas a consequência jurídica que o ordenamento impõe para os casos de constatação de vícios de construção não reparados.
A consequência da rescisão do contrato é o retorno ao statu quo ante, isto é, as partes devem retornar à posição jurídica em que se encontravam antes da celebração do contrato.
É por esta razão que, de um lado, deve a construtora ré devolver ao comprador as parcelas
recebidas em razão do contrato rescindido e, de outro, deve o comprador devolver o bem ao alienante, conforme determina o art. 443 do diploma privado.
Art. 443. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato. Ademais, não se pode admitir que o alienante, que recebeu valores em decorrência de contrato rescindido, permaneça com tais valores, em atenção ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.
Isto pois, uma vez rescindido o negócio jurídico que ensejou o pagamento destes valores, desaparece a causa jurídica que justificava o domínio/a titularidade do alienante sobre estes valores.
Portanto, o autor faz jus à restituição dos valores comprovadamente pagos, acrescidos de correção monetária a contar de cada desembolso até o efetivo pagamento, e juros legais moratórios desde a citação.
Quanto à restituição, inclusive, reitera-se que a Caixa Econômica Federal atuou como mera financiadora do empreendimento, inexistindo litisconsórcio passivo necessário.
Neste sentido:
AQUISIÇÃO DE CASA PRÓPRIA. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PLEITO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL FORMULADO EM EMENDA SUBSTITUTIVA À INICIAL, APÓS DECRETADA A NULIDADE DA CITAÇÃO DA RÉ, DEVIDO À IDENTIFICAÇÃO POSTERIOR DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS, SENDO O PRINCIPAL DELES CONSUBSTANCIADO EM DEFEITOS NA TUBULAÇÃO DE GÁS. PRETENSÃO AUTORAL DE RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO, COM RESSARCIMENTO DE TODOS OS VALORES PAGOS PELA DEMANDANTE NA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL, INCLUINDO OS VALORES PAGOS A TÍTULO DE FINANCIAMENTO OBTIDO PELA AUTORA JUNTO À CEF, RETOMANDO A RÉ A PROPRIEDADE DO IMÓVEL E LIQUIDANDO O CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL VIA SFH; INDENIZAÇÃO PELOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE AQUISIÇÃO DE MÓVEIS MODULADOS; [...] (TJ-RJ - APL: 00092643520128190028, Relator: Des(a). SANDRA SANTARÉM CARDINALI, Data de Julgamento: 02/05/2019, VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL).
O contrato de financiamento encontra-se devidamente quitado (ID nº 11151876), de modo que, ao autor, assiste o direito de restituição do valor pago a título de aquisição do imóvel, cuja importância total é de R$ 285.000,00 (duzentos e oitenta e cinco mil reais), à luz do que se vislumbra no contrato de financiamento acostado em ID nº 11151789.
Contudo, condenar a construtora ré à restituição do valor integral despendido pelo autor a título de aquisição do imóvel implicaria no enriquecimento ilícito do polo ativo desta demanda, uma vez que o promovente usufruíra do bem, ainda que irregularmente e fora das circunstâncias devidas ou esperadas.
Destarte, à construtora ré é devida a compensação de parte do valor a ser restituído ao autor, a título de alugueis, pelo período em que o demandante e sua família habitaram o imóvel.
Diante destas circunstâncias, o autor sustenta que o valor de R$ 900,00 (novecentos reais) encontra-se dentro da média atribuível ao imóvel.
RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALUGUÉIS. C A B I M E N T O . E N R I Q U E C I M E N T O S E M C A U S A . V E D A Ç Ã O . D E F I C I Ê N C I A D E FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel com a devolução dos valores pagos e a condenação por danos materiais e morais e de pedido reconvencional que pretende a dedução do valor correspondente à taxa de ocupação do imóvel pelo período de tempo em que as autoras nele permaneceram. 3. As questões controvertidas no presente recurso especial podem ser assim resumidas: (i) se é devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que as autoras permaneceram na posse do bem imóvel no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda com o retorno das partes ao estado anterior; (ii) se o acórdão recorrido padece de vício por deficiência de fundamentação e (iii) se ficou caracterizada hipótese de sucumbência recíproca quanto ao pedido reconvencional. 4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa. 5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação. 6. Não viola os artigos 131, segunda parte, 165 e 458, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973 o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para decidir de modo claro a controvérsia posta. 7. O acolhimento de pedido alternativo formulado em reconvenção caracteriza hipótese de sucumbência total das autoras/reconvindas quanto ao pedido reconvencional. 8. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1613613 RJ 2016/0064287- 0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/06/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/06/2018)
Do compulsar do caderno processual, verificando a situação atual do imóvel, e uma vez ausente qualquer prova em sentido contrário, o bem encontra-se num estado evidentemente irregular, o que acaba por afetar o valor devido a título de alugueis. Ademais, a considerar a localização privilegiada do imóvel, próxima à BR-230, assim como as áreas comuns de salão de festas e piscina que dispõe o empreendimento, entendo que o valor pretendido pelo autor encontra-se dentro do razoável.
O autor e sua família tomaram posse do imóvel em Agosto/2015. Assim, a construtora restituirá o autor no valor pago pelo financiamento do imóvel, devendo desta quantia serem abatidos alugueis fixados em R$ 900,00 (novecentos reais), correspondentes ao período de Agosto/2015 até a efetiva saída do autor do imóvel.
autor e sua família deverão, de imediato, desocupar o imóvel, ocasião em que será deferido o levantamento do respectivo montante.
6. Dos Danos Materiais
É consabido que os danos materiais não são presumidos e, desta forma, necessitam se comprovação nos autos, e devem guardar relação com o objeto da demanda.
O autor descrimina os gastos com os reparos em seu apartamento da seguinte forma:
1- Valor do ITBI – R$ 3.352,23 (três mil trezentos e cinquenta e dois reais e vinte e três centavos); 2- Custas Cartorárias – R$ 1.464,47 (hum mil quatrocentos e sessenta e quatro reais e quarenta e sete centavos);
3- Seguros e Despesas Administrativas para Emissão de Contrato de Financiamento – R$ 569,15 (quinhentos e cinquenta e nove reais e quinze centavos);
4- Juros do Contrato de Financiamento – R$ 11.269,62 (onze mil duzentos e sessenta e nove reais e sessenta e dois centavos);
5- Contratação de um Perito para averiguação dos problemas do apartamento – R$ 4.000,00 (quatro mil reais);
6- Cerâmicas da Cozinha – R$ 395,00 (trezentos e noventa e cinco reais);
7- Diárias para Acompanhar Reformas na Cozinha em Março/2017 – R$ 320,00 (trezentos e vinte reais);
8- Faxina Realizada Após Reparos da Construtora – R$ 300,00 (cem reais);
9- Serviços de Montagem e Desmontagem de Móveis para a Reforma – R$ 300,00 (trezentos reais); 10- Danificação dos Móveis Planejados em Razão das Infiltrações – R$ 350,00 (trezentos e cinquenta reais);
No que se refere aos itens 1 a 4, estes não podem ser objetos de indenização a título de danos materiais, vez que tratam-se de valores pagos por um serviço que fora efetivamente prestado quando da contratação do financiamento do imóvel com a Caixa Econômica Federal, não guardando relação com os danos levantados no presente caso.
Não destoa deste entendimento a jurisprudência pátria:
ADMINISTRATIVO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E CEF. CULPA PELO ATRASO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICÁVEL. DEVOLUÇÃO D E V A L O R E S . D A N O S M O R A I S . M I N O R A Ç Ã O . H O N O R Á R I O S A D V O C A T Í C I O S . LITISCONSÓRCIO. PROPORCIONALIDADE À SUCUMBÊNCIA DE CADA LITIGANTE. - Com efeito, em reiterados julgados, esta Corte já reconheceu a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal para responder por pedido de indenização por danos morais e materiais, decorrentes de atraso na entrega da obra e/ou vícios construtivos, quando a sua participação no negócio jurídico está adstrita à função de agente operadora do financiamento, para fins de aquisição do bem - Contudo, no caso concreto, infere-se da análise do Contrato firmado entre as partes que a atuação da CEF é mais ampla, extrapolando a função de um mero agente financeiro, não havendo como afastar a legitimidade passiva da Caixa e a sua responsabilidade civil solidária pelo vícios
construtivos que acometem o imóvel - O atraso da obra para muito além do prazo contratado ficou plenamente caracterizado nos autos, visto que, mesmo após mais de três anos, as obras não estavam concluídas, de forma que não prevalecem argumentos referentes a casos fortuitos ou força maior - Ainda, não há falar em aplicação da teoria do adimplemento substancial, pois a obrigação para com os adquirentes não pode ser fracionada, apenas podendo ser adimplida em sua integralidade com a entrega do imóvel, de modo que o fato da obra estar 95,02% concluída gera apenas um mera expectativa ao adquirente e não o cumprimento substancial da obrigação - A resolução do contrato com reconhecimento de culpa por parte das requeridas implica, necessariamente, no retorno do status quo ante, do qual decorre a obrigação da CEF em restituir à autora todos os valores recebidos por conta do contrato de financiamento, além de promover a recomposição dos valores relativos ao FGTS recebidos junto à conta vinculada da parte autora - Não se sustenta o argumento de que devam ser os mutuários condenados à devolução dos valores contratados, devendo o ajuste de quaisquer créditos entre as rés ser solucionado em demanda própria, uma vez que não é a parte autora quem se beneficiou desses valores - Ademais, as despesas realizadas pela parte autora em decorrência dos contratos, mas que não consistem no seu objeto (tais como: escrituração do contrato, emolumentos do Registro de Imóveis, gasto com pagamento de ITBI ), não podem ser alvo de devolução, porque foram pagos a terceiros ou correspondem a serviços efetivamente prestados. Contudo, esses gastos integram os danos emergentes, sendo caso de ressarcimento por quem produziu o dano - Atendendo a critérios de moderação e prudência para que a repercussão econômica da indenização repare o dano sem representar enriquecimento sem causa ao lesado, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais é adequado e razoável - Em razão do litisconsórcio, a condenação ao pagamento de honorários deve ser proporcional à sucumbência de cada litigante (no caso, pro rata), e não solidária, a teor dos artigos 85, caput, 86, caput, 87, caput e § 1º, do Código de Processo Civil, e 265, do Código Civil. (TRF-4 - AC: 50137533920194047205 SC 5013753-39.2019.4.04.7205, Relator: GIOVANI BIGOLIN, Data de Julgamento: 03/02/2021, QUARTA TURMA).
Já no que diz respeito às despesas advindas da elaboração de laudo pericial particular (item 5), esta também não merece prosperar, vez que a contratação de profissional particular constitui uma faculdade da parte, mormente porque, considerando a complexidade dos fatos articulados, evidente a necessidade de realização de perícia judicial, o que ensejaria o reembolso dos respectivos valores em caso de êxito, tal qual realizado no caso em comento.
Neste sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS