PROPRIA OU COISA ALHEIA?
A laje é uma realidade social marcada por contornos próprios239. O reconhecimento do direito real de laje sendo a coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidade distintas, opera-se em favor de quem precisa de destinação socioeconômica, mas sem ter direito a fração ideal sobre o solo ou as áreas anteriormente edificadas240.
234 “ENUNCIADO 627 – Art. 1.510: O direito real de laje é passível de usucapião. ” (CONJUR, 2018)
235 “A usucapião é modo originário de aquisição de propriedade, mediante o exercício da posse pacifica e
continua, durante certo período de tempo previsto em lei”. (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2018, p. 1072).
236 TARTUCE, Flávio. Direito das Coisas. 11. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2019. p. 538-539. 237 FERRAZ, Patricia André de Camargo. Direito de Laje: Teoria e Prática. São Paulo: Quartier Latin, 2018. p.
54.
238 MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito Civil. Coisas. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018. p. 372. 239 FARIAS, Cristiano Chaves de; DEBS, Martha El; DIAS, Wagner Inácio. Direito de Laje – Do Puxadinho à
Digna Moradia. 3. ed. ver. atual. e amp. Salvador: Ed. JusPodivm, 2019. p. 59
240 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de Direito Civil: volume único. 3. ed.
A natureza jurídica é um conceito para explicar o princípio ou a essência de onde um instituto surgiu e quais elementos que formam, possibilitando fazer a classificação dentro de uma determinada categoria, possibilitando que sejam identificados o ramo do direito que pertence determinada matéria, bem como se pertence ao ramo privado ou público241.
Definir a natureza jurídica importa em determinar o enquadramento de um instituto, a posição topológica no quadro geral da ciência jurídica242. Com a edição da Medida Provisória nº 759 de 2016, o artigo 25 alterou a redação do art. 1.225 do Código Civil incluindo no inciso XIII a “laje” como um novo direito real pertencente ao ramo do Direito Civil243.
A doutrina versa como um direito real vez que foi inserido no rol do art. 1.225 do Código Civil244.
Não se tem dúvida a respeito da natureza real do direito de laje e como consequência disso, naturalmente, decorrerão deveres com encargos que devem ser suportados pelo titular do imóvel245.
Muitos autores entendem que o direito real de laje se trata de direito real sobre coisa alheia, como direito de gozo e fruição246.
Todavia, a composição do direito de laje compreende o direito de superfície e o direito de propriedade. Da superfície extrai-se a não vinculação a fração do solo e no que tange a construção, a relativa dependência do direito de propriedade de outrem, uma vez que só o proprietário do terreno pode instituir. Do direito de propriedade, emanam características de perenidade, exclusividade, disponibilidade; o poder de gozo e fruição e o de reinvindicação da coisa247.
Diferentemente do direito real de superfície, que tem temporalidade de sua cessão, o direto real de laje trata-se de uma cessão perpétua. De outra banda, a semelhança com o
241 SIGNIFICADOS. Significado de Natureza Jurídica. [s.l.], 2019, disponível em:
https://www.significados.com.br/natureza-juridica/ acesso em 22 out. 2019.
242 FARIAS, Cristiano Chaves de; DEBS, Martha El; DIAS, Wagner Inácio. Direito de Laje – Do Puxadinho à
Digna Moradia. 3. ed. ver. atual. e amp. Salvador: Ed. JusPodivm, 2019. p. 51.
243 TARTUCE, Flávio. Direito das Coisas. 11. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2019. p. 528. 244 FERRAZ, Patricia André de Camargo. Direito de Laje: Teoria e Prática. São Paulo: Quartier Latin, 2018. p.
45.
245 FARIAS, Cristiano Chaves de; DEBS, Martha El; DIAS, Wagner Inácio. Direito de Laje – Do Puxadinho à
Digna Moradia. 3. ed. ver. atual. e amp. Salvador: Ed. JusPodivm, 2019. p. 55.
246 TARTUCE, Flávio. Direito das Coisas. 11. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2019. p. 531. 247 FERRAZ, Patricia André de Camargo. Direito de Laje: Teoria e Prática. São Paulo: Quartier Latin, 2018. p.
direito real de superfície, ao titular da laje compete as obrigações propter rem248 que recaiam
sobre o imóvel, ou seja, podendo ser exemplificado como a taxa de coleta de lixo que acompanha o imóvel249.
Dessa forma, surgiu a dúvida sobre qual é a natureza jurídica desse novo instituto criado. Trata-se de um direito real sobre coisa própria ou sobre coisa alheia (direito de gozo ou fruição)? Os doutrinadores entre os que entendem que se trata de um direito sobre coisa própria sendo representado por Marco Aurélio Bezzerra de Melo, Nelson Rosenvald, Fernando Sartori, Fábio Azevedo, Carlos Eduardo Elias de Oliveira, Leonardo Brandelli, Vitor Kumpe e Bruno de Ávila Borgarelli, de outra banda, defendem o direito de laje como direito sobre coisa alheia, os doutrinadores José Fernando Simão, Pablo Stolze Gagliano, Rodolfo Pamplona Filho, Salomão Viana, Cristiano Chaves de Farias, Rodrigo Mazzei, Frederico Viegas de Lima, Mauricio Bunazar, Cesar Calo Peghini, Eduardo Busatta, Alexandre Barbosa, Luciano Figueiredo, João Ricardo Brandão Aguirre, Pablo Malheiros da Cunha Frota e Rodrigo Toscano de Brito. Por fim, entende Tartuce pela segunda linha, de ser um direito real sobre coisa alheia250.
A corrente que defende o direito real de laje como direito real sobre coisa própria, dentre eles, Melo, aduz que a autonomia da laje é conquistada com matricula própria no Registro Imobiliário, conforme artigo 1.510-A, §3º do Código Civil e corroborado pela alteração da Lei 13.465/2017 com a inclusão do §9251 no artigo 176 da Lei de Registros Públicos 6015/1973, onde determina a abertura de nova matricula e averbação da construção base e nas matrículas das lajes quando existir252.
Tartuce, corrobora, que essa corrente defende desta forma pela defesa da hermenêutica dos poderes inerentes a propriedade. Em síntese, o direito real de laje é um direito real de propriedade e faculta ao seu titular todos os poderes inerentes à propriedade (usar, gozar e dispor), além de do fato de exigir a abertura de uma matricula própria após a
248 “É uma obrigação real, que decorre da relação entre o devedor e a coisa. Difere das obrigações comuns
especialmente pelos modos de transmissão. Propter rem significa “por causa da coisa”. Assim, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. A transmissão é
automática, independente da intenção específica do transmitente, e o adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la”. (DIREITONET, 2016).
249 MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito Civil. Coisas. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018. p. 372. 250 TARTUCE, Flávio. Direito das Coisas. 10. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2018. p. 528-529. 251 “Art. 176. § 9º. A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no
registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca”. (BRASIL, 1973).
transmissão do direito de laje e novo registro a cada alienação, bem como, a averbação na construção base.253
A laje é uma realidade social brasileira, estatisticamente considerada crescente nas áreas favelizadas. Atentando-se a realidade social da laje, considerando a sua natureza autônoma, não há como enquadrá-la no conceito de direito real limitado, ou seja, como direito real sobre coisa alheias, em decorrência de suas características peculiares254
Tartuce, aduz que a corrente que defende a tese de direito real sobre coisa própria, alega que a laje por não ter sido inclusa no rol dos direitos e bens que podem ser hipotecados, constante no artigo nº 1.473255 do Código Civil, assim como ocorreu com a propriedade superficiária256.
Donizetti e Quintella, entendem que o direito real de laje tem semelhança com o condomínio edifício em edificações verticais, pela interpretação dada ao §3º do artigo 1.510- A do Código Civil, pois dá ao titular o direito real de laje de poder usar, gozar (fruir) e dispor – e, consequentemente, reivindicar, apesar da omissão do texto257.
O direito real de laje, nasce a partir da concessão que o proprietário da construção base faz em favor do lajeário, de forma que o mesmo edifique sua moradia, tendo como peculiaridades deste direito real, a perpetuidade, a constituição de matricula própria e a cessão
253 TARTUCE, Flávio. Direito das Coisas. 10. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2018. p. 529. 254 FARIAS, Cristiano Chaves de; DEBS, Martha El; DIAS, Wagner Inácio. Direito de Laje – Do Puxadinho à
Digna Moradia. 3. ed. ver. atual. e amp. Salvador: Ed. JusPodivm, 2019. p. 60.
255 “Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:
I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles; II - o domínio direto;
III - o domínio útil; IV - as estradas de ferro;
V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham; VI - os navios;
VII - as aeronaves.
VIII - o direito de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007) IX - o direito real de uso; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
X - a propriedade superficiária .(Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
§ 1º A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se-á pelo disposto em lei especial. (Renumerado do parágrafo único pela Lei nº 11.481, de 2007)
§ 2º Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos IX e X do caput deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)”
256 TARTUCE, Flávio. Direito das Coisas. 10. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2018. p. 529. 257 DONIZETTI, Elpídio; QUINTELLA, Felipe. Curso Didático de Direito Civil. 8. ed. São Paulo: Atlas, 2019.
de todos os poderes dominiais do lajeiro, com a alienação gratuita ou onerosa de propriedade do espaço aéreo edificável258.
Outro fundamento desta corrente, é que os poderes estão concentrados nas mãos do lajeário ou cessionário assim como acontece com a propriedade, diferente do que ocorre no direito real sobre coisa alheia onde há divisão dos poderes. Tem-se proprietários distintos para a laje e para o titular da construção base, lajeiro ou cedente259.
Nesta senda, o direito real de laje na sua essência verticalizada contempla o espaço aéreo e o subsolo, com uma nova construção seja ela sobre a laje ou subsolo do prédio base, nascendo assim uma nova unidade imobiliária autônoma em relação a que pertence ao dono do prédio, conferindo ao seu titular os poderes inerentes ao domínio: usar, fruir, dispor e reaver, isto é, vemos o lajeiro como autentico proprietário da laje e da acessão que implantar260.
O direito real de laje é um instituto sui generis e não se confunde com o direito real de superfície. Trata-se na verdade de uma nova modalidade de propriedade erigida sobre a acessão alheia. O legislador optou, no entanto, por não regular o direito real de laje como modalidade de superfície até pelo fato dos dois institutos apresentarem diferenças marcantes. Se de um lado o direito real de superfície é direito real sobre coisa alheia, autônomo, temporário, de fazer uma construção ou plantação em solo alheio; o direito real de laje é mais amplo, pois não é temporário e persiste até que a construção pereça, com matricula própria para unidade autônoma261.
Diferentemente do direito de superfície, o proprietário do direito real de laje permanece na propriedade até que haja a extinção da superfície, posto que a acessão incrementa a construção base ou as lajes anteriores jamais integram a propriedade do solo, ou seja, não compreende a fração ideal do solo262.
258 MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito Civil. Coisas. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018. p. 371. 259 TARTUCE, Flávio. Direito das Coisas. 10. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2018. p. 529. 260 MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito Civil. Coisas. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018. p. 371-372. 261 JUSBRASIL, BARBOSA, Wellington. Direito de laje e superfície.[s.l.]. Disponível em:
https://wellingtonb.jusbrasil.com.br/artigos/484787651/direito-de-laje-e-superficie, acesso em 22 out. 2019.
262 FERRAZ, Patricia André de Camargo. Direito de Laje: Teoria e Prática. São Paulo: Quartier Latin, 2018. p.
Esse modelo de direito real de laje é uma verdadeira propriedade, tratando-se de propriedade sobre coisa própria pois foi pensada como tal, distinta da do solo e criada com outra elasticidade dominial que se adequa ao modelo de regularidade fundiária urbana263.
Ferraz, ensina, que se trata de direito real sobre coisa própria, sendo uma nova modalidade de direito de propriedade, dotado de autonomia e perenidade, cuja extinção se dará pela mesma forma que a propriedade edilícia, além da hipótese prevista no artigo 1.510- D do Código Civil264.
Na defesa da natureza de direito real sobre coisa própria, argumentam que o direito real de laje é autônomo e independente em relação à propriedade do imóvel originalmente construído, inclusive com matricula própria em cartório desatrelada do registro da propriedade. Tem funcionalidade própria e com acesso autônomo. Considerando essas características, o conceito se distancia do direito real sobre a coisa alheia265.
Ferraz ensina que trata-se de uma nova modalidade de direito de propriedade, considerando a função social da propriedade, dos princípios da operabilidade, da sociabilidade e a razão pela qual o instituto foi criado. Entender de forma diferente é negar a autonomia e autorizar uma situação jurídica insuficiente as ocupações irregulares já existentes266.
Em que pese as importantes discussões acadêmicas, o legislador afirmou literalmente no art. 1510-A do Código Civil de 2002 sua intenção em considerar o direito de laje como direito real sobre coisa própria equiparando os poderes do lajeiro ao do titular da propriedade ao afirmar que o lajeiro é titular do poder de usar, fruir, dispor e reaver267.
Em sentido contrário, a corrente que defende o direito real de laje como sendo direito real sobre a coisa alheia, Gagliano e Pamblona Filho, consideram que o direito real de laje não pode ser considerado como direito real de coisa própria (propriedade) na medida que a cessão de uso, gratuita ou onerosa, da superfície de um imóvel resulta na coexistência de unidades autônomas dentro de uma mesma área, de forma que o sujeito proprietário da laje
263 Empório do Direito. MOTA, Mauricio. O direito real de laje no Código Civil. [s.l.], 2018. Disponível em:
https://emporiododireito.com.br/leitura/o-direito-real-de-laje-no-codigo-civil, Acesso em 23 out 2019.
264 FERRAZ, Patricia André de Camargo. Direito de Laje: Teoria e Prática. São Paulo: Quartier Latin, 2018. p.
45.
265 FARIAS, Cristiano Chaves de; DEBS, Martha El; DIAS, Wagner Inácio. Direito de Laje – Do Puxadinho à
Digna Moradia. 3. ed. ver. atual. e amp. Salvador: Ed. JusPodivm, 2019. p. 60.
266 FERRAZ, Patricia André de Camargo. Direito de Laje: Teoria e Prática. São Paulo: Quartier Latin, 2018. p.
48.
não poderá ser considerado o proprietário da unidade construída, mas tão somente, da laje sobre ela construída, faculdade essa derivada do domínio268.
Nessa polemica, para alguns, o direito real de laje não seria um direito real novo, mas uma modalidade de superfície por sobrelevação já com previsão no direito brasileiro desde 2001269.
Para Gonçalves, o direito real de laje, trata-se de um direito real sobre coisa alheia, pois entende que quando um proprietário construiu sua moradia, e no momento seguinte constrói o segundo piso de sua casa, com acesso independente e aliena a terceiro o direito de moradia, sem, no entanto, alienar o solo, este terceiro passa exercer seus direitos apenas sobre a extensão da construção originária, ou seja, sobre a laje270.
Gagliano e Pamplona Filho, entendem que é um direito real sobre coisa alheia diferenciado, pois tem o entendimento similar de direito real de coisa própria pelas características de domínio (usar, gozar e dispor), mas se afasta pelo entendimento que o proprietário tem direito apenas ao direito sobre a laje271.
A corrente que defende que o direito real de laje é um direito real sobre coisa alheia, entende que há grande proximidade do direito real de laje com a superfície. O direito de reaver a coisa fica somente com o proprietário da construção base, não cabendo ao cessionário do direito de reivindicá-la contra terceiro, mas apenas demandas possessórias. Entende que a abertura de matricula própria não dá força para mudar a natureza jurídica de direito real sobre coisa alheia para direito sobre coisa própria272.
Há uma grande proximidade entre o direito real de laje com o direito real de superfície, motivo pelo qual divide a doutrina e muitos juristas, sobre a natureza jurídica do direito real de laje273.
O principal argumento a favor da tese de que se trata de direito real sobre coisa alheia seria o fato de que a laje seria uma manifestação do direito de sobrelevação, que é uma
268 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de Direito Civil: volume único. 3. ed.
São Paulo: Saraiva Educação, 2019. p. 540.
269 CONSULTOR JURIDICO. ALBUQUERQUE JÚNIOR, Roberto Paulino. O direito de laje não é um novo direito real, mas um direito de superfície. [s.l.], 2017. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2017-
jan-02/direito-laje-nao-direito-real-direito-superficie. Acesso em: 15 out. 2019.
270 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil 2 Contratos em Espécie Direito das Coisas. 6. ed. São Paulo:
Saraiva, 2018. p. 789.
271 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de Direito Civil: volume único. 3. ed.
São Paulo: Saraiva Educação, 2019. p. 1196.
272 TARTUCE, Flávio. Direito das Coisas. 10. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2018. p. 531. 273 TARTUCE, Flávio. Direito das Coisas. 10. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2018. p. 531.
forma de direito real de superfície. Todavia, o superficiário exerce os efeitos jurídicos de direito real sobre bem alheio, ao passo que o direito real de laje apresenta pontos diferentes que lhe conferem natureza jurídica peculiar274.
Tartuce, entende que o proprietário da construção base pode reaver a estrutura da coisa e englobar a laje. Por outro lado, o lajeário pode apenas ingressar com demandas possessórias, pois não pode reivindica-la contra terceiro. Essa corrente, argumenta ainda que a abertura de matricula própria, de caráter formal e acessório não tem força para mudar a natureza jurídica da categoria para direito real sobre coisa própria275.
Finalizado o presente capítulo, demonstrou-se que a natureza jurídica do direito de laje tem duas possíveis correntes, sendo Direito real sobre a própria coisa por um lado e sobre coisa alheia por outro. A Doutrina não existe unanimidade, existe argumentos para as duas vertentes, sendo questão de visão jurídica para se posicionar sobre uma teoria ou outra.
274 MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito Civil. Coisas. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018. p. 374. 275 TARTUCE, Flávio. Direito das Coisas. 10. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2018. p. 531.
5 CONCLUSÃO
O objetivo do presente trabalho monográfico foi verificar a natureza jurídica do direito real de laje, como sendo um direito real sobre a própria coisa e/ou direito real sobre coisa alheia diante dos entendimentos doutrinários e legais, com o advento da Medida Provisória nº 759, substituída posteriormente pela Lei n. 13.465 de 11 de julho de 2017.
Nesta senda, para o entendimento da inovação trazida pela nova Lei, com relação ao direito real de laje, foram apresentados durante a pesquisa, temas de suma importância para facilitar o raciocínio necessário da inserção deste novo instituto e sua natureza jurídica no mundo jurídico, quais sejam, o direito real sobre a própria coisa, os direitos reais sobre coisa alheia e o direito real de laje.
No primeiro capítulo, estudou-se o direito real sobre a própria coisa, até então representado pelo instituto da propriedade, onde foi observado ser o mais complexo e completo dos direitos reais, servindo de base para os demais institutos dos direitos reais, tendo poderes sobre a coisa, sendo a faculdade de usar, gozar, dispor e reaver a coisa de quem quer tenha injustamente tenha tomado.
No segundo capitulo, foi analisado o direito real sobre coisa alheia, trazendo as formas de aquisição e extinção bem como suas faculdades. Neste interim, observou-se que o direito real sobre coisa alheia, possui algumas faculdades com o possuidor da coisa, e as demais faculdades permanecem com o proprietário. Assim, demonstra-se a propriedade elástica do direito real, sendo a propriedade plena quando possui todas as faculdades nas mãos de um único titular.
O terceiro capitulo, traz as inovações da Lei n. 13.465 de 11 de julho de 2017,