Em face as áreas urbanas caóticas espalhadas pelo país, editou-se a Medida Provisória nº 759 de 22 de dezembro de 2016, a qual, na exposição de motivos foi declarado que uma das suas finalidades era a inserção de um novo direito no rol dos direitos reais a fim de contribuir para a regularização fundiária das favelas, sendo este o referencial de moradia daquelas comunidades carentes202.
Ensinam Gagliano e Pamplona Filho, que o direito real de laje surgiu inicialmente através da Medida Provisória e com ela, foi acrescentando, o inciso. XIII – a laje ao artigo 1.225, do Código Civil de 2002. Trata-se de uma normativa brasileira, justificada devido ao contexto da nossa realidade social203.A Medida Provisória, sofreu vários ajustes até se tornar Lei, devido as narrativas dos juristas mais envolvidos com as ocupações das áreas públicas e particulares das comunidades carentes204.
199 Civilista.com. MARQUESI, Roberto Wagner. Desvendando o direito de laje. Rio de Janeiro, 2018.
Disponível em: http://civilistica.com/wp-content/uploads/2018/05/Marquesi-civilistica.com-a.7.n.1.2018.pdf Acesso em 15 out 2019.
200 “3. Admite-se, em nível obrigacional, transação que tenha por objeto o direito sobre a construção - acessão
artificial socialmente conhecida como "direito sobre a laje" -, subordinando-se, todavia, a eficácia real do acordo ao regular registro no Cartório de Imóveis, a cargo das próprias partes, mediante recolhimento das taxas ou emolumentos e tributos devidos. O presente enunciado tem grande alcance social.
A transação firmada em juízo que, em nível pessoal ou obrigacional, discipline os direitos das partes sobre a laje – popularmente conhecida como "puxadinho" - permite ao juiz pôr fim à demanda. Note-se que, por óbvio, a regularização dominial dependerá das formalidades devidas, inclusive no que toca às obrigações fiscais. Prestigia-se, com este postulado, o princípio da função social, sem se desconsiderarem as normas de Registro Público pertinentes”. (JUSBRASIL, Paulo André Mettig Rocha, 2016).
201 JUSBRASIL, MARTINEZ, Rosangela Nespoli. Direito Real de Laje – Função Social e a Dignidade da
Pessoa Humana. [s.l.], [2019]. Disponível em:
https://rosangelanespolimartinez.jusbrasil.com.br/artigos/605577846/direito-real-de-laje-funcao-social-e-a- dignidade-da-pessoa-humana#_ftn7. Acesso em 15 out. 2019.
202 FERRAZ, Patricia André de Camargo. Direito de Laje: Teoria e Prática. São Paulo: Quartier Latin, 2018. p.
35-36.
203 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de Direito Civil: volume único. 3. ed.
São Paulo: Saraiva Educação, 2019. p. 1196.
204 FERRAZ, Patricia André de Camargo. Direito de Laje: Teoria e Prática. São Paulo: Quartier Latin, 2018. p.
Assim, a Medida Provisória nº 759, foi substituída posteriormente pela Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017, trazendo várias providências, dentre elas, disciplinou o direito real de laje definitivamente, aperfeiçoando aspectos imprecisos da primeira previsão normativa205.
A Medida Provisória foi motivo de muitas críticas pelos doutrinadores, sofrendo várias alterações estruturais até a sua transformação em Lei, que podem ser aferidas, simplesmente pelo fato que a Medida Provisória introduziu apenas o artigo 1.510-A, com oito parágrafos, já a lei definitiva, abrangeu dos artigos 1.510-A a 1510-E206.
Stolze e Viana, ensinam que os direitos reais têm como característica a legalidade por força de Lei e não podem derivar, apenas da manifestação volitiva das partes, sendo esta última, uma característica presente no direito pessoal ou obrigacional207.
Gagliano e Pamplona Filho denotam que se trata de assunto urbano muito comum, especialmente nos grandes centros urbanos, onde a sobreposição de moradia já exigia historicamente, sendo um enfrentamento por parte do legislador, que condenava o fenômeno urbanístico sobre o pretexto da inviabilidade, antes da entrada da Lei. Em síntese, o proprietário do andar térreo, permite que um terceiro construa a sua moradia no andar de cima, na laje. Popularmente chamado de puxadinho, passam assim a existir, unidades de moradia autônomas, de titularidades diferentes, situadas em uma mesma área. O direito agora reconhecido, reverência a função social208.
Gonçalves, conceitua o direito real de laje como a possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas, em um mesmo local, com titulares diferentes, sendo que o proprietário ceda a superfície da sua laje para um terceiro de forma a este último possa construir sua moradia, com acesso próprio e independente. Exemplo deste cenário, é cessão da laje da casa dos pais, em benefício de seus filhos para construção da parte superior com independência de acesso a casa base. Não ocorre a transferência da propriedade porque não abrange o solo, limitando-se apenas a laje da construção original209.
205 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de Direito Civil: volume único. 3. ed.
São Paulo: Saraiva Educação, 2019. p. 1196.
206 TARTUCE, Flávio. Direito das Coisas. 11. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2019. p. 528. 207 JUSBRASIL, STOLZE, Pablo; VIANA, Salomão. Direito Real de Laje – Finalmente, a Lei! [s.l.], [2019].
Disponível em: https://salomaoviana.jusbrasil.com.br/artigos/478132365/direito-real-de-laje-finalmente-a-lei, acesso em: 15/10/2019.
208 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de Direito Civil: volume único. 3. ed.
São Paulo: Saraiva Educação, 2019. p. 1196.
209 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil 2 Contratos em Espécie Direito das Coisas. 6. ed. São Paulo:
O direito de laje não se trata de transferência da propriedade, porque o solo não está abrangido, mas sim, somente o que está acima da superfície superior a construção já existente210.
Para Diniz, é um direito real o qual permite edificar unidade na superfície superior ou inferior de uma construção-base pertencente a alguém mediante permissão do proprietário da unidade original construída sobre o solo e, se vertical, pode recair sobre o espaço aéreo ou subsolo, como unidade imobiliária autônoma211.
O direito real de laje pode ser definido como a cedência do direito de uma superfície de uma construção para que nela terceiro construa unidade diversa da originalmente erguida sobre o solo. Em uma linguagem coloquial, é quando um proprietário permite que terceiros construa sobre sua laje uma nova moradia212.
Farias, Debs e Dias conceituam a laje ou direito sobre a laje ou direito de laje, como sendo uma nova lâmina de propriedade criada através da cessão, onerosa ou gratuita, de uma superfície inferior ou superior de uma construção base já existente, assim, essa nova laje nasce com um novo proprietário, chamado de lajeário, de forma que possa manter unidade autônoma da edificação original213.
Donizetti e Quintella ensinam que um proprietário do solo, poderia construir uma edificação e colocar sua residência no 3º piso, assim conseguiria ceder o 2º piso para um terceiro, para este construir sua moradia, ficando o primeiro com a propriedade plena do solo e do terceiro pavimento. Assim, restringiria o 2º pavimento para o uso do direito real de laje214.
Na linguagem coloquial, laje e superfície são sinônimos, mas na linguagem jurídica não pode ser considerada sinônimo. Laje, pode ser considerada como superfície
210 JUSBRASIL, STOLZE, Pablo; VIANA, Salomão. Direito Real de Laje – Finalmente, a Lei! [s.l.], [2019].
Disponível em: https://salomaoviana.jusbrasil.com.br/artigos/478132365/direito-real-de-laje-finalmente-a-lei, acesso em: 15/10/2019.
211 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: direito das coisas. 33. ed. São Paulo: Saraiva,
2019. v. 4. p. 537.
212 DONIZETTI, Elpídio; QUINTELLA, Felipe. Curso Didático de Direito Civil. 8. ed. São Paulo: Atlas, 2019.
p. 866.
213 FARIAS, Cristiano Chaves de; DEBS, Martha El; DIAS, Wagner Inácio. Direito de Laje – Do Puxadinho à
Digna Moradia. 3. ed. ver. atual. e amp. Salvador: Ed. JusPodivm, 2019. p. 28.
214 DONIZETTI, Elpídio; QUINTELLA, Felipe. Curso Didático de Direito Civil. 8. ed. São Paulo: Atlas, 2019.
superior da construção-base, superfície superior da laje ou superfície sotoposta de outra laje sotoposta215.
Nesta senda, o Código Civil de 2002, com a nova redação do artigo 1.510-A, dispõe:
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3º Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 5º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 6º O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)216.
Melo em análise ao artigo 1.510-A, define laje como sendo “uma espécie de direito de sobrelevação atípica se comparada com experiências estrangeiras”, sendo que é uma das formas de apresentação do direito real de superfície217.
Venosa, alerta o artigo 1.510-A, permite a regularização de sobrelevações sucessivas, sendo um grande risco a segurança das construções, pois para isso, necessário seria um engenheiro responsável pela edificação, realidade diversa da encontrada nos países de reduzido avanço social, como no caso do Brasil218.
O artigo 1.510-B, introduzido pela Lei nº 13.465, de 2017 ao Código Civil, traz a redação a seguir: “Art. 1.510-B. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com
215 FERRAZ, Patricia André de Camargo. Direito de Laje: Teoria e Prática. São Paulo: Quartier Latin, 2018. p.
43.
216 BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Brasília, DF: Presidência da República,
2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071impressao.htm. Acesso em: 21 set. 2019.
217 MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito Civil. Coisas. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018. p. 371. 218 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Reais. 19. ed. São Paulo: Atlas, 2019. v. 4. p. 703.
obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local”219.
Venosa aduz, que o artigo 1.510-B, veda aos proprietários da edificação de construção ou falta de reparação, a linha arquitetônica ou arranjo estético do edifício, sendo decorrente do regramento do direito de vizinhança e ainda encontrado no ordenamento dos condomínios em edifícios220.
A Lei nº 13.465, de 2017, trouxe ao Código Civil de 2002, O artigo 1.510-C, com o seguinte texto:
Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato.
§ 1º São partes que servem a todo o edifício:
I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio;
II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje;
III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar
condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.
§ 2º É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código.221
Pelo contexto do artigo 1.510-C, o legislador determina que se apliquem os princípios gerais dos condomínios e edifícios com relação as despesas. O parágrafo primeiro descreve as partes em comum entre o proprietário da construção base e da laje. Por outro lado, o parágrafo segundo, permite aos proprietários as reparações urgentes, assim como acontece como síndico e cada condômino nos edifícios de apartamento222.
A Codificação demonstra os ensinamentos de Venosa, onde foi inserido ao Código Civil o artigo 1.510-D, por via da Lei n. 13.465 de 2017, com o texto:
Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da
219 BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Brasília, DF: Presidência da República,
2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071impressao.htm. Acesso em: 21 set. 2019.
220 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Reais. 19. ed. São Paulo: Atlas, 2019. v. 4. p. 703.
221 BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Brasília, DF: Presidência da República,
2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071impressao.htm. Acesso em: 21 set. 2019.
construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso. § 1º O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.
§ 2º Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada223.
A ideia de findar o direito de laje (condomínio) na edificação, está descrita no artigo 1.510-D, quando é dado o direito de preferência nos casos de alienação aos titulares da construção-base e da laje nessa ordem, salvo se previsto em contrato caso contrário. Caso, tenha mais de uma laje, terá preferência o titular que tiver a laje mais próxima224.
O Código Civil trouxe o artigo 1.510-E, por via da Lei n. 13.465 de 2017, com o seguinte texto:
Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:
I - se este tiver sido instituído sobre o subsolo;
II - se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína225.
Venosa, traz o ensinamento da extinção do direito real de laje, pelo artigo 1.510-E, resultado nos casos de destruição da construção base e consequentemente da laje, caso, não seja reerguida num lapso de tempo de 5 (cinco) anos, quando aí sim, será extinto o direito de laje. Na situação apontada, os responsáveis pela ruína responderão civilmente em caso de culpa226.
Por outra banda, Ferraz, ensina que a aquisição do direito real de laje, ocorre da mesma forma que a propriedade por ato inter vivos, mortis causa, pela desapropriação e pela usucapião em todas as suas formas. Sua origem, pode ser pela compra e venda, ou cessão na dicção da Lei, por doação, permuta, desapropriação amigável227.
223 BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Brasília, DF: Presidência da República,
2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071impressao.htm. Acesso em: 21 set. 2019.
224 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Reais. 19. ed. São Paulo: Atlas, 2019. v. 4. p. 703.
225 BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Brasília, DF: Presidência da República,
2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071impressao.htm. Acesso em: 21 set. 2019.
226 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Reais. 19. ed. São Paulo: Atlas, 2019. v. 4. p. 703.
227 FERRAZ, Patricia André de Camargo. Direito de Laje: Teoria e Prática. São Paulo: Quartier Latin, 2018. p.
4.3 CARACTERISTICAS
Como características do direito real de laje há a coexistência de mais de uma unidade imobiliária autônoma; a edificação no espaço aéreo e no subsolo na posição vertical de forma que o titular da laje não tenha direito a proporcionalidade do solo e nem nas áreas edificadas228.
Gabliano e Pamplona Filho diferenciam esse novo instituto do condomínio horizontal justamente pelo fato de não conferir o direito à fração ideal do solo, das unidades autônomas e das áreas comuns. Também é verificado o isolamento da construção original com acesso diferente da laje construída. Assim, ocorre o isolamento de uma unidade da outra, com acessos próprios229.
Melo, aduz a autonomia do direito real de laje devido à necessidade de abertura de matrícula própria no Registro de imóveis230.
A unidade autônoma que decorre do isolamento funcional e acesso independente. É um direito real que permite ser objeto de alienação, independente do solo; sendo uma possibilidade de cessão da laje231.
O direito de laje está caracterizado pela coexistência simultânea de diferentes unidades imobiliárias com titularidades distintas, autônomas e independentes entre si que precisam ter acessos diferenciados e isolados funcionalmente para merecer matricula individual no cartório de imóveis232.
O direito real de laje cria um novo imóvel, autônomo, independente, com proteção jurídica própria e desatrelado da tutela da propriedade e vai além da regra das construções como bens acessórios, gravitando ao derredor da propriedade original. Dessa forma, confere- se ao lajeário certos poderes assemelhados ao titular da propriedade. Trata-se de um novo direito real.233
228 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: direito das coisas. 33. ed. São Paulo: Saraiva,
2019. v. 4. p. 537.
229 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de Direito Civil: volume único. 3. ed.
São Paulo: Saraiva Educação, 2019. p. 540.
230 MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito Civil. Coisas. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018. p. 372. 231 LÔBO, Paulo Luiz Netto. Coisas. 3 ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2018. v.4. p. 304.
232 FARIAS, Cristiano Chaves de; DEBS, Martha El; DIAS, Wagner Inácio. Direito de Laje – Do Puxadinho à
Digna Moradia. 3. ed. ver. atual. e amp. Salvador: Ed. JusPodivm, 2019. p. 53.
233 FERRAZ, Patricia André de Camargo. Direito de Laje: Teoria e Prática. São Paulo: Quartier Latin, 2018. p.
Tartuce, ensina que o Enunciado nº 627 aprovado234 na VIII Jornada de Direito Civil, realizada pelo Conselho da Justiça Federal em abril de 2018, acenou pela possibilidade de o direito real de laje em terreno privado é passível de usucapião235. Também, que é possível a usucapião da laje na modalidade de usucapião via extrajudicial, nos termos do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, incluído pelo Código de Processo Civil de 2015, alterado pela Lei 13.465/2017236.
O direito real de laje, ou direito de propriedade de laje, é oponível erga omnes, dando direito ao seu titular de usar, gozar ou fruir de seu objeto. É absoluto, a ponto de alijar as demais pessoas, decorrendo assim a exclusividade, somente tendo um proprietário. O caráter absoluto é restrito aos limites da lei e na função social da propriedade. Tem características elástica, podendo ser instituídos direitos reais sobre coisa alheia, seja de uso e fruição, podendo o proprietário da laje explorar economicamente seu imóvel, bem como, direito real de garantia. É perpetuo, sendo somente afastado por causas extintivas do direito de propriedade previstas no artigo 1.275 do Código Civil237.
No direito real de laje tem-se uma cessão perpétua238.