Partindo da tradução literal da palavra efetividade, que entendemos por ser algo capaz de produzir efeitos, busca-se quais seriam os verdadeiros efeitos a serem produzidos pela usucapião especial urbana.
De toda sorte o efeito que se espera da usucapião especial urbana, é a fácil regularização dos terrenos principalmente situados em áreas de grandes ocupações, onde encontramos imóveis em massa que por sua vez estão ilegais.
Sabemos que essas áreas em sua maioria, antes de serem ocupadas encontravam-se improdutivas, em situação de abandono, não prestando serviço algum a comunidade, não corroborando com o fundamento de propriedade.
É o que ensina Freyesleben (1998, p. 24)
Convenhamos deixar um imóvel ao abandono não se coaduna com o fundamento da propriedade e, logo, não merece proteção o desidioso, o irresponsável, o inerte que sendo dono de um imóvel desdenha seu valor e afronta com sua imobilidade a situação de penúria dos sem terra e dos sem teto.
[...] com efeito o Direito não pode proteger o domínio daquele que, por sua desídia, não da a seu bem a destinação que a sociedade clama, punindo-o com a perda da propriedade. Por consequência, finda esta, nova surgirá, mas desta vez nas mãos de quem possa utilizar o bem em consonância com o interesse social.
Ocorre que somente preenchendo todos os requisitos, tanto materiais, quanto processuais, é que um imóvel poderá ser usucapido pelo procedimento da usucapião especial urbano. Isto faz com que muitas pessoas fiquem impossibilitadas de regularizarem a situação de seu imóvel, pois, como já visto, são muitas as peculiaridades que devem ser observadas.
Conforme demonstra a jurisprudência colacionada do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (2013, grifo meu):
DIREITO CONSTITUCIONAL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. Requisitos não
preenchidos. 1. A inexistência do período de cinco anos ininterruptos e sem oposição da posse impede a aquisição autônoma do domínio mediante a usucapião especial urbana. 2. Recurso não provido. (Brasília, 2013).
Dessa forma, muitos se obrigam a esperar o decurso do lapso temporal de dez anos, para poderem usucapir seu imóvel pela modalidade de usucapião extraordinária, tendo em vista que os requisitos para o ajuizamento desta ação são muito mais fáceis de serem alcançados, já que, conforme descreve Pacheco (2008, p. 33) “são requisitos do usucapião extraordinário: capacidade do adquirente, animus domini, coisa hábil, posse ad usucapionem e lapso temporal.”
Ademais, a metragem exigida de 250m² é pequena, pois, os indivíduos que passam a ocupar as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, demarcam logo a maior extensão de área possível o que posteriormente, impossibilita a aquisição deste imóvel pela usucapião especial urbano.
Por áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana entende-se, segundo descreve Freysleben (1998, p. 34):
Aquelas destinadas ao acrescimento ordenado das cidades, vilas, povoados, contíguos ou não a perímetro urbano. [...] qualquer área programada para o exercício de uma ou mais das funções urbanísticas elementares, fora do perímetro urbano e de expansão urbana.
Dessa forma, a extensão de até 250m² constitui sim, um empecilho para a concreta efetividade da usucapião especial urbano, conforme demonstra a jurisprudência do Tribunal Gaúcho (2013, grifo meu):
APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO (IMÓVEIS). AÇÃO
DE USUCAPIÃOESPECIAL URBANO. ÁREA SUPERIOR AO LIMITE DE 250M². OCUPAÇÃO EFETIVA DE ÁREA SUPERIOR À METRAGEM PREVISTA NO ART. 183 DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL . IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO.
de usucapião especial urbana de área superior a 250 m2. Tampouco se concebe pretensão de fracionar o imóvel, buscando usucapir somente parte da área, para fins de atingir o limite estabelecido constitucionalmente. Exercendo posse sobre a área total, superior ao teto legal, não é possível reduzi- la, a fim de adequá-la aos pressupostos legais. Exegese do art. 1.240 do CCB/2002 e art. 183 da CF/88 . Sentença mantida. RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO. UNÂNIME. (Rio Grande do Sul, 2013).
No entanto, não é possível assegurar a não efetividade na aplicação da usucapião especial urbano, pois, para as organizações das cidades, em especial para população de baixa renda, que formam as denominadas favelas ou glebas em condomínio, ele foi a mais perfeita solução jurídica, tendo em vista, que alcança seu objetivo primordial que é regularizar ocupações ilegais, originárias de invasões e assentamentos.
Ocorre, no entanto, que falta uma fiscalização para esses terrenos irregulares, o que torna mais fácil o possuidor permanecer apenas na posse, em uma espécie de acomodação, já que, o verdadeiro objetivo destas pessoas é um lugar para morar, assim mesmo tendo o direito, estes acabam não o buscando efetivamente, permanecendo na situação em que se encontram.
Sobre este aspecto, cita Rizzardo (2009, p. 300):
A situação de fato, dada a quantidade de núcleos residenciais e a consolidação geográfica dos conjuntos habitacionais, com a sua localização definida e identificação no mapa da cidade, torna enraizadas e irremovíveis as vilas e aglomeramentos, passando a integrar a zona urbana. Com a legalização de tais áreas populacionais, passa o poder público a gerir e administrar as inúmeras necessidades de infraestrutura, suprindo as carências mais urgentes e implantando um mínimo de equipamentos urbanos comuns a toda a cidade.
Em pesquisas jurisprudenciais nos tribunais do país, verifica-se uma grande incidência da usucapião especial urbano, o que demonstra que mesmo havendo empecilhos e acomodações ainda há pessoas preocupadas em regularizarem os imóveis que ocupam, a fim de saírem da clandestinidade.
Pode-se dizer que, em relação aos imóveis regularizados pela usucapião especial urbano houve uma grande efetividade do instituto, o qual conseguiu atingir a finalidade esperada regularizando os bens imóveis, que agora atendem em sua plenitude a função almejada para um imóvel destinado a moradia de pessoas que viviam na ilegalidade.
Assim mesmo não havendo cem por cento de efetividade na usucapião especial urbano, em decorrência dos muitos requisitos que são exigidos para sua constituição, ele veio com o intuito de regularizar com celeridade a situação ilegítima dos lotes das zonas urbanas. Trata-se de um avanço que era necessário, o qual, com certeza já auxiliou e ainda irá legalizar muitas ocupações irregulares.
Dessa forma, em que pese haverem dificuldades, a usucapião especial urbana é instituto de enorme relevância, independente de atingir inteiramente a efetividade, especialmente diante da atual ascensão das cidades, e por ser capaz de atingir com grande impacto as frentes políticas sociais brasileiras, e minimizar a imensa desproporção da distribuição de terras, encontradas nesse país.
CONCLUSÃO
Usucapião de forma geral é conceituada como forma originaria de aquisição da propriedade, no entanto, tratando-se da usucapião especial urbana pode afirmar que além de forma e aquisição e propriedade ela é também a garantia do individuo que durante o lapso temporal de cinco anos deu a destinação correta a um imóvel até então abandonado, ter além da posse a propriedade do bem.
Pôde-se verificar que a usucapião especial urbana constitui mais que uma modalidade de usucapião, ela tem uma finalidade primordial que é atingir o bem estar social, ou como descrito no decorrer do trabalho, fazer com que a propriedade até então abandonada, atinja a sua função social.
Ou seja, o escopo do presente trabalho foi, além de demonstrar o conceito da usucapião de forma geral, suas modalidades, suas características e todas as formas de posse existentes no ordenamento jurídico, compreender especialmente um pouco mais sobre a usucapião especial urbana, esmiuçando os requisitos e peculiaridades, a fim de averiguar se o instituto tem ou não efetividade.
Aliás, em relação à efetividade observou-se que mesmo não havendo uma total efetividade na usucapião especial urbano, ela veio com o intuito de regularizar com celeridade a situação ilegítima dos lotes das zonas urbanas, assim causou um avanço que era necessário, o qual, com certeza já auxiliou e ainda irá legalizar muitas ocupações irregulares.
Claro que tem muito ainda a ser melhorado, como desburocratizar o sistema, abrandando os requisitos a fim de que mais pessoas possam utilizar deste instituto que é muito importante para o sistema judiciário brasileiro, pois como já descrito, nos tribunais brasileiros, verifica-se uma grande incidência da usucapião especial urbano, o que demonstra que mesmo com os obstáculos ainda há pessoas preocupadas em regularizarem os imóveis que ocupam, a fim de saírem da ilegalidade.
Destarte concluiu-se que a usucapião especial urbana esta atingindo com êxito à finalidade para a qual foi criada, que é atender aos pedidos de uma política urbana, melhorando as organizações dos grandes centros e de outra mão, além de minimizar a incomensurável desproporção da distribuição de terras, encontradas nesse país.
No entanto, isto não quer dizer que tem total efetividade, visto que, é preciso acima de tudo preencher todos os requisitos, tanto materiais quanto formais, para só então fazer uso deste instituto, que como todos os outros, têm condições que devem ser rigorosamente observadas.
REFERÊNCIAS
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