Além dos requisitos supramencionados, fazem-se necessários outros requisitos para o ajuizamento de uma ação de usucapião especial urbano, os denominados requisitos processuais.
Inicialmente, cabe mencionar que a petição inicial da ação de usucapião especial urbana, deve como qualquer outra inicial, atentar para o foro competente, que é, por óbvio o do local de localização do imóvel, atendendo ao “[...] princípio do forum rei sitae, que fixa a competência de acordo com a situação do imóvel, ou com a circunscrição judicial em que o mesmo se encontra” (RIZARDO 2009, p. 291).
Aliás, deve preencher todos os requisitos descritos no artigo 282 do Código de Processo Civil, no entanto, ela deve observar também mais alguns detalhes que lhe são inerentes, como o rito processual, que trouxe muitas discussões doutrinárias e jurisprudenciais visto que a lei 6.969/81, que dispõe sobre usucapião especial de imóveis rurais, previu que a forma procedimental para se obter a sentença declaratória nos processos de usucapião especial seria o procedimento sumaríssimo, ao passo que a lei 9.245/95 introduziu modificações no artigo 275 Código de Processo Civil, alterando o rito para sumário.
Sobre este embate escreveu Athos Gusmão Carneiro citado por Rizzardo (2009, p. 291, grifos do autor):
Trata-se , realmente, de uma ação sobre procedimento sumaríssimo, pornato com o rito previsto nos arts. 276 e segs. do CPC ... a resposta é negativa. Ao mencionar o rito sumaríssimo tem-se a impressão de que a lei pretendeu embora de forma menos técnica, apenas assegurar maior brevidade a tais processos e preferência especial na designação de pautas de julgamento.
[...] ora a lei do usucapião dito especial (rectios, pró labore) conserva aquele procedimento especial previsto no Código de Processo Civil para as ações em geral de ‘usucapião de terras particulares” – CPC arts. 941 e sgs.
Acredita-se que a intenção do legislador ao criar tal confusão era unicamente dar tratamento exclusivo as demandas que visam a usucapião especial sem deixar de lado os atos necessários para o seu reconhecimento, é o que continua descrevendo Rizzardo (2009, p. 291):
Em suma, a referência ao procedimento sumário quis significar, unicamente, tratamento especial às demandas que visam a usucapião breve, sendo obrigatório o andamento do modo mais rápido possível, sem, no entanto, atropelar atos indispensáveis para o conhecimento do direito.
No entanto com o decorrer do tempo este empasse foi pacificado sendo reconhecido que o procedimento mais adequado à usucapião especial é aquele previsto no art. 275 do CPC, e no caso específico da usucapião especial urbano atendar ainda às regras prescritas na lei 10.257/01.
Outro requisito de cunho processual que merece destaque é a legitimidade, tanto a ativa, quanto à passiva, pois, não é qualquer pessoa que tem virtude para ajuizar uma ação de usucapião urbana. O artigo 12 do Estatuto da Cidade elucida taxativamente quais os legitimados para a propositura da referida ação:
São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:
I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;
II – os possuidores, em estado de composse;
III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos
representados.
Tal artigo traz ainda que intrinsicamente a divisão para se postular a usucapião especial urbano individual, e a usucapião especial urbano coletivo, definindo a respectiva legitimidade para cada um.
Quanto ao polo passivo da ação de usucapião especial urbano, deve ser atentado que há uma necessidade de constituição de litisconsórcio passivo, como bem explica Pacheco (2008, p. 47):
Na ação de usucapião de imóveis ou servidão é obrigatória, sob pena de nulidade, a citação dos confinantes, isto é, dos vizinhos de divisa, bem como daqueles em cujo nome esteja registrado o imóvel. Na sua falta, juntar-se-á certidão do registro de imóveis que a comprove.
A pessoa em cujo nome estiver o imóvel registrado será citada por mandado e, também, seu cônjuge, se casada for. Quando não encontrada, a citação deverá ser feita por edital e, se revel, deverá ser nomeado curador à lide que a defenda, sob pena de nulidade insanável.
Da mesma forma, é necessária a citação por edital dos réus que encontrar-se em lugar incerto, e de eventuais interessados, conforme determina o atual Código de Processo Civil.
Sobre tal aspecto, dispõe a corte gaúcha (2013, grifo meu):
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO
DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO.CITAÇÃO POR EDITAL
. CABIMENTO. PRESENÇA DE ANIMUS DOMINI.
TRANSMUDAÇÃO DA POSSE. A citação pessoal daquele em cujo nome esteja transcrito o imóvel usucapiendo é indispensável à validade do processo. Depois de esgotadas todas as diligências para encontrar os requeridos, admite- se venham a ser citados por edital. Citação regular. Cadeia sucessória, desde os mutuários originais que figuram na matrícula até os autores desta ação. Os primeiros mutuários outorgaram procuração por instrumento público com poderes de representação do mandatário junto ao credor hipotecário. A
partir de então, substabelecimentos de poderes de
representação, sem reservas, em cadeia, até chegar aos demandantes. Transformação do caráter originário da posse, que após mais de quinze anos de inadimplência, sem oposição da credora hipotecária, alterou seu caráter, tornando-a qualificada, passível de prescrição aquisitiva. Demonstrado que os autores são possuidores de imóvel há mais de 05 anos, ininterruptamente e sem oposição, impõe-se o julgamento de
procedência da ação de usucapião. NEGARAM
PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Rio Grande do Sul, 2013).
Importa referir aqui, que mesmo não sendo parte legitima, é obrigatória a intervenção do Município e do Ministério Público, em razão de o imóvel usucapiendo estar localizado na esfera do Município, e pela natureza da atuação do Ministério Público em decorrência da relevância social do tema.
Tal matéria é abordada por Pacheco (2008, p. 48-49):
Ainda, sob pena de nulidade, deverão ser intimados por via postal, os representantes da Fazenda Pública Federal, Estadual e Municípal.
[...]
A intervenção do Ministério Público em todos os atos do processo de usucapião é obrigatória, sob pena de nulidade insanável.
Outro requisito processual que é de suma importância para o ajuizamento e especialmente para a efetividade da ação de usucapião são as provas, pois, sabe-se que é muito complexa a constituição de provas para ação em que se pretende regularizar a situação de fato de um imóvel.
Cada espécie de prova tem suas características e peculiaridades, que devem ser rigorosamente observadas quando forem acompanhar a ação de usucapião, os documentos reprográficos, por exemplo, devem ser todos autenticados. Além do mais, para uma ação em que se pretende comprovar um lapso muito grande de tempo, é importante conseguir documentos antigos, ou melhor, que comprovem que o autor reside naquele endereço desde aquela época.
Destarte, o que importa mesmo, nas ações de usucapião especial urbana, é comprovar de forma incontestável a posse contínua, ininterrupta, mansa e pacífica pelo lapso temporal de cinco anos.
Neste sentido é a jurisprudência do Tribunal de Justiça Gaúcho (2014, grifo meu):
APELAÇÃO.CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBA NA. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. ANIMUS DOMINI. PROVAS SUFICIENTES PARA DEMONSTRAR OS REQUISITOS
DA USUCAPIÃO. Para a configuração da
usucapião especial instituída pelo artigo 183 da Constituição da República, é necessária a demonstração inequívoca de posse ininterrupta e sem oposição por mais de cinco anos, observância da área máxima de 250 m², e não ser o usucapiente proprietário de outra área urbana ou rural,
cujos requisitos foram comprovados pelos autores. Incontroverso, diante do que se observa nos autos, que, com o registro da adjudicação, a propriedade do bem imóvel foi alterada, iniciando, desde então, o prazo prescricional aquisitivo quinquenal previsto no artigo 183, da Constituição Federal . Prazo implementado, no caso em concreto. A usucapião de imóvel urbano, fundamentada em mencionado dispositivo legal, não exige justo título e boa-fé. Sentença mantida no sentido da acolher a ação de usucapião e afastar a reivindicatória acerca do citado imóvel. O prequestionamento de normas constitucionais e infraconstitucionais fica atendido nas razões de decidir deste julgado, o que dispensa manifestação pontual acerca de cada artigo aventado. Tampouco se negou vigência aos dispositivos normativos que resolvem a lide NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. (Rio Grande do Sul, 2014).
O último requisito que merece destaque no processo de usucapião especial urbano é a sentença, que terá força de Escritura Pública, ou seja, ela se constituirá em documento hábil para o respectivo registro no Registro de Imóveis da circunscrição onde estiver localizado o imóvel usucapido, conforme ordena o artigo 13 do Estatuto da Cidade que dispõe: “A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis.”
Idêntico nos ensina Pacheco (2007, p. 52):
Transitada em julgado a sentença que deu pela procedência da ação, reconhecendo assim, a aquisição da propriedade, haverá a mesma que ser registrada no cartório mobiliário cometente, devendo ser transcrita na integra, mediante mandado, isto no caso de usucapião de coisa sujeita a transcrição.
E somente depois de preenchidos todos os requisitos tanto materiais, quanto processuais, e transitada em julgado a sentença é que o até então possuidor passará a ser proprietário de um imóvel situado na área urbana agora devidamente regularizado, e atendendo sua função social.