Estratégia do Fundo Imobiliário

No Brasil, a estratégia adotada pelos fundos imobiliários para a constituição de seu

portfolio de ativos imobiliários pode proporcionar algum risco para o investidor. Isso se

deve ao fato de que a maioria dos fundos imobiliários no Brasil foi constituída para adquirir e administrar apenas um único imóvel, o que faz com que haja riscos concentrados no desempenho de um único ativo. Em função desta característica, surgem riscos de inserção mercadológica inerentes à concentração do portfolio, conforme já destaca o BANCO OURINVEST [2007], no prospecto do FIINOSSA SENHORA DE LOURDES,

coloca que:

Como os recursos do Fundo foram aplicados em um bem imóvel que é o seu único ativo, um fator que deve ser preponderantemente levado em consideração é o potencial econômico, inclusive a médio e longo prazo, da região onde está localizado o Imóvel adquirido para integrar patrimônio do Fundo. A análise do potencial econômico da região deve se circunscrever não somente ao potencial econômico corrente, como também deve levar em conta a evolução deste potencial econômico da região no futuro, tendo em vista a possibilidade de eventual decadência econômica da região, com impacto direto sobre o valor do imóvel investido pelo Fundo.

Além destes riscos, a própria geração de resultados oriunda desta estratégia repercute na concentração na capacidade creditícia em um número reduzido de locatários, os quais

influenciam mais intensamente na renda proporcionada aos quotistas.66 Em relação à concentração da carteira e na eventual dificuldade de encontrar locatários, a CAIXA

[2004] no prospecto do FII TORRE ALMIRANTE afirma que:

O fundo destinará, inicialmente, todos os recursos recebidos na subscrição de suas quotas para aquisição do imóvel a ser locado. Apesar da expectativa de que existam boas possibilidades futuras de locação das unidades autônomas do imóvel, não há garantia de que todas as unidades estarão sempre locadas, sendo que, em caso de vacância de qualquer das unidades autônomas do imóvel, as despesas condominiais e tributos deverão ser suportados pelo fundo, o que poderá comprometer o fluxo de caixa previsto, diminuindo os rendimentos a serem distribuídos entre os quotistas do fundo. Qualquer dificuldade na comercialização e exploração econômica do Imóvel impactará direta e negativamente o desempenho do fundo.

Esta situação, à luz da experiência internacional67, é temporária, pois é natural esperar que os fundos imobiliários sejam detentores de portfolios de base imobiliária, selecionados pela sua tipologia e/ou pela sua localização geográfica.

Conforme já comentado anteriormente, a tendência de formação de portfolios é o modo pelo qual o mercado dos fundos imobiliários será capaz de evoluir e amadurecer, fazendo com os riscos inerentes a um empreendimento possam ser diversificados e a renda possa se tornar mais homogênea para os pequenos e médios investidores.

Essa situação começou a mudar recentemente com o surgimento de alguns fundos que pretendem adquirir um portfolio de imóveis que atendam determinadas condições de elegibilidade definidas no seu prospecto quando da distribuição das quotas. Mesmo nesta hipótese, os fundos podem ser incapazes de adquirir propriedades conforme inicialmente esperado. Contudo, a HEDGING-GRIFFO [2007], no prospecto do FII HG

REAL ESTATE, afirma que:

66 _{Esta é uma situação aguda em fundos imobiliários que tenham um único imóvel integralmente locado}

para uma entidade. A CAIXA [2004], no prospecto do FII TORRE ALMIRANTE, cujo imóvel está

inteiramente locado à PETROBRÁS, ressalva que “adicionalmente, o contrato de locação do imóvel entre a instituição administradora do fundo e o inquilino estipula determinadas penalidades aplicáveis ao locador e ao locatário em casos de infração às suas provisões. A ocorrência de hipóteses de violação de cláusulas do contrato de locação e a eventual discussão judicial ou extrajudicial dessas infrações poderão impactar adversamente os resultados do fundo, afetando o fluxo de caixa projetado e os rendimentos a serem distribuídos pelo fundo aos quotistas”.

67 _{Para ilustrar a situação, os REIT’s possuem dezenas e até centenas de propriedades na sua carteira, as}

quais estão distribuídas pelo território norte-americano e usualmente são de uma única tipologia de empreendimento de base imobiliária (p.ex. shopping centers, edifícios de escritórios ou hotéis).

O Fundo é um fundo de investimento imobiliário genérico, sem um imóvel ou empreendimento imobiliário específico para investimento, tendo ainda que selecionar um empreendimento imobiliário para investir, podendo, portanto, não encontrar empreendimentos imobiliários atrativos dentro do perfil a que se propõe, podendo ainda a Administradora, sem prévia anuência dos quotistas, adquirir imóveis para o patrimônio do Fundo, caso estes se enquadrem nos “Critérios de Aquisição e Estudo de Viabilidade”.

Ao ser constituído, o fundo imobiliário pode ter uma estratégia, descrita no seu regulamento, de aquisição de frações ou o todo de determinados empreendimentos em implantação. Todavia, o fundo pode não ser capaz de realizar aquisições com a regularidade, dimensão, ou mesmo a preços e em condições tão favoráveis quanto previsto em sua estratégia de negócios, o que poderia ter um efeito adverso relevante sobre o crescimento e sobre o resultado das operações do Fundo Imobiliário. Adicionalmente, pode-se não obter sucesso em aquisições de empreendimentos de base imobiliária que se venha a consumar.

Outro fator que deve ser destacado é que nas ofertas públicas com distribuição primária de quotas, o fundo imobiliário freqüentemente não é o titular da propriedade que pretende explorar para proporcionar rendimentos aos futuros quotistas. Isso se deve ao fato de que fundo só é constituído quando do sucesso da distribuição das quotas e da captação dos recursos financeiros necessários à efetivação da aquisição do imóvel, que só se realizará por completo ao final da implantação. Logo, a transferência da propriedade ao fundo pode não se efetivar em função de pendências com o imóvel ou mesmo com seu atual proprietário. A HEDGING-GRIFFO [2007], no prospecto do FIIHG

REAL ESTATE, afirma que:

Os imóveis que irão compor o Patrimônio do Fundo deverão encontrar-se livres e desembaraçados de quaisquer ônus, gravames ou hipotecas. Não obstante, após a aquisição e enquanto os instrumentos de compra e venda não tiverem sido registrados em nome do Fundo, existe a possibilidade destes imóveis serem onerados para satisfação de dívidas contraídas pelos antigos proprietários em eventual execução proposta por seus eventuais credores, caso os mesmos não possuam outros bens para garantir o pagamento de tais dívidas, o que dificultaria a transmissão da propriedade dos imóveis para o Fundo.

Como em muitos casos a aquisição depende do sucesso da captação dos recursos junto aos investidores, pode ocorrer que o fundo imobiliário não seja capaz de adquirir a

fração do imóvel pretendida quando da oferta pública. Nesta hipótese, o BANCO

OURINVEST [2002], no prospecto do FIIFASHION MALL, destaca que:

O fundo irá adquirir até 23,64% do imóvel com os recursos resultantes da integralização das 08 emissões da presente distribuição pública de quotas. Como o preço das parcelas do shopping que venham a ser adquiridas pelo Fundo será pago com os recursos das 08 emissões de quotas do fundo, as escrituras definitivas de venda e compra das parcelas adquiridas e seus respectivos registros somente serão firmados quando da quitação do preço devido pelo fundo. Conseqüentemente, poderá não ocorrer a aquisição da totalidade, ou mesmo de parcela, da fração ideal pretendida (23,64%) nas seguintes hipóteses: (i) caso o fundo não seja constituído; (ii) caso uma ou mais das 08 (oito) emissões não sejam totalmente integralizadas.

Em relação aos riscos mencionados, os critérios propostos protegem parcialmente os investidores, à medida que não estabelecem restrições à estratégia de aquisições do fundo imobiliário, não obrigam a transferência imediata dos imóveis em implantação adquiridos68 _{e nem obrigam que os investidores apliquem a totalidade dos recursos}

numa única emissão em prejuízo do cancelamento da operação.

Para a tese, tais amarras vão de encontro com as mais modernas estruturas de securitização adotadas em outras economias, em função de que limitam a atuação gradativa do fundo como agente aglutinador de capitais de pequenos e médios para formação de grandes portfolios de base imobiliária pulverizados e com grande liquidez.

Desde que os empreendedores adotem os demais critérios propostos nesta tese, são riscos que, no entender do autor, os investidores devem aceitar e visualizar como “saudáveis” para o amadurecimento dos fundos imobiliários. Além disto, tais investidores, que primeiro ingressarem nestas operações, tendem a ser remunerados com taxas de retorno mais elevados do que aqueles que “esperarão ver para crer”.

68 _{Após a constituição do fundo imobiliário, a transferência imediata da propriedade e a contratação do}

empreendedor para prestar serviços de implantação podem ser a solução para mitigar tal risco, mas implicam na impossibilidade do empreendedor contratar posteriormente financiamentos bancários, tendo em vista a proibição legal para tal. O autor entende que a transferência limita a atuação do empreendedor, principalmente na execução de empreendimentos de maior porte ou de uso múltiplo, no qual podem existir unidades autônomas que são alienadas a terceiros.