Volatilidade e Liquidez

Vendas substanciais de quotas depois da oferta poderão causar uma redução no valor das quotas do fundo imobiliário negociadas no mercado secundário. Os fundos imobiliários encontram pouca liquidez no mercado brasileiro, o que agrava eventuais movimentos intensificados de venda.

Por conta dessa característica e do fato de serem constituídos na forma de condomínios fechados, ou seja, sem a possibilidade de resgate de suas quotas, os investidores podem ter dificuldade em realizar a venda das quotas no mercado secundário pelo preço ou no momento desejado, pois é possível que não haja mercado ativo ou líquido para as quotas do FII. A CVM [2005] ressalta que:

Os fundos de investimento imobiliário constituem uma modalidade de investimento recentemente introduzida no mercado financeiro brasileiro, ainda não tendo sido sua utilização disseminada e difundida amplamente. Tal característica pode resultar numa dificuldade maior de aceitação dos fundos imobiliários se comparados com outras modalidades de investimento disponíveis no mercado financeiro ou com outros ativos disponíveis para investimento. Por conta dessa característica e do fato de os fundos sempre serem constituídos na forma de condomínios fechados, ou seja, sem admitir resgate de suas quotas, os titulares de quotas de fundo de investimento imobiliário podem ter dificuldade em realizar a venda de suas quotas no mercado secundário.

Risco de liquidez é aquele relacionado à capacidade de os ativos serem convertidos em moeda corrente a um preço justo e em um prazo relativamente curto. É o risco de não conseguir vender um ativo ou de sair de uma aplicação recebendo um preço justo no momento desejado. Um mercado líquido é aquele em que os participantes podem realizar um grande volume de negócios com pequeno impacto sobre os preços.

BELLUZZO [2004] coloca que a liquidez não é propriedade intrínseca de nenhum ativo

particular, mas é gerada pela dinâmica competitiva numa economia monetária, na qual as decisões são tomadas em condições de incerteza, ou seja, está sempre presente a possibilidade de os ativos particulares não encontrarem o caminho almejado da transfiguração na forma geral de riqueza, o dinheiro.

Recentemente, os fundos imobiliários não têm apresentado grande liquidez para os investidores que neles aplicaram seus recursos e desejam alienar uma parcela do valor aplicado. Isso se deve ao fato de que inexistem compradores, em quantidade adequada, para alguns dos produtos oferecidos, como, por exemplo, quotas de fundos imobiliários vendidas para pequenos e médios investidores. Alguns especialistas afirmam justamente o contrário, ou seja, de que há mais compradores do que vendedores no mercado. De acordo com a RIO BRAVO [2007], no prospecto FII PÁTIO HIGIENÓPOLIS:

A aplicação em quotas de um fundo de investimento imobiliário apresenta algumas características particulares quanto à realização do investimento. O investidor deve observar o fato de que os fundos de investimento imobiliário são constituídos na forma de condomínios fechados, não admitindo o resgate de suas quotas, fator este que pode influenciar na liquidez das quotas quando de sua eventual negociação no mercado secundário. Sendo assim, os fundos de investimento imobiliário encontram pouca liquidez no mercado brasileiro, podendo os titulares de quotas de fundos de investimento imobiliário ter dificuldade em realizar a venda de suas quotas no mercado

secundário, mesmo sendo estas objeto de negociação no mercado de bolsa ou de balcão organizado. Desse modo, o investidor que adquirir as quotas do Fundo deverá estar consciente de que o investimento no Fundo consiste em investimento de longo prazo.

Por ser um fundo fechado, o resgate do valor das quotas não ocorre do mesmo modo que nos fundos abertos. A venda de imóveis para resgate de quotas compromete a liquidez à medida que existem custos decorrentes de uma alienação “forçada”. Logo, há necessidade de negociar as quotas do fundo no mercado secundário. Todavia, a possibilidade de fracionamento do investimento em quotas, ou seja, a venda de apenas parte do que portfolio, é uma vantagem em relação ao investimento direto em imóveis.

Risco de liquidez também pode estar relacionado à falta de recursos imediatamente disponíveis para honrar compromissos assumidos, inclusive o pagamento de obrigações pecuniárias nas datas pactuadas em lei ou em contratos. Problemas de liquidez podem estar relacionados à ausência de disponibilidades financeiras para quitar essas obrigações, seja por falta de recursos financeiros, seja por encarecimento dos custos de captação com terceiros. Por outro lado, excesso de liquidez, segundo SANTOS [2002],

pode indicar falta de bons projetos ou idéias por parte dos gestores da empresa70.

Para mitigar tais riscos, o último critério proposto, a contratação de um formador de mercado, pretende prover maior liquidez por meio de colocação diária de oferta de compra e de venda de quotas, as quais serão sustentadas por um fundo formado com recursos do empreendedor. Contudo, isso pode se transformar na “garantia de recompra” por parte do empreendedor, que deve limitar a ação do formador de mercado até um determinado volume de quotas, a fim de evitar que seja demandado um montante expressivo de capital.

Com relação à volatilidade das quotas, o papel do formador de mercado pode atenuar grandes flutuações, mas é praticamente impossível assegurar que diante de uma “onda” maciça de ordens de compra ou ordens de venda, os preços praticados em transações em bolsa de valores se alterem substancialmente para cima ou para baixo, respectivamente.

70 _{No caso das sociedades com ações em bolsa, alerta S}

ANTOS [2002], os acionistas minoritários podem,

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