ETAPAS DA PESQUISA

último, no item 3.3, Delimitação da Pesquisa, apresenta-se a amostra e origem dos dados.

3.1 CLASSIFICAÇÃO DA PESQUISA

Lakatos e Marconi (2010) definem a pesquisa como uma ação formal embasada em um método de pensamento específico, que requer tratamento científico para solucionar os problemas propostos. Gil (2009) complementa que uma pesquisa científica pode ser classificada quanto à sua natureza, à forma de abordagem do problema, aos objetivos e aos procedimentos técnicos. As classificações da presente pesquisa podem ser observadas em destaque na Figura 8.

Figura 8 – Classificações da pesquisa científica

Fonte: Adaptação de Prodanov e Freitas (2013). NATUREZA Bá sica Aplica da OBJETIVOS Explora tória Descritiva ABORDAGEM

Qua ntita tiva

Qua lita tiva

PROCEDIMENTOS TÉCNICOS

Bibliográ fica

Documenta l

Explica tiva Experimenta l

Leva nta mento

Pesquisa de ca mpo Estudo de ca so Pesquisa a çã o Pesquisa pa rticipa nte

Seguindo este raciocínio, classifica-se a presente pesquisa em aplicada, de acordo com a sua natureza. Isto porque seu objetivo é gerar conhecimento para solução de uma indagação específica, que neste caso é: se os rendimentos mensais distribuídos pelos FIIs estão atingindo os valores estimados.

Com relação à forma de abordagem do problema, esta se trata de uma pesquisa quantitativa, visto que serão trabalhados com dados numéricos manipulados por meio de cálculos para responder ao problema de pesquisa.

De acordo com os objetivos, essa pesquisa é classificada como descritiva, pois se limita a comparar os rendimentos auferidos e estimados anualmente, durante o período analisado. Ou seja, realiza uma descrição dos fatos sem intenção de identificar os fatores que contribuíram para sua ocorrência, e tão pouco tem a intenção de levantar hipóteses acerca dos resultados obtidos.

Por fim, quanto aos procedimentos técnicos, que se referem à maneira pela qual se obtém os dados necessários para a pesquisa, esta é classificada como documental. Isto devido ao fato de os dados terem sido coletados de documentos específicos dos FIIs (prospectos, relatórios mensais e de rentabilidade).

Gil (2008) e Prodanov e Freitas (2013) explicam que na pesquisa documental os documentos são classificados em dois tipos: fontes primárias e fontes secundárias. Para a realização deste trabalho as fontes de dados utilizadas foram as secundárias. Fontes secundárias são aquelas que se encontram disponíveis e já foram de alguma forma analisadas, tais como relatórios de empresas e tabelas estatísticas (GIL, 2008; PRODANOV; FREITAS, 2013).

3.2 ETAPAS DA PESQUISA

Para o desenvolvimento da pesquisa, visando auferir os objetivos propostos, foram realizadas algumas etapas as quais podem ser observadas na Figura 9.

Figura 9 – Etapas para o desenvolvimento da pesquisa

Fonte: Autora.

As etapas apresentadas na Figura 9 são descritas detalhadamente na sequencia:

a) elaborar o referencial teórico: para iniciar a pesquisa foi realizada uma revisão bibliográfica com os assuntos norteadores deste estudo, que são os Fundos de Investimento Imobiliário e Método de Análise de Investimentos (VPL e TIR). O embasamento teórico foi oriundo de refências da literatura nacional e internacional por meio de livros, artigos, monografias, dissertações, teses e sites de órgãos e associações renomados em FIIs;

b) levantar os FIIs listados na BM&FBOVESPA: como o foco do estudo são os FIIs listados na BM&FBOVESPA, os mesmos foram levantados através de uma listagem disponível no site da Bolsa;

c) obter os prospectos: para o comparativo dos rendimentos reais com os estimados, foi necessário a obtenção dos prospectos dos FIIs. Neste documento é apresentado o estudo de viabilidade economômico-financeira do fundo, no qual projeta-se o Ela bora r o referencia l

teórico

Leva nta r os FIIs lista dos na BM&FBOVESPA

Obter os prospectos

Conferir a presença do fluxo de ca ixa ou informa ções rela tiva s

Obter os rela tórios mensa is e/ou de renta bilida de no período de compa ra çã o

Rea liza r os cá lculos e compa ra tivos necessá rios Inserir os da dos coleta dos em pla nilha s do Excel pa ra a ná lise

Agrupa r os FIIs por segmento pa ra a presenta ção dos

resulta dos Verifica r o período de projeçã o

fluxo de caixa para períodos futuros. Nestes fluxos de caixa foram coletados os valores estimados dos rendimentos anuais;

d) conferir a presença do fluxo de caixa ou informações relativas: ao pesquisar os prospectos dos FIIs, para que fosse possível sua utilização, eles deviam apresentar um fluxo de caixa projetado para os cotistas ou informações que possibilitassem a formulação deste fluxo para uso nesta pesquisa. Teoricamente, é obrigatória apresentação do estudo de viabilidade nos prospectos, mas constatou-se que nem todos apresentam;

e) verificar o período de projeção do fluxo de caixa: após constatar a existência dos fluxos de caixa nos prospectos, estes foram selecionados para compor a amostra. Contudo, para que de fato pudessem ser utilizados, deveria-se encontrar relatórios mensais ou de rentabilidade relativos ao horizonte de projeção do fluxo. Portanto, foi verificado o período de projeção do fluxo para que, tão somente dentro deste fossem coletados os relatórios;

f) obter os relatórios mensais e/ou de rentabilidade no período de comparação: pesquisou-se pelos relatórios situados no período relativo ao obtido pelo fluxo de caixa dos prospectos. Nos relatórios mensais e de rentabilidade, os dados coletados foram os rendimentos distruídos mensalmente aos cotistas;

g) inserir os dados coletados em planilhas do Excel para análise: os dados coletados foram inseridos em planilhas do Software Microsoft Excel®, para a realização dos cálculos necessários ao alcance dos objetivos da pesquisa;

h) realizar os cálculos e comparativos necessários: para introduzir o estudo de rendimentos dos FIIs, primeiramente realizou-se uma análise da viabilidade dos investimentos, com base nas projeções de fluxo de caixa dos fundos. Os métodos utilizados foram a Taxa Interna de Retorno (TIR) e o Valor Presente Líquido (VPL). Para o cálculo do VPL, utilizou-se como taxa de desconto ou Taxa Mínima de Atratividade (TMA), a taxa livre de risco do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC) somada a um prêmio de risco de 2,00%. Considerou-se a taxa Selic como referência, em virtude desta ser a taxa básica de juros da economia instituída pelo Banco Central do Brasil (BTG PACTUAL, 2017). O valor utilizado para taxa de juros Selic, foi o relativo ao mês de dezembro de 2017, de 0,54% ao mês (BRASIL, 2018), que convertido para um período anual equivale a 6,93% ao ano. Somada ao prêmio de risco considerado, a TMA totaliza 8,93% ao ano. Na sequencia, foram calculados os rendimentos percentuais (yield) estimados e

distribuídos em relação ao custo total do investimento (ou custo para emissão das cotas, igual ao valor de mercado do portfólio adotado somado às despesas não recorrentes, pertinentes à estruturação do fundo). E por fim, calculou-se a variação relativa (%) dos rendimentos percentuais auferidos em relação aos rendimentos percentuais estimados (= rendimento auferido do ano x/ rendimento estimado do ano x – 1). Os valores obtidos foram apresentados por meio de gráficos e tabelas no capítulo 4 (Análise e Discussão dos Resultados) e nos Apêndices;

i) agrupar os FIIs por segmento para apresentação dos resultados: após a realização dos cálculos, os fundos foram classificados conforme o segmento em: agências bancárias; escritórios; imóveis logísticos; shoppings; universidades e varejo. No Quadro 4 é possível visualizar esta classificação.

Quadro 4 – Classificação dos FIIs por segmento

Segmento FII (código)

Agências bancárias AGCX, BBPO, BBRC, SAAG

Escritórios BBFI, BMLC, CBOP, CNES, DOMC, EDGA, HGJH, ONEF, PRSV, RDES, SPTW,

TBOF, THRA, VLOL, XPCM, XTED

Imóveis logísticos CXTL, FIIP, HGLG, KNRI, SDIL

Shoppings centers ATSA, FIGS, FLRP, FVPQ, JRDM, PQDP, RBGS

Universidades AEFI, FAED, FCFL

Varejo MAXR, RBRD

Fonte: Adaptação de BM&FBOVESPA (2017d).

O segmento com maior abrangência de fundos coletados foi o de escritórios, com um montante de 16 FIIs. E o de menor abrangência foi o de varejo, com 2 FIIs.